大崎ウエストシティタワーズ パート4

[匿名さん]

1000に到達したので、パート4を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/

パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/

パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43534/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売　販売代理／住商建物　販売代理／東急リバブル
設計：ＵＧ都市建築　
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[151: 匿名さん]

ちょっと遠いけど神保町の「丸香」はお薦め。
「山越」で修行した店主がやってる。

[152: 匿名さん]

ここより安くて美味いの食べたいなら、四国に行けってことねｗ
そんなん素人でも分かるるのでは？

丸亀は２００円台で食べられるし、普通にうまいと思うよ。

まあ感じ方は人それぞれですが、丸亀の存在はプラスではあっても
マイナスにはならないと思いますね。

[153: 匿名さん]

丸亀が高くてまずいっていう意見は初めて聞いたな。
いろんな人がいるもんですね～。

[154: 匿名さん]

うーん、安いのは認めるけどあれまずくない？
特に出汁が科調まみれで気持ち悪い

[155: 匿名さん]

科調→化調ね

[156: ご近所さん]

１４８＝１５４　みたいに、たかがうどんに色々と五月蝿いマニアな人には物足りないでしょうね。

あくまで大衆（一般の人）向けですね。
回転速い割りに結構混んでることが多いから、人気はありそうですね。

[157: 匿名さん]

近所には隠れたすき焼きの名店があります
コストパフォーマンスがよいです

[158: 匿名さん]

ありますね！あそこいいですよね！

[159: 匿名さん]

本場四国の人は、味の素＋しょうゆかけて食べるスタイルも一般的とか　讃岐うどんは、ダシよりメンを味わうものかと

[160: 購入検討中さん]

丸亀製麺は東口の新しいビル「大崎センタービル」にも入りました。
先日開店したばかりですが、お昼の時間帯は長蛇の列でした。
私は結構好きです。

[161: 匿名さん]

>>160

品川のＶタワーの隣にもあるし、単なるチェーン店ってことだね

[162: 入居予定さん]

どうでもいい話ですが、

今テレビ見てて気づきました。
月９でシンクパークが撮影に使われてるみたいです。
１階の本屋で北川景子その他俳優が出てました。

以上です。

[163: 匿名さん]

>162
近くが撮影に使われるってなんか嬉しいですね。
ちょっと前にはシンクパークのモスで新製品の紹介をなんかの情報番組でやってました。

[164: 物件比較中さん]

ドラマの撮影ってことだと、
大崎フロントタワー前の目黒川に架かる橋の上でよくドラマの撮影してますね。
夜ライトアップされて綺麗なんで、恋し合う男女のカットに使われるみたいです。

大崎周辺は休日かなり静かで、テレビ局からもすぐ来れるみたいなんで
撮影場所には都合がよいのかもしれませんね。

[165: 匿名さん]

800戸に対して200戸が契約済みのようです
内覧あたりで一気にスパート掛けるような雰囲気でした

[166: ご近所さん]

そうそう、シンクパークはこれまでも「道明寺財閥」（花より男子）や「初芝電機」（社長島耕作）の本社ビルでしたよ。

[167: 匿名さん]

>800戸に対して200戸が契約済みのようです

えっええぇー！？？

まだそんだけしか契約してないの？
ゴーストマンションじゃん。管理費と愁然積立金はどうするのか？

[168: 匿名さん]

内覧の前後でリアルな契約数がみえてきますね

[169: 購入検討中さん]

>167さん、

>ゴーストマンションじゃん。管理費と愁然積立金はどうするのか？

そうですよ。ゴーストマンションです。ただし、入居開始から１年ぐらいでしょうけど。
その後はこの立地ですから、徐々に入居者は増えていくこと間違いありません。

修繕積立金の件は以前にも質問が出て解決しています。デベさんがお支払いされます。
ただし、その原資は我々の購入金額に上乗せされています。

あと、82さんがおっしゃっていましたが、↓

---
＞　垂れ幕をかけ続けるのだけは勘弁してもらいたいです。

無理だろうね。スミフの他の物件見に行けばわかる。豊洲だけじゃない。
---

このデベさんは全ての物件についてこの戦術を利用します。
都内だけではなく、近郊県の物件も２年以上大きな垂れ幕が貼られたままです。

[170: 匿名さん]

もうすぐ内覧会だって言う時期に、本当に契約済はたった200件前後なの？？
もし正しい情報なら、あと一年や二年そこらで、売り切れるとは考え難いのでは。あり得ない間取りが多いことも事実ですし。
このタイミングはもう少し様子をみたほうが良さそうですかね。
誰か偏りのない冷静な意見をお願いします。

[171: 匿名さん]

200戸契約済って、結構良い感じに申込スピードがアップしていると思います。
スミフ物件なので、垂れ幕もご愛嬌ってことで。

[172: 匿名さん]

私も中々良いペースかと思います。内覧後に6割ぐらいいけば良い感じですね

[173: 匿名さん]

私も週末に200ぐらいと聞きましたよ！

[174: 匿名さん]

やはり心配なら、直接担当営業に聞いてみるのが一番だと思います。
このコミュニティはあくまでも参考程度にして、大切なことはきちんと確認しないと。

[175: 匿名さん]

純契約で200件ですか。
まあ、慌て値下げすることなくじっくり売り切って頂ければ良いです。
既契約者にとってはしばらくはエレベーターの混雑は無いし、共有施設は使い放題!?
早く買った者のささやかな特権ですね。

[176: 匿名]

引越しも混まないので今のペースで十分。気に入った間取りが選べる今が買い時ですよね！

[177: 匿名]

内覧の時期で25％、ローンキャンセルが出て20％くらいかな？来年の今頃までに5割売れてますかね。年末くらいまで待つことにします。様子見で。

[178: 匿名さん]

こことよく比較対象とされてる内側のマンションが、そこそこ順調なところを見ると、ちょっと厳しい状況かもね。

[179: 匿名さん]

>>171
>200戸契約済って、結構良い感じに申込スピードがアップしていると思います。

>>172
>私も中々良いペースかと思います。内覧後に6割ぐらいいけば良い感じですね

絶句･･･竣工時点で4分の1がどうやってこの先売れると言うんだろう･･･。

[180: 匿名さん]

もう契約すませてしまった身としては、大量に売れ残って値引きされたら悔しいと思うが
いい間取りのものはその前に売れて、値引きされるのは使えない間取りの物件ですよね？
あまりにも売れてないと書き込みが多いので少々不安になってきた・・・

[181: ご近所さん]

立地はいいけれど、賃貸物件にしかならないような間どりが多くて
さまざまなタイプの住民が入るので、管理が難しそうなんだな。

同じスミフでも有明みたいな作りなら、それなりに売れると思う
けれど。

[182: 匿名]

なにはともあれ、立地（高台、山手線直結、各種利便施設近接）や仕様、セキュリティー面、今後の発展性の期待含め、多少のネガが気にならない大きなメリットがある物件ですから、あまり心配はないと思います。

[183: 匿名さん]

この物件は小さい間取りが多いからね。
確かに賃貸需要の方があるりそうなのでどこかの法人がごっそり契約してしまうかも。
人間関係の薄い集合体マンションになりそうだな。面倒くさいのがきらいな私はウェルカムですが。

[184: 匿名さん]

本当に契約数は200程度なんだね。
数少ないマシな間取りは売れてしまっているだろうから今後はさらに厳しいだろうね。
内覧会以降、検討者は物件を見られるんだろうか。
見られるようにするか値引きしないと待ってる人は契約しないな。

[185: 匿名さん]

住みたいが、そもそも高嶺の花

[186: 不動産購入勉強中さん]

>住みたいが、そもそも高嶺の花

でも大崎ですぞ。そもそもいい所なのか？？？

[187: 購入検討中さん]

>186

いい所かどうかは自分が決めること。
メリット・デメリットの話はたくさん出てるし、自分で調べれば分かるから。
そこから自分で判断しなよ。

[188: 匿名さん]

誰でも住めるとこじゃないですね

[189: 匿名]

都内での利便性のよさと、再開発での街の機能性などから考えると、かなり魅力的な物件ですね。ただ住みたくても、住めませんが…

[190: 匿名さん]

道一本隔てた西品川の駐車場付き一戸建て（ミニ戸だけど）と
比べたらすげー割高。

施設も住民専用じゃなきゃ利用できるし。
いいマンションだと思うが、地元住民の感覚とは隔たりありすぎ。

[191: 匿名さん]

デベはどういう人達をターゲットに売っているんだろう。
資金に余裕のある人はもっと間取りの良い山手線内側の物件を選びそうだし、
庶民が背伸びして買うには微妙に届かない物件。
ターゲットはやはり賃貸向けなんでしょうか。

[192: 契約済みさん]

間取りの良い山手線内物件は買えない自分がぎりぎり無理して何とか届くレベルがココでした。もう１ランクあげると１～２千万円あがりますからね。。という人も何割かいらっしゃるかと。

[193: 入居予定さん]

192さんに同意(笑

ここは極端に高くはないように思いました。

[194: 匿名さん]

極端に高くないんだけど売れてないんだよね（笑）

デメリット要因が強すぎて敬遠されてるのかな。

[195: 匿名さん]

大崎という街に魅力を感じないからでは？

[196: 匿名さん]

確かに立地以外は魅力ないよね。

大崎は静かなところが良いというコメントもよく見られるが、
売れてないところからすると結局のところ極少数派なんだよね。

[197: 匿名さん]

現地に行けば、これから周りの緑も育って、整備された綺麗な場所だと分かるので

[198: 匿名さん]

(197続き)せっかくの良い立地･建物なのにもったいないですね。自分は契約しました。

[199: 匿名]

ネガな意見もありますが、今だからこそ、この価格で購入できるんだと思います。ということで、私も購入しました。

[200: 匿名さん]

私は止めました。
周辺も散策してみましたが永住と考えると間取りの悪さやこの経済状況での大崎の将来性に疑問を感じました。
ただ賃貸で短期間住むなら間取りも気にせずいいかもと思いました。

[201: 匿名さん]

大崎が嫌いなら分かりますが、将来性に疑問という方は、
残念ながら情報とお勉強が不足ですね。
間取りの好き嫌いは言い尽くされているのでいまさら
議論の余地はないでしょう。
私は、将来性のない田舎に住む者ですが、ココには魅
力を感じています。

[202: 匿名]

↑おっしゃる通り、ここは再開発による発展性の他に、品川に代表される周辺地区の発展による相乗効果も見込まれますね。多分、あまり情報をお持ちでないのでしょう。

[203: 匿名さん]

まぁ「将来性」とか「発展」の意味はそれぞれ人の価値観によって異なりますので、それをベースに議論したり避難するのはやめませんか？荒れる予感が(笑)。

[204: 匿名さん]

いくらポジが展開されてもこれだけ売れてない数字を目の当たりにすると切ないね。
入居が１年先の三井の物件の方が全然売れてる事を考えると本当にヤバイ。

[205: 匿名さん]

そんなに心配なさらずに、それぞれのペースで売れて行けば良いような気もします。

[206: 匿名さん]

再開発で巨大な建築物が林立することを発展と捉える人もいれば、人の息遣いが感じられない
無機質な開発を発展とは思わない人もいる。

平日だけオフィスワーカーが押し寄せ、駅からオフィス、オフィスから駅へ往来するだけの街、
こんな街作りがこの先もずっと続くのが将来性なのだろうか？

[207: 周辺住民さん]

これから大崎がどれくらい発展していくかはわかりませんが、今でも十分住みやすいと思いますよ。
これまで大崎好きの皆さんが書かれているように土日が静かなところと交通の便が良いこと以外で
私が大崎の好きなところを書いてみます。

・夜でも明るくて安全
・図書館が近くにある（品川・大崎・目黒も目黒川沿いを自転車で行けばすぐ）
・カフェが多い（エクセルシオール、モスカフェ、スタバなどは夜11時まで開いていて書斎がわりに使える）
・スポーツクラブがある（ＮＡＳ）
・戸越銀座などの商店街がある（物価が安い、温泉が２つある）
・計画された街なので綺麗に開発されている（風の道があるので良い風がふく）

住めばきっと満足される場所だと思います。

[208: 物件比較中さん]

ここは７大副都心ですからね。
オフィスだけに留まらない開発があるでしょう。

品川駅にリニアが来れば、電車で２分の大崎は貴重だと思います。

個人的には商業施設はいらないですね。休みの日は電車で色々な場所にすぐ行けるし
自分の駅に多くの人が集まるのはあまり好きじゃありません。

歩いて６、７分で行ける戸越銀座商店街、五反田でも遊べるし。

再開発が今後どんな方向に向かうかは楽しみですね。
駅ビルくらいはそのうち出来るでしょう。

[209: 匿名さん]

ほんと静かなままの町であることを願うばかりです

[210: 契約済みさん]

三井と比較してこちらを契約した一人です。

理由は駅から直結で３分という絶対的な価値です。
永住するつもりはないので、値下がりしそうにない点を評価しました。

三井の販売員は、「三井がこの町をブランド化するんです」と自信を持っておっしゃっていましたが、
価値のないものに（失礼！）付加価値をつけて売るのは不動産業者の常道で、パークタワー東京サウスまでは良かったのに、ただの目黒川沿いでありながら城南五山という別の価値を借りてきて「南山手」と新しく読み替えている点に嫌悪を感じました。

豊洲や芝浦など三井が無価値のものをブランド化した街をよく知っています（豊洲は地元です）が、はっきり言って豊洲や芝浦にそれだけの価値があるか大いに疑問です。
広い歩道も若いお母さんたちが横一列に並んでぎゃあぎゃあと行く手を遮り迷惑な事この上ありません。
逆に暮らしにくくなってしまいました。

大崎ウエストシティータワーズは建物自体に、駅からの距離や直結しているところなど（無理やり作り上げたのではない）絶対的な価値があると思います。

[211: 匿名さん]

駅直結プロジェクトってとこは、
絶対的な強みだが、
それだけじゃダメなのか？

デべも大変だな。

[212: 匿名]

山手線直結の普遍的な価値がわからない人は無視してもいいんじゃないですか。どう考えても稀少物件です

[213: 匿名さん]

無視したいけど、無視してられないほど売れてないのは困りものですな。市況が未だシビアな現在、ユーザーの物件選別はより厳しくなっています。この時期に現れる優勝劣敗は、ユーザーが、そして市場が厳しく選別した結果ですよ。ユーザーはデベの思惑にたやすく乗せられるほど愚かじゃないし、市場の反応は正直です。

[214: 購入検討中さん]

私は東京永住は考えていないので、10年後にあまり価値が下がらない物件を検討してここに辿り着きました。
この大不況下において飛ぶように売れる案件などよっぽど売主が値付けを誤らない限りはないでしょうし、もっと
長いスパンで考えればそこそこ資産価値のあるマンションではないかと思います。麻布のシティタワーは残念ながら手が届きませんんでしたが、大崎も正直ここに住めたら嬉しいと思わせる雰囲気がありました。個人的にガラスカーテンウォールにハマってしまっている事情もありますが・・・。スミフさんのタワーは外観の好き嫌いがハッキリでそうですね。

[215: 匿名さん]

資産性とか普遍性を訴求するなら、
もっとコンサバティブなプロジェクトにしなきゃダメだったのでは。

主要物件のほとんで、見た目の先進性・オリジナル性ギラギラと強調するのは
実績充分の業界大手がやることじゃないと思う。

外壁ガラスがすべてソーラーパネルなんで、
超省エネルギー住宅なんです。
とかだったら凄いだろうけど・・・。

[216: 特定さん]

利便性良し、駅近し、グレード良し、質感良し、間取りイマイチ。
十分でしょう。これ以上何を望めるのでしょうかか。

[217: 匿名さん]

売り方に品が無いから物件は良くても、なんか敬遠しちゃいますよね

[218: 匿名さん]

納得でーす。

[219: 匿名さん]

大丈夫。品のない奴には売りませんw

[220: 購入検討中さん]

うーん、グラスカの勝ち。

[221: 匿名さん]

この物件唯一の生命線である駅直結３分も実際は３分では無理でしょう。
グランスカイは公称６分だが改札からエントランスまでを考えると両者ともたいして変わらないな。
唯一の売りだけにデベが３分と誇張したいのも分かる。
ただ両者の売れ行きの違いを見ると生涯の買い物をする人々は冷静に見極めて判断しているね。

[222: 匿名さん]

まあＶタワーと一緒で遠くても直結の優越感ですね。あとは住んでみないとなんともいえないですね

[223: 匿名さん]

>>221
五反田からプラウドと同じ位と言うならまだしも、グランスカイと同じ位と言うのはいくらなんでも無理があるでしょ。
グランスカイは別に駅近を売りにしているわけではないから、こことその点で比較しても意味が無いんでは。

[224: 購入検討中さん]

ＨＰのグリーンネットワークに東側はオオシマザクラの植樹と書いてあったけど

今植わっているのサクラの木？どなたか教えてください。

個人的にはサクラ並木を楽しみにしていたので。

[225: 匿名さん]

ところで、ガラスのカーテンウォールだけど、大地震の際はどうなるんですかね。大きく揺れて歪みが生じたら割れる、若しくは外れるとか。きちんと対策を講じた施工だとは思うけど、その辺を聞かれた方いらっしゃいます？

[226: マンション投資家さん]

ガラスカーテンウォールについては、建築屋さんに聞いたり自分で調べたりしても良いと思いますが、「ピアノ等の重量家具が突進してきたら耐えきれないが、100年に一度起こる程度の地震ではまず問題ない」レベルとの事。カーテンウォール構造の外壁は従来の壁と一体になった構造に比べて揺れや振動の影響を受けにくいようです。


それから、駅からの距離（徒歩による時間）については、不動産の表示に関する公正競争規約規約第15条第11号で1分＝80mと定められています（ただし一分未満は切り捨て）から、大手デベロッパーならこの規定は守っているでしょう。つまり、大崎WCTは駅から240m～319m、某三井のマンションは480m～559mということです。

「実際に部屋までは遠いのではないか」という書き込みがありましたが、不動産の価値は実際の部屋までの距離ではなく、駅から何分と公称できるかで決まります。なぜならば、検索条件に公に3分と出せるからです。戸口までの時間を言い始めたら条件は千差万別でキリがありません。
駅からの距離が5分を超えると価値は大きく下がり、10分を超えるとまた下がり、15分を超えるとさらに大きく下がるのです。大崎WCTの駅からの距離は、（それしか価値がないという方もいらっしゃいますが）かなり大きな価値なのですよ。

どっちが勝ちとか負けとか小学生みたいな二元論でしか物事を語れない方には到底わからないでしょうけど。

[227: 匿名さん]

グラスカ　五反田駅は351mだと↓
http://www.livily.net/mansion/search/details.aspx?building_no=12462

歩道橋なので、若干時間かかる表示になっているけど、レミィの改札だったら4分ぐらいっしょ。
3分と4分だったら、どっちも便利なんじゃん。
両方ともあっという間だって。

[228: 匿名さん]

それにしても売れねーなー
値段下げたのに売れないってことは、ほんと人気ないんだね。
３LDKの間取りが悪すぎるから子供がいる家には敬遠されんだろーなー
第2のクレ○トプライム○ワー芝になったりw

[229: 申込予定さん]

ここで『売れねーなー』『人気ねーなー』と連呼されている方はＭＲに行ってきて言ってるのか疑問ですね。　　　ここ数週間融資やオプションのことで週末頻繁にＭＲ行ってますけど商談席はいつもほぼ満席でした。麻布と同居　なので大崎だけの商談ではないかもしれませんが、潜在的な人気はあるのでは。でも営業マンのしつこさというか熱意というかそういう点ではライバルの五反田物件のほうが勝っているかもしれませんね。何度お断りしても電話やＤＭが頻繁に来ます。営業コストがもったいないとおもうのですが・・・。

[230: 匿名さん]

ＭＲがどんなににぎわっていても、契約数２００弱という結果がすべてを物語るのでは…。

[231: 匿名さん]

↑　あんまりいい加減な数字出さないほうがいいですよ。契約数200弱？あり得ません。

[232: 匿名さん]

↑　ちゃんとした数字出してみてよ。何を根拠にあり得ないって言ってんの。

[233: 匿名さん]

>契約数200弱？あり得ません。

だって、契約数が100ちょっとですから！！

[234: 匿名さん]

そっか。下方修正という意味でのあり得ないでしたか。

[235: 匿名さん]

ガラスカーテンウォール、竜巻がきたらどうなるんだろう？

[236: 匿名さん]

２３２～２３４　いくらネガキャンやってももう価格は下がらないよ

[237: 契約済みさん]

火消し役の、ヒステリック契約者参上。お前等いい加減にしとけよ。
って言うか今凄い忙しいのよ。参戦したいけど、また来るからもっと
盛り上げとけよ！。。。。あー本当しんどい。

[238: 匿名]

忙しいなら来なくていいって。一緒の組合員になると考えただけでゾッとするぜ。

[239: 匿名さん]

本当だね。忙しいなら一所懸命ウソ情報なんか流さなきゃいいのに。忙しいから無理かもしれないけど自分にあったマンション探してね。健闘祈ってるよ！！

[240: 匿名さん]

ようやく竣工か。
検討するから部屋の中を見せてね、スミフさん。

[241: 匿名さん]

金持ちはこのサイトみません。私は小金持ちなんでついみてみまいますが！

[242: 匿名さん]

60平米の物件なんて庶民が背伸びしたら何とか買える物件だからね。
どうしても庶民が見るスレは荒れ気味になるよね。

[243: 匿名さん]

>>226
あなたが言ってることは理解できるけど、公称3分って表示できるから、実際はもっと時間かかるのに、その分上乗せされて、今回スミ○に高く買わされているってことでしょ？
将来転売する人は、その時にその分を取り戻せるけど、実需で買う人にはいい迷惑。
そもそも住居棟までの表示ならまだしも、業務棟の入り口までの時間を公称にすんのはどうなのよ。

[244: 契約済みさん]

今日契約したものです。近所に評判のいいピアノ教室（子供向け）をご存じの方もしいましたら、教えて頂けますか？

[245: 匿名さん]

>>243さん
それを言い出したらきりが無いわけで、表示は〇分だけど実際改札までは何分かかるの？っていう物件はいくらでもありますよね。
転売を考えている人にとっては公称何分かが大事で、実需の人は公称だけではなく実際に自分の足で歩いてみると思いますから、そんなに他人のことを気にしなくても良いのでは？

[246: 匿名さん]

243が言ってんのは、その分、今、高く買わされているってことでしょ？
一理あるじゃんw

[247: 匿名さん]

公称3分て言うのは、不変的な価値だから昔も今も今後も価格に上乗せされるんじゃない？
それはどのデベも一緒でしょ。

[248: 匿名さん]

普遍的な価値に決まってんじゃん。
だから、将来転売するときに高く売れますよって言われても、価値が一定と仮定したら、今高く買わされてんだから、差し引き０じゃん。

[249: 購入経験者さん]

どーでもいい。自分で考えること。議論としてまったく面白みなし。

[250: 匿名さん]

ここ買う人はスミフの株をかっといたほうがいいよ
高く買わされてスミフの利益に貢献してるから、株持ってないと割に合わないよ