GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その３

[物件比較中さん]

GLOBAL FRONT TOWERのその３です。

その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/410157/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/358222/

＜全体概要＞
所在地：東京都港区芝浦1－33－3他6筆
交通：山手線浜松町駅徒歩11分、同線田町駅、都営三田線・浅草線三田駅徒歩10分、ゆりかもめ日の出駅徒歩8分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK、42.01～120.11平米
入居：2016年3月上旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠都市開発、伊藤忠商事、清水建設
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


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【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
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[681: 匿名さん]

この場所で車ないと不便かも。

[682: 匿名さん]

>>677
駐車場代は値下げが可能ですよ。月島の某タワーで前例があります。
１回目の組合総会で「駐車場代が高過ぎる」と提案し、
その総会で決まる理事長に納得させればＯＫ
最初のうちの総会はゴチャゴチャしているから提案が通りやすい。

[683: 匿名さん]

>682
そういう話をしてる訳じゃないというか、
それ言っちゃうと管理費でも何でも当て嵌まる訳で・・・

1万円で希望者が殺到しても困るし、10万円で希望者ゼロでも困る
その辺りの叩き台というかその調整含めてデベの腕の見せ所な訳で・・・

ちなみに変更できるのはその通りだけど、そんな単純なもんでもないし、
やっぱり初期設定は重要だよ

[684: 匿名さん]

>>682
値下げは可能だろうけど、当初の駐車場収入をもとに修繕計画作ってるはずだから最終的に資金を持ち出さなければならない可能性もあるよね。
車所有者が負担すべき金額を全住戸で負担する。これに対して納得できる居住者が多数いるとは思えないですがね

[685: 匿名さん]

価格を納得して買ってるんだから、あとからの改定は敷居は高いよ

[686: 匿名さん]

てか、何かの条件に大きな変化がない限り無理だな。駐車場稼動率等。

[687: 購入検討中さん]

マンションの買い替えを検討している者です。現在のマンションは耐震で今回買い替え検討のポイントの1つがグローバルフロントタワーは免震構造であることなのですが、免震ってみなさんどの程度評価されていますでしょうか。建設業界の方がいたら是非アドバイスいただきたいです。横揺れには強いけど縦揺れには弱いとか、必ずしも耐震よりも免震がいいとは言い切れないのではないかと思い質問しております。よろしくお願いいたします。

[688: 匿名さん]

>>684
修繕計画、結局は数字上のマジックですから。
理事長も値下げ派になり、少なく見積もりを変えて値下げ。
次の総会で事後承諾させて通してしまいました。月島では。

[689: 匿名さん]

今のマンションは免震だから買いました。

[690: 匿名さん]

まだまだ免震については、賛否両論じゃない？
実際揺れたら、どうなるかもわからんわけだし、地盤の影響の方が大きいと言われてるしねぇ。
わざわざそのために買い換えるのは、やりすぎじゃない？
そんな所にお金かけるなら、被害が出た時のために貯めていた方が良くない？

[691: 匿名さん]

>>690
だけど三井は、これからのタワマンを基本的に免震で建てるとプレスリリースしたことがありますよね。
三井でタワマンを買うなら免震のを買わなきゃ古い、ってことになります。

[692: 匿名さん]

ここみたいに地盤の固いところは免震がよい。制震と耐震の違いは気休めみたいなものだが、免震は全然違う。

[693: 匿名さん]

>>691 さん
「そうなんだあ」と思って頑張ってググったんですけど、そのプレスリリースが発見出来ませんでした。お手数なんですけど、場所を教えて頂けませんか。

[694: 匿名さん]

大崎は免震じやないな。新しい技術が必ずしもいいとはかぎらんよ。そんなんより、地盤がいいところでないとね。

[695: 匿名さん]

プレスリリースじゃなくて当時の社長のインタビューだったと思う。たぶん勇み足だっただけ。

[696: 匿名さん]

大崎は西松だから無理だっただけだと思う。

[697: 匿名さん]

>>692 さん
そんなフワッとしたんじゃなく、もっと正確に言って。どうして免震は地盤が固い場合が良くて何が他と比べて全然違うのか？耐震制震はどの辺りが気休めなのか。説明が面倒だったら、それを示してる外部リンクでもイイです。ただ営業サイトではないところでよろしく。

[698: 匿名さん]

アジアヘッドウォータードッグとはなんですか？

[699: 匿名さん]

耐震だけはダメ。
これ常識。

耐震の新築タワマンって聞きますか？
多分、絶滅しましたよね。。。

[700: 匿名さん]

今日、ハガキ入っていた！6月1日までアンケート？と言うなの要望書を受付？

[701: 匿名さん]

>>693 さん
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2011/1215_02/

[702: 匿名さん]

免震構造のマンション
http://allabout.co.jp/gm/gc/378146/

[703: 匿名さん]

免震すげーな

[704: 匿名さん]

免震は縦揺れ大丈夫なの？

[705: 匿名さん]

縦揺れはダメ。これは耐震も制震も同じ。ただ実際の自信は縦横の複合的な揺れだから横揺れを軽減できるだけで全体としてかなり軽減される。

ちなみに三次元免震というのもあって、最新のデータセンターなんかに採用されてたりする。

[706: 匿名さん]

免震装置が「設計通りに」機能するという前提での上部建物の強度になってる（柱や梁を細く出来る）から、直下型の縦揺れや、仮に設計通りに機能しない事がある（リンク先参照）と、免震装置頼りの分、他よりダメージが大きくなるリスクがある、とは言えないんでしょうか？
http://www.fudousan.or.jp/keywords/vol02/index02.html

[707: 匿名さん]

>>701 さん、有難うございました。

[708: 匿名さん]

予定価格の段階で値下げして、更に下げてくるのか？現地見れば人気不人気分かるけど。

[709: 購入検討中さん]

No.687です。みなさん免震についてコメントありがとうございます。免震も完璧な技術ではないけれども少なくとも耐震よりは進んだ技術であり、その「進んではいるけどまだ完璧ではないもの」に現時点で大金を払うかが検討のポイントかなと思いました。というのも今回提示された値段は正直高い、かなと思います。芝浦の中古マンションではなく、他の湾岸エリアの新築マンションと値段を比較するべきということはわかっているのですが、一旦入居してしまえばすぐに「芝浦の中古マンションの1つ」になってしまうわけで、中古の相場も意識せずにはいられません。駅前の再開発を含め芝浦1丁目にどれだけの価値があるのか、しばらく悩むこととします。

[710: 匿名さん]

湾岸エリアとして考えるなら、芝浦のネームバリューは、いまや晴海や勝どきや豊洲に劣ります。
そのあたりが価格迷走に現れているのでは。

ただ、構造として考えるなら、免震>耐震は明らか。
芝浦エリアでは上位かな。

オリンピックの影響も受けにくい、つまり将来的に資産価値は上がらないけど暴落もないかな。

[711: 匿名さん]

近隣住民のひとりの意見としては、芝浦は、このままジミであり続けて貰いたい。。土日買い物客でごった返すなんて困る。今の週末閑散で癒されるところが密かにイイところ。

[712: 匿名さん]

都心３区の商業施設は銀座以外、実は散々な状況。そもそもネットがこれだけ普及した今、商業施設のパイ自体がはじり貧。都心３区はオフィスやマンションの方が採算取れる。

逆に都心３区以外の駅だとオフィス需要が弱い分、商業施設が集積しやすい。西なら新宿、渋谷、東は錦糸町とか豊洲とか。

[713: 匿名さん]

だから芝浦は今のまま、土日は閑静かと思います。

[714: 匿名さん]

浸水公園なんて凄くない？

[715: 匿名さん]

親水公園でしょ。それともネタですか？

[716: 匿名さん]

湾岸にネームバリューなんてない。
田舎者だと笑われるから他人に言わない方がいい。

[717: 匿名さん]

全体的にもう少し安ければ魅力が出てくるのだが。。。

[718: 匿名さん]

湾岸にネームバリューはない、とか正気？
生きた化石ですか？って、ここの検討者から笑われてしまいますよ。

[719: 匿名さん]

共用施設は仕切り無しでしかも狭すぎないか？たくさんある風に見せ掛け。

[720: 匿名さん]

新宿時代が熱い

[721: 匿名さん]

保育施設が将来の足かせになるかも。いくらで貸してるの？

[722: 匿名さん]

メチャ安らしいが、であれば貸さない方がいい。他の施設の方がいい。

[723: 働くママさん]

うちは反社会的勢力の事務所が近くにあると伺って、やめました。

子供がいると色々考えてしまいます。。環境ってやっぱり大事ですよね。

[724: 匿名さん]

アイランドの中古より安いな

[725: 匿名さん]

保育施設も子供がいないと全く関係ない居場所だな

[726: 匿名さん]

何でこんなに安いのだろう？土地の仕入れが良かったのか？

[727: 匿名さん]

保育施設要らない。そんなところに安く貸すくらいなら駐車場増やしたり、機械式なのに４，５万するならもっとこちらを安くして欲しい。

[728: 匿名さん]

７２６さん、結局周辺歩けばその位の価値しかないのわかるでしょ。。まだ高いよ。

[729: 匿名さん]

まだ高いね。

[730: 匿名さん]

高すぎです。

[731: 匿名さん]

400以下なら安いですかね。どこもグングン上がっておりますので。いいかげん、この辺で買っておかないと10年かえなくなりますかな

[732: 買いたいけど買えない人]

芝浦で300万円台後半は高過ぎるでしょ！
きっとお金持ちなんですね！
それならもっと内陸とか狙わないんですか？

[733: 匿名さん]

400以下なら安いですかね。どこもグングン上がっておりますので。いいかげん、この辺で買っておかないと10年かえなくなりますかな

[734: 購入検討中さん]

330切ってる住戸が大半です。

[735: 購入検討中さん]

徒歩4分で田町駅のペデストリアンデッキに繋がるのはいいね。雨でも安心。

[736: 匿名さん]

330なら、安いはな。角で400か

[737: 匿名さん]

ずいぶんお安いんですね。瞬間蒸発か！？

[738: 匿名さん]

高すぎでしょ

[739: 匿名さん]

黒塗りの車の本店さんが近いのって本当ですか？

[740: 匿名さん]

本店じゃないよ。(今は本部は赤坂)。
その団体の歴史上重要な土地だから、立派なビルが事務所としてある。
幹部や全国から客人が来るから。

[741: 購入検討中さん]

70で6200万ってチラシにあったのはどこの部屋？

[742: 購入検討中さん]

価格表ってどこかにアップされていないですか？

[743: 匿名さん]

740さん
有難うございます！
本店じゃないし、普通に過ごしてれば危害加えられる訳じゃないですよね？前向きに考えますー！

[744: 匿名さん]

プラウド赤坂が、本店近接だが、即完したな。

[745: 匿名さん]

リスクはあるよ。そちらの方々が出入りされているから。子供がいる人は気になるでしょうね。

[746: 物件比較中さん]

彼らは地元では絶対に問題起こさないよう躾けられてるから、唾かけたって大丈夫。
居られなくなっちゃうからね。
他の組から殴り込みがあるかどうかは知らん。

[747: 匿名さん]

現地見るとこの価格は高すぎだね！

[748: 匿名さん]

平日の交通量は半端ないね。駅から遠いので車必要だけど、４０%しかないか。。だから高い駐車場料金にしてるのかな。アイランドのよりも1.5万も高いね。

[749: 購入検討中さん]

まぁ価格見れば割安で釣られてMR行く人多いけど、実際現地見ると納得というより割高の印象持ちますよね。

[750: 匿名さん]

まだまだ高いよね。あと１割は安くしてくれれば、話題の人気マンションになるのにね。

[751: 匿名さん]

うーん。芝浦だと、東京ベイシティタワーと悩むな。あそこは第三期を伸ばしに伸ばしてるんだよな。

[752: 購入検討中さん]

ここ、最寄りのスーパーは何分くらいですか？

[753: 匿名さん]

>>752
最寄りは、三田側からの帰り道で使えるマルエツプチでしょう。

[754: 匿名さん]

買いたいなあ。

[755: 購入検討中さん]

本当に買いたいと思います？この物件。。
勝どきのが良いかなと思います。

[756: 匿名さん]

>>755
タワマンに囲まれる勝どきはいりません。

[757: 匿名さん]

高輪台の切り替え？

[758: 匿名さん]

>>744
あそこは値段が激安だったから比較にならない。

[759: 匿名さん]

高潮は大丈夫ですか？

[760: 購入検討中さん]

ベイシティタワーの第三期は坪単価320万くらいかららしいよ！
それならここがいいんじゃないかな??

[761: 匿名さん]

お客さんの要望が少ないのか、予定価格がどんどん下がっているよ。はじめ聞いた価格帯からかなり違っている。

[762: 匿名さん]

現地を見たことありますか？
イメージカラーのターコイスブルーとはかけ離れていて、適正価格ともかけ離れていると思いますが？

実際の色は、焦げ茶かミッドナイトブルーに近いと思いますし、適正価格は良くて平均坪単価300万くらいですよ、、、

[763: 匿名さん]

来た、見た、怖かった。事務所もあった。

[764: 匿名さん]

予定価格今どのくらい下がったの？坪300以下なら検討するけど。まだ割高？

[765: 匿名さん]

将来中古になったとき
中古検討客がこのスレを読んだときにどう思うか…

[766: 匿名さん]

>>765
大体どこも販売前はめちゃくちゃ叩かれるからなぁ。
ここはまだマシな方だよ。

[767: 匿名さん]

～タイプ別予定価格帯～
１ＬＤＫ：42.42平米　3,800万円台～
２ＬＤＫ：57.12平米　4,700万円台～
３ＬＤＫ：70.35平米　6,200万円台～

[768: 匿名さん]

先日モデルルームを見ましたが、価格が高すぎてアイランドの中古の方がいいように思いました。

仕様はアイランドの分譲と同程度に見えました。
構造的に奥行方向が長いので、間取りはどうしても悪くなってしまっている（例えばリビングに実質廊下の部分があり、表示ほど広くない等）ように思います。
これなら内廊下を捨てて外廊下にして、間取りの自由度を上げた方がいいのではないかと思いました。
駐車場の台数もやや少ないでしょうか？
グローヴ（GT）やケープ（CT）は部屋数に対して駐車場を50％以上を確保していますが、ここは40％ちょっとと低めでアイランドの稼働率を見ると足りていないように思います。
免震であることがメリットかもしれませんが、地震に対する絶対的な安心を求めるのであれば、湾岸エリアを外すべきと思いますし、どうしてもというのならキャピタルマークタワー（免震＋耐震等級3、ちなみにGFTは免震＋耐震等級1）の中古を選んだ方がよいと思います。
小さいことと感じる方も多いと思いますが、敷地全体が誰でも入ることができる公開空地であるGFTと住民専用であるアイランドのGT・CT、という違いもあります。

地価や建築価格の上昇で仕方がないとはいえ、この価格でGFTを選ぶには何らかの思い入れが必要だと感じました。
個人的な感想であり、気を悪くされた方には申し訳なく思いますが、数あるネガティブな見方の一つとお考えください。

[769: 物件比較中さん]

今アイランド買っても、売り逃げ狙ってる住民の餌食になるだけだと思いますけど・・・

[770: 匿名さん]

まさに768さんが売り逃げ狙いではないかと。

[771: 匿名さん]

アイランドと比べるのは、お門違いでは？
立ってる場所も、その周囲の環境も、マンション自体のコンセプト、想定している人たちもまるで違うでしょ。
まあ、それだから、割高なんだろうけど。

[772: 匿名さん]

中古が好きな人はアイランドでいいんでないですか。新築が欲しいならここ買うしかないでしょう、

[773: 匿名さん]

免震というのは大きいよね。

[774: 匿名さん]

いま、アイランドに住んでいる人は免震に移りたいんじゃあないかな。当時アイランドに住んで居たが311の地震の時はこなり壁紙にヒビ入ったな。

[775: 匿名さん]

アイランドの中古と比較検討している人はいるようですが、カテリーナ三田の中古と

比較検討している人はいるでしょうか？

[776: 匿名さん]

リビングインが多いけど、間取り自体はそんなに悪くないと思いました。でも駅までの距離を考えると割高感はあるよね。

[777: 匿名さん]

耐震構造のアイランドの中古を買おうとは思わないな。

[778: 匿名さん]

スカイズのハイブリッドな免震じゃないなんて笑えない

[779: 匿名さん]

タワーで耐震はないだろう。311以降で。

[780: 匿名さん]

>>779
三井は、311後にプレスリリースで
タワマンは基本的に免震で設計すると宣言したのだから、
タワーで制震もないだろう。