グランクロスタワー広島ってどうですか？

[匿名さん]

グランクロスタワー広島についての情報を希望しています。
商業施設、賃貸、分譲、複合マンションですが
どうでしょ？

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分
広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所
売主：ミサワホーム中国　広島支店
売主：旭化成不動産レジデンス
販売代理：住友不動産販売

施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.7.31　管理担当】

[281: 契約済みさん]

２７７さん

内装だけではなく共有部が老朽化している感じがしました。
１０年であんなにいたむものなのかしら？と思ったくらいです。

[282: 匿名さん]

二期で抽選になってるんですか？私は一期で申し込みましたが、抽選はほぼ無い用なことを言われてたので

[283: 匿名さん]

へー、そんなに痛んでるんだ。一階の共用部くらいしか見たこと無いからわからなかった。知り合いがいるといいですね

[284: 匿名さん]

グランクロスタワーよりシティタワー広島の方が少し内装は良さそうでしたが、グランクロスタワーのスーパーエグゼクティブ仕様はシティタワーよりずいぶん豪華だなと感じましたよ。エグゼクティブに1000万円余分にかけているようでしたので、シティタワーをやめた差額分で10年後ぐらいにリノベーションする予定です。どちらも良いマンションだと思っていますが今回はもう一度新築気分が楽しめるグランクロスタワーを購入することにしました。

[285: 匿名さん]

10年近く経つとやはり共有部分は結構痛んでくるようですね。シティタワー大阪の共有部分もかなりカーペットの汚れが目立っていましたよ。ホテルニューオオタニ、オオクラ、パークプリンス東京、アンバサダー、ミラコスタ、椿山荘などのホテルは10年ぐらいあるいはもっと年数がたっても比較的きれいに保たれていますね。維持費が大分かかっているのでしょう。マンションの管理費をもっと高くすれば10年後もきっとホテル並みに維持できるのでしょうが一体どのぐらい負担すれば良いのでしょうかね?月2000円位だったらなんとか頑張れるかも？

[286: 購入検討中さん]

共用部は住人が適正な管理費、修繕金を払い、管理会社へ指摘していけばある程度は
改善できます。
でもホテルと比べるのは本末転倒ですよ、金のかけ方が違う。
共用部が10年ではそんなに傷む箇所は少ない気がします。
駅前タワーの店舗はパチンコ店以外どんな店が入るんでしょうか？
ご存知の方教えてください。

[287: 購入検討中さん]

２８６さん

シティータワーには、ナショナル会館（パチンコ）が入居予定と聞いています。
グランクロスの商業棟には、主に医療機関、エディオン、フィットネスが入り、パチンコ店は聞いていません。
パチンコ店が入るのですか？

[288: 匿名さん]

グランドタワーはどうなのか分からないし、ここはどうなるかは分からないけど、戸数が多いと色々な人が出てくるよ。
個人的には少々管理費がかかってもキッチリ管理をしてもらえる方が良いんだけど、管理組合の総会で管理費を下げろと騒ぐ輩が必ず出てくるんだよね。
まず最初は管理人の勤務を毎日から隔日にしろと言い出す。
ここだとコンシェルジュが先にターゲットになるかな。
次は共用部の空調と夜間の照明がもったいない、日中は明るいから照明を半分消せと言い出す。
共用部分をフルに利用する人と全く利用しない人の管理費が同じなのは不公平だと言い出す可能性もあるかもね。

[289: 匿名さん]

アーバンのグランドタワーもそろそろ大規模修繕じゃないかな。
今ならかなり費用がかかるので、修繕積み立ても上がることでしょう。

グランクロスは、修繕費安いが管理費がかなり高い。
どうしてこの金額を見積もってるのか購入前に聞いておくのがいいかもね。

[290: 匿名さん]

>288どのくらいの収入層の人がこのマンションを購入または検討しょうかね。
スーパーエグゼクティブを除けば世帯年収１０００〜２０００万円の間って所でしょうか。

[291: 匿名さん]

世帯年収そんなにある人が住むの、もっと下ですが。
検討中です。

[292: 匿名さん]

>>290
販売価格から逆算すると、年収５百万円で３５年ローンの人も購入可能。

[293: 匿名さん]

1000〜2000万の所得がある人がそんなにいるとは思えない

[294: 匿名さん]

うちも購入希望者ですが、年収１０００万なんてありませんよ。
でも、グランクロスなら北向きでも視界は良好。

[295: 匿名さん]

広島県の平均年収は396万円のようですが、30代以上の平均年収は415万円で1000万以上の年収の方が1％、40代以上の平均年収は531万円で1000万以上の年収の方が7％のようですので世帯年収1000万円を超える方々は思ったよりいるのではないかと思いますがいかがでしょうか？

[296: 匿名さん]

肝心なのは、その30代のわずか1%と40代以上の7%の人のどれだけがここを欲しいと思うかです。
基本的に地方都市の田舎者は、 戸建て>マンション と考える人が少なくないですから、高額なマンションを買うくらいなら、少々町から離れてでも戸建てを買いたがる傾向があるように思います。

[297: 匿名さん]

広さと向きももいろいろあるので、いろんな人が購入はできそうですね。ただ、６０００万を超える物件もたくさんあるのでそのあたりは１０００万円以下だと買うのは厳しいでしょうね。

[298: 匿名さん]

大都市なら、タワーマンションのリスク（高額の管理費・修繕費値上がり・値上げ合議できない・乾式壁の生活音）があっても、タワーマンションに住まざるを得ない人もいます。超高層タワーマンション＆複合施設は景気変動による不確定要素が大きいことを知りながらも住んでいる人も多いです。

でも、広島は大都市ほど通勤にエネルギーが要りません（広電もJRもかなり込みますが込み具合が違う）。だから、物件価格が同じなら、普通の会社員は超高層タワーマンション＆複合施設ではなく、超高層ではない普通のマンションがいいですね。職場に自転車や歩いて通勤できる距離でも、一戸建てはともかく、普通のマンションなら何とか買える。

セカンドハウスや投資目的で、他の都道府県や広島の資産がある方が高額の部屋を買われたり、複数の部屋を持たれたりするかもしれませんね。

[299: 匿名さん]

私の後輩は、夫婦で合わせて年収700くらいでこのマンションを買ったそうです。
まだ30前半の若夫婦。
お節介ですが、子供が出来て奥さまが仕事をやめたら、支払いキツイのじゃないかと勝手に思ってます。
本人たちは、苦しくなったら売ればいいやと楽天的ですが…
けっこう若く低所得もいるなという印象ですね。
私の後輩も、決して安定した職業ではないですが、買えたんだ！とびっくりしました。

[300: 匿名さん]

>>299
このマンション価格なら十分買えます。
その後の生活が苦しいかどうかは営業マンも銀行も関係ないので考えてなですが。
将来、維持修繕費が上がったら支払い能力に乏しいと修繕計画に反対してきそうな世帯多そう。最初から修繕費は十分取って欲しいです。

[301: 匿名さん]

今は物件が豊富ですが、建築費高騰職人不足で新規が落ちてきているようです。
これらが完成する頃は供給が減り意外と高値の引き合いがあるかもしれません。

あるいは、
景気対策で日銀がお札刷っているから、住宅ローンの審査も甘くなっています。
無理して買って、支払えなくて売却しようにも売れないとか低価格にされるとか、ありえることです。

2年先のことですから、どうなることやらです。
ともあれ、ようやく広島駅前少しはきれいになりそうですが、B,Cの東側は当分無理そうですね。

[302: 匿名さん]

夫婦で700万しかないのに買うんだ。

[303: 匿名さん]

頭金を2割以上いれてらっしゃるかもしれないから一概に自殺行為とは言えないですね。
浅はかな書き込みしました。
すみませんでした。

[304: 匿名さん]

＞300
管理規約によりますが、普通決議でなく特別決議で値上げしようと思うと議決権の４分の３以上の賛成が必要とか。住民版スレを見ると、いろいろなタワーマンションの揉め事が具体的にわかっていいです。

＞299
マンション買えればそれで終わりじゃないですよね。営業の人は子供の教育資金や老後の無年金時代や老後資金のことまでは考えてくれません。年収からこのくらいのローンが借りられて買えますよ、と言っているだけです。

[305: 匿名さん]

>>302
なんで？

[306: 匿名さん]

低所得者が大半のタワマン。
入居後か大変そうですね。

[307: 匿名さん]

そのために高層階用と低層階用にエレベーターをわけてるんでしょう。

[308: 匿名さん]

>>307
低レベルな発想過ぎやなぁ〜それ恥ずかしくない！？

[309: 匿名さん]

HPに高層階の間取りがアップされてますね。
さすがに170平米や160平米は広さに余裕があり、とても素晴らしい間取りです。
しかし、高層階と低層階の住民では管理費や修繕費に対する考えが全然違うでしょうから、管理組合の総会は大変そうですね。
とは言っても結局は多数決ですから、高層階の住民の意見はほとんど通らないでしょうね。
4LDKの高い部屋でも一票、1DKの安い部屋でも一票、高い部屋の人が可哀想です。

[310: 匿名さん]

>>309
管理費や修繕費に対する考えはどう全然違うの？高層階の住民の意見って何なん？そもそも購入時に諸条件理解して契約してるんだから揉めないっしょ！！(◎_◎;)

[311: 匿名さん]

少々管理費は高くなってもいいから快適に過ごしたいお金持ち。
汚れようと暗かろうと暑かろうと、我慢するから管理費を一円でも払いたくない貧乏人。

大きなトラブルが起きないよう、定期的にメンテナンスをして欲しいお金持ち。
壊れたら修理するかどうか考える、メンテナンス代なんて払いたくない貧乏人。

[312: 匿名さん]

管理費修繕費は30年間は上がらないと契約書に盛り込まれているみたいです。
ホントかな…

[313: 匿名さん]

エレベーターが上の方にいて、低層階の私は階段で上り下りする事がよくある。
だから、上層階と同じように費用を負担するのは納得がいかない。

駐車場にいく通路には電気がついている。
私は車を持っていないから管理費からそこの電気代を負担するのは納得いかない。

洗車スペースや洗い場がある。
洗車をする人やペットを洗う人がいる。
私は車を持っていないしペットもいない。
だから管理費からそこの水道代を払うのが納得いかない。

共用部にエアコンがついている。
私は家でエアコンをつける事はほとんどない。
私にとって必要のないエアコンの電気代を負担するのは納得いかない。
だから共用部のエアコンは止めるべき。

共用部にトイレがある。
私はそこを使った事がない。
だからそこの水道代金を払うのが納得いかない。
不公平だから鍵をかけて使えないようにするべき。

通路には夜間に電気がついている。
私は夕方行こう出入りすることがない。
だから夜に出入りする人と電気代の負担が同じなのは納得いかない。
だから夜間は電気を消すべきだ。

昼間にも通路の電気がついている。
私は共働きで昼間はいない。
だから昼間に出入りする人と電気代の負担が同じなのは納得いかない。
だから昼間は電気を消すべきだ。

管理人にお金を払うのがもったいない。
管理人の出勤日を半分にすれば管理費が下げれる。
毎日綺麗にする必要がないから、汚れそうな燃えるゴミの収集日だけでいい。

世の中にはこういうレベルの人もいます。
ここのマンションにそういう人が入らなければいいですね。

[314: 匿名さん]

30年分の管理費やと修繕費の合計を均等割してあるので最初から高めになっているのですね。購入する際、マイナス要因となるのであまりこのやり方はされないような気がします。でも定住しようとしている人には大きな物価変動がない限り30年間定額なので有りがたいかも？賃貸に出そうとしている人には不利な条件ですね。家賃に管理費や修繕費を含めれれば良いけど一般的には難しいので投資金額を回収するのは困難かな?

[315: 匿名さん]

313
す・凄いですね。本当にこんな人がいたら大変です。でもきっと実際何処かにいたのでしょうね。決められた額を了解して契約されたのだから支払って頂けると良いのですが・・・

[316: 匿名さん]

売主と買主の契約と、管理組合の運営は全く別物です。
新築分譲時に渡される修繕積立計画は、あくまで「案」にすぎません。

管理組合はマンション所有者によって構成され、管理を管理会社に委託。
管理会社は修繕積立金変更などを管理組合に提案はするかもしれませんが、議決するか（値上げするか）は管理組合の総会で必要な議決数が集まらなければいけません。総会の前に理事会と組合員の調整が必要。管理会社は議決に必要な有効数を確保するために、欠席者の委任状集めに奔走。総会にも出ず、委任状も出さない人がいるんですよ。

管理費の値上げは通常ないか？そんなことは契約書のどこにも書いてないはずです。警備の人件費、嵌め殺し窓の清掃費・同じ管理を求めるなら消費税が上がっても、原油が上がっても、ハイパーインフレが来ても、値上がりするでしょ？エレベーターだって、古くなれば、頻繁に点検が必要。

タワーマンションの維持費の値上がりは想定して、買うべき。数万円上がったらウチはちょっと・・・。という人はやめときましょう。それでも買って、値上げしたくないなら、管理会社の変更や自主管理！も覚悟しなきゃ、ですかね。

[317: 匿名さん]

北側の物件を検討しています。
かなり金額が安く設定されているので、即買いしてしまいそうでした。
欲しい物件を登録し、同じ物件が重なったところは抽選だそうです。
ちなみに85平米で4500万円台~だそうです。

[318: 匿名さん]

＞314
管理費修繕費、均等割り、ですか。それは物価上昇率何％で計算してあるのでしょうか。それ以上物価が上がったら（または店舗部分などの家賃収入が不足したりして収支のバランスが崩れたら）、均等割りでも見直し（値上げ）が必要ですね。

[319: 匿名さん]

バブル期のような物価が異常に上がってしまったら見直しでしょうが、消費税10％までの計算はされてると言われてました。
シティタワーは安く設定されている分、何倍にも上がりそうですが、こちらはどうでしょうかね。

[320: 匿名さん]

修繕費の均等割ならわからないでもないが、管理費は毎日の維持経費なので均等割ってへん。

[321: 匿名さん]

管理費や修繕費の考え方も様々で300戸以上もあると話をまとめるのは難しいそうですね。シティタワー広島は500戸以上もあるので同じように大変そうですね。

[322: 匿名さん]

>320
管理費は一般的には毎月一定額を引き落としだよ。
一年間を通して余ったお金は来年度に繰り越し。

[323: 匿名さん]

タワーマンションですし北側の物件でも、広島駅が高層かしなければいいと思いますね。

[324: 匿名さん]

>323
高い建物が建つことがないかも知れませんが、
太陽が北側に来ることも永遠にないのです。
やはり南向きが良いのは変わりません。

[325: 匿名さん]

10%の計算もしてるって、入居する頃には10%なんだからあたりまえじゃないですか？

[326: 匿名さん]

ご契約された方、又はご検討中の方、
部屋の向きや階数などの決め手になったことなど
参考に教えてください。

[327: 匿名さん]

線路のある北側、東側は論外、西がいいけど シティータワーが目の前にドーン！となるから避けたい、南側しか検討できませんね。
しかし南側も、せっかくの駅前タワーなのに、市内も眺められず夜景もくらく、なんだかここどこ？な景色。
問われて改めて考えてみると、どの方位も回数も微妙なんですよね。
なんだかんだいって、決め切れきったわたしの言い訳です

[328: 匿名]

人に尋ねる前に、まずは自分から

[329: 匿名さん]

よく見ると分かるが、西側もシティタワーと微妙～にズレている。
真正面にモロにかぶっているわけではない。

[330: 匿名さん]

>329
確かに！
八丁堀あたりまでは見えそうですね。
比治山を見るよりは市内を見たほうが良いですし。
シティタワーも夜景の一部にしてしまえば綺麗じゃないでしょうか。