グランクロスタワー広島ってどうですか？

[匿名さん]

グランクロスタワー広島についての情報を希望しています。
商業施設、賃貸、分譲、複合マンションですが
どうでしょ？

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分
広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所
売主：ミサワホーム中国　広島支店
売主：旭化成不動産レジデンス
販売代理：住友不動産販売

施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.7.31　管理担当】

[121: 匿名さん]

>>119
騒音に対して過剰コメし過ぎですね！実際今シェラトンの最上階に宿泊してますがそんなに新幹線のアナウンスや貨物列車の騒音は耳に付かないですよ。テレビ見てたら全く分からないですね。そんな昔の安価なマンションとは違って近代建物の設備は優秀ですよ！

[122: 匿名さん]

Bのチラシには、２０メートル先に４６階建てのCが建設中と注意書きがある。
BとCの距離は、百メートル以下だと思う。
この距離がどの程度、視界に入るかよくわからないが。

[123: 匿名さん]

>>122
それは敷地の最短距離表示でしょう。実寸はかなり距離ありますよ！

[124: 信憑性]

CとBの二つの物件ともに抽選を経験してまでCを過大評価してくださる人がいたり、また、実際にシェラトンの最上階に泊まってまで音の問題を全否定リポートしてくださる人がいたり、このマンションの応援団がすごいので住む人は安泰ですね！

[125: SKYZ]

投資用に検討しています。

インカムゲインを考えた場合
ここの１LDKの家賃収入はどのぐらいでしょうか？

取得価格が２５００万円で、
家賃が１５万円以上なら興味があります。

下階の賃貸住宅フロアの家賃価格が気になります。

[126: 匿名さん]

>>125
今の相場なら1LDK10万円くらいでしょう。
完成後の家賃相場は予想が難しい。
開発によりアップする事もあるが、大量供給により値崩れも。

[127: 匿名さん]

賃料なら近隣のグランアークテラスが参考になるかと

http://sumaity.com/chintai/hiroshima/hiroshima/minami_ku/hiroshima-eki...

1DKなら10万くらいですかね。


BとC　確かに100 mくらいですね。
しかし、眺望あってのタワーマンションですから、西側の人にとっては目障りな建物になるんじゃないかな。
一方、Bの方はC向きの部屋が角度的に少ない。北側はEVだし。

[128: SKYZ]

>126さん
>127さん

従来のマンションなら１LDKなら家賃は１０万円が限度だと思いますが
これだけ存在感のあるマンションですから
そのプレミアムを測っています。

ちなみに、プレミアムが定着すれば大量供給による
値崩れの影響は少ないと思う。

ここより背丈が高いマンションは出ても
ここに対抗できるような複合的なマンションは
暫く広島には出てこないだろう。

[129: 匿名]

北向き２ＬＤＫで下層階２５００万円くらいのお部屋がありますが、家賃の相場はいくら位ですか？

[130: 匿名さん]

SKYZさん
129さん

確かに賃貸、投資用になるような部屋もありますが、ここに居住する予定で購入を考えている者からしたら迷惑な話です。
賃貸と持ち家では自ずと住む人の心構えも違ってきます。出入りも多いでしょうし、共用部分も自分の家と同じにモラルよく使用してくれる賃貸者ばかりとはいえないでしょう。
下に賃貸層がありエレベータも別になっていますので、できればマンション層は賃貸しないで欲しいものです。

[131: 匿名さん]

ここの1LDKは、投資用でしょう。
北側の下層階は、目の前の古いフタバ図書が建て替えになったら、眺望を遮らないか心配しているのだが、あれくらいの土地で何階建てまで可能なのだろうか？

[132: 匿名さん]

容積率800％で、土地どれだけかな？
15階以上になるかどうかですね。でも、遮られたら列車の音が静まっていいかもしれません。

フタバは、おそらく広島駅の建て替え計画に連動すると思われます。
広島駅の建て替え計画は市電の乗り入れが決定してからそれに合わせて再考するらしいので、市電ルート変更の住民同意が得られたら進行は早いでしょう。
住民説明会では、駅前大橋経由で稲荷町までノンストップ、宇品港線も稲荷町でつなぐということで、猿猴橋、的場辺りの住民の反対があるようです。

[133: SKYZ]

>>130さん

お気持ちは察しますが
投資がマンションの資産性を保っている面もあります。

それに管理がしっかりしているマンションなら
賃貸者のモラルも高いです。

ワンルームマンションの投資とは
全く別物だと考えてください。

[134: 匿名さん]

そういえば、こちらの管理会社はどこなんですか？

[135: 匿名さん]

>>134
ニッポたったかな。

[136: 匿名さん]

どうして管理料があんなに高いのですか？
駐車場も分譲だからですか？

[137: 購入検討中さん]

管理料上がらないって言ってたけど本当かしら。

[138: 匿名さん]

>>136
Bブロの方が共用設備が多いのに管理費が安いのが不思議。

[139: 匿名さん]

>>138
Ｂブロは5年毎に倍増する仕組みですよ！最初にその説明なく契約前にゲロしたから私はCに鞍替えしましたぁ！

[140: 匿名さん]

修繕費じゃなくて管理費も倍増するの？

[141: 匿名さん]

機械式駐車場を修繕するには、月々一万円～二万円の積み立てが必要だと思っていたのですが、ここの駐車場の管理費では修繕費が不足しないのでしょうか？
分譲とはいえ修繕が必要でしょう。

[142: 匿名さん]

ニッポって、管理やってるんですね。
管理物件の規模はどんなものなんでしょう？400なんこもある物件をきちんとまとめられるでしょうか？
修繕費、上がらないってなんででしょうか？
安いのはありがたいですが、それでメンテナンスに不足があるなら逆に不安です。
修繕費は結局、自分たちのマンションに関わる費用ですよね？
足りないからと、あとからまとめて集められたら困ります。

[143: 匿名さん]

管理費は高い。
修繕費は安い。

管理は、サービスが悪くても四百世帯もあると同意を取って会社変えるのは困難。
投資目的で買った人は、住まないのでどうでもよいだろうけと。

[144: SKYZ]

>>143
真面目な投資家は住民以上に
管理が気になるよ。

真面目な投資家とは長期保有を考えている人。
すぐ売って、あぶく銭を得るなんて邪道。
そんな人はデリバティブでもやればと思う。

[145: 匿名さん]

機械式駐車場も分譲され駐車場のための管理費及び修繕費も支払います。合わせて月8000円くらいです。不思議なことにこの金額で修繕は可能のようです。つまり分譲されない一般的な駐車場の賃貸価格が、ある中区のマンションで25000～30000円となっているのは管理費22000～26000円、修繕費3000～4000円程度のようです。内訳は管理組合の役員ならわかるのでしょうね。

[146: 匿名さん]

>>136
よくわからない。
普通のマンションなら管理費&修繕費用は、駐車場と建物は別会計だか、駐車場分譲になると一緒チャンポン会計になるということでしょうか？

[147: 匿名さん]

確かに！
管理費は高い、修繕費は安い、はよく考えたら住民にとっては損な話だ！
管理費なんて、管理会社の儲けにも繋がるものでしょ？！
修繕費は住民のなかで、マンションのために積み立てるもの。
将来的に、足りなくなれば住民たちは嫌でも出さざるを得ないものだし！

[148: 匿名]

駐車場の分譲価格は３００万円弱、管理費は８０００円程度だそうです。

[149: 匿名さん]

駐車場の分譲価格は以下の通りです。

普通車(１５５cm以下)が２７０万円。
ミドルルーフ車(１７５cm以下)が３１０万円。
ハイルーフ車(２０５cm以下)が３５０万円。

管理費は一律、８，０３０円です。

[150: 匿名さん]

駐車場も分譲だと固定資産税が必要かもしれません。

タワー型の駐車場に係る費用だが
年間の点検費用が、約１０万円／台
更新費用が、約１００万円から１５０万円／台

になる。月々８千円では、管理費のみで更新や部品交換費用の積み立ては無いと思われます。

↓費用は以下のサイトからだけど。
http://mansion-saisei.jp/file/MRRC-13th.pdf

[151: 元営業マン]

管理費は高い？
内廊下で冷暖房、コンシェルジュ、管理人、防災センター
等の人件費、光熱費が一般の物件より掛かるので
多少割高でも良いのでは？

セコイ事を発言する方は　このマンションを検討しないほうが良い
と思います。
少し余裕をもたれている方が検討する　そんな物件ではないでしょうか？

仮に管理費が割高だとしても「それ以上の質の高いサービス」を受けれれば
この物件の入居者は良いと私は思います？
入居後、割高で質が低ければ　「組合で相談」です。
まとまるかは別の話ですが・・・。

いずれにしてもこの物件の検討者、入居者は「質の高いサービスを期待する！」
そんな発言をして欲しいですね！

[152: 匿名さん]

大筋では>>151さんに同意です。
＞管理費が割高だとしても「それ以上の質の高いサービス」を受けれれば
そういうことでしょうね。

しかしながら、今回ココのマンションのすぐ隣には同時に超強力競合物件のシティータワーがあります。
全く同じようなコンセプトで勝負しても、
コスト以外は全てグランクロスの方が一歩及ばずということではないでしょうか？
当然コストは大きなファクターですけどね。

全くの余所のマンションとの比較ではなくて、
同じようなタワーマンションの管理サービスとの比較や修繕の比較とするべきですね。
その中で、他物件との比較で割高の管理費でも、実際の満足度で割安に思えるようなサービスならば、
理解できる方が購入者層ですので、
＞内廊下で冷暖房、コンシェルジュ、管理人、防災センター
これらもそうですが、例えばもっと基本的な"清掃"については完璧を目指して欲しいものですね。

[153: 匿名さん]

＞超強力競合物件のシティータワー

そんなに競合してないと思うけど？

ともあれ、質の高いサービスってどんなものですか？
こちらは、シティータワーと違って、外からの窓掃除が必要な部屋とかないですよね。
荷物にしても宅配ボックスですし、ホテルのようにクリーニングの受け渡しとか、靴磨き、チケット、レストラン、医者などの手配なんかもしてくれるのかな。だったら、高くても当然か。

[154: 匿名さん]

＞そんなに競合してないと思うけど？

確かに・・・。
シティータワーとグランクロスじゃ客層が違うわなぁ～。

[155: 匿名さん]

両方検討して見学しましたが方向性全く違いますね～
競合とかでは無い気がします。
ただシティタワーを買える人はここは買わないだろうなと思いました。
コスト面は大きな魅力ですが迷いますね・・・

[157: 匿名さん]

>>156
＞コスト面は大きな魅力ですが迷いますね・・・
迷いますね？
それを競合って言うんだよ！

[158: 匿名さん]

必死だなw

[159: 匿名さん]

>>158
ふっっ！でっ？

[160: 匿名さん]

一部の部屋のバルコニーの手すりが、安物のスカスカ金網。
バルコニーから落下物とか来ないのか心配になる。洗濯バサミとかすぐにバルコニーから落ちる気がする。
建物の外観のデザインも安物手すりのため悪い。
手すりで、コスト削るなんて。

[161: 匿名さん]

>>160
よっぽと手すり命なんやねぇ〜！批判コメ軽過ぎやしもう少し具体的な根拠あげてコメしないとコメ自体厚く感じないよ〜！(◎_◎;)
一応フォローしときますが設備仕様確認すると耐久性及び安全性に優れた某有名メーカー（固有名詞は紙面でご確認を）のものを使用。
デザイン性は個々の感性ですから批判はしません。

[162: 匿名さん]

私が契約した部屋は金物の手すりでした。
リビングからの眺望はガラスタイプのほうが開けて見えるんでしょうね。

[163: 匿名]

洗面所のボウルがプラスチックでしたが、オプションで陶器にかえられるのかな？プラスチックだとキズだらけになりそう。トイレははじめむき出しのタンクだったのを標準装備で化粧してくれましたね。

[164: 匿名さん]

>>163
プラスチックって安っぽい言い方するの感じ悪いよね！敢えてそう言ってんだろうけど！シティも同じだったよね。

[165: 匿名]

え？シティも洗面ボウルプラスチックなんですか？

[166: 匿名さん]

>>165
シティは、ガラスのボウルじゃなかったかな

[167: 匿名さん]

追加で標準装備のグレードアップないかなぁ〜！？ミストサウナいらんからジャグジーにして欲しい〜！

[168: 匿名さん]

人造大理石ってプラスチックなんですか？

[169: 匿名さん]

>>168
大理石は大理石でしよ〜！(◎_◎;)意味不〜！

[170: 匿名さん]

いまどき、人工大理石でしょ。