プラウド国分寺本町ってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線「国分寺駅」から徒歩5分、全24戸。
70年の定期借地権で販売されるこの物件について情報交換しましょう。

所在地：東京都国分寺市本町4-2803-1(地番)
交通：中央線「国分寺」駅 徒歩5分

[35: 匿名さん]

>29さん

31です。
要望書、出されたんですね。

倍率ですが、「最終的には
５倍程度になってしまうかも」などと書き、
不安にさせてしまっていたらすみません。
あくまでも推測なので・・・。

私が第一希望で要望を出した住戸は
8/27(日)時点で３倍でした。
これ以上、倍率が上がらないことを祈るのみです。

お互い、希望のところが当たるとよいですね。

[36: 匿名さん]

中央線にかなり近い立地ですが、音はどうですかね？

[37: 匿名さん]

この物件はそれなりに人気がありそうですね。
人気物件の場合販売会社が客を選びます。
意思が購入体力のない方は、ローンがなかなかつかず契約までに時間がかかったり
契約に至らないことがありますし、
持ち家を売りその資金を新規物件の購入資金に当てる方も、
持ち家が希望の金額でなかなか売れなかったり、
売れずに契約に至らないことなどがあり、
スパッと売り抜きたい業者としては、そういう客には積極的に物件を売りたくありません。
ですから、
要望書が取れていない住戸にそういう客が要望書を出しても第一順位にはせず、
もともと要望書がでていることにし、後から来たいい客、
確実にすぐ買う客を優先させます。
また、最初に、確実に買う、販社が売りたい客がついた住戸は
倍率を意図的に吊り上げ、他の客を他住戸に振ります。
買う側のテクニックとしては、買う意思がゆるぎないことをアピールし、
固い客だと販社に思わせることも必要です。

誰が要望書を出しているかは販売会社しか判りませんから、
購入希望者が多い人気物件では早く完売するためそういう手法を使うのです。

[38: 匿名さん]

>>28さん
レスありがとうございます。クロス等の浮きはノーチェックでした。
（抽選に当たって）自分の住戸の内覧会に挑む際は、注意深くチェックする必要がありますね。
他に私が内装について感じたことは、玄関の大理石はできれば御影石の方がよかったな
ってことと、洗面室の床はもう少し高級感があればいいのになってことでした。
まぁ、どっちも些細なことですね。

>>36さん
防音対策はそれなりにしてあるようです。
現地にモデルルームが出来たので、実際に音を体感できますよ。
音をチェックするなら、来場者の少ない日時に行かれることをお勧めします。

[39: 匿名さん]

>>36さん
窓を開けたときの線路の音は、上層階の方が1Ｆよりもうるさいそうです。
理由は
①線路とマンションの間にある地形の特性で音が上に上がる
②マンションの周囲にある植栽と1.8ｍの塀(?)が消音効果がある
などだそうです。

確か、1Ｆとその他の階とでは使用するサッシの
防音レベルが違ったように(？)思いますので、窓を閉めてしまえば
同等の環境であるとは思いますが。

1Ｆの音であれば38さんのおっしゃる通り、現地ＭＲで
体感することができます。
ＢＧＭを切った状況で窓を開けたり閉めたりして
音が確認できますよ。

[40: 匿名さん]

築１７年の賃貸アパートの状態もう少し詳しく書きます。
賃貸なので移動が激しいです、しかし中には１０年以上いる家もあり、その家の給湯器が
まさに写真と似ていて煙突みたいなものが出ています。我が家は二年前にここに来たので
新しい給湯器になっていて煙突はなくすっきりしています。
煙突ありとなしの２通りの給湯器が玄関廊下にずらって並んでる状態です。
ブリリアの写真の給湯器を拡大してみましたが、どうみても非常に古いタイプと見えます。
しかし素人なのでそれ以上よく分かりませんが、もしこのままの状態で終わるなら
我々を完全にばかにしています！ここを決めるまでずいぶん沢山のモデルルーム見ましたが
こんなむき出しの給湯器は１００％ありませんでした。
ついでに鉄骨階段も少ないですね。

[41: 匿名さん]

４０です。
Brillia多摩センターと間違えて投稿してしまいました。
申し訳ございません。

[42: 匿名さん]

音についての情報、ありがとうございました。私は、現地から西に１０分ほど歩いた「真姿の池」によく散歩に行きますが、池の所では電車のスピードが乗るためうるさいですね。しかし現地のところは駅に近いので、これから加速する、あるいは減速して止まる直前のため、あまりうるさくはないことが予想されますね。

[43: 匿名さん]

>36さん
国分寺駅の線路のすぐ北側のマンションに住んでいる者です。

音の感じ方には個人差がありますが、本物件のサッシュの等級から、
電車の音はサッシュを閉めればほとんど気にならないレベルだと思います。

ただし、
窓を開けると階によってはかなりうるさいと思いますので、
常に窓を開けていたいと思われる方にとっては少々辛いかもしれません。

うちのマンションは、プラウドより更に線路に近いので条件が悪いと思われますが、
窓を大きく開けているとテレビの音はよく聞こえません。
でも、サッシュを閉めれば昼夜共にほとんど音は気になりません。
駅に近く便利ですし大変満足しております。

いずれにしても、100点満点の物件は永遠に現れません。
何にプライオリティーをおくかをよくよく考え、
お互いよい物件選びをしましょう。

[44: 匿名さん]

電車の音ですが、気にするとしたら特急の通過ぐらいだと思いますよ。
どうしても確認したければ電車の本数が多い朝とか夕方がお勧めです。

線路北側すぐだと特急通過で窓際のものが微振動することもありますが、
質の良いしっかりした建物なら大丈夫なのでは？

[45: 匿名さん]

国分寺在住ウン十年です。

本物件は立地の良さをアピールしてますが、確かにまずまずかもしれません。
本町では、今後マンションが建ちそうな面積の土地はあまり残っていないように思います。
（本町には、私の知っている限り、マンションに適していそうな場所に企業社宅が
２箇所はあるので、そこは将来的にはマンション分譲の可能性があるとは思いますが、、、）

マンションは立地が命です。
どんなに仕様設備が良くても場所がダメなら
売却時も高く売れないし、
貸そうにも高く借りてくれる人はません。

ちょっと心配なのは南側の空き地です。
今回の土地の所有者と同じ方とのことですが、
なぜ今回の敷地の南側にあれだけの面積の空き地を残したのかが
個人的にはまったく理解できません。

いずれにしても建物が建たない保証はありません。
特に1、2階を検討する場合は
将来的には建物が建つことを覚悟して買うべきだと思います。

[46: 匿名さん]

逆に言えば、南側に建物が建てば、それが遮音壁になって、少しは静かになるような気もします。

[47: 匿名さん]

南側の空き地の件ですが、営業さんからは
線路ぎりぎりの場所は地盤が良くないので、現在の位置まで離したと聞きました。
この物件は24ｍの杭基礎です。線路に近づけるには、さらに頑丈に基礎工事を
行う必要が生じるのでしょう。

しかし、だからといって南側に建物が建たない保証はありません。
覚悟が必要というのは、45さんのおっしゃるとおりだと思います。

[48: 匿名さん]

プラウドのある場所を持っているのは国分寺駅設立に貢献した
小○（一応伏字です）ファミリーのものだと思います。

家の者が数年ほど前にここの土地に興味を持って見に行ったのですが、
研究所の緑に囲まれた中に小○荘というアパートが建っていたとのこと。
当時は道路が私道で、何かと不便が出てきそうだという流れになり諦めたそうです。

国分寺にはこの小○さんが持っている物件は色々あって、
駅前には料理屋さんや同家の名前を冠した新ビルもあります。

緩い地盤の分余計にかさむ費用を出してまでここ数年のうちに土地運用を
始めるような必要に迫られるような地主さんではない気もしますが・・・。

[49: 匿名さん]

大地主の小○ファミリーに相続が発生しようと、何事が起ころうと、
70年間決して心変わりすることなく、
土地売却や土地活用などで今回の建物に悪影響を及ぼす
ようなことなどしないということを
みんなで固く信じましょう！

[50: 匿名さん]

>45さん
なぜ南側の空き地を残したかですが、
地主さんに相続が発生し、相続金を払える分だけの土地を貸した（＝今回の物件）と聞いています。

とはいえ、建物が建たない保証がないことは同意見です。
現在の法令上、建てられるだけの高さの建物が、
いつか建つ可能性は高いと思って置いた方が良いと思います。

>47さん
線路際でも地盤はほぼ一緒です。（地層なので、近ければそんなに変化はありません。）
支持層も、もっと浅い地点で取れそうなので
低層の重くない物件であれば、比較的容易に建つと思います。
線路の土留めに影響する可能性も、くい打ち工法であればさほど気にするほどではないし。
・・とはいえ、建って欲しくないですねー。
まぁこればかりは「神（地主さん？）のみぞ知る」ですが。

>48さん、49さん
同意見です。
むしろ、駅前の土地を売ってもらって、是非北口開発を進めて欲しいです。

[51: 匿名さん]

ちなみにこの物件はペットは飼えるのでしょうか？

[52: 匿名さん]

>51さん
金魚とかそういうものは別にして、飼えないと思います。
特に案内もないので。
とはいえ確認したわけではないので、ご自分で確認された方が良いと思います。

[53: 匿名さん]

定期借地の物件はあまり分譲されていません。
70年間手放さないという方は別ですが将来の資産価値が気になります。

借地借家法が改正されて間もないので将来のことは誰も正確にはわからないですが、
竣工後数年の間は別として、
10年、20年後の転売時に市場の評価はどう下されるのでしょうか？

営業は、駅前の人気マンション「ファミール」、「ブロードアベニュー」と比較し、
定借物件のため安価であることもひとつの売りにしていますが
現状の価格の差以上に価格差以上の差がついてしまわないかとても心配です。
皆さんどのようにお考えですか？

[54: 匿名さん]

定期借地権物件の資産価値ですが、何とも言えないと思います。定期借地権の場合、期間終了時に更地にして返す契約をしているか、期間終了後に買い取る契約をしているか、確認が必要だと聞いたことがあります。いずれにしても、契約期間中に地主との交渉で、オプションの追加・削除、変更も可能でしょうから、それにより、大きく変わると思います。７０年したら更地にして地主に返す契約のままならば、借地権の残存期間により、資産価値も変わるでしょう。以上、聞きかじりの知識のため、詳しくは営業マンに確認してください。

[55: 匿名さん]

>53さん
仰る通り、定借の実績は少なく、私も５年後の転売実績しか聞いて居ません。
それも都心の物件（プラウド）なので、その下落率が低くても、同じ事が言えるかは微妙ですよね。

個人的には途中で転売するなら、定借なので市場価値的には結構下がると思っています。
ローン組むのは35年までが一般的なので、35年後にはかなり値下がりするのは当然としても
（上記については、営業さんもおっしゃってましたが）

10年、20年だとしても
定借についてかなり説明を受けた私ですら悩んだのですから
普通に買おうとする方は、もっと悩まれる＝ブロードアベニューほどの高値では
厳しいんじゃないかなぁ・・。

また、ちまたの本等では
「定借だと当初の販売価格が30〜40%安いのが普通」と書かれてますが
ここはソコまで安くはないですし。

ただ、70年所有すれば、定借も所有でも一緒かなぁと思っています。
（マンション掲示板の何処かに、定借vs所有というスレがあったかと思いますが。）

定借で安い分早くローン返して、別途頭金貯めて住み替えて
このマンションは所有したまま貸すのも良いかな？と思っています。
（たぶん駅チカなので、借り手はつくかと思いますし。）

個人的には、70年後にそのまま地主さんに引き渡せるとしても
じゃあ50年過ぎた辺りから、あとそんなに住めないのにちゃんと修繕しますか？の方が心配。
まぁ、所有のマンションでも、寿命を迎える頃は売られてしまって
ゴーストマンションかもしれませんので、それがない分マシかもしれませんが。

私がここを選んだ理由は、駅から近くて、広い物件が、お手軽に手に入るから。
失礼かもしれませんが、売ることをある程度重視して買うならば
リスクは高いと思って置いた方が良いと思います。

[56: 匿名さん]

私も、55さんのおっしゃるように、残存期間が少なくなってから、きちんと修繕されるのか
ということには不安があります。
所有権のマンションのように、建替え問題という超難問を抱えないだけマシだとは
思いますが、修繕するかしないかをめぐって対立する、という場面はやっぱり
起こりうるのかなぁと想像しています。

[57: 匿名さん]

＞55さん56さん
ご意見ありがとうございます。
定借vs所有のスレ見ました。
参考になりました。
もう少し定借マンションについて調べ、よく考えたいと思います。
よく考えているうちに完売になっちゃうかな？

[58: 匿名さん]

>57さん
55です。
納得いくまで考えた方が絶対良いですよー。高い買い物ですもん。
それぞれ事情は違いますし。
ちなみに私は、ちょうど頭金を貯めていたところだったので「買おうか・・」と思いましたが
ローンが長くかかってしまうようなら見合わせたと思います。

[59: 匿名さん]

南側の土地は結構小さいですね。あまり高い建物は建たないでしょうね。例えば市に貸与して公園なんかにしないのですかね。

[60: 匿名さん]

定借マンションは、「将来の資産価値が読みにくい」というリスク
がありそう？なので、頭金をしかっり入れて買った方が良いのかなと思います。

将来の売却時に、売却代金でローン残債を抹消できなかったり、
貸そうにも収支が合わずに住み替えができないようでは
困ってしまうことになります。

一生自らが住み、マンションを手放さなければ問題はないのですが、
70年の間には、家族構成の変化、子供の学校までの距離、転勤、
親との同居等々の事情で住めなくなることもありますし、
考えが変わって積極的に住み替えをしたくなることも十分ありえます。
仮に、住み替えしないとしても、
住み替えの選択肢を持っているということは精神衛生上も良いと思います。

とはいえ、この物件は定借マンションでも、あの販売価格ですから
購入者の方々は皆さん金銭的に余裕のある方が多いのかな？？？

[61: 匿名さん]

>60さん
同感です。
まぁ、定借に関わらず、将来どう変わるか分からないので
住み替えの選択肢を持てれば本当に安心ですよね。


ところで、近くにスーパーがないのだけが引っかかっています。
やっぱりマルエツかなぁ・・？

[62: 匿名さん]

>61さん
少し遠いですが、国分寺パークレーンの隣に
OKストアというスーパーもあります。
22時まで営業していて、品物も安いです。
http://komae.lomo.jp/ok/?%E5%9B%BD%E5%88%86%E5%AF%BA%E5%BA%97
オリンピックはつぶれてしまったのですよね？

[63: 匿名さん]

>>61さん、>>62さん
小売店舗としての「オリンピック」はなくなりました。現在あるのは本部のようですね。
ちょっと前まで北口には「バザールＫ」というスーパーがあったのですが、
こちらも閉店してしまいました。
後は、駅北側出て右に行ったところに「西友」、駅ビルに丸井「食遊館」があります。
「ＯＫストア」は移転するという噂が出ているようですが、しないという話もあり
真偽のほどは不明です。

[64: 61]

>62さん、63さん
情報ありがとうございます。
ＯＫ良いですよね♪
でも駅からの帰り道ではないので、もし当たっても週末の買い出し利用となるかなぁ・・と考えています。
オリンピックが移転してしまったのが残念です。
ＯＫ、バザールＫの跡地にでも来てくれれば最高なんですけれど（ワガママ）
（ますます駅から遠くなってしまうと大変っ！）

丸井の開いている時間に帰宅は厳しそうなので、西友に期待したいと思います。
（ダメなら南口のマルエツだー。）

いよいよ、明日から申込みですね。今、申込書を書きました。
みなさん抽選会には参加されますか？

[65: 匿名さん]

国分寺駅 駅前再開発についてほんのちょっとだけ、、、

駅前再開発で、三成堂の西側くらいまでは駅前広場、ロータリー等ができます。
従ってバザールKの跡地には建物は建ちません。

その代わり北口駅前すぐのところに商業棟が建つ計画で、
その商業棟内に駅前の既存の店舗が複数入ると思われます。
他にも魅力的な店がそこに入ることを期待します。
再開発で、便利できれいな街並みが実現するのが楽しみです。

駅前が更に便利でにぎやかになったとしても、
プラウド国分寺本町周辺の環境が変わらず良好だといいです。

ところで、申込みの状況が気になるところです。
折込広告がぜんぜん入らないところをみると
順調に客付けが進んでいることが想定できます。

[66: 61、64]

>65さん

駅前開発だとあの辺りまでロータリー等なんですか。
だと、しばらくは空き屋のままなのですね。＜バザールＫ他
残念！
再開発が早く進むと良いのですね。
（駅前の道に歩道がないと危ないなぁといつも思いますし。）

申込状況、私も気になります。
綺麗に完売となると良いですね。

[67: 匿名さん]

>66さん
駅前広場、ロータリー等は結構な広さになりますね。
ご商売している方、地権者の方々はそれぞれ事情があるでしょうけれど、
私も早く再開発が進んで欲しいです。

[68: 匿名さん]

開発は進まないでしょう。
（市のＨＰによると、今後、権利者・関係機関と調整だそうです。）
市外から越してくる予定の方は、計画に夢を見るより今の国分寺が
好きになれるかがポイントでしょう。

[69: 匿名さん]

意外と早く抽選が終わったようですね。
結局抽選した住戸数ってどれぐらいだったのでしょうか？

[70: 匿名さん]

重要事項説明会長かったですね・・・。
次なる悩みはローンをどこでどう組むかです。
もうみなさん決められたのでしょうか？これからなうちは遅すぎ？！

[71: 匿名さん]

本日販売事務所の前を通りました。すると出入り口前には
『即日完売』の挨拶文が掲示されていました。

定借物件、南に空地、電車騒音のネガティブ要素でもあの坪単価。
たった24人の客をみつければいいとはいえ、
即日完売とは正直驚きました。

国分寺駅近のポテンシャルもばかにできません。
定借即完の前例ができちゃったから、
大手が次に国分寺駅近くで所有権の分譲したら価格は相当上がりそうだなー。

ところで
個人的にはＪＲ中央線　武蔵境駅近くで既に着工中のプラウドの価格が気になります。

[72: 匿名さん]

>71さん

国分寺駅近は、もう土地がないんじゃないか？というのが
売れた原因の一つかと思います。
たぶん、もしもこの後でマンションが建つとしたなら、
土地単価も上がってきていますし、べらぼうな金額になるでしょうねぇ。
とはいえ、どこまでも景気が良くなるとは思えないので
消費税UPした時点で冷え込むかな？

武蔵境情報は残念ながらありません。　武蔵小金井も強気だから、結構しそうですね。

[73: 匿名さん]

野村不動産のモデルルームはいつも来場者がいっぱいですね。
事前の予約も取りづらい。

[74: 匿名さん]

毎回行くたびに、次の週のイベント？があって予約を入れました。
たぶん同じ人が何度も通うので、来場者が多く見えるのだと思います。

[75: 匿名さん]

オプション会はいつどこであるのかな。

[76: 匿名さん]

現地へ行ってみたら、北と東側の覆いの一部がはずされ、北側の部屋の外観が見えました。いい感じです。

[77: 匿名さん]

全体的に覆いが外れましたね。
思っていたより白っぽいような？

オプション会で食洗器だけ頼めなかったんですが、みなさんどうされました？

[78: 匿名さん]

内装もできてあがっているようです。楽しみです。

オプション会で見積もりを取りましたが、予算の関係であまり頼まないかもしれません。
鏡と表札だけは頼もうと思っています。

[79: 匿名さん]

国分寺密着の地域情報が載っているサイトを見つけました。

http://kokubunji.shop-info.com/

[80: 匿名さん]

OK移転しますよ。道路用地ですからね。駅前のロータリーからの道は、OKの真ん中まで行って、連雀通りで交差します。

[82: 物件比較中さん]

坂をかなり下がった低地立地という
話を聞いて、スルーしてましたが、
即日完売とのこと。
現地は素敵なところだったのですね。
百聞は一見にしかず。見ておけば
良かったなあ。

[83: 物件比較中さん]

上記
プラウド国分寺と勘違いしてました！

[84: 匿名さん]

>プラウド国分寺
似たような名前がありますね。

東急リバブルのホームページに、外観がありました。

https://www.livable.co.jp/kounyu/m/library/mansion-61698/

かっこいいですね。日当たりよさそう。