グランクロスタワー広島ってどうですか？

[匿名さん]

グランクロスタワー広島についての情報を希望しています。
商業施設、賃貸、分譲、複合マンションですが
どうでしょ？

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分
広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所
売主：ミサワホーム中国　広島支店
売主：旭化成不動産レジデンス
販売代理：住友不動産販売

施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.7.31　管理担当】

[461: 購入検討中さん]

こちらの駐車場は、所有権なんでしょうか？単なる使用権なんでしょうか？ここの営業さん説明不足です。タワーパーキングの管理コストは誰が払うのでしょう？
それと、通常のマンションで組合の管理費会計は、駐車場収入がほとんどですよね？他のマンションの賃貸駐車場より、分譲することで安いということは、組合の収入が少ないということ。収入と支出は、通常同額でトントンとします。ということは支出=管理コストを非常に抑えているということです。はっきり言って、清掃もろくにされない、設備メンテも回数が普通のマンションより少ないなど、必ずケチっているはず。マンションに住んだことない人は騙せても、経験者はわかっています。誰か、その辺り営業の話聞いた人います？

[462: 匿名さん]

管理費5千円、修繕費3千円と固定資産税もいるので所有権のようですが決まった場所１ヶ所に駐車するのではないので使用権のようでもあり良くわかりませんでした。使用料2.5～3万円なのに8千円では管理組合に入るお金が少なくなって困るのでは?と質問したところ本当は多くのマンションも修繕費は3～4千円でまかなえる。管理費を高くすると購入者が減るのでなるべく上げたくないけど、駐車場の使用料は高くても何故だか理解が得られるとのことでした。管理費が直接管理組合に入るのか一旦管理会社が集金し経費を引いたものが入るのかで管理会社の利益に違いが出るのかなと思いました。一般的にはどちらになるのですか？

[463: 購入検討中さん]

使用権と所有権の中間のようなものなのでしょうか。
全国的にも駐車場の買い取りの例は、まだ多くないみたいですね。

管理修繕費合わせて8000円で駐車場の管理運営が本当にまかなえるのであれば、駐車場が全庫完売されれば空庫になるリスクが無い訳ですから、安定運用ということになりますね。
通常のマンションのように、当初の見込みより駐車場の利用率が少ないと、管理修繕費が足りなくなるような問題は出にくいと思います。

購入するか否か、悩みます。

[464: 匿名さん]

駐車場分譲という事は、
一般のマンションのように駐車場収益を管理費に充てることができず、
駐車場収益は一切管理費に回ってこないという事になります。
駐車場の管理費や修繕積立金は、
純粋に100％当該タワーパーキングの運用費と修繕費に充てられます。
タワーパーキングは区分所有できないので、
購入者の共有物となります。
但し、底地は敷地権たる旨の登記がされ、
所有権登記されません。
これは、住居部分と同じ考え方ですが、
土地と建物の所有権をを分割できないようにするためのものです。

[465: 匿名さん]

＜マンション駐車場が1区画220万円で分譲　その悪弊＞
＞分譲駐車場の取引は必ずしも好ましいものではないけれど、契約自由の原則からすると、私法上の効力まで否定することはできないという司法判断です。
http://allabout.co.jp/gm/gc/402827/

＜私のマンションの駐車場は、1階共用部分にありますが事業主が区分所有者に分譲しています。＞
http://www.gojin.co.jp/faq/06/faq_06_15.htm

色々問題がありそうですが、結局法的には問題なさそうです。

>>463
＞使用権と所有権の中間のようなものなのでしょうか。
私もそこのところがよくわかりません。

専用使用権は“管理組合”が承認するもので、
所有権は“登記”や、“公正証書”かなって思いますが、
今回のこの分譲駐車場は、何が駐車場の権利の保証をしてくれるのでしょうか？
どなたか私にも解りやすくご説明いただける方居られませんかー？

[466: 匿名さん]

>>465さん
詳細な情報ありがとうございます。
奥が深すぎて？？な事も多いのですが、色々な知識を持って判断する事が大切だと感じました。

[467: 匿名さん]

>>465

どうも有り難うございます。
この物件の一番の問題点が駐車場になりそうですね。
販売者側は契約時どのような説明をしており、契約上はどのようになっているのでしょうか。
将来的に訴訟になっても売り主が複雑なので大変かもしれません。

下の賃貸部分の駐車場はどうなっているのでしょうか。一緒なわけないですよね。

[468: 匿名さん]

タワーパーキングを分譲するということは、
タワーパーキングは全ての区分所有者の持ち物でなく、
タワーパーキングの分譲を受けた者のみの所有となります。
タワーパーキングの底地が所有権登記できないということは、
タワーパーキングの底地の所有権は全ての区分所有者で構成される全体管理組合となります。
このとき、
タワーパーキングの所有者たちは全体管理組合より、
妥当な範囲の金額で借地料の支払いを求められたときは
それを拒否する法的理由は無いのではないでしょうか？
また、この場合駐車場は区分所有者以外の利益に供してはいけません。
区分所有者以外から管理組合が借地料を受け取った場合はその収益は、
法人税の対象としてその他の収益と別会計の上、納税の義務が発生します。

>>465
＞この分譲駐車場は、何が駐車場の権利の保証をしてくれるのでしょうか？
これは謎ですね。
ただし、『分譲』駐車場ですから、『分譲』とは『分けて譲る』ということですね。
ということは、
おそらく売主からの『物件引渡証』、
これが当該駐車場の所有を証するものになるのではないでしょうか？

[469: 匿名さん]

>>467
賃貸部分には駐車場は無いようですが、分譲駐車場の持ち主が貸す事は出来るようです。

[470: 匿名さん]

>>469

賃貸居住者に駐車場を賃貸できるというのは契約上そのようになっていることですか。
ということは、分譲駐車場の持ち主は誰にでも貸せるということになるわけですね。
分譲居住部分も賃貸可能だから、駐車場も分譲となったら賃貸可能ということか。

300万として、毎月の管理修繕積み立てを加味していくらで貸せばペイするかかな。
駐車場だけの分譲はしとらんのかな。

[471: 匿名さん]

現在、部屋と駐車場はセットでないと販売しないとしていても、将来的に駐車場だけ、部屋だけを売却する人が出てくる可能性はある。そういう条件が契約に書かれているのだろうか。

いずれにしても、分譲駐車場は今後問題が発生しそうな代物ですね。

[472: 匿名さん]

賃貸部分に駐車場が無くて、賃貸部分の賃貸者や分譲部分の賃貸者、分譲居住者に駐車場を貸す事が出来るという事がキモなのでは…。
個別な貸し借りは出来ないような取り決めになるのかな？？
駐車場賃貸に優先順位が無いと、分譲居住者が駐車場を借りたい時に問題が出そうですね。

[473: 匿名さん]

＞個別な貸し借りは出来ないような取り決めになるのかな？？
そうですね。どうなるんでしょうか？
ただ、どんな取決めを作ったとしても
①守らなくてもバレない
②バレても何らの制裁を受けることはない
なら、取決めの効力が疑問です。

駐車場が分譲である以上、
その使用を不当に制限したり使用不能にしたりすることは
所有権の侵害にあたりますから、
そうした制裁は不法行為となると思われます。

取決めの遵守は性善説に頼らない効果のあるものを期待します。

[474: 契約済みさん]

駐車場のみの売却はできないと書いてありましたよ。
営業マンの説明でもそのように聞いています。

[475: 匿名さん]

売却出来ないって、それは単なるルールなのか物理的に売却が不可能なのか。

単なるルールの場合、そのルールを強制すること自体が不法行為となるのでは?

[476: 契約済みさん]

タワーパーキングはグランクロスに住んでいる方以外に譲渡や貸し出しはできません。

グランクロス内にいる、借りたい購入したい方を優先するためだと思います。

権利云々を言われてますが、一番に居住者の事を考えての判断だと思います。

[477: 匿名さん]

性善説ならその通りなのですが、決まり事がしっかりしていないと前述のマンションのような問題が出るかもしれない事を心配されているのでは。
特に賃貸部分にも貸す事が出来る訳ですし。

[478: 匿名さん]

契約の際の書類には、グランクロス居住者以外への譲渡や貸出は禁止と書かれています。

入居者はそれを承諾している方しかいない事になりますね。

[479: 匿名さん]

>>476

既に契約済みとのことで、駐車場の売買契約書にその旨記載されているのですね。
では、以下の場合、どのような措置をとるようになっているのかわかったら教えていただけませんか。

1.駐車場が不要となったとき、売却する相手は居住者のみとされているのか。（これは476の内容から間違いないですね）

2.駐車場を売却したいが購入希望者が居住者内にいない場合、現れるまで売却できない（ということになりますね）

3.住宅部分を売却するとき、駐車場も売却しなければならないのか。

4.住宅部分を売却するとき、住宅が売れて駐車場が売れ残ったらどうなるのか。

特に、4の場合どうなるのか。
5．買い手が現れても売買金額で折り合わなかったら、売らなくてもいいのか。

まだまだ、疑問がでてくるかと思います。
どのあたりまで想定してあるのか、気になります。

[480: 契約済みさん]

>>479
1,2,3,5はYes。
4は直接的な記載が無いので分かりませんが、
分譲住戸と分譲駐車場は分離して第三者に譲渡はできないと記述があります。
ただ、入居者に対しては分譲駐車場のみの譲渡は認められているので、4の場合は入居者に適正な価格で譲るしかないでしょう。

[481: 匿名さん]

駐車場うんぬん云う前に抽選で当たらないと・・・。
スーパーエグゼクティブステージしか考えてない方は別かもしれませんが・・・。

[482: 匿名さん]

44〜46階、既に空きは少ないです。

[483: 匿名さん]

ＨＰ見る限りでは駐車場所有の優先権がある部屋って
スーパーエグゼクティブステージの広い２部屋しか残ってないでしょう。
この２部屋は２台の優先権があったと思います。

[484: 匿名さん]

>>478
＞契約の際の書類には、グランクロス居住者以外への譲渡や貸出は禁止と書かれています。
＞入居者はそれを承諾している方しかいない事になりますね。

その拘束力が弱いということを問題視しているのです。

例えばそれに違反したものが現われたとして、
法的追求は可能ですか？

ルール違反だと言いたいのでしょうけど、
それを『性善説』と言うのです。
そのルール自体が
「消費者の財産権を不当に拘束している」
と主張されたら裁判で勝てますかね。

ただのルールでなく、
物理的に居住人以外への譲渡が出来ないような方策をとるべきだったのです。

いずれにしても分譲駐車場というものは、
将来的トラブルを抱える厄介なシステムであることは間違いないようです。

[485: 購入検討中さん]

>>484
>将来的トラブルを抱える厄介なシステムであることは間違いないようです。

購入検討中ですが、将来不安になってきた。

>物理的に居住人以外への譲渡が出来ないような方策

いい解決方法、具体案ありますか。

[486: 匿名さん]

駐車場、全部で200数十台。高額物件には優先権が着いているが、殆ど売り切れ。
更に複数台希望者もいるとのこと。
車の保有者が駐車場確保できない場合はどうするのだろう？
となりの商業施設の駐車場を借りれれば良いのだが。

[487: 購入検討中さん]

>>476
契約済みとの事で、すみませんが教えて下さい。
1.駐車場を借りる場合、権利所有者から直接借りるのですか？それとも管理組合からでしょうか？
2.また、賃料は決まっているのでしょうか？個別に決まるのですか？
3.駐車場が埋まっているとき、マンション購入者と賃貸部分の賃貸者との間で、空き待ちの優先順位は違うのでしょうか？

[488: 匿名さん]

>>484

おっしゃるとおり、契約内容に記載されていても、それ自体が上位法律違反であることが認められれば、なんら拘束はなくなります。販売時には住居部と抱き合わせでも、売却時に駐車場だけ売らないということも可能な訳で、その他さまざまな問題が発生してくると思われます。

居住部400件くらいだったと思いますが、それに賃貸部分もあり、でも駐車場が200くらいとは少なすぎです。
近隣で借りるとしても、結構離れることを考えると稀少価値のでる物件ですね。
おそらく、分譲後プレミアがつくのじゃないですか。
賃貸出したら、3万くらいかな。

[489: 匿名さん]

法律でとか裁判で勝てるだとか言う前に、
担当営業に聞いてみれば？

電話でもちゃんと答えてくれると思いますよ。

[490: 匿名さん]

>>489
同感です｡
正直､殆どの契約者には､駐車場はどうでもいい話｡
むしろ、もうすぐ発表されるオプションの種類や値段の方が､気になります｡

[491: 契約済みさん]

>>487
分譲駐車場は、グランクロスに住んでいる方に限り譲渡あるいは貸与できます。
優先順位は分譲住戸入居者（またはそこの賃借人）が上で、
募集しても応募がない場合は住宅部会と協議の上、期間を限って賃貸住戸の入居者に賃貸できます。

それ以上のことは、先の方も言われているように直接営業さんに聞いてみてください。

[492: 匿名さん]

営業は契約書に書いてあることを説明するだけです。
その契約書の内容が将来法的に問題が発生することにならないかを懸念しているだけです。
将来のもめ事、資産価値などで気になる人だけコメントしていただければいいです。

オプションのことを相談したい人はすればいいかと思います。
それに興味のある人はコメントしてくれますよ。

[493: 匿名さん]

>490
有償オプションは今月（か来月）に説明が予定されていますね。
部屋の間取りはいくつかのプランを提案されていますが、
部屋数が減る（間仕切りがなくなる）ようなプランだと、
標準プランに載っているコンセントの位置とかに変化があると思うのですが、
そのあたりの詳細が早く知りたいです。

[494: 契約済みさん]

ＩＨクッキングヒーター、オプションで頼むか、引き渡し後自分の好きなＩＨクッキングヒーターに変えるか迷っています。

オプションで頼まない場合、標準装備の三口ガスコンロは今住んでいるマンションにつけたいので無駄にはなりません。

ご意見聞かせていただいたらありがたいです。

[495: 契約済みさん]

オプションのIHが気に入れば良いのですが、
そうでない場合は自分で好きなIHに換えたほうが良いのではないでしょうか？
（2口とか3口とかいろいろあるみたいです）

標準のガスコンロもグレードの良いものですね。

[496: 匿名さん]

駐車場をどう裁けるかに議論が集中していますけど、
前の人が言ってた通り管理組合の収支が気になります。
駐車場が安いしお得みたいな話がありましたが、
逆に管理費収入が少ない＝将来的に管理費会計がショートして増額になりやすいってことです。
そのせいで皆出てって幽霊マンションになって、
残された人が全部管理費を負担することもあるかもしれないですね。
そのリスクが怖くて買えてません。

[497: 匿名さん]

販売会社も全てを決めている訳では無く、入居後に管理組合で色々な事を決めていく事になるのではないでしょうか。そこで決めた事がいかに遵守されて、マンションの価値が維持、向上されていくかが大切なように思います。

[498: 匿名さん]

>>497
販売会社が決めることではありませんよ。
販売会社はただ売主に売ってこいって言われてるだけだそうです。
売主が決めることです。

そもそも、三菱地所のマンションも持ってますが、
普通は管理収支の計画書を契約前につまびらかに教えてもらいましたよ。
よくわからない売主が都合が悪くて決めてないのでは？と疑念を抱かざるを得ませんね。

[499: 匿名さん]

確かにこんなサイトがありました。

http://allabout.co.jp/gm/gc/402827/

結局駐車場の金額は売主の利益になるんですね。

普通は組合の収入になるのに。
あり得ない。酷い管理になるんだろうね。

[500: 匿名さん]

駐車場も分譲住戸も、完成後30年間の管理収支計画（概算）を提示してもらいました。
それにはいつどのぐらいの費用をかけて何をするのか全部明確に記載されていましたよ。

[501: 匿名さん]

駐車場の管理費はすべて管理組合に入るのですか？一部は管理会社に入っているのかと思っていました。

[502: 匿名さん]

すべて管理組合に入ります。
そしてその中の一部が管理会社に入ります。

[503: 契約済みさん]

私も三菱地所のマンションを持っていますが、グランクロスの方が余程 立派な収支計画です。管理費も駐車場の賃貸料をアテにしていない充分なものでした。
ここのマンションは駅チカだからクルマを必要としない生活設計をしている方も多い、だから分譲にして責任を明確にしたんでしょう。
私は納得して、条件の良い部屋を押さえました。
もちろん、駐車場も購入しました。

[504: 契約済みさん]

私も見晴らし、採光が良いお部屋を押さえました。
駐車場もメリット、デメリットを判断した上で購入しました。
ここで色々な意見が出る事は、良い事だと思っています。

[505: 匿名さん]

駐車場のことが気になり調べていたら499さんの教えて下さったサイトも見ましたよ。色々検討し顧問弁護士と会計士にも調べてもらい最終的には契約することにしました。

[506: 匿名さん]

多くのマンションでは駐車場は全員の所有物ということですが、ここではそれが販売されているということは、購入した部屋部分だけの持ち分になってそれで価格がリーズナブル？
駐車場が分譲なので管理費が高いという理解でいいです？

[507: 匿名さん]

オプションの書類来ました。
よくわからないのですが、相談会行ってみましょう。

IHは日立で、真ん中はヒータータイプらしい。
11万くらいなので、ガスコンロ分引いてあるのかな？
ガスコンロそのままにしておいて、200V電源準備だけしてもらっておくなんて無駄かな。

[508: 契約済みさん]

オプションの書類、うちにはまだ届いてません…
早く内容が知りたいです！

[509: 契約済みさん]

オプションのカタログ、届きました。
確かに説明をしてもらわないとよくわからないです・・・
全体的には高額な印象です。
意見が分かれているキレイサーモフロアの効果も気になりますね。

[510: 契約済みさん]

駐車場、2台目の追加販売が開始されましたね。。