大崎ウエストシティタワーズ パート4

[匿名さん]

1000に到達したので、パート4を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/

パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/

パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43534/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売　販売代理／住商建物　販売代理／東急リバブル
設計：ＵＧ都市建築　
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[801: 契約済みさん]

11月にE65JS入居予定です。12月に新しい家族が出来ます。確かにここは長期で住む場所ではありません。いずれは賃貸と考えてます。

[802: 匿名さん]

>>800

でも賃貸用に投資するには利回り低すぎですよね。
個人が将来貸すならいいけど、事業として投資するには魅力に欠ける。
今は転売益も期待できないしね。

[803: 匿名さん]

うちは子供いません。
むしろ新婚なのでこれからかと･･･
そういったことも考え
手狭になったら人に貸そうと思っています。

まぁ子供の事を考えて
一生住むつもりで購入するには
60台は手狭ですね。

広い所をずっと住むつもりで購入するか
うちの様に考えるか･･･
色々ありますが
人それぞれ色んな家庭があるので
言ってもきりがない話しですよね

[804: 匿名さん]

>>803

なるほどねー。大崎のあたりは子供が大きくなるとみんな引っ越
しちゃうんです。子供２人いると最低でも７０平米は必要だし。
そうなると賃貸でも賃料は２５万くらい、新築だと８０００万は
超えるし、中古も６０００万くらいするからね。

[805: 匿名さん]

でも、子供が一人なら２ＬＤＫ，６０平米台でも十分だと思いますよ。

もし、手狭になって、賃貸にだすにしたって、中古で売るにしたって
相場が安い時期はどこも皆安いし、同じ相場なら駅直結のここの方が
少しでも歩があるでしょ。

＞800さん、

子供がいないからって、裕福ではないです。
将来子供の為にって、貯金する分、車や旅行、外食に
使っちゃてます。

[806: 匿名さん]

いよいよ入居まで、１ヶ月切ったね。来月の今頃は部屋の片付けで
大忙しだね。あの豪華なエントランスロビーにも、早くソファや
観葉植物を置いて欲しいね。今はまだどうもガランとしてて寂しいわ。

[807: 匿名さん]

ですよね。
いないからってギリギリの所に住んだって
もし子供が産まれたらたちまち困るのではないですかね？
いつできても良い様に余裕を持つのは大切だと思うので
その分貯金したり色々あるかと思います。
気軽に売り買い自由にできる人ばかりではありません。
因みにうちは
二人目できたり
母親とか同居するようになったら
その時は他に行きます。

[808: 匿名さん]

うちは来月の今頃はもう引っ越し済んでますね。
･･･という事は１ヶ月きってしまいましたね

まだ荷造りとか片付けとか･･･
何も考えていませんでした。
恥ずかしながらギリギリにならないと動かないタイプです。

引っ越し準備始めてる人っていますか？

[809: 住民さんＡ]

>>808
うちもですよ。まだ何もやってません・・・・あ！連休中に、
家電買いに行きます。テレビ・冷蔵庫・洗濯機・レンジ等々。
エコポイントも継続みたいですし、ビッグのポイントもあるし、
掃除機か空気清浄機くらいはそれで賄えそう。うひょ

[810: 匿名さん]

未だに、壁面ユニットで迷って先に進めません。

シスコンさんは高いので、家具屋で探していますが。。

テレビもソファも決まらない。。

このままだと、引越し後になってしまいそうです。

[811: 匿名]

私も来月中旬の引っ越しにむけ準備中です。一旦、今ある家具をはめてみて、しっくりこないものを買い替える予定です。

[812: 契約済みさん]

>810

地元の工務店（タウンページ等）※で見積もりとってみてください。
作りつけ家具だってシスコンの半額でできますよ。既製品よりいいかも。

シスコンは決まったメニューの中からしか選べないし
そもそも大企業の利益構造は下請価格×15%なので高いです。
入居前に設備が付いてること以外はメリットないですよ。

※ただし、マンションリフォームの決まりを守る業者を選ぶことが前提。

[813: 匿名さん]

引越しの見積もり取ってます。
どこが安いですか？

うちは、サカイ、ハート、ファミリー、テラダロジコム、日通、そしてアートに相見積予定です。
（とりすぎ？笑）

アリさんマークは止めたほうがいいです。
アートさんが幹事会社だとどうたらこうたら。アートの見積もりの後なら見積もりますけどね~。
休日はメリットでないですよ～。見積もるだけ無駄ですよ。
みたいなやる気なしだったので気分悪くなりました。

[814: 入居予定さん]

連休中に、不要家具の処分と引越しの見積もり予定です。
テレビや家具も見に行く予定です。楽しみですよね、この時期！

[815: 検討世帯]

シスコンって何かの略でしょうか？

[816: 匿名さん]

皆さんどこからの引っ越しですか？私は白金台。あ、今は賃貸です。

[817: 匿名さん]

816さん
うちも賃貸で白金台近くです(笑)
奇遇ですね。

[818: 匿名さん]

816さん
うちも賃貸で白金台付近です(笑)
奇遇ですね。

[819: 812]

>815

住友不動産シスコン株式会社

昭和63年1月住友不動産インテリア株式会社と住友不動産リフォーム株式会社を合併し、社名を住友不動産システムコンストラクション株式会社とする。

平成10年5月住友不動産システムコンストラクション株式会社を住友不動産シスコン株式会社に商号変更。

[820: 匿名さん]

ここは真面目に答えないでボケないと。

[821: 匿名さん]

こんな感じ？

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B7%E3%82%B9%E3%82%BF%E3%83%BC%E3%8...

[822: 匿名]

マンションに入る店舗って、前の書き込みでも色々と情報ありましたが、最終的に何に決まったのでしょうか？

[823: 検討中さん]

住民さん固有のネタはどうか住民版でどうぞ。あまり参考になりません。

[824: 匿名さん]

大きな買い物してこちらに書き込みしたくなる気持ちも分かるし、
検討してる身にとっては住民板に行って欲しいのも分かる。

[825: 匿名さん]

そうかな。
管理組合がどうのとか共用部分の悩みの話じゃなくて、
入居前の話だから住民板に行けということでもないだろ。

俺はどういう人が買ったか透けて見えて興味深いからありがたいよ。
例えば白金台に賃貸借りるような人が買うんだと言う情報は貴重だし
シスコンが高い話だって検討者にとっては重要だぜ？

「高い買い物をしてうれしいから書き込んでる」とかって発想はないなあ。
逆に妬みに取られるんじゃないの。（←別に釣りじゃないから過敏に反応すんなよ）

[826: 匿名さん]

検討者でも住民板の内容は見る事が出来て参考にできるでしょ。
単純に検討者が住民板でやって欲しいと感じる内容は、
住民板でやってもらえば嫌味もなくていいんじゃないの。

[827: 匿名さん]

三田線(東急乗り入れ)に乗っていたらTOQビジョンで、ここの宣伝映していました。かなり格好良かったです。

[828: 匿名さん]

盛り上がってるからいいんじゃない？

[829: 匿名さん]

新しい折り込みチラシの方はシルバーウィークを意識したのかわからないが、
センスのない悪趣味な広告に様変わりしてましたね(笑)。

[830: 匿名さん]

ここには全部で何店舗位入る予定でしょうか？

[831: 匿名]

歯科院が入るようです。ネットで検索するとイメージ図みたいなやつがみれますよ。

[832: 匿名さん]

駅から雨に濡れずに行けるってどこかで見た気がするけど、
現場見ると屋根が無いところもあるよね。
やっぱりしっかり現場を確認するのは大事だね。

[833: 物件比較中さん]

外観がダサい・・・。清水なら芝浦アイランドのようにしてほしかった。なんで住友はこれにこだわるのか。

[834: 匿名さん]

>833
つグランスカイ

[835: 物件比較中さん]

個人的には外観格好いいですね。
三井、野村のアースカラーはそこらじゅうにあるんで没個性に思います。

大崎のビル郡にはこのガラス仕様がマッチしてると思います。

[836: 匿名さん]

大崎は無機質な駅だからね。
似合っているんだろうけどダサいに一票。

[837: 匿名さん]

買う余力のないネガさんは
外観がださいしか言えなくなってますねｗ

[838: 匿名さん]

>No.836って
大崎散策したことないヒトだね。

[839: 匿名さん]

ダサいというより、遠くからは真っ黒に見えてしまいます。もう少し周囲にマッチさせると良かったのに！残念です。

[840: 匿名]

同感。駅前のフットサル場や戸越銀座も至近にあり、都市機能と様々なコミュニティが共存した住みやすい街ですね。
大通りに面してないのもポイントですね。

[841: 匿名さん]

ソニーが建てば駅からはほとんど見えなくなるわけだし
外観なんてどうでもいいんじゃないですか。

[842: 匿名さん]

住友の人間ではないですが･･･一応マーケティングの人間の意見として。

ツインタワーやガラスカーテンウォールは、一見してそれとわかり、土地のランドマークになります。
（例）泉ガーデン
ランドマーク（ああ、あそこねとわかる事）であることは価値の維持に貢献します。
住友さんとしては、ガラスカーテンウォールの建物＝住友というブランドを打ち立てたいのでしょう。

また、ガラスカーテンウォールは、長い目で見て管理費がかからないと言われています。
タイルや塗装の壁は10年ごとに塗り替えが必要ですが、ガラスは拭けばよいからです。
Low-Eガラスの黒い色も、少し前にできた豊洲（≠Low－E）に比べればはるかにマシです。

私は、OWCTの外観は大崎の町によく溶け込んでいると思いますよ。

[843: 匿名さん]

ペデストリアンデッキが駅から続いているとは言え、屋根があるのは、確かに端の部分だけ。
横殴りの雨の時にはおそらく役に立たない屋根だろう･･･

そこにケチをつけるか、やはり駅から直結ということに価値を見出すかはその人しだい。

[844: 匿名]

横殴り雨って年に何回あんのやら…。

そんな確率の低い話より、普通の雨や暑い陽射しがさえぎれるのであれば
十分機能的じゃないかな。

信号待ちや車の往来の危険にさらされることもないし。

単純にみてメリットのほうが大きいような気がする。

[845: 匿名さん]

最近の価格表をお持ちの方がおられましたら、どこかにアップして
頂けないでしょうか。

[846: 購入検討中さん]

同感です。
今後、今までと比べて価格が上がると営業マンから聞きましたので確認したいです。

実はおととい、賃貸マンションを探していた時にこのマンションを見つけました。
賃貸目的で買い上げたオーナーさんとか多いみたいですね。

で、大崎の某賃貸仲介業社の行きました。
他の賃貸マンションも見たのですが、大崎ウエストシティタワーズの話も出てきました。
その営業マンいわく、ここって不動産業者がある程度まとめて住戸を買い上げているらしいです。
先述の個人のオーナーさんだけじゃなく、業者も一括で買ってるんだと。
目的はもちろん賃貸で回すためということです。

新築ホームズとかで探せばすぐ出てきますが、50平米ちょっとの部屋でだいたい管理費コミで
家賃が20万程度です。今ぼくらが見ている価格表で賃貸に出すと、現金買いしたとしても
実は表面利回りで4%ちょっとで回る計算になります。

計算↓
50平米の部屋だとして、分譲の管理修繕費を月2万と仮定すると、賃料収入18万
18万×12ヶ月＝年間賃料は216万
価格5000万だとすると、216万÷5000万＝4.3%

ここは土地が稀少ですから買いの検討をしていましたが、賃貸で出回っている賃料と比較すると
賃貸で住んでもいいかなぁと少しぐらついています。

また普通の分譲マンションって、業者に一括で売ってしまうなんてあまり聞かないですから、
とりあえず年末か来年の3月か位まで様子を見てみようかなーなんて思ってます。

現時点では、買いでも賃貸でも検討しています。（悪口を言いたい訳じゃありません）
でも今の不動産市況とここの売れ行きを見ていたら、もう少し価格が下がることがあっても
いいんじゃないかと思ってます。

話は元に戻りますが、だからこそ価格表を持ってる方がいらっしゃったらＵＰして欲しいです。

[847: 契約済みさん]

８４６さん。
契約者です。価格表は、パビリオンでもらえますよ。購入の方が個人的にいいと思いますよ。数年後に売却するとしても駅直結の資産価値から、ほとんど下がらないと思いますよ。住友の別のタワーマンションも数年前に購入した時も途中から値上げしたので、今回も四期から値上げの可能性も十分ありです。Ｅ棟はかなり売れてました。価格表見る限り。プラウドタワー東五反田まで最後は価格を上げたいんでしょうね。住友の本音としては。

[848: 匿名さん]

＞＞846

＞新築ホームズとかで探せばすぐ出てきますが、50平米ちょっとの部屋でだいたい管理費コミで
家賃が20万程度です。今ぼくらが見ている価格表で賃貸に出すと、現金買いしたとしても
実は表面利回りで4%ちょっとで回る計算になります。

表面で4％ちょっとしか出ないのなら、管理費・修繕費・固都税を引いた実質利回りだと、3％程度でしょ？
投資用で購入する意味ないよね。

一生の居住用なら利回り関係ないけど、将来の資産性を考えると大崎はない。

[849: 匿名さん]

>>846
ここの固定資産税は格安ですから、無視されたのですね。

[850: 契約済みさん]

＞＞８４６

他業者さんって事

バレバレですよ

大崎ウエストの評判を下げようとしているんですね。
私が営業さんに聞いた話によると
純利回りが低いので、投資の方はほぼ居ないそうです。