大崎ウエストシティタワーズ パート4

[匿名さん]

1000に到達したので、パート4を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/

パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/

パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43534/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売　販売代理／住商建物　販売代理／東急リバブル
設計：ＵＧ都市建築　
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[830: 匿名さん]

ここには全部で何店舗位入る予定でしょうか？

[831: 匿名]

歯科院が入るようです。ネットで検索するとイメージ図みたいなやつがみれますよ。

[832: 匿名さん]

駅から雨に濡れずに行けるってどこかで見た気がするけど、
現場見ると屋根が無いところもあるよね。
やっぱりしっかり現場を確認するのは大事だね。

[833: 物件比較中さん]

外観がダサい・・・。清水なら芝浦アイランドのようにしてほしかった。なんで住友はこれにこだわるのか。

[834: 匿名さん]

>833
つグランスカイ

[835: 物件比較中さん]

個人的には外観格好いいですね。
三井、野村のアースカラーはそこらじゅうにあるんで没個性に思います。

大崎のビル郡にはこのガラス仕様がマッチしてると思います。

[836: 匿名さん]

大崎は無機質な駅だからね。
似合っているんだろうけどダサいに一票。

[837: 匿名さん]

買う余力のないネガさんは
外観がださいしか言えなくなってますねｗ

[838: 匿名さん]

>No.836って
大崎散策したことないヒトだね。

[839: 匿名さん]

ダサいというより、遠くからは真っ黒に見えてしまいます。もう少し周囲にマッチさせると良かったのに！残念です。

[840: 匿名]

同感。駅前のフットサル場や戸越銀座も至近にあり、都市機能と様々なコミュニティが共存した住みやすい街ですね。
大通りに面してないのもポイントですね。

[841: 匿名さん]

ソニーが建てば駅からはほとんど見えなくなるわけだし
外観なんてどうでもいいんじゃないですか。

[842: 匿名さん]

住友の人間ではないですが･･･一応マーケティングの人間の意見として。

ツインタワーやガラスカーテンウォールは、一見してそれとわかり、土地のランドマークになります。
（例）泉ガーデン
ランドマーク（ああ、あそこねとわかる事）であることは価値の維持に貢献します。
住友さんとしては、ガラスカーテンウォールの建物＝住友というブランドを打ち立てたいのでしょう。

また、ガラスカーテンウォールは、長い目で見て管理費がかからないと言われています。
タイルや塗装の壁は10年ごとに塗り替えが必要ですが、ガラスは拭けばよいからです。
Low-Eガラスの黒い色も、少し前にできた豊洲（≠Low－E）に比べればはるかにマシです。

私は、OWCTの外観は大崎の町によく溶け込んでいると思いますよ。

[843: 匿名さん]

ペデストリアンデッキが駅から続いているとは言え、屋根があるのは、確かに端の部分だけ。
横殴りの雨の時にはおそらく役に立たない屋根だろう･･･

そこにケチをつけるか、やはり駅から直結ということに価値を見出すかはその人しだい。

[844: 匿名]

横殴り雨って年に何回あんのやら…。

そんな確率の低い話より、普通の雨や暑い陽射しがさえぎれるのであれば
十分機能的じゃないかな。

信号待ちや車の往来の危険にさらされることもないし。

単純にみてメリットのほうが大きいような気がする。

[845: 匿名さん]

最近の価格表をお持ちの方がおられましたら、どこかにアップして
頂けないでしょうか。

[846: 購入検討中さん]

同感です。
今後、今までと比べて価格が上がると営業マンから聞きましたので確認したいです。

実はおととい、賃貸マンションを探していた時にこのマンションを見つけました。
賃貸目的で買い上げたオーナーさんとか多いみたいですね。

で、大崎の某賃貸仲介業社の行きました。
他の賃貸マンションも見たのですが、大崎ウエストシティタワーズの話も出てきました。
その営業マンいわく、ここって不動産業者がある程度まとめて住戸を買い上げているらしいです。
先述の個人のオーナーさんだけじゃなく、業者も一括で買ってるんだと。
目的はもちろん賃貸で回すためということです。

新築ホームズとかで探せばすぐ出てきますが、50平米ちょっとの部屋でだいたい管理費コミで
家賃が20万程度です。今ぼくらが見ている価格表で賃貸に出すと、現金買いしたとしても
実は表面利回りで4%ちょっとで回る計算になります。

計算↓
50平米の部屋だとして、分譲の管理修繕費を月2万と仮定すると、賃料収入18万
18万×12ヶ月＝年間賃料は216万
価格5000万だとすると、216万÷5000万＝4.3%

ここは土地が稀少ですから買いの検討をしていましたが、賃貸で出回っている賃料と比較すると
賃貸で住んでもいいかなぁと少しぐらついています。

また普通の分譲マンションって、業者に一括で売ってしまうなんてあまり聞かないですから、
とりあえず年末か来年の3月か位まで様子を見てみようかなーなんて思ってます。

現時点では、買いでも賃貸でも検討しています。（悪口を言いたい訳じゃありません）
でも今の不動産市況とここの売れ行きを見ていたら、もう少し価格が下がることがあっても
いいんじゃないかと思ってます。

話は元に戻りますが、だからこそ価格表を持ってる方がいらっしゃったらＵＰして欲しいです。

[847: 契約済みさん]

８４６さん。
契約者です。価格表は、パビリオンでもらえますよ。購入の方が個人的にいいと思いますよ。数年後に売却するとしても駅直結の資産価値から、ほとんど下がらないと思いますよ。住友の別のタワーマンションも数年前に購入した時も途中から値上げしたので、今回も四期から値上げの可能性も十分ありです。Ｅ棟はかなり売れてました。価格表見る限り。プラウドタワー東五反田まで最後は価格を上げたいんでしょうね。住友の本音としては。

[848: 匿名さん]

＞＞846

＞新築ホームズとかで探せばすぐ出てきますが、50平米ちょっとの部屋でだいたい管理費コミで
家賃が20万程度です。今ぼくらが見ている価格表で賃貸に出すと、現金買いしたとしても
実は表面利回りで4%ちょっとで回る計算になります。

表面で4％ちょっとしか出ないのなら、管理費・修繕費・固都税を引いた実質利回りだと、3％程度でしょ？
投資用で購入する意味ないよね。

一生の居住用なら利回り関係ないけど、将来の資産性を考えると大崎はない。

[849: 匿名さん]

>>846
ここの固定資産税は格安ですから、無視されたのですね。