プラウド国分寺本町ってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線「国分寺駅」から徒歩5分、全24戸。
70年の定期借地権で販売されるこの物件について情報交換しましょう。

所在地：東京都国分寺市本町4-2803-1(地番)
交通：中央線「国分寺」駅 徒歩5分

[42: 匿名さん]

音についての情報、ありがとうございました。私は、現地から西に１０分ほど歩いた「真姿の池」によく散歩に行きますが、池の所では電車のスピードが乗るためうるさいですね。しかし現地のところは駅に近いので、これから加速する、あるいは減速して止まる直前のため、あまりうるさくはないことが予想されますね。

[43: 匿名さん]

>36さん
国分寺駅の線路のすぐ北側のマンションに住んでいる者です。

音の感じ方には個人差がありますが、本物件のサッシュの等級から、
電車の音はサッシュを閉めればほとんど気にならないレベルだと思います。

ただし、
窓を開けると階によってはかなりうるさいと思いますので、
常に窓を開けていたいと思われる方にとっては少々辛いかもしれません。

うちのマンションは、プラウドより更に線路に近いので条件が悪いと思われますが、
窓を大きく開けているとテレビの音はよく聞こえません。
でも、サッシュを閉めれば昼夜共にほとんど音は気になりません。
駅に近く便利ですし大変満足しております。

いずれにしても、100点満点の物件は永遠に現れません。
何にプライオリティーをおくかをよくよく考え、
お互いよい物件選びをしましょう。

[44: 匿名さん]

電車の音ですが、気にするとしたら特急の通過ぐらいだと思いますよ。
どうしても確認したければ電車の本数が多い朝とか夕方がお勧めです。

線路北側すぐだと特急通過で窓際のものが微振動することもありますが、
質の良いしっかりした建物なら大丈夫なのでは？

[45: 匿名さん]

国分寺在住ウン十年です。

本物件は立地の良さをアピールしてますが、確かにまずまずかもしれません。
本町では、今後マンションが建ちそうな面積の土地はあまり残っていないように思います。
（本町には、私の知っている限り、マンションに適していそうな場所に企業社宅が
２箇所はあるので、そこは将来的にはマンション分譲の可能性があるとは思いますが、、、）

マンションは立地が命です。
どんなに仕様設備が良くても場所がダメなら
売却時も高く売れないし、
貸そうにも高く借りてくれる人はません。

ちょっと心配なのは南側の空き地です。
今回の土地の所有者と同じ方とのことですが、
なぜ今回の敷地の南側にあれだけの面積の空き地を残したのかが
個人的にはまったく理解できません。

いずれにしても建物が建たない保証はありません。
特に1、2階を検討する場合は
将来的には建物が建つことを覚悟して買うべきだと思います。

[46: 匿名さん]

逆に言えば、南側に建物が建てば、それが遮音壁になって、少しは静かになるような気もします。

[47: 匿名さん]

南側の空き地の件ですが、営業さんからは
線路ぎりぎりの場所は地盤が良くないので、現在の位置まで離したと聞きました。
この物件は24ｍの杭基礎です。線路に近づけるには、さらに頑丈に基礎工事を
行う必要が生じるのでしょう。

しかし、だからといって南側に建物が建たない保証はありません。
覚悟が必要というのは、45さんのおっしゃるとおりだと思います。

[48: 匿名さん]

プラウドのある場所を持っているのは国分寺駅設立に貢献した
小○（一応伏字です）ファミリーのものだと思います。

家の者が数年ほど前にここの土地に興味を持って見に行ったのですが、
研究所の緑に囲まれた中に小○荘というアパートが建っていたとのこと。
当時は道路が私道で、何かと不便が出てきそうだという流れになり諦めたそうです。

国分寺にはこの小○さんが持っている物件は色々あって、
駅前には料理屋さんや同家の名前を冠した新ビルもあります。

緩い地盤の分余計にかさむ費用を出してまでここ数年のうちに土地運用を
始めるような必要に迫られるような地主さんではない気もしますが・・・。

[49: 匿名さん]

大地主の小○ファミリーに相続が発生しようと、何事が起ころうと、
70年間決して心変わりすることなく、
土地売却や土地活用などで今回の建物に悪影響を及ぼす
ようなことなどしないということを
みんなで固く信じましょう！

[50: 匿名さん]

>45さん
なぜ南側の空き地を残したかですが、
地主さんに相続が発生し、相続金を払える分だけの土地を貸した（＝今回の物件）と聞いています。

とはいえ、建物が建たない保証がないことは同意見です。
現在の法令上、建てられるだけの高さの建物が、
いつか建つ可能性は高いと思って置いた方が良いと思います。

>47さん
線路際でも地盤はほぼ一緒です。（地層なので、近ければそんなに変化はありません。）
支持層も、もっと浅い地点で取れそうなので
低層の重くない物件であれば、比較的容易に建つと思います。
線路の土留めに影響する可能性も、くい打ち工法であればさほど気にするほどではないし。
・・とはいえ、建って欲しくないですねー。
まぁこればかりは「神（地主さん？）のみぞ知る」ですが。

>48さん、49さん
同意見です。
むしろ、駅前の土地を売ってもらって、是非北口開発を進めて欲しいです。

[51: 匿名さん]

ちなみにこの物件はペットは飼えるのでしょうか？

[52: 匿名さん]

>51さん
金魚とかそういうものは別にして、飼えないと思います。
特に案内もないので。
とはいえ確認したわけではないので、ご自分で確認された方が良いと思います。

[53: 匿名さん]

定期借地の物件はあまり分譲されていません。
70年間手放さないという方は別ですが将来の資産価値が気になります。

借地借家法が改正されて間もないので将来のことは誰も正確にはわからないですが、
竣工後数年の間は別として、
10年、20年後の転売時に市場の評価はどう下されるのでしょうか？

営業は、駅前の人気マンション「ファミール」、「ブロードアベニュー」と比較し、
定借物件のため安価であることもひとつの売りにしていますが
現状の価格の差以上に価格差以上の差がついてしまわないかとても心配です。
皆さんどのようにお考えですか？

[54: 匿名さん]

定期借地権物件の資産価値ですが、何とも言えないと思います。定期借地権の場合、期間終了時に更地にして返す契約をしているか、期間終了後に買い取る契約をしているか、確認が必要だと聞いたことがあります。いずれにしても、契約期間中に地主との交渉で、オプションの追加・削除、変更も可能でしょうから、それにより、大きく変わると思います。７０年したら更地にして地主に返す契約のままならば、借地権の残存期間により、資産価値も変わるでしょう。以上、聞きかじりの知識のため、詳しくは営業マンに確認してください。

[55: 匿名さん]

>53さん
仰る通り、定借の実績は少なく、私も５年後の転売実績しか聞いて居ません。
それも都心の物件（プラウド）なので、その下落率が低くても、同じ事が言えるかは微妙ですよね。

個人的には途中で転売するなら、定借なので市場価値的には結構下がると思っています。
ローン組むのは35年までが一般的なので、35年後にはかなり値下がりするのは当然としても
（上記については、営業さんもおっしゃってましたが）

10年、20年だとしても
定借についてかなり説明を受けた私ですら悩んだのですから
普通に買おうとする方は、もっと悩まれる＝ブロードアベニューほどの高値では
厳しいんじゃないかなぁ・・。

また、ちまたの本等では
「定借だと当初の販売価格が30〜40%安いのが普通」と書かれてますが
ここはソコまで安くはないですし。

ただ、70年所有すれば、定借も所有でも一緒かなぁと思っています。
（マンション掲示板の何処かに、定借vs所有というスレがあったかと思いますが。）

定借で安い分早くローン返して、別途頭金貯めて住み替えて
このマンションは所有したまま貸すのも良いかな？と思っています。
（たぶん駅チカなので、借り手はつくかと思いますし。）

個人的には、70年後にそのまま地主さんに引き渡せるとしても
じゃあ50年過ぎた辺りから、あとそんなに住めないのにちゃんと修繕しますか？の方が心配。
まぁ、所有のマンションでも、寿命を迎える頃は売られてしまって
ゴーストマンションかもしれませんので、それがない分マシかもしれませんが。

私がここを選んだ理由は、駅から近くて、広い物件が、お手軽に手に入るから。
失礼かもしれませんが、売ることをある程度重視して買うならば
リスクは高いと思って置いた方が良いと思います。

[56: 匿名さん]

私も、55さんのおっしゃるように、残存期間が少なくなってから、きちんと修繕されるのか
ということには不安があります。
所有権のマンションのように、建替え問題という超難問を抱えないだけマシだとは
思いますが、修繕するかしないかをめぐって対立する、という場面はやっぱり
起こりうるのかなぁと想像しています。

[57: 匿名さん]

＞55さん56さん
ご意見ありがとうございます。
定借vs所有のスレ見ました。
参考になりました。
もう少し定借マンションについて調べ、よく考えたいと思います。
よく考えているうちに完売になっちゃうかな？

[58: 匿名さん]

>57さん
55です。
納得いくまで考えた方が絶対良いですよー。高い買い物ですもん。
それぞれ事情は違いますし。
ちなみに私は、ちょうど頭金を貯めていたところだったので「買おうか・・」と思いましたが
ローンが長くかかってしまうようなら見合わせたと思います。

[59: 匿名さん]

南側の土地は結構小さいですね。あまり高い建物は建たないでしょうね。例えば市に貸与して公園なんかにしないのですかね。

[60: 匿名さん]

定借マンションは、「将来の資産価値が読みにくい」というリスク
がありそう？なので、頭金をしかっり入れて買った方が良いのかなと思います。

将来の売却時に、売却代金でローン残債を抹消できなかったり、
貸そうにも収支が合わずに住み替えができないようでは
困ってしまうことになります。

一生自らが住み、マンションを手放さなければ問題はないのですが、
70年の間には、家族構成の変化、子供の学校までの距離、転勤、
親との同居等々の事情で住めなくなることもありますし、
考えが変わって積極的に住み替えをしたくなることも十分ありえます。
仮に、住み替えしないとしても、
住み替えの選択肢を持っているということは精神衛生上も良いと思います。

とはいえ、この物件は定借マンションでも、あの販売価格ですから
購入者の方々は皆さん金銭的に余裕のある方が多いのかな？？？

[61: 匿名さん]

>60さん
同感です。
まぁ、定借に関わらず、将来どう変わるか分からないので
住み替えの選択肢を持てれば本当に安心ですよね。


ところで、近くにスーパーがないのだけが引っかかっています。
やっぱりマルエツかなぁ・・？