大崎ウエストシティタワーズ パート4

[匿名さん]

1000に到達したので、パート4を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/

パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/

パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43534/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売　販売代理／住商建物　販売代理／東急リバブル
設計：ＵＧ都市建築　
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[223: 匿名さん]

>>221
五反田からプラウドと同じ位と言うならまだしも、グランスカイと同じ位と言うのはいくらなんでも無理があるでしょ。
グランスカイは別に駅近を売りにしているわけではないから、こことその点で比較しても意味が無いんでは。

[224: 購入検討中さん]

ＨＰのグリーンネットワークに東側はオオシマザクラの植樹と書いてあったけど

今植わっているのサクラの木？どなたか教えてください。

個人的にはサクラ並木を楽しみにしていたので。

[225: 匿名さん]

ところで、ガラスのカーテンウォールだけど、大地震の際はどうなるんですかね。大きく揺れて歪みが生じたら割れる、若しくは外れるとか。きちんと対策を講じた施工だとは思うけど、その辺を聞かれた方いらっしゃいます？

[226: マンション投資家さん]

ガラスカーテンウォールについては、建築屋さんに聞いたり自分で調べたりしても良いと思いますが、「ピアノ等の重量家具が突進してきたら耐えきれないが、100年に一度起こる程度の地震ではまず問題ない」レベルとの事。カーテンウォール構造の外壁は従来の壁と一体になった構造に比べて揺れや振動の影響を受けにくいようです。


それから、駅からの距離（徒歩による時間）については、不動産の表示に関する公正競争規約規約第15条第11号で1分＝80mと定められています（ただし一分未満は切り捨て）から、大手デベロッパーならこの規定は守っているでしょう。つまり、大崎WCTは駅から240m～319m、某三井のマンションは480m～559mということです。

「実際に部屋までは遠いのではないか」という書き込みがありましたが、不動産の価値は実際の部屋までの距離ではなく、駅から何分と公称できるかで決まります。なぜならば、検索条件に公に3分と出せるからです。戸口までの時間を言い始めたら条件は千差万別でキリがありません。
駅からの距離が5分を超えると価値は大きく下がり、10分を超えるとまた下がり、15分を超えるとさらに大きく下がるのです。大崎WCTの駅からの距離は、（それしか価値がないという方もいらっしゃいますが）かなり大きな価値なのですよ。

どっちが勝ちとか負けとか小学生みたいな二元論でしか物事を語れない方には到底わからないでしょうけど。

[227: 匿名さん]

グラスカ　五反田駅は351mだと↓
http://www.livily.net/mansion/search/details.aspx?building_no=12462

歩道橋なので、若干時間かかる表示になっているけど、レミィの改札だったら4分ぐらいっしょ。
3分と4分だったら、どっちも便利なんじゃん。
両方ともあっという間だって。

[228: 匿名さん]

それにしても売れねーなー
値段下げたのに売れないってことは、ほんと人気ないんだね。
３LDKの間取りが悪すぎるから子供がいる家には敬遠されんだろーなー
第2のクレ○トプライム○ワー芝になったりw

[229: 申込予定さん]

ここで『売れねーなー』『人気ねーなー』と連呼されている方はＭＲに行ってきて言ってるのか疑問ですね。　　　ここ数週間融資やオプションのことで週末頻繁にＭＲ行ってますけど商談席はいつもほぼ満席でした。麻布と同居　なので大崎だけの商談ではないかもしれませんが、潜在的な人気はあるのでは。でも営業マンのしつこさというか熱意というかそういう点ではライバルの五反田物件のほうが勝っているかもしれませんね。何度お断りしても電話やＤＭが頻繁に来ます。営業コストがもったいないとおもうのですが・・・。

[230: 匿名さん]

ＭＲがどんなににぎわっていても、契約数２００弱という結果がすべてを物語るのでは…。

[231: 匿名さん]

↑　あんまりいい加減な数字出さないほうがいいですよ。契約数200弱？あり得ません。

[232: 匿名さん]

↑　ちゃんとした数字出してみてよ。何を根拠にあり得ないって言ってんの。

[233: 匿名さん]

>契約数200弱？あり得ません。

だって、契約数が100ちょっとですから！！

[234: 匿名さん]

そっか。下方修正という意味でのあり得ないでしたか。

[235: 匿名さん]

ガラスカーテンウォール、竜巻がきたらどうなるんだろう？

[236: 匿名さん]

２３２～２３４　いくらネガキャンやってももう価格は下がらないよ

[237: 契約済みさん]

火消し役の、ヒステリック契約者参上。お前等いい加減にしとけよ。
って言うか今凄い忙しいのよ。参戦したいけど、また来るからもっと
盛り上げとけよ！。。。。あー本当しんどい。

[238: 匿名]

忙しいなら来なくていいって。一緒の組合員になると考えただけでゾッとするぜ。

[239: 匿名さん]

本当だね。忙しいなら一所懸命ウソ情報なんか流さなきゃいいのに。忙しいから無理かもしれないけど自分にあったマンション探してね。健闘祈ってるよ！！

[240: 匿名さん]

ようやく竣工か。
検討するから部屋の中を見せてね、スミフさん。

[241: 匿名さん]

金持ちはこのサイトみません。私は小金持ちなんでついみてみまいますが！

[242: 匿名さん]

60平米の物件なんて庶民が背伸びしたら何とか買える物件だからね。
どうしても庶民が見るスレは荒れ気味になるよね。

[243: 匿名さん]

>>226
あなたが言ってることは理解できるけど、公称3分って表示できるから、実際はもっと時間かかるのに、その分上乗せされて、今回スミ○に高く買わされているってことでしょ？
将来転売する人は、その時にその分を取り戻せるけど、実需で買う人にはいい迷惑。
そもそも住居棟までの表示ならまだしも、業務棟の入り口までの時間を公称にすんのはどうなのよ。

[244: 契約済みさん]

今日契約したものです。近所に評判のいいピアノ教室（子供向け）をご存じの方もしいましたら、教えて頂けますか？

[245: 匿名さん]

>>243さん
それを言い出したらきりが無いわけで、表示は〇分だけど実際改札までは何分かかるの？っていう物件はいくらでもありますよね。
転売を考えている人にとっては公称何分かが大事で、実需の人は公称だけではなく実際に自分の足で歩いてみると思いますから、そんなに他人のことを気にしなくても良いのでは？

[246: 匿名さん]

243が言ってんのは、その分、今、高く買わされているってことでしょ？
一理あるじゃんw

[247: 匿名さん]

公称3分て言うのは、不変的な価値だから昔も今も今後も価格に上乗せされるんじゃない？
それはどのデベも一緒でしょ。

[248: 匿名さん]

普遍的な価値に決まってんじゃん。
だから、将来転売するときに高く売れますよって言われても、価値が一定と仮定したら、今高く買わされてんだから、差し引き０じゃん。

[249: 購入経験者さん]

どーでもいい。自分で考えること。議論としてまったく面白みなし。

[250: 匿名さん]

ここ買う人はスミフの株をかっといたほうがいいよ
高く買わされてスミフの利益に貢献してるから、株持ってないと割に合わないよ

[251: 匿名さん]

そもそも価値が一定との仮定に無理があるのでは？

[252: 匿名さん]

将来的に高く売れますよって言われても、これだけ価格が高くて、戸数も多くて、
売主が売りしぶっているもしくは売れていないと、①価格が高くて支払いができずに
売りに出す人が多発してマンション内で中古販売で競合してしまい、価格が下がってしまう
リスクがある　②たぶん竣工して何年も売れていない住戸があるので、それを値引き販売
されると必然的に売主が値引き販売する住戸が安くて、買ったときに値段よりかなり
安くしないと売れない。（中古だと住宅ローンの金利も高くなるので）
上記２つのリスクが必ずついてくると思われるので、スミフの営業マンが
「買ってからもし中古で売却するときに高く売れますよ」という営業トークは
無責任としか言いようがない。しかも販売開始してまだ１００戸ちょっとしか売れていないと
上記のリスクは当然可能性は非常に高いと思われる。

[253: 匿名さん]

竣工時点で全然売れてない物件なわけだから、
資産価値なんて暴落なんじゃないの。

[254: 購入検討中さん]

ここでは1回も資産価値の話はされていないなぁ。
皆さんそんなにされています？
同じく検討中のグラスカでは、山手線内側の資産価値などのフリップを見せてもらったけど。

[255: 匿名さん]

竣工時点でこの契約数（200前後）は有り得ないですね。
全体の1/5しか売れてない物件をこれから捌くのなんて、何年かかることやら・・。

[256: 匿名さん]

高く売れるかどうかはスミフの営業マンが決めるのではなく買う人が判断すればよいこと。
駅直結や3分という売り文句が気に入らない人や、自信ない人は買わなければよし。
豊洲のツインタワーは高くて売れていないと言われ続けたけど、部屋を5つ買った人を知ってる。
Vタワーだって良いマンションとは思えないけど参考になるね。

[257: 申込予定さん]

このマンションの売れ行きがスミ〇の株価に影響するとは驚きです。でもこれだけ売れ行きのことが書かれるということはやはり注目されている物件ということなのでしょう。どうでもよかったらわざわざ書き込みなんかしないでしょうし。

[258: 匿名さん]

営業マンは、将来高く売れるなんて無責任なことは決して言わないはずだよ。
この中に、嘘つきがいる。

[259: 匿名]

＞250

ここに来てアホなことばかり書き込みしてる奴ってどんなやつなの。

ここのマンションを買いたいけど買えず、妬み心が募り、匿名いい事にその歪んだ想いをぶつけてるちっぽけな奴か、ライバル会社かでしょ。

250は間違いなく前者だろうが。マンションオタクはさっさと消えて下さい。

購入を真剣に考えている人たちと、コミュニケーションをとりたいので。

[260: 匿名さん]

約200戸売れてて、地権者・事業協力で240位だから
竣工までに500いかない位は埋まってるんですね。
住不にしては上出来の部類じゃないでしょうかｗ

住不は竣工から1年半で売るように上から言われてるみたいなんで
ここで何言われようが焦ってもいないんで、値下げはないですよ。

しかも高くて売れてないって言っても、良い間取り・向きはどんどんなくなってるようです。

[261: 入居予定さん]

ピアノ教室をお探しの244さん

ちょっとお値段高いけど、ここはいかがですか。
http://www13.ocn.ne.jp/~pianiste/17.html

ヤマハ音楽教室はこちらです。臨海線で一駅。
http://www.shibuyagakki.com/school/schoolmain.html

大人向けにはここですかねぇ
http://www.suganami.com/room/center/2/

[262: 匿名さん]

そうなんですか、最初から1年半かけて売るつもりなんですね。
値下げされたら悔しいと思ってたけど、変な間取りと過ごしにくい向きなら納得できるからね

[263: 匿名さん]

2011年の春までに売るとのことです。

[264: 仮契約済み]

本日、仮契約して来て、契約状況確認したら営業マンはおかげ様で順調と言ってましたよ。確かに契約済みは250～300件ですが、六割以上は商談中で現在、ローン審査してる人達が多いそうです。だから間取りが選べなくなって来てるよ。特に中層階、高層階も60～70m2位が人気みたいですよ。後、値引きは絶対無いと言ってましたよ。最後に自分の会社が住友不動産と係わってる場合は0.5%減額あるそうです。

[265: 匿名さん]

港区の港南芝浦で今の中古成約単価は条件のよい部屋で坪280万くらいだよ。江東区なら頑張って250万ぐらいが
妥当だろ。それ以上は、高値掴み。

[266: 匿名さん]

ここって、北品川5丁目の再開発ができたらどんな影響を受けるんだろう？
やっぱり、山の手の内と外問題で、がつんと下がるんだろうか？

[267: 匿名さん]

>265
なんでそこらへんの中古と比較してるのか不明。ＫＹさんですか？

[268: 匿名さん]

先ほどテレビで東京都の浸水についてやってたけど
五反田物件と悩んだ結果こちらにして良かった。
あちらは間取りやスーパーが入ったり等羨ましい点も多いのですが

[269: マンコミュファンさん]

プールとかジャグジーとか管理費のかかる無駄な共用施設が少ないのは良い点だな。
柱が多く、間取りが悪い部屋が多いのは否めないけど。
気の利いたスーパーが近くにできれば、もうこれ以上町開発には要望はないんだが。
変に開発されたら平和じゃなくなるからね。

[270: 匿名]

＞265

山手線駅直結物件と比較するならわかるけど、芝浦や江東区など広域エリアで語られてもお門違いも甚だしい。

物件価値が何で決まるか一度勉強してみてはいかがかな。

同じステイタスの物件と比較して高値掴みかどうか評価すれば結果ははっきりする。
単なるマンションオタクの荒らし君は退場！

[271: 匿名さん]

地権者や事業協力の賃貸住戸も竣工してから本格的な営業開始だろうね。
竣工時点で契約数250～300か。
60～70平米で間取りがましな物件は手が付いているだろうし、
80平米ぐらいになると余計に柱が目立って窓がない部屋が出てくる物件しかない。
１年半かけようが値下げしないと無理でしょう。
急ぎでなければ現時点で値下げ抜きで妥協した間取りで買うより、
値下げを待って70平米の予算で80平米の物件を買う方が賢いと思う。
高値掴みしたかもしれないという呪縛からも解放されるしね。

[272: 契約済みさん]

２６１番の入居予定さん
ピアノ教室の件有難うございます。とても参考になりました。１０月の入居を楽しみにしています。