大崎ウエストシティタワーズ パート4

[匿名さん]

1000に到達したので、パート4を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/

パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/

パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43534/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売　販売代理／住商建物　販売代理／東急リバブル
設計：ＵＧ都市建築　
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[830: 匿名さん]

ここには全部で何店舗位入る予定でしょうか？

[831: 匿名]

歯科院が入るようです。ネットで検索するとイメージ図みたいなやつがみれますよ。

[832: 匿名さん]

駅から雨に濡れずに行けるってどこかで見た気がするけど、
現場見ると屋根が無いところもあるよね。
やっぱりしっかり現場を確認するのは大事だね。

[833: 物件比較中さん]

外観がダサい・・・。清水なら芝浦アイランドのようにしてほしかった。なんで住友はこれにこだわるのか。

[834: 匿名さん]

>833
つグランスカイ

[835: 物件比較中さん]

個人的には外観格好いいですね。
三井、野村のアースカラーはそこらじゅうにあるんで没個性に思います。

大崎のビル郡にはこのガラス仕様がマッチしてると思います。

[836: 匿名さん]

大崎は無機質な駅だからね。
似合っているんだろうけどダサいに一票。

[837: 匿名さん]

買う余力のないネガさんは
外観がださいしか言えなくなってますねｗ

[838: 匿名さん]

>No.836って
大崎散策したことないヒトだね。

[839: 匿名さん]

ダサいというより、遠くからは真っ黒に見えてしまいます。もう少し周囲にマッチさせると良かったのに！残念です。

[840: 匿名]

同感。駅前のフットサル場や戸越銀座も至近にあり、都市機能と様々なコミュニティが共存した住みやすい街ですね。
大通りに面してないのもポイントですね。

[841: 匿名さん]

ソニーが建てば駅からはほとんど見えなくなるわけだし
外観なんてどうでもいいんじゃないですか。

[842: 匿名さん]

住友の人間ではないですが･･･一応マーケティングの人間の意見として。

ツインタワーやガラスカーテンウォールは、一見してそれとわかり、土地のランドマークになります。
（例）泉ガーデン
ランドマーク（ああ、あそこねとわかる事）であることは価値の維持に貢献します。
住友さんとしては、ガラスカーテンウォールの建物＝住友というブランドを打ち立てたいのでしょう。

また、ガラスカーテンウォールは、長い目で見て管理費がかからないと言われています。
タイルや塗装の壁は10年ごとに塗り替えが必要ですが、ガラスは拭けばよいからです。
Low-Eガラスの黒い色も、少し前にできた豊洲（≠Low－E）に比べればはるかにマシです。

私は、OWCTの外観は大崎の町によく溶け込んでいると思いますよ。

[843: 匿名さん]

ペデストリアンデッキが駅から続いているとは言え、屋根があるのは、確かに端の部分だけ。
横殴りの雨の時にはおそらく役に立たない屋根だろう･･･

そこにケチをつけるか、やはり駅から直結ということに価値を見出すかはその人しだい。

[844: 匿名]

横殴り雨って年に何回あんのやら…。

そんな確率の低い話より、普通の雨や暑い陽射しがさえぎれるのであれば
十分機能的じゃないかな。

信号待ちや車の往来の危険にさらされることもないし。

単純にみてメリットのほうが大きいような気がする。

[845: 匿名さん]

最近の価格表をお持ちの方がおられましたら、どこかにアップして
頂けないでしょうか。

[846: 購入検討中さん]

同感です。
今後、今までと比べて価格が上がると営業マンから聞きましたので確認したいです。

実はおととい、賃貸マンションを探していた時にこのマンションを見つけました。
賃貸目的で買い上げたオーナーさんとか多いみたいですね。

で、大崎の某賃貸仲介業社の行きました。
他の賃貸マンションも見たのですが、大崎ウエストシティタワーズの話も出てきました。
その営業マンいわく、ここって不動産業者がある程度まとめて住戸を買い上げているらしいです。
先述の個人のオーナーさんだけじゃなく、業者も一括で買ってるんだと。
目的はもちろん賃貸で回すためということです。

新築ホームズとかで探せばすぐ出てきますが、50平米ちょっとの部屋でだいたい管理費コミで
家賃が20万程度です。今ぼくらが見ている価格表で賃貸に出すと、現金買いしたとしても
実は表面利回りで4%ちょっとで回る計算になります。

計算↓
50平米の部屋だとして、分譲の管理修繕費を月2万と仮定すると、賃料収入18万
18万×12ヶ月＝年間賃料は216万
価格5000万だとすると、216万÷5000万＝4.3%

ここは土地が稀少ですから買いの検討をしていましたが、賃貸で出回っている賃料と比較すると
賃貸で住んでもいいかなぁと少しぐらついています。

また普通の分譲マンションって、業者に一括で売ってしまうなんてあまり聞かないですから、
とりあえず年末か来年の3月か位まで様子を見てみようかなーなんて思ってます。

現時点では、買いでも賃貸でも検討しています。（悪口を言いたい訳じゃありません）
でも今の不動産市況とここの売れ行きを見ていたら、もう少し価格が下がることがあっても
いいんじゃないかと思ってます。

話は元に戻りますが、だからこそ価格表を持ってる方がいらっしゃったらＵＰして欲しいです。

[847: 契約済みさん]

８４６さん。
契約者です。価格表は、パビリオンでもらえますよ。購入の方が個人的にいいと思いますよ。数年後に売却するとしても駅直結の資産価値から、ほとんど下がらないと思いますよ。住友の別のタワーマンションも数年前に購入した時も途中から値上げしたので、今回も四期から値上げの可能性も十分ありです。Ｅ棟はかなり売れてました。価格表見る限り。プラウドタワー東五反田まで最後は価格を上げたいんでしょうね。住友の本音としては。

[848: 匿名さん]

＞＞846

＞新築ホームズとかで探せばすぐ出てきますが、50平米ちょっとの部屋でだいたい管理費コミで
家賃が20万程度です。今ぼくらが見ている価格表で賃貸に出すと、現金買いしたとしても
実は表面利回りで4%ちょっとで回る計算になります。

表面で4％ちょっとしか出ないのなら、管理費・修繕費・固都税を引いた実質利回りだと、3％程度でしょ？
投資用で購入する意味ないよね。

一生の居住用なら利回り関係ないけど、将来の資産性を考えると大崎はない。

[849: 匿名さん]

>>846
ここの固定資産税は格安ですから、無視されたのですね。

[850: 契約済みさん]

＞＞８４６

他業者さんって事

バレバレですよ

大崎ウエストの評判を下げようとしているんですね。
私が営業さんに聞いた話によると
純利回りが低いので、投資の方はほぼ居ないそうです。

[851: 匿名]

資産価値の有り無しを断言する時点で胡散臭い。
あまりこんな輩には関わらないようにしましょう。
検討の参考にならないし。

[852: 匿名さん]

プロは表面利回り四パーなんて物件に投資しませんよ。値上がり期待によるさや抜き投資はあるけど、この価格以上で転売するのは容易でないよ。

[853: 初心者]

>>847 値上げするほど売れているんですね！今どきびっくりしました。倍率も高いですか？

[855: 匿名さん]

釣りだろうがどうだろうが売れ行きは普通にお聞きしたいと思いますよ。値上げの話は私も気になります。これまでゆっくりめに検討してたので。

[856: 匿名さん]

>>850

「正直なところ、間取りが悪いので永住物件ではないですね」と営業の方に言われました。

最初に私が賃貸目的と切り出していたせいかもしれませんが、対応に好感は持てました。

しかし、やはり間取りが悪かったため、契約しませんでした。

[857: 匿名さん]

>844さん
現場行けばわかりますがデッキ直結な分、吹きさらしなので、結構、横殴りになると思いますよ。
安全か危険かについてはデッキは逃げ場がなくて逆に怖いという女性もいます。
少数意見かもしれませんが、メリットに感じるかは人それぞれと思います。

[859: 匿名]

デッキ直結のメリットを快く思わない業界関係者ですかね。
価値観は人それぞれですが、直結のメリデメ問われ、大半の人がどう応えるかは容易に想像つきますよね。

[860: 匿名さん]

デッキ直結が唯一の売りだけにみなさん必死だね。

[861: 物件比較中さん]

札の辻のMR行きましたが、標準装備されているものは十分だなと思いました。（最近の住友物件はみんな均一化されていて、そういう意味ではここだけ特殊ってものはないのですが、仕様の低い他の物件比較すると十分です）
問題は間取り。MRって気合いを入れていい間取りで紹介するもんだと思いますが、MRの間取りがとにかく狭く感じる。100平米くらいの方はリビングは広いですが、マスターベットルームは７畳程度だし、もう一つの80平米くらいのプランでは間取りがあまりにも普通。しかもいかに廊下を短くして部屋の専有面積を確保するかに注力してあるので、当然ですが部屋から部屋への導線が微妙。というか、とにかく普通のマンションです。ここの最大の売りは大崎から３分という立地。あとはエントランスが豪華なくらい？同じ価格を出すならもっと間取りを広く取れる豊洲や東雲の方が良いかと判断しています。（有明は交通の便があまりにも微妙なのでナシですが）

[862: 匿名]

駅直結もメリットだけど、やっぱり安いよね。
値段含めた諸条件がバランスとれてると思います。
高台にあることと、制震採用もポイント高いかな。
たしかに、間取りいいとこは限定されてますが。

[863: 契約済みさん]

E棟は非分譲も含めて70％近く埋まってますね。私が契約したとき（6月初旬）で20％くらい
でしたからピッチは相当上がってますね。W棟はまだかなり空いている感じです。眺望的には
西が完全にぬけているW棟のほうが優れているとおもうのですが不思議です。いづれにしても
住友にしては他の物件に比して全体的に契約のペースが早いのではないでしょうか。

[864: 匿名さん]

Ｅ棟はワイドスパンが多くて間取りがいいので売れてるみたいですね。
Ｗ棟は細長い間取りが多いです。

いずれにせよ好調に売れてるみたいなんで
次期は値上げの可能性あるかなと。営業も値上げるようなこと言ってました。

[865: 匿名さん]

販売のピッチが上がっている？
何かあるのかしら。

[866: 匿名さん]

値引きですね。

[867: 匿名さん]

まだまだいっぱい余ってるじゃん。
さらに待てばいい事あるかもね。

[868: 購入検討中さん]

非分譲がやたら多いのですが、これってどう扱いに
なってるのですか?

[869: 匿名さん]

自分も次期は値上げすると言われました。
本当かどうかは分からないけど、
もう良い間取りで手頃な値段の部屋はあまり残ってない印象ですね。

まあ間取り悪いＷ棟はいつか値下げして売るかもしれませんね。

[870: 匿名さん]

例えＷ棟があまり売れてなくても値引きは有り得ないかと。
小さい間取りは一括売却で賃貸になるのでは。

[871: 匿名さん]

値引きが有るか無いかなんてここでは分からない。
定価で買った人はデベの言葉からあり得ないと言うだろうし、
これから買う人は余り物を買うわけだから期待する。

[872: 契約済みさん]

値引きはないですよ。少なくともこの程度の価格で値引きしないと買えない人と一緒に住みたくはないですね。自分はセカンドですが、羽田、品川近いから利便性で買いました。売れてなくとも値引きしない住友が売れているのに値引きはしないと思います。掲示板みると値引きの話ばっかりする人いますが、不動産なんて貸したりできるし、複数所有できるから、いいと思ったらとりあえず購入したらと思います。

[873: 匿名さん]

皆あなたのように、いいと思ったらとりあえず購入できる人ばかりじゃないでしょ。
値引きなしで買えるとしても同じものだったら安い方がいいに決まってんじゃん。

[874: 匿名さん]

872さんは
洋服を買う感覚で不動産のその日の気分でお買い上げ。
洋服買うのもなかなか迷ってとりあえずなんて買えませんから

[875: 匿名さん]

ネタじゃないことを前提に872に質問なんだけど、
ここをセカンドで決めた理由教えて頂けないですか？
セカンドにするには真逆な物件だと思ってたので。

[876: 匿名さん]

脳内かよ>>872
「売れてなくとも値引きしない住友が売れているのに値引きはしないと思います。」

全くもって意味不明。言い訳と答えを考え中か？

[877: 契約済みさん]

新幹線停車駅の品川に近い物件で、住友グレードだから購入しました。品川駅にもマンションありますが、やっぱり便利ですよ、すぐ新幹線乗れるのは。愛人囲ったりなら麻布ですが、将来子供の下宿さきとして考えており、山手線直結でセキュリティが抜群というのも決め手です。

[878: 匿名さん]

877みたいな人と同じ住民なんてなんかものすごくやだ。
でもセカンドハウスらしいからほぼ会わないか

[879: 匿名さん]

品川に近く住友物件だからと言う点は納得ですが、品川に既にお持ちであれば品川メリットと言うのは矛盾されてますね。結局大した理由もなくそれこそ洋服感覚で購入されたようであっぱれです。