パークタワー新川崎ってどうですか？その8

[匿名さん]

その８！いってみよう！
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス

[900: 匿名さん]

施工ミス発覚前でも販売は芳しくなかった。その上施工ミス、終わったでしょ。

[901: 匿名さん]

>900
販売は好調でしたよ。
私は抽選で落ちたので、1期の申し込み状況は少しは把握してますが。

[902: 匿名さん]

3ヶ月で400戸売っても、芳しくないって言われちゃうのか。
感じ方は人それぞれだものね。

[903: 匿名さん]

第2期第3次途中で残りは170戸くらいだったような。。
平均価格5200万とすると10%手付金で25億くらい損失か。
マンション購入の常識だと手付金をできるだけ値切った方が良いとなってるが、今はどのくらいが多いんだろう。
前に申し込んだ時は5%に下げてくれというと二つ返事でOKだったな(東京建物の大規模人気物件)

[904: 匿名さん]

一期三次の途中ですよ。二期すら始まってなかった。
地権者住戸もあるので170戸も残っておらず、低中層の3LDKはほぼ売り切れ(高層は全く売り出していない階があった)でした。

[905: 匿名さん]

>904

私も、そう記憶しています。

[906: 匿名さん]

三井は手付け通常10%ですが、5%までは交渉できたみたいですね。
今回のようなことがあると、しっかり10%入れたほうがいい気がしますが
倍返しは相当レアケースですよね。
調べてみたら新築の倍返しは、三菱の南青山(3倍)と六会コンクリート事件の一連の物件しか見つかりませんでした。

[907: 匿名さん]

手付金の上限は２０％。倍返し狙いなら、上限いっぱいまで入れるのがお得でしょ。

ちなみに法的に手付金の保全が義務となるのは５％を超える場合。少なくする場合は５％ではなく、５％＋１円にしておくのが賢明。

[908: 匿名さん]

知らない野次馬には特別なことかもしれないがここでの手付けの倍返しは理にかなっています。
このタワーのすぐ横には三井のパークシティ新川崎がありバブル絶頂期に1億超えで売られた大規模物件。住民の流動が極端に少なくマンションコミュニティ作りの成功例として三井が今もモデルマンションとみなしている物件。
ここはその住み替えや子供世代向けのマンションなのですね。三井にとっては10%倍返ししてもお釣りが来るぐらいの優良顧客です。

[909: 匿名さん]

>>908
パークシティからの住み替えは少数派だよ。

1億超えのマンションとその半額で売られてる安いタワマンとじゃ顧客の質は違うでしょ。期待しすぎだよ。

[910: 周辺住民さん]

パークシティとサウザンドシティの住民の方々やお子さんたちがかなり購入されたと聞きました。
パークシティからサウザンドシティへ引っ越された方々も多かったです。

[911: 匿名さん]

サウザンドのタワーの住民の質が良さそうには見えなかったです。住民間で挨拶あまりしないようですし、共用施設はかなり汚く使われてました。賃貸住民が多いからでしょうか？パークシティから引っ越された方が多いマンションでも、賃貸が多くなると一気に質が落ちてしまうのが残念です。ここもサウザンドのようになってしまうのですかね。

[912: 周辺住民さん]

>>911 そこまで言い切るんですから、もちろんあなたはサウザンド住人ですよね？

[913: 周辺住民さん]

商業棟どんどん工事が進んでいますね。南側の一部には薄めの茶色の煉瓦のような外壁が張られています。
鹿島田駅側にはアッという間にエレベーター棟が立ち上げっています。急ピッチで進んでいるように見えます。
早く商業棟だけでも完成してほしいですね。

[914: 購入検討中さん]

ララテラスが出来るんですよね。
楽しみです。
オシャレなカフェやアパレル関係が入れば
小杉より人気がでますよ。

[915: 周辺住民さん]

住居棟は３階（４階部分？）の柱がなくなり、真っ平ら状態です。

ひょっとして解体工事完了？？？

不具合発覚から半年もたたない時期に、ほぼ解体作業完了の状態で引き渡しが一年遅れるのは、解体工事のせいというより、そもそも建築工事のスケジュールに無理があったことに伴う遅れかな？

[916: 匿名さん]

スケジュールに無理があったのは明らか。
この機会にドサクサに紛れてスケジュールの無理を解消するでしょうね。

[917: 匿名さん]

>三井にとっては10%倍返ししてもお釣りが来るぐらいの優良顧客です。

なわけないじゃん。
マンションの利益率はどれくらいだと思ってるの？

[918: 旧契約者]

旧契約者には解体作業内容のレポートが送られてきています。販売再開スケジュールの発表は晩秋から年末の予定です。

[919: 契約済みさん]

実際は解約済さんとなりますが、
私は既に一区分別の物件を持っている上で
2戸目に当物件を選びました。

解約以後も解体状況報告が行われており、
再契約もこういった適宜の報告を確認した上で
する予定にしています。

解約した後もSUUMO、HOME's、yahoo不動産などの一般サイトや検索サイトで継続的に新築マンション、中古マンションで調べ続けていますが、当グレード、駅距離、２線以上利用可など要望を満たそうとするとおそらくここに魅力を感じた方は特段の事情や入居時期が合わない等なければ手付倍返し分を再度手付に当てて再契約するのが得なんじゃないかと思ってる人が割といると思います。

少なくとも私の周りで当物件契約していた仲間は
待てるなら再契約は絶対すると言っています。

施工ミスがあったのでそれを織り込んで買わない決断も当然ありますが、不動産のマーケット、金利や物価上昇等考えても個人的にはいい時期に買えたなと思ってます。

[920: 周辺住民さん]

借入を予定している大半の契約者は金利上昇が見込まれる中、引き渡しが1年以上遅れるのは非常に大きなリスクでは？

5000万円を35年で借りると0.1％金利上昇で返済額が100万円アップするので、0.5％以上金利が上昇しようものなら手付倍返し分は吹き飛びます。

＞施工ミスがあったのでそれを織り込んで買わない決断も当然ありますが、不動産のマーケット、金利や物価上昇等考えても個人的にはいい時期に買えたなと思ってます。

子育て世代では入学や受験の時期との兼ね合いもあるでしょうし、当初契約から2年後の入居は結構困る方もいるのでは？7

919さんは子育ても終わり、借り入れ予定額も少ないといった、ゆとりのおありになる方なのかもしれませんね。

[921: 匿名さん]

>>920
むしろ長期金利は低下傾向なんだが

[922: 匿名さん]

金利は実質0に近いから、あとは上がるだけｗ

[923: ご近所さん]

現地ではすでに解体工事も最終局面ですが、どうやら引き渡し時期は変わらない模様。

そもそも三井の工期見通しに無理があったのは明白で、再来年の3月に引き渡されるか疑問です。

＞922
その通り。

今はのんびり構えていても、そのうち金利が上昇して「当初の引き渡し予定時点より固定金利が１％上昇して総借入額が1000万円増えた。手付倍返しじゃ足りない。金利上昇部分も補てんしろ。」「ローンの審査が通らなくなった。」「金利が上がったせいで再販価格がだいぶ安いのはどういうことだ。再購入価格も割引しろ。」なんて思っても、すでに解約した人は文句すらいえない。

いまはおとなしく解約した人も、この2年弱の金利状況によっては、大きく状況が変わってしまうのでしょうね。

金利が当分安定することを願います。

[924: 匿名さん]

金利動向の状況も知らないような奴が買うのがこのマンションか
そりゃそうだよな 他のマンション買ってればもっと価値が上がってたのに

[925: 申込予定さん]

＞924
この異常な低金利の中、私には今後の金利動向などわかりません。

短期・中期・長期の金利動向に対するあなたの予想を教えてください。

「三井・清水の組み合わせマンションを買ったのが悪い。」と定期的に発言し「ではあなたならどこを買う？」と聞かれた途端に沈黙してしまう誰かさんのように、まさか逃げたりしないですよね。

[926: 匿名さん]

>>925
自分のマンションのローンを基準に金利を考えるからそんな頓珍漢な回答が産まれちゃうんだよ。
最近のJGBの動きを見ればわかるけど、日銀の圧倒的な買いで流動性が枯渇して
JGBを掌握していると言っても過言じゃない状態。それだけ金利というやつは経済を上向きにさせる為に
重要な物だからね。そんな状況から日銀が掌握をやめてわざわざJGBを暴落させるの？

短期国債市場でマイナス金利になったりしてることの意味をもうちょっとちゃんと考えようよ。
金利は経済にとって最も重要な影響を与えるもので、ローンの金利については
フラットにたまたま影響を与えるにすぎない存在でしかない。JGBが暴落して短期でそんなに長期金利が動いたら
それは日本経済の終わりを意味しているのだよ。アメリカですらTaperを開始させているのに
利上げはまだまだ遠い先、ということを考えると日本が利上げに持ち込める展開まで
景気が回復するのは夢のまた夢だし、JGB暴落なんて考えるのは陰謀論を考えているのと同義。

[927: 契約済みさん]

まあ、ここは現金一括払いも多いし、金利はそれほど関係ないんじゃないですか。うちも住宅ローン減税のために借りますけど、金利が上がれば一括返済すればいいだけの話ですよね。
地元の買い替え組が中心で、どうしても新川崎がいいって人も多いですから、そうすると残念ながら他に選択肢も無く…

[928: 匿名さん]

>926さん
なにが言いたいのか私には全く解りません。

最近のJGBの動きを見ればわかるけど→解りません
JGBを掌握していると言っても過言じゃない状態→どの様な状態？
金利というやつは経済を上向きにさせる為に重要な物→どの様に重要な物？
短期国債市場でマイナス金利になったりしてること→考えられません
JGBが暴落して短期でそんなに長期金利が動いたらそれは日本経済の終わりを意味している
→なぜ？
アメリカですらTaperを開始させている→なにを開始しているの？
JGB暴落なんて考えるのは陰謀論→陰謀論とは？

いちいちググりながら読むつもりはありません。
高校生が読んで理解できるぐらいに簡潔に説明してもらいたいのですが・・・。
経済学にうといので。

[929: 匿名さん]

>>928さん

私は926さんではありませんが、926さんの書いていることはほぼ正論です。
それ系の仕事をしているか、調べている回答だと思います。

高校生にわかるように書いたとしても、そもそもあなたのレベルがどこにあるのかもわからないので、おそらく理解できないでしょう。
人に聞くなら少しは調べる努力をしたらどうですかね。

[930: 匿名さん]

まったく同感。
926さんがマジョリティだと思いますけど。
経済情勢気にしなくていいほど資産をお持ちなんですかね、羨ましい限りです！

が、一般人と感覚がずれているのは共同住宅では困りますね。しかもそんな方が地元には沢山いらっしゃる？！

組合運営が円滑にいきますことを心からお祈り申し上げます。

[931: 購入検討中さん]

＞926
質問者は将来の借り入れにあたって詳しい人の意見を聞きたいということだろ？

現在の変動金利、固定金利がどう動くか？
変動幅や変動の時期、変動が急激か緩やかか？
それを踏まえて借りるとするなら変動・固定のどちらがいいのか？

上記質問に対する回答としては30点以下だと思うけど。

[932: 周辺住民さん]

926の内容はよくわからないいな…本当に理解しているならもう少し解りやすく書けるだろうに…。
何か記事をコピペしてきたようにしか見えない

[933: 周辺住民さん]

926さんの内容がよくわからないのであれば、それはあなたが不勉強なだけ。

むしろあなたは金利よりも人へのモノの頼み方を先に勉強した方がいいですよ笑

[934: 周辺住民さん]

わからない五大理由
１　読まない
２　調べない
３　試さない
４　理解力が足りない
５　人を利用することしか頭にない

[935: 匿名さん]

JGBって日本国債のことね。
国債が買われると金利は下がる。逆に売られると金利は上がる。
このくらいのことは常識というか新聞読んでれば自然に身につくレベルの話。

わからないわからないじゃなくて少しは勉強してから発言してね。

[936: 匿名さん]

>>931
まず短プラ＝政策金利 毎月行われる日銀政策会合でその度に決定し、それが変動金利と連動する
（ただしソニー銀行等、一部ネット銀行は短プラに連動しない）

長期金利＝JGBの日々の取引によって債権市場が開いている株のように変動する
フラットの金利に直接影響し、銀行の固定金利の毎月の決定にも影響する

の違いぐらいは理解しようよ これを混同している人があまりにも多すぎる
つまり政策金利（＝変動金利）は日銀が直接コントロールできるし
今の日銀がずっと膨大な買いオペをやってる状況では長期金利＝JGBの状況も掌握できる

この状況で何故急に変動金利が動くと思うのかを具体的に聞きたいのだけど。
今が金利が底だから上がるしかない、というのは
株価１円の会社がもう上がるしかないとか言ってるのと同じだよ。

[937: 匿名さん]

安全確実に売買できる株価１円の株があったら買えるだけ買いたい。

[938: 匿名さん]

あの～　パークタワーの話は…

[939: 匿名さん]

辛い話になってしまいますからね。

[940: ご近所さん]

>936
>まず短プラ＝政策金利 毎月行われる日銀政策会合でその度に決定し、それが変動金利と連動する

短期プライムレートが政策金利と一致？？？

小学校からやり直そうな。

[941: 匿名さん]

>>940
一致じゃなくて連動でしょ 少なくともゼロ金利が解除されるまでは
ほとんど動き無しだが

[942: 匿名さん]

誰も本当のことを理解していない。

[949: 旧契約者]

久しぶりに閲覧したらすっかり雰囲気変わってますね。物件の話題するとしても、住宅棟は解体工事進捗中、年末の販売再開のアナウンスを待つしかありませんからね。