グランクロスタワー広島ってどうですか？

[匿名さん]

グランクロスタワー広島についての情報を希望しています。
商業施設、賃貸、分譲、複合マンションですが
どうでしょ？

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分
広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所
売主：ミサワホーム中国　広島支店
売主：旭化成不動産レジデンス
販売代理：住友不動産販売

施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.7.31　管理担当】

[481: 匿名さん]

駐車場うんぬん云う前に抽選で当たらないと・・・。
スーパーエグゼクティブステージしか考えてない方は別かもしれませんが・・・。

[482: 匿名さん]

44〜46階、既に空きは少ないです。

[483: 匿名さん]

ＨＰ見る限りでは駐車場所有の優先権がある部屋って
スーパーエグゼクティブステージの広い２部屋しか残ってないでしょう。
この２部屋は２台の優先権があったと思います。

[484: 匿名さん]

>>478
＞契約の際の書類には、グランクロス居住者以外への譲渡や貸出は禁止と書かれています。
＞入居者はそれを承諾している方しかいない事になりますね。

その拘束力が弱いということを問題視しているのです。

例えばそれに違反したものが現われたとして、
法的追求は可能ですか？

ルール違反だと言いたいのでしょうけど、
それを『性善説』と言うのです。
そのルール自体が
「消費者の財産権を不当に拘束している」
と主張されたら裁判で勝てますかね。

ただのルールでなく、
物理的に居住人以外への譲渡が出来ないような方策をとるべきだったのです。

いずれにしても分譲駐車場というものは、
将来的トラブルを抱える厄介なシステムであることは間違いないようです。

[485: 購入検討中さん]

>>484
>将来的トラブルを抱える厄介なシステムであることは間違いないようです。

購入検討中ですが、将来不安になってきた。

>物理的に居住人以外への譲渡が出来ないような方策

いい解決方法、具体案ありますか。

[486: 匿名さん]

駐車場、全部で200数十台。高額物件には優先権が着いているが、殆ど売り切れ。
更に複数台希望者もいるとのこと。
車の保有者が駐車場確保できない場合はどうするのだろう？
となりの商業施設の駐車場を借りれれば良いのだが。

[487: 購入検討中さん]

>>476
契約済みとの事で、すみませんが教えて下さい。
1.駐車場を借りる場合、権利所有者から直接借りるのですか？それとも管理組合からでしょうか？
2.また、賃料は決まっているのでしょうか？個別に決まるのですか？
3.駐車場が埋まっているとき、マンション購入者と賃貸部分の賃貸者との間で、空き待ちの優先順位は違うのでしょうか？

[488: 匿名さん]

>>484

おっしゃるとおり、契約内容に記載されていても、それ自体が上位法律違反であることが認められれば、なんら拘束はなくなります。販売時には住居部と抱き合わせでも、売却時に駐車場だけ売らないということも可能な訳で、その他さまざまな問題が発生してくると思われます。

居住部400件くらいだったと思いますが、それに賃貸部分もあり、でも駐車場が200くらいとは少なすぎです。
近隣で借りるとしても、結構離れることを考えると稀少価値のでる物件ですね。
おそらく、分譲後プレミアがつくのじゃないですか。
賃貸出したら、3万くらいかな。

[489: 匿名さん]

法律でとか裁判で勝てるだとか言う前に、
担当営業に聞いてみれば？

電話でもちゃんと答えてくれると思いますよ。

[490: 匿名さん]

>>489
同感です｡
正直､殆どの契約者には､駐車場はどうでもいい話｡
むしろ、もうすぐ発表されるオプションの種類や値段の方が､気になります｡

[491: 契約済みさん]

>>487
分譲駐車場は、グランクロスに住んでいる方に限り譲渡あるいは貸与できます。
優先順位は分譲住戸入居者（またはそこの賃借人）が上で、
募集しても応募がない場合は住宅部会と協議の上、期間を限って賃貸住戸の入居者に賃貸できます。

それ以上のことは、先の方も言われているように直接営業さんに聞いてみてください。

[492: 匿名さん]

営業は契約書に書いてあることを説明するだけです。
その契約書の内容が将来法的に問題が発生することにならないかを懸念しているだけです。
将来のもめ事、資産価値などで気になる人だけコメントしていただければいいです。

オプションのことを相談したい人はすればいいかと思います。
それに興味のある人はコメントしてくれますよ。

[493: 匿名さん]

>490
有償オプションは今月（か来月）に説明が予定されていますね。
部屋の間取りはいくつかのプランを提案されていますが、
部屋数が減る（間仕切りがなくなる）ようなプランだと、
標準プランに載っているコンセントの位置とかに変化があると思うのですが、
そのあたりの詳細が早く知りたいです。

[494: 契約済みさん]

ＩＨクッキングヒーター、オプションで頼むか、引き渡し後自分の好きなＩＨクッキングヒーターに変えるか迷っています。

オプションで頼まない場合、標準装備の三口ガスコンロは今住んでいるマンションにつけたいので無駄にはなりません。

ご意見聞かせていただいたらありがたいです。

[495: 契約済みさん]

オプションのIHが気に入れば良いのですが、
そうでない場合は自分で好きなIHに換えたほうが良いのではないでしょうか？
（2口とか3口とかいろいろあるみたいです）

標準のガスコンロもグレードの良いものですね。

[496: 匿名さん]

駐車場をどう裁けるかに議論が集中していますけど、
前の人が言ってた通り管理組合の収支が気になります。
駐車場が安いしお得みたいな話がありましたが、
逆に管理費収入が少ない＝将来的に管理費会計がショートして増額になりやすいってことです。
そのせいで皆出てって幽霊マンションになって、
残された人が全部管理費を負担することもあるかもしれないですね。
そのリスクが怖くて買えてません。

[497: 匿名さん]

販売会社も全てを決めている訳では無く、入居後に管理組合で色々な事を決めていく事になるのではないでしょうか。そこで決めた事がいかに遵守されて、マンションの価値が維持、向上されていくかが大切なように思います。

[498: 匿名さん]

>>497
販売会社が決めることではありませんよ。
販売会社はただ売主に売ってこいって言われてるだけだそうです。
売主が決めることです。

そもそも、三菱地所のマンションも持ってますが、
普通は管理収支の計画書を契約前につまびらかに教えてもらいましたよ。
よくわからない売主が都合が悪くて決めてないのでは？と疑念を抱かざるを得ませんね。

[499: 匿名さん]

確かにこんなサイトがありました。

http://allabout.co.jp/gm/gc/402827/

結局駐車場の金額は売主の利益になるんですね。

普通は組合の収入になるのに。
あり得ない。酷い管理になるんだろうね。

[500: 匿名さん]

駐車場も分譲住戸も、完成後30年間の管理収支計画（概算）を提示してもらいました。
それにはいつどのぐらいの費用をかけて何をするのか全部明確に記載されていましたよ。

[501: 匿名さん]

駐車場の管理費はすべて管理組合に入るのですか？一部は管理会社に入っているのかと思っていました。

[502: 匿名さん]

すべて管理組合に入ります。
そしてその中の一部が管理会社に入ります。

[503: 契約済みさん]

私も三菱地所のマンションを持っていますが、グランクロスの方が余程 立派な収支計画です。管理費も駐車場の賃貸料をアテにしていない充分なものでした。
ここのマンションは駅チカだからクルマを必要としない生活設計をしている方も多い、だから分譲にして責任を明確にしたんでしょう。
私は納得して、条件の良い部屋を押さえました。
もちろん、駐車場も購入しました。

[504: 契約済みさん]

私も見晴らし、採光が良いお部屋を押さえました。
駐車場もメリット、デメリットを判断した上で購入しました。
ここで色々な意見が出る事は、良い事だと思っています。

[505: 匿名さん]

駐車場のことが気になり調べていたら499さんの教えて下さったサイトも見ましたよ。色々検討し顧問弁護士と会計士にも調べてもらい最終的には契約することにしました。

[506: 匿名さん]

多くのマンションでは駐車場は全員の所有物ということですが、ここではそれが販売されているということは、購入した部屋部分だけの持ち分になってそれで価格がリーズナブル？
駐車場が分譲なので管理費が高いという理解でいいです？

[507: 匿名さん]

オプションの書類来ました。
よくわからないのですが、相談会行ってみましょう。

IHは日立で、真ん中はヒータータイプらしい。
11万くらいなので、ガスコンロ分引いてあるのかな？
ガスコンロそのままにしておいて、200V電源準備だけしてもらっておくなんて無駄かな。

[508: 契約済みさん]

オプションの書類、うちにはまだ届いてません…
早く内容が知りたいです！

[509: 契約済みさん]

オプションのカタログ、届きました。
確かに説明をしてもらわないとよくわからないです・・・
全体的には高額な印象です。
意見が分かれているキレイサーモフロアの効果も気になりますね。

[510: 契約済みさん]

駐車場、2台目の追加販売が開始されましたね。。

[511: 匿名さん]

分譲住戸と分譲駐車場、それぞれどのくらい売れているんでしょうか？

[512: 匿名さん]

駐車場　売れてないのですかね？

こちらでの情報をまとめてみると、
一般的なマンションと異なり住民共有資産としての駐車場がない。
駐車場が分譲されていることにより、各住居の管理費負担が多くなっていると考えられる。
分譲した駐車場に関して、法的な拘束が不明で居住者に不利益が発生する可能性がある。（一所有者が利益を得て、管理組合が不利益を被る事態が発生するケースが考えられる）

駐車場分譲は、売主側にメリットがあり、管理組合（つまりは住居部所有者）にデメリットが多そうですね。
さらには、売主が複数というのも将来苦情対象として難しいことが起きそうです。

分譲した駐車場だけで別途管理組合を作るとか、別会計とかにはなってないのだろうか。

[513: 匿名さん]

>510
2台目の追加販売とはどういう事でしょう？
駐車場の2期分譲みたいなもんですか？

[514: 契約済みさん]

>>513
既に契約済みの方で、1台目の駐車場所有権購入者に対し、2台目の駐車場所有権を販売するという事と、契約済みの方で、駐車場購入を悩まれている方に対しての販売を予定しているという事だと思います。。

[515: 匿名さん]

>512
その通りですよね。

あと、分譲価格や広さに関係無く、駐車場の2台目購入が可能だとしたら気になる事が増えそうです。

[516: 契約済みさん]

駐車場はいつでも希望出せば、購入できるんではないでしょうか？
抽選でもなく購入できました。
２台目については、まだ待ってほしいとの回答でした。

[517: 匿名さん]

駐車場売れてなさそうですね。
そもそもこの場所に住むのに将来に渡って駐車場がフル稼働しているのかなと気になりました。
それが現時点ですら駐車場の売れ行きが悪いとしたら、駐車場いらなくなった時に手放せばいいやと簡単に考えられなくなりましたね。
将来、売りに出した時に部屋だけ売れてしまってもマンション内で駐車場余ってたらどうしようもない

[518: 匿名さん]

>>517
将来売却する時に、駐車場所有権付きと所有権無しとで売却の容易さに差が出ますかね？
もちろんルームタイプにもよりますが、駐車場所有権無しだと売りにくいなんて事は無いですかね？

[519: 匿名さん]

逆に駐車場要らない人にとっては、駐車場付きよりも駐車場無くても安い方がいい訳だから、
駐車場付きだからといって売りやすいとも言えないかも。
駅前だし、車の必要性も限定的かもしれない上に
駐車場を含めた車関係の維持費もバカにならんからね。

[520: 匿名さん]

>>503

充分というのはどうやってわかるのですか？
駐車場収入に頼るのが通常の管理収支だと
わかっていておっしゃっているのであれば、
支出が少なくて、あまりお金がかからない管理を
お望みだということですね？
私はせっかくタワーに住むので、多少豪華な管理を期待していました。
がっかりです。

[521: 匿名さん]

>>520
分譲駐車場なので、管理費が安くなっているんですよ。
タワーパーキングの豪華な管理って何？

[522: 匿名さん]

パーキングではないと思うが・・・

[523: 物件比較中さん]

ホームページの物件概要で先着順住戸として出ている、6180万円の住戸は100ｍ２ですよね？
南向きでしょうか？そして、何階なのでしょうか？　
シティタワーだけでなく、他の中区の物件と比べてもお値打ち感があるように思いますが、ご存じの方、教えて頂けませんでしょうか?

[524: 購入経験者さん]

6180万円の部屋は100平米、東南角部屋、23階です。

[525: 物件比較中さん]

>524
有難うございます。
うーん。魅力的ですね。

[526: 契約済みさん]

松原町もいい町になるよね！
町内会も活性化するみたいです。
シティタワーも含めて、期待したいですね。
フタバ図書とローソンが提携しましたね。
ということで、グランクロスに成城石井が入ってくれないかな… 期待しています。
頑張れ、森ビル開発さん！

[527: 匿名さん]

>>526
グランクロスに成城石井、大賛成！

[528: 契約済みさん]

>>520
充分と申し上げたのは、提出されたタワーマンションの長期修繕計画が具体的なものと理解したからですよ。
管理費は他の幾つか拝見した他の新築マンションに比べても妥当だと判断しました。駐車場は駐車場の為の管理費を積み立てます。もちろん駐車場の長期修繕計画も存在し、管理組合も組織されています。
貧しい管理などではなく、多少豪華なタワーに相応しい管理でしたよ。がっかりしないで下さい、不安であれば実際に販売会社の方に納得いくまでお聞きになって下さいね。
私もしつこいくらいお聞きしました、高い買い物ですからね。いろいろ見て回りましたが、いろんな意味でホントに良いマンションですよ！是非、ご一緒しましょう。
^_−☆

[529: 契約済みさん]

>>527
ありがとうございます！
期待したいですね！
シティタワーにも、良いテナントが入って欲しいデスね！

[530: 購入検討中さん]

ここは購入するかどうか迷います。
売れ行きは不調なのでじっくり検討したいと思います。

＜利点＞
立地が良く、比較的安価、駐車場が確保できる。
無駄な共用設備がない。
シティタワーのように嫌悪施設がない。

＜不利な点＞
値段の差が大きいので価値観の差が大きくなり、管理組合運営が難しくなる。
室内に柱がある、JRの騒音、駐車場の出入りに時間がかかる。
マツダスタジアム試合開催日は車が通れない。