グランクロスタワー広島ってどうですか？

[匿名さん]

グランクロスタワー広島についての情報を希望しています。
商業施設、賃貸、分譲、複合マンションですが
どうでしょ？

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分
広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所
売主：ミサワホーム中国　広島支店
売主：旭化成不動産レジデンス
販売代理：住友不動産販売

施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.7.31　管理担当】

[121: 匿名さん]

>>119
騒音に対して過剰コメし過ぎですね！実際今シェラトンの最上階に宿泊してますがそんなに新幹線のアナウンスや貨物列車の騒音は耳に付かないですよ。テレビ見てたら全く分からないですね。そんな昔の安価なマンションとは違って近代建物の設備は優秀ですよ！

[122: 匿名さん]

Bのチラシには、２０メートル先に４６階建てのCが建設中と注意書きがある。
BとCの距離は、百メートル以下だと思う。
この距離がどの程度、視界に入るかよくわからないが。

[123: 匿名さん]

>>122
それは敷地の最短距離表示でしょう。実寸はかなり距離ありますよ！

[124: 信憑性]

CとBの二つの物件ともに抽選を経験してまでCを過大評価してくださる人がいたり、また、実際にシェラトンの最上階に泊まってまで音の問題を全否定リポートしてくださる人がいたり、このマンションの応援団がすごいので住む人は安泰ですね！

[125: SKYZ]

投資用に検討しています。

インカムゲインを考えた場合
ここの１LDKの家賃収入はどのぐらいでしょうか？

取得価格が２５００万円で、
家賃が１５万円以上なら興味があります。

下階の賃貸住宅フロアの家賃価格が気になります。

[126: 匿名さん]

>>125
今の相場なら1LDK10万円くらいでしょう。
完成後の家賃相場は予想が難しい。
開発によりアップする事もあるが、大量供給により値崩れも。

[127: 匿名さん]

賃料なら近隣のグランアークテラスが参考になるかと

http://sumaity.com/chintai/hiroshima/hiroshima/minami_ku/hiroshima-eki...

1DKなら10万くらいですかね。


BとC　確かに100 mくらいですね。
しかし、眺望あってのタワーマンションですから、西側の人にとっては目障りな建物になるんじゃないかな。
一方、Bの方はC向きの部屋が角度的に少ない。北側はEVだし。

[128: SKYZ]

>126さん
>127さん

従来のマンションなら１LDKなら家賃は１０万円が限度だと思いますが
これだけ存在感のあるマンションですから
そのプレミアムを測っています。

ちなみに、プレミアムが定着すれば大量供給による
値崩れの影響は少ないと思う。

ここより背丈が高いマンションは出ても
ここに対抗できるような複合的なマンションは
暫く広島には出てこないだろう。

[129: 匿名]

北向き２ＬＤＫで下層階２５００万円くらいのお部屋がありますが、家賃の相場はいくら位ですか？

[130: 匿名さん]

SKYZさん
129さん

確かに賃貸、投資用になるような部屋もありますが、ここに居住する予定で購入を考えている者からしたら迷惑な話です。
賃貸と持ち家では自ずと住む人の心構えも違ってきます。出入りも多いでしょうし、共用部分も自分の家と同じにモラルよく使用してくれる賃貸者ばかりとはいえないでしょう。
下に賃貸層がありエレベータも別になっていますので、できればマンション層は賃貸しないで欲しいものです。

[131: 匿名さん]

ここの1LDKは、投資用でしょう。
北側の下層階は、目の前の古いフタバ図書が建て替えになったら、眺望を遮らないか心配しているのだが、あれくらいの土地で何階建てまで可能なのだろうか？

[132: 匿名さん]

容積率800％で、土地どれだけかな？
15階以上になるかどうかですね。でも、遮られたら列車の音が静まっていいかもしれません。

フタバは、おそらく広島駅の建て替え計画に連動すると思われます。
広島駅の建て替え計画は市電の乗り入れが決定してからそれに合わせて再考するらしいので、市電ルート変更の住民同意が得られたら進行は早いでしょう。
住民説明会では、駅前大橋経由で稲荷町までノンストップ、宇品港線も稲荷町でつなぐということで、猿猴橋、的場辺りの住民の反対があるようです。

[133: SKYZ]

>>130さん

お気持ちは察しますが
投資がマンションの資産性を保っている面もあります。

それに管理がしっかりしているマンションなら
賃貸者のモラルも高いです。

ワンルームマンションの投資とは
全く別物だと考えてください。

[134: 匿名さん]

そういえば、こちらの管理会社はどこなんですか？

[135: 匿名さん]

>>134
ニッポたったかな。

[136: 匿名さん]

どうして管理料があんなに高いのですか？
駐車場も分譲だからですか？

[137: 購入検討中さん]

管理料上がらないって言ってたけど本当かしら。

[138: 匿名さん]

>>136
Bブロの方が共用設備が多いのに管理費が安いのが不思議。

[139: 匿名さん]

>>138
Ｂブロは5年毎に倍増する仕組みですよ！最初にその説明なく契約前にゲロしたから私はCに鞍替えしましたぁ！

[140: 匿名さん]

修繕費じゃなくて管理費も倍増するの？

[141: 匿名さん]

機械式駐車場を修繕するには、月々一万円～二万円の積み立てが必要だと思っていたのですが、ここの駐車場の管理費では修繕費が不足しないのでしょうか？
分譲とはいえ修繕が必要でしょう。

[142: 匿名さん]

ニッポって、管理やってるんですね。
管理物件の規模はどんなものなんでしょう？400なんこもある物件をきちんとまとめられるでしょうか？
修繕費、上がらないってなんででしょうか？
安いのはありがたいですが、それでメンテナンスに不足があるなら逆に不安です。
修繕費は結局、自分たちのマンションに関わる費用ですよね？
足りないからと、あとからまとめて集められたら困ります。

[143: 匿名さん]

管理費は高い。
修繕費は安い。

管理は、サービスが悪くても四百世帯もあると同意を取って会社変えるのは困難。
投資目的で買った人は、住まないのでどうでもよいだろうけと。

[144: SKYZ]

>>143
真面目な投資家は住民以上に
管理が気になるよ。

真面目な投資家とは長期保有を考えている人。
すぐ売って、あぶく銭を得るなんて邪道。
そんな人はデリバティブでもやればと思う。

[145: 匿名さん]

機械式駐車場も分譲され駐車場のための管理費及び修繕費も支払います。合わせて月8000円くらいです。不思議なことにこの金額で修繕は可能のようです。つまり分譲されない一般的な駐車場の賃貸価格が、ある中区のマンションで25000～30000円となっているのは管理費22000～26000円、修繕費3000～4000円程度のようです。内訳は管理組合の役員ならわかるのでしょうね。

[146: 匿名さん]

>>136
よくわからない。
普通のマンションなら管理費&修繕費用は、駐車場と建物は別会計だか、駐車場分譲になると一緒チャンポン会計になるということでしょうか？

[147: 匿名さん]

確かに！
管理費は高い、修繕費は安い、はよく考えたら住民にとっては損な話だ！
管理費なんて、管理会社の儲けにも繋がるものでしょ？！
修繕費は住民のなかで、マンションのために積み立てるもの。
将来的に、足りなくなれば住民たちは嫌でも出さざるを得ないものだし！

[148: 匿名]

駐車場の分譲価格は３００万円弱、管理費は８０００円程度だそうです。

[149: 匿名さん]

駐車場の分譲価格は以下の通りです。

普通車(１５５cm以下)が２７０万円。
ミドルルーフ車(１７５cm以下)が３１０万円。
ハイルーフ車(２０５cm以下)が３５０万円。

管理費は一律、８，０３０円です。

[150: 匿名さん]

駐車場も分譲だと固定資産税が必要かもしれません。

タワー型の駐車場に係る費用だが
年間の点検費用が、約１０万円／台
更新費用が、約１００万円から１５０万円／台

になる。月々８千円では、管理費のみで更新や部品交換費用の積み立ては無いと思われます。

↓費用は以下のサイトからだけど。
http://mansion-saisei.jp/file/MRRC-13th.pdf

[151: 元営業マン]

管理費は高い？
内廊下で冷暖房、コンシェルジュ、管理人、防災センター
等の人件費、光熱費が一般の物件より掛かるので
多少割高でも良いのでは？

セコイ事を発言する方は　このマンションを検討しないほうが良い
と思います。
少し余裕をもたれている方が検討する　そんな物件ではないでしょうか？

仮に管理費が割高だとしても「それ以上の質の高いサービス」を受けれれば
この物件の入居者は良いと私は思います？
入居後、割高で質が低ければ　「組合で相談」です。
まとまるかは別の話ですが・・・。

いずれにしてもこの物件の検討者、入居者は「質の高いサービスを期待する！」
そんな発言をして欲しいですね！

[152: 匿名さん]

大筋では>>151さんに同意です。
＞管理費が割高だとしても「それ以上の質の高いサービス」を受けれれば
そういうことでしょうね。

しかしながら、今回ココのマンションのすぐ隣には同時に超強力競合物件のシティータワーがあります。
全く同じようなコンセプトで勝負しても、
コスト以外は全てグランクロスの方が一歩及ばずということではないでしょうか？
当然コストは大きなファクターですけどね。

全くの余所のマンションとの比較ではなくて、
同じようなタワーマンションの管理サービスとの比較や修繕の比較とするべきですね。
その中で、他物件との比較で割高の管理費でも、実際の満足度で割安に思えるようなサービスならば、
理解できる方が購入者層ですので、
＞内廊下で冷暖房、コンシェルジュ、管理人、防災センター
これらもそうですが、例えばもっと基本的な"清掃"については完璧を目指して欲しいものですね。

[153: 匿名さん]

＞超強力競合物件のシティータワー

そんなに競合してないと思うけど？

ともあれ、質の高いサービスってどんなものですか？
こちらは、シティータワーと違って、外からの窓掃除が必要な部屋とかないですよね。
荷物にしても宅配ボックスですし、ホテルのようにクリーニングの受け渡しとか、靴磨き、チケット、レストラン、医者などの手配なんかもしてくれるのかな。だったら、高くても当然か。

[154: 匿名さん]

＞そんなに競合してないと思うけど？

確かに・・・。
シティータワーとグランクロスじゃ客層が違うわなぁ～。

[155: 匿名さん]

両方検討して見学しましたが方向性全く違いますね～
競合とかでは無い気がします。
ただシティタワーを買える人はここは買わないだろうなと思いました。
コスト面は大きな魅力ですが迷いますね・・・

[157: 匿名さん]

>>156
＞コスト面は大きな魅力ですが迷いますね・・・
迷いますね？
それを競合って言うんだよ！

[158: 匿名さん]

必死だなw

[159: 匿名さん]

>>158
ふっっ！でっ？

[160: 匿名さん]

一部の部屋のバルコニーの手すりが、安物のスカスカ金網。
バルコニーから落下物とか来ないのか心配になる。洗濯バサミとかすぐにバルコニーから落ちる気がする。
建物の外観のデザインも安物手すりのため悪い。
手すりで、コスト削るなんて。

[161: 匿名さん]

>>160
よっぽと手すり命なんやねぇ〜！批判コメ軽過ぎやしもう少し具体的な根拠あげてコメしないとコメ自体厚く感じないよ〜！(◎_◎;)
一応フォローしときますが設備仕様確認すると耐久性及び安全性に優れた某有名メーカー（固有名詞は紙面でご確認を）のものを使用。
デザイン性は個々の感性ですから批判はしません。

[162: 匿名さん]

私が契約した部屋は金物の手すりでした。
リビングからの眺望はガラスタイプのほうが開けて見えるんでしょうね。

[163: 匿名]

洗面所のボウルがプラスチックでしたが、オプションで陶器にかえられるのかな？プラスチックだとキズだらけになりそう。トイレははじめむき出しのタンクだったのを標準装備で化粧してくれましたね。

[164: 匿名さん]

>>163
プラスチックって安っぽい言い方するの感じ悪いよね！敢えてそう言ってんだろうけど！シティも同じだったよね。

[165: 匿名]

え？シティも洗面ボウルプラスチックなんですか？

[166: 匿名さん]

>>165
シティは、ガラスのボウルじゃなかったかな

[167: 匿名さん]

追加で標準装備のグレードアップないかなぁ〜！？ミストサウナいらんからジャグジーにして欲しい〜！

[168: 匿名さん]

人造大理石ってプラスチックなんですか？

[169: 匿名さん]

>>168
大理石は大理石でしよ〜！(◎_◎;)意味不〜！

[170: 匿名さん]

いまどき、人工大理石でしょ。

[171: 匿名さん]

人工大理石 プラスチック で検索すれば。

[172: 匿名]

モデルルームのあの安っぽいプラスチックの洗面ボウルを、オプションで人工大理石なり陶器なりに代えるのって、いくら位かかるのか、ご存知の方おられましたら教えてください。

[174: 匿名]

「オプションパンフにちゃんと答え載ってるよ」

ありがとうございました。
パンフレット、見てみますね。

[175: 匿名さん]

オプションパンフなんてあったっけ？

[176: 契約済みさん]

契約した者です（100㎡超の部屋にしました）。簡易なオプション表は頂きました。詳細なのは年末近くとか。
モデルルームなんて、あてにもならないので殆ど見てません。
とはいえ、標準だとただの箱ですよね。物件価格の１割位をかけてオプション選択、改装するつもりではいます。
足りればいいなー

[177: 匿名さん]

説明会とか行かれた方は御存知かと思いますが、
このマンションは上層階の特別住戸以外、普通のマンションです。
駅前だからと過度に期待しない方が良いと思います。

[178: 匿名さん]

>>177
何がどういう風に一般的なんもっと具体的に教えてや！？来週モデルルーム行こう思うてんのにテンション下がるわぁ。

[179: 匿名さん]

発表されている売り上げに対する経常利益は住友不動産20％、三井住友不動産や三菱が10-12％、ダイワハウス7-8％、セキスイハウス8-9％ぐらいだったと思います。特にシティータワー広島の利益率は20％をはるかに超えていると推察されるので購入される方はローンでの購入は絶対にやめたほうがいいと思います。もしも中国バブルがはじけると中古販売価格は広島の相場になると思いますよ。

[180: 匿名さん]

　私はマンションの価値を決める主なものは立地だと思うのでシティータワーはやめてこちらにしました。同等の面積で南側の同じような方向であれば、余ったお金で、オプションは特に付けくわえず10年ぐらいたってリノベーションしようと思っています。シティータワー広島は身の丈以上に高くなっていると思いますよ。3社合同で建設している博多のアイタワーも参考にしてみてください。

[181: 匿名さん]

>>179
なるほど〜ってかそれは単純に企業業績並べてるだけじゃん！物件自体にかなりのっけてるのは特にシティは良くわかるけど。グランクロス上層階のステージであればまだ利幅少ない気がするけどどうかな⁉︎

[182: 匿名さん]

南西側は、シティタワーが建設されるため眺望の邪魔。
北東側は鉄道のブレーキ音が心配です。
北西側は広島駅が建て替えられると、高層ビルになるのか分からないのが心配。
よって、南東なら悩みが無さそう。
以上、個人的な意見です。

[183: 匿名さん]

>>180
立地の良し悪しは、たんなるアドレスや駅からの距離だけじゃなく、眺望や向きや周辺環境も含めての話で、マンションの価値を決めると思う。残念ですが。182さんの言うとおりじゃないかと。南東をご購入されていることを祈ります。
しかも、身の丈はそれぞれ人間により許容値がことなるので、高いか安いかは一概にいえないはずだし。

[184: 匿名]

私はＮｏ１８０さんの意見に賛成！

[185: 匿名さん]

なんか利幅かどうとかマンション購入に関係あるんでしょうか。
同業者の方なら物件に関係ないので退出してください。
シティはシティの掲示板で話しましょう。

こちらのマンションの売れ行きはどうなんでしょうか？
ただカープ見に行きまして、人が多くてびっくりしました。気にしないで買った方います？

[186: 匿名さん]

カープの試合がある時は、車の出し入れが困難になりそうですね。
車に乗らない人なら問題無いと思います。
設計した人は、広島の人では無いのですかな。

[187: 匿名さん]

>>185
同業者扱いされてる〜意味分からんし！
購入者がどれだけ販売会社にお土産積んでるかの話をしてるだけやん。それくらい分かって欲しいわ！

[188: 匿名さん]

なんで関西人がフォローしよるん？
たまに出てくるよね、関西人。
いかにも業者っぽい。。。

[189: 匿名さん]

>>188
関西人批判するのはどうかとおもいますけど。

[190: 匿名さん]

関西人の業者か？
阪神ファンならカープファンが歩いて球場に行く道を知らんだろな。

[191: 匿名さん]

>>188
もう少しこのマンションの情報交換しましょうよ！
批判ばかりしてる貴方こそ業者じゃないの！？
って言われるとムカつくでしょ！
因みにグランクロスの商業施設は新たに決まった店舗あるのかなぁ！？

[192: SKYZ]

集中豪雨の被災者の皆様にはお悔やみ申し上げます。

露骨で気が引けますが、、、

広島では「マンションなんて家ではない。」と
地方特有の風土が強いと思います。

これからは広島でも
マンションの位置付けも変わるのではないでしょうか？

[193: 匿名さん]

>>192
２０年くらい前に広島市内は、高潮の塩害で一週間くらい停電した事を忘れてはいけない。
マンションの弱点は停電。

[194: 匿名さん]

>>193
話古過ぎやしませんか？
20年前の話をされても現状のライフラインとは随分違いますよね。
時代は日々変わってますよ！（笑）

[195: 匿名さん]

>>194

災害は忘れた頃にやってくる。
古いなんてことないです。
今回の土石流も起きてから宅地開発が非難されてるけど徐々に風化していくのでしょう。

東日本大震災では、首都圏もかなり停電しました。
５０階とかに住んでいると、ライフラインが戻りEVなどの安全が確認できるまでホテル暮らしですな。
阪神大震災で苦労したので高層に住まないことにしたという人もいます。

[196: 匿名さん]

タワーマンションは災害時高層階になると確かに大変そうですね。グランクロスタワーは停電したとき一時的に自家発電で安全な階までの移動はできるようですが、頻回に動かすことはできないと聞きました。停電になると困りますね。

[197: 申込予定さん]

停電って何年に一回起こるかどうかのことなのにけっこう重大に考える人が多いんだなと思いました。広島中心部で大規模な停電が最後に起こったのっていつでしょうか。

[198: 匿名さん]

8月20日です。

[199: 匿名さん]

投降した人のところは大変でしたね。ですが今回も局所的なもので、長期間ではないのでは？広島駅周辺でも停電で困った人いたのかな？何日もホテルや停電のない地域に移動しないといけないほどは困ることはなかなかないと思うだけど。少なくともこれまで住んできた場所でことは一度もなかったから、それを考えてタワーマンションは嫌だとは私は思いません。

[200: 匿名さん]

>>199
同感です。
リスクの無い不動産を求められれば言う事ないですが必ず何かを背をわなければなりません。
広島駅周辺はそのリスク度は低いしライフラインも整ってる場所ですから高層マンション建設には好立地だと思いますよ。

[201: 匿名さん]

こんな好立地のマンションを買えるのは単純に羨ましい。

[202: 匿名さん]

シティタワーは、住民用エレベーターにも非常用発電機があるので安心。

[203: 匿名さん]

東京のタワマンでは住民エレベータに発電機はあたりまえ。

[204: 匿名さん]

実際に購入された方にお伺いしたいのですが、シティータワーではなくグランクロスタワーに決めたのはどんな点だったのですか？よろしければ教えていただけると喜びます。

[205: 匿名さん]

購入契約したものですが、私はやはり部屋の広さと金額の違いです。
同程度の階層で同金額帯でみてもシティタワーは７５㎡でグランクロスは１００～１１４㎡です。内装などはグランクロスが劣りますが、それはオプション等で対応してもおつりがきますね。もっとも大きな点は売りに出すときにどうかです。７５㎡であの金額では値が下がるかなと。

[206: 契約済みさん]

>>204
非分譲の場所ですね。最初から売らない部屋が上層階あるとか嫌なので。

[207: 契約済みさん]

利便性のみを考えた結果ですね。

[208: 匿名さん]

どちらを選んだとしても駅にこれだけ近くて、広島駅自体の開発があることを考えると今後すむ場合の便利さはものすごくいいと思います。
これから都心のように広島駅前が広島の顔となってくれるといいですね。
やはり一番は立地ですね。これまでに駅にほぼ直結（新幹線にも）で買い物を雨にぬれることを気にせずできてという物件は広島にはなかったことを考えると投資としても両物件とも価値が高いなと感じています。私としてはタワーマンションのデメリットや可能性の引く災害時のデメリットを考えても確実にこの物件はおすすめです。

[209: 匿名さん]

広島って田舎ですよね。

[210: 匿名さん]

購入された方々の意見は有難いですね。まず、マンションは利便性が大事。そして、値段も高すぎると今後価格の下落率も大きくなるから注意が必要ということですね。あと上層階の非分譲、つまりもともとこの場所に住んでおられた方々や土地所有者の方々がグランクロスタワーはシティータワー広島より少ないのですね。そうすると、内装はオプションや数年後にリノベーションで対応すれば良いので総合的にグランクロスタワーのほうがメリットが多そうですね。

[211: 匿名さん]

＞マンションは利便性が大事。そして、値段も高すぎると今後価格の下落率も大きくなるから注意が必要ということですね。
そういう考え方もあると思います。

ですが、
＞値段も高すぎる
というのは何をもって高すぎるとするのかですね。
しかも、
＞今後価格の下落率も大きくなる
本当でしょうか？
一概には言い切れないのも実情です。

例えば同じような用途の車でしかも同じ排気量。
一見よく似たように見えても、
マツダの車とレクサスでは値段が倍半分くらい違ったりします。

レクサスは高すぎますか？

「レクサスは高すぎる！車なんて走りさえすればどれもおんなじ！」
マンションに対して似たような感覚をお持ちの方は
グランクロスを選択すべきでしょう。

[212: 匿名さん]

良かった。マツダの車好きだから。

[213: 匿名さん]

買えるならレクサスがいい。
レクサスよりマツダがいいのは価格だけじゃない？

[214: 契約済みさん]

グランクロス､駐車場が大きくて良いですね。
ポルシェのカイエンでもオッケー｡
ただ､野球がある日の駐車場への出入りは､大丈夫でしょうかねー
警備員さん等が交通整理してくれたらありがたいです｡

[215: 匿名さん]

>>214
自分ならポルシェ止めてマツダ車にして、防災面で強いシティタワー買うけどな。

[216: 匿名さん]

レクサスとマツダは男性には分かりやすいですね。
女性に分かりやすくすれば、エルメスとしまむらですね。要するに、選ぶ人の判断ですから、どちらを選んでも正しいとおもいます。

[217: 契約済みさん]

214です

>>215
マツダ車は乗ったことがないですねー｡失礼ながら､タダでも要らないですね｡ごめんなさい。

ちなみに嫁の車はレクサスですが､高級とは思えませんね。オーナーズディスクが便利な位で｡

防災面もあまり興味がないです｡何か有れば他県に移動しますから。

そういえば数日前も神戸シティタワーの営業さんが電話してこられました｡まだ売ってるんですね｡

>>216
エルメスクラスのマンションが有れば買いますが､広島の何処に､そんなマンションがあるのでしょうか？

ユニクロとGuくらいの違いではないでしょうかね？

[218: 匿名さん]

>>217
ポルシェとレクサスをお持ちで、ジーユーマンション買われるなんて、素敵ッス。

[219: 匿名さん]

たしかに。高級好みとおもわせて、実は庶民てき。好感もてますな。

[220: 匿名さん]

金持ちハイソのアピールすごくなってきましたね。庶民のレベルからみたらそんな人と一緒のマンションは嫌なのでしっかり住み分けができるといいですね。