フローレンス昭和町リバーレジデンスについて

[物件比較中さん]

フローレンス昭和町リバーレジデンスってどうですか？
水辺の生活もいいなーって思います。
南向きで、開放感があるといいなって考えてます。
いろいろ教えてください。

所在地：広島県広島市中区昭和町２番１
交通：「昭和町」バス停 徒歩１分
売主：章栄不動産株式会社

管理会社：章栄管理株式会社
総戸数：50戸
専有面積：66.61㎡～108.47㎡
間取り：2LDK+S～4LDK

公式URL：http://florence-showa.jp/index.html

[1: 周辺住民さん]

生まれも育ちもこの町ですが、学区が最悪によろしくない。
戸建住まいなど生活に余裕のある家庭の子は私立幼稚園→小学校受験→中学受験が当たり前です。
モヒカンや金髪で夜中に出歩く子供が珍しくないです。

道路向かいの有名ベーカリーのパンのニオイは大丈夫でしょうが、表隣の有名精肉店の揚げ物のニオイ・裏隣の工場の稼働音、大丈夫でしょうか。
Ｋ病院へ向かう救急車が毎晩最低でも1
台は通ります。
長期休暇や春先は毎晩ヤンチャなバイクがはりきって走り回ります。
日中は白バイが検挙巡回ポイントなので交通ルールを順守できないとすぐに捕まります。
夜はヤンチャを追い回すパトカーのサイレンやスピーカーの騒音も時にあります。
治安は良い方と言われていましたがつい先日隣町でスプレー強盗がありました。
夜の職業の方が大変多く、夜中・未明でも大声やクラクションの音がします。

保育園・小学校・病院・郵便局・スーパー・電停・バス停等は近いです、自転車なしでも生活できるほど便利です。

お子さんがいらっしゃらない家庭や年配の方には良い立地です。
お子さんがいらっしゃる家庭であれば、マンション購入に加えてお受験に対応できる財力・教育力・労力があることが望ましいと思います。

[2: 匿名さん]

>>1
ちょっと待て！
＞お受験に対応できる財力・教育力・労力があることが望ましいと思います。
そんな奴がフローレンスを選ぶか？

[3: 土地勘無しさん]

50戸に対して駐車場30台（機械式）


漏れたら近くで駐車場空きあるのかな。

[4: 匿名さん]

ただでさえ駐車場が足りてないエリアなのに、希少な駐車場を無くしてマンション建てるんだから駐車場なんて無いでしょ？
大体空きがあったとしても元々ココに停めてた人で埋まってるだろうし、ココみたいに建物建てるから立ち退きってこともあるだろうからね。
駐車場が必要ない生活でいい人ならいいんじゃないの？
どうしても駐車場が要るなら比治山のアルファでも買えばいいと思いますよ。
ココ買って辛うじて敷地内に駐車場を確保できたとしても数年後に再抽選になるかもしれないし、中古で売却するときは“駐車場無し”という条件になるから売りにくいだろうしね。

[5: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[6: 匿名さん]

居座る人はいないでしょう。

4の方はマンション住人の希望者が30台未満なら元々借りていた人が借りるという意味なのかな？？
どちらにしてもあり得ませんね。

[7: 匿名さん]

違う違う！
このエリアは元々駐車場が少ないエリア。
周辺の古いマンションも駐車場が不足してるわけ。
そんでもってここの計画地は元駐車場。
月極め部分は周辺に住んでる住民や企業が借りてたんだと思われるが、
ここの建築のために立ち退きを余儀なくされるわな。
で、もし周辺に
＞空きがあったとしても元々ココに停めてた人で埋まってるだろうし、
なわけで、
ここのマンション買って駐車場が無いからと言って周辺で探そうなんてのは難易度が非常に高いと言わざるわえないだろうってこと。

しかもラッキーで駐車場が周辺で見つかったとしても、
そのうちここみたいにいつ立ち退きがあるやも知れないリスクは付きまとうもの。

さらにラッキーなことに敷地内に駐車場が確保できた場合でも、
それは永遠ではないかもしれない。
『再抽選は絶対に行わない』
なんてどこかに書いてあるなら別だがそんなことはないだろう。

駐車場が必須の人は駐車場が１００％以上のものを選ぶべき。
そこまで駐車場にこだわらない人はこういう物件でもいいと思う。

あと、個人的な意見だが駐車場が１００％無い場合はもっと駐輪場を充実するべきだと思う。
例えばここは
駐車場３０台＋バイク置場９台＋駐輪場７５台
＝１１４台
１１４台÷５０戸＝２２８％
この戸当たりのパーセントが３００％（要するに一家に３台ね）は欲しい。
今の計画ではすぐに駐輪場が溢れ返るのは目に見えてますよ。
近くのフジにだって歩きじゃなくやっぱ自転車で行きたいですもんね。

[8: 匿名さん]

すまん！よく読んでなかった。
ホント失礼しました。

[9: 匿名さん]

ウチは車１台と自転車３台で、一家に４台あるけれど、子供二人の家庭って大体そんなものじゃないの？
一家に2.2台だと、自転車置場が足りなくて置けない時はどうするのでしょうか？

[10: 匿名さん]

なんで全員ファミリーの設定なんだよwww
年配で自転車持ってない。乗らない2人夫婦もいるだろ。
このマンションファミリー向けの物件でもないだろ

[11: 匿名さん]

広島で2LDK+S～4LDKのフローレンスって言えば、これぞまさしくファミリー向けの物件です。
年配者はもっと便利の良い、それこそ自転車の要らない立地を好むでしょうね。
中心部のマンションも多い訳だし。
この場所だと自転車は必須。
自転車が乗れないような高齢者ならここ買わずに高齢者用のマンションでしょう。

[12: 匿名さん]

>>7 >>9 >>11
激しく同意
「なるほど・・・。」

[13: 匿名さん]

>>1
ここのすぐ近くに、学費さえ払えれば誰でも入れる私立小学校があるので学区を気にする心配はないのでは？
肝心の学費も他の私立小学校より安いようですし。

[14: 匿名さん]

13の追記
誤解を招きそうなので補足しますが、誰でも入れると言いましても一応私立ですのでモヒカンや金髪の子供はいないと思います。
中身は大差ないのかもしれませんが、見た目でギョッとすることはなさそうです。

[15: 匿名さん]

その場合、中学校は？

[16: 匿名さん]

>>15
男子なら西区の楠木町に、女子なら南区の西霞に、学費さえ払えれば誰でも入れる私立中学校があります。
誰でも入れると言いましても、一応私立なのでモヒカンや金髪の子供はいないと思います。
そういうところに入れないようでしたら、言い方は少々乱暴かもしれませんが、モヒカンや金髪の子供を非難出来ないように思います。

[17: 匿名さん]

この私立小学校の生徒は殆んど(ほぼ100％)が中学受験すると聞きました。
まあ私立の小学校へ通わせる親達が地元の公立中学校へは進学させないでしょう。

[18: 匿名さん]

>17
進学実績を公表していないので、どこに進学するのかは分かりかねますが、おそらく学院や修道、清心や女学院は絶望的だと思います。
城北や安田に行けたら御の字というところかもしれませんね。

[19: 匿名さん]

八丁堀方面のバスはありますか?

[20: 匿名さん]

ある。
バスがないってどこの田舎の人ですか。

[21: 匿名さん]

どうして
リバーレジデンス【river residence】
なんて名前にしたんだろう。

英語圏の人が見たら、
「豪華な水上住宅」を想像しちゃいますね。

[22: 匿名さん]

viewでも付いたらいいんですかね。
しかし細かいことを言い出したらきりがないですよ。
英語圏の人からすればこのような集合住宅のことをマンションと呼ぶのもおかしいのですから。

[23: 匿名さん]

そりゃそうですね。
でも、“マンション”は既に日本では固有名詞として和製英語化してますが、
“リバーレジデンス”はチョッとハズいよ・・・。
ちょっと学のある人ならネーミングの可笑しさに気付く筈。

[24: 匿名さん]

ここフローレンスなのに一応複層ガラスになってるんだね。
ただの複層ガラスっぽいけど。

[25: 匿名さん]

今見たら床暖房も付いてますね！なんか意外ですね

[26: 匿名さん]

床暖や複層ガラスなんて今はついてないのを探す方が難しいんだけどね。

[27: 匿名さん]

中区でこの価格は安いですね。
今後中区でこの値段が出るのはもう吉島か江波くらいじゃないの？
お買い得だと思うけど。

[28: 購入検討中さん]

庶民としては立地的に気に入ってるのですが
立地・値段・建築工法・間取り・・etc
アルファステイツ比治山公園と比べてどうでしょう？？
真剣に悩んでます、チャカシではないご意見お願いします。

[29: ご近所さん]

個人的な意見ですが、フローレンスは、中区でフジが近いので買い物が楽、ですが機械式駐車場というのがネック。メンテナンスにとてもお金がかかるし将来的には交換しなければならない。おまけに世帯数より台数少なく駐車料金も高い。

毎日のことだと出し入れも結構なストレスです。（うちは機械式）
アルファステイツの自走式はとても羨ましいです。

買い物エリアはほぼ同じだし、自転車置き場のことも考えたほうがいいです。
子供がいるならなおさらです。

だから、比治山かな・・・。

[30: 匿名さん]

>>28
他スレですが、参考になれば。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333599/res/83

[31: 契約済みさん]

>>29>>30
あまり参考になりませんね。駐車料金高いってご近所の方なのに本気で言ってます？
2万円って昭和町近辺では安い方なんですけどね～
営業マンの方に聞いても駐車場は現在の契約者の方も5割～6割くらいしか取ってないと言ってました

>>買い物エリアはほぼ同じだし、自転車置き場のことも考えたほうがいいです。
ほぼ同じって事はフジグランの事ですよね？
歩いていけるのと自転車もしくは車じゃないと行けないのでは同じ買い物エリアでも毎日の事なんで大きく違います。

アルファステイツ比治山公園の営業マンもここの掲示板も
フローレンスの悪口を言う時はいつも駐車場と駐輪場の話ばかりであまり参考になりませんね。

自転車も車も使う人と使わない人がいるし
子供の事も小さい子がいる家庭といない家庭がいて
それぞれのご家庭で条件が違うのでどれも一概に善し悪しは判断が難しいと思いますよ。

例えば学区がアルファスイツ比治山公園の学区の方が良くても
利便性はフローレンス昭和町の方が良いワケですから
長い目で考えると義務教育の9年間の為に家を買うのか
老後までの何十年の事を考えて買うのかでも購入する物件が変わってきます。

私はアルファステイツ比治山公園も見に行きましたが
あの大きい平松病院と新館か何かがマンション側に建つのと
救急車の音も気になるし、車が無いとコンビニすら近くに無い事を考えると
市内の中心部に近いマンションなのに老後はかなりしんどいなと感じてしまいました。
そして何より営業マンのフローレンスや他所の悪口がとても嫌だったのでこちらにしました。

ここの掲示板は業者さんの書き込みが多いようです
アルファステイツ〇〇っていう物件が5つも並んでいるのを見ると
色んな方が書き込んでいるというよりは・・・。

>>28さんも掲示板の意見はあくまでも参考程度にしておいて
何年経っても変わらない物（立地、価格、間取り）をベースに
ご自身の生活に合った方を検討されてみてはいかがですか？

[32: 匿名さん]

有難うございます。

ネックは駐車場なんですねなるほどって思いました
が>>31を読んでもなるほどと。

駐車場以外の設備、建築工法、デザイン、デベさん、地域性なんかはいかがでしょうか？
子供の学区は小さい子がいないので無視して下さい。

[33: 匿名さん]

>>32
あなたは何をどの程度重視しておられるのでしょうか？
＞駐車場以外の設備、建築工法、デザイン、デベさん、地域性なんかはいかがでしょうか？

①設備
ほぼ同等で生活に大きく支障を来たすような差は無いと思います。
余計なもの(屋上菜園)が無いぶんフローレンスだと思います。
②工法
これも大した差は無いと思います。
③デザイン
これについてはその人次第です。
④デベ
経営破綻した地場の従業員10人程度の零細企業と、
連結従業員数1800人を超える上場企業との比較となると、
どういう視点で比較するのか難しいですね。あまりに違い過ぎて・・・
⑤地域性
貴方にとって住みやすい方が上と考えて良いと思います。
私個人的には夜間静かな方が好みです。

私はこれらの物件を比較したとき、やはり住んだあとのことを考える部分に比重をおきます。
駐車場が絶対！という方ならフローレンスを選ぶべきではないと思いますし、
構造のことなんて住んだあとはあまり考えないと思います。
隣家との騒音トラブルについては、遮音性能を語るのはナンセンスで、これは構造によるものよりも人的要因のトラブルです。
ファミリーターゲットのマンションでは総戸数が多ければ多い方が一般に管理費は安くなりますが、
逆にそれだけ多くの人が住んでいることでマンション全体の合意形成を図ることが困難となりトラブル発生の可能性も上がります。

誰しも少しは想像できると思いますが、マンションの意思が「少数のウルサイ奴」の言いなりになってしまいます。
トラブルを避ける多数の人は平穏無事に暮らしたいわけですから、反論しなくなる傾向にあるようです。
その辺が悪い極論に至らないようにするために専門家としての管理会社の手腕というのは重要です。

例えば、マンションの植栽が誰の非によるものでもなく枯れたとしましょう。
それがエントランスの前の植栽で、それらを植え替えるには数十万の費用が掛かるとした場合、
全戸で費用を分担して植え替えてはどうかとの審議に対し、「少数のウルサイ奴」が
「ウチはそんなもんでお金出したくない。」「枯れてても何にも困らない。」「植え替えたいと思ってるならそう思ってる人たちだけでお金出しあえばいい。」
みたいなことを言うわけです。当然全くの暴論です。
しかし、それを正論で迎え撃つというのは集団生活をしているだけに非常にリスクがあります。
逆恨みされかねませんから。
これをプロとして上手いこと説き伏せて、常識で処理する能力が管理会社には必要とされるのです。

さらにマンションを選ぶにおいて、私が上で屋上菜園を否定した理由には、
・親の目の届かないところで子供が他人の菜園をメチャメチャにした。
・ヨソの子供が菜園の土をばらまいた。
・元来[庭いじり]に興味が無い人が住むのがマンションであるゆえ、だれも利用しない菜園が発生する可能性は高い。それをどうやって管理するか。
など、あとから管理組合に押し付けられるであろう問題が山積です。
マンションに付帯する共用施設は利便のみならずリスクも内包していることを忘れてはいけません。
機械式駐車場だって、それにより利便として駐車台数は確保できますが、故障リスクから逃れられません。
エレベーターだってそうです。
ですが、そこは利便とリスクのバランスを考え、
多少のリスクはあっても利便を優先するものを取り入れ、
大した利便が無いのにリスクばかり目立つものは無くすべきですね。
その昔、マリモのマンションには共用施設(施設？)としてキャンピングカーがあったり、クルーザーがあったりしたマンションがあったそうです。
その後どうなったかというのは想像に難くないですね。
その他、
カラオケルーム、パーティールーム、フィットネスジム、シアタールーム・・・・・・etc
地方都市のマンションでは10年も経てば管理運営のリスクによりサービス停止しているものが殆どです。

管理費、修繕積立金が健全に使われているか？特に修繕積立金はそのマンションの貯金であり財産ですから適切な運用かどうか調べることが肝要です。20年後の修繕積立金が当初の5倍以上に膨れ上がっている計画なら、その管理会社は信用できません。

何だか話がズレて管理の話ばかりになってきてしまいまして申し訳ありません。ですが、それだけ重要なことであると思います。

[34: ご近所さん]

このエリア。治安環境を確認する必要があります。特にお子さんがいる方。現地および近隣のご確認を・・・・・・・

[35: 匿名さん]

治安的には心配するエリアではないと思います。
不安を煽りたがる人がいるようですが、根拠は全く見当たりませんね。

[36: ご近所さん]

ウワサはいろいろありますが、地元の方はよくご存じではないかと・・・・東警察署も駅裏に移設するみたいだしね・・・・・

[37: 匿名さん]

要するに根拠が無いってことがよく解りました。

[38: ご近所さん]

だったらもっと売れてるはずですが・・・・・・今一度、現地確認必達。

[39: 匿名さん]

フローレンスは、安いが強みだったのだが、この物件はあまり安くかんじないね。

[40: 購入検討中さん]

安くないのであれば、このエリアであれば普通はアルファステイツ比治山公園を検討ですね。しかしフローレンスさんなら値引きがあるので、あとで購入するほうがお得ですね。アルファは値引きがあるのかなぁ？

[41: 匿名さん]

男気あるなら値引きなしでフローレンスを買うべきでしょう。
アベノミクスだし。

[42: 匿名さん]

企業ＨＰ見たんだけど
http://shoeicorp.co.jp/company/outline.html
取締役会長　田中 常雄
って、
倒産した時に謝罪せず債権者から逃げ回った当時の社長が今は会長なんですか？





（画像は本件と関係ありません）

[43: 購入経験者さん]

戻ってきました。というかもともと表には、いままで、でてきませんでしたが、実権はこの方が今でも握っています。のどもとすぎれば・・・・・・・・一通り落ち着いたしねぇ。もう一回がんばらさせていただきますてっか？

[44: 購入検討中さん]

＞ほとぼりもさめたので
いえいえ、まだまだ債権者たちは許してませんよ。
一番被害を被った東海興業なんて無くなっちゃいましたから。
章栄のせいで東海興業の従業員は職を失い、その家族たちも路頭に迷い、
ひもじい思いをしました。
東海興業はその従業員の再就職先を斡旋して回っていました。

＞役員会で復帰が承認
常雄が大株主なんだから承認しない役員など居るわけがない。
承認しなけりゃ役員クビだもんな。

災害支援も立派だけど、それ以前に迷惑を掛けた人たちに謝れよ。
債権者に謝罪して回ったのは全て後任の弟で、
常雄は債権を踏み倒したまんま未だに一切謝罪していない。
しかも兄に代わって謝罪して回った弟を会社から追放しておいて、
＞ほとぼりもさめた
は無いでしょう。


ちなみに全て事実です。




マンションを選ぶにあたって、その売主たる事業主がどのような性質なのかを知ることは、
購入者や購入検討者にとって重要な情報です。
万が一のことが起こった時に逃げ出すような会社であってはいけないのです。
過去に大きなトラブルを経験したマンションデベロッパーは結構あります。
トラブルはデベロッパーにとっても意とせず突然現れます。
大手・地場関係なくそうした時に真摯に対応できるかどうかというのは、
ものすごく大切なことです。

あの、姉歯事件で取り沙汰されたデベロッパー、ヒューザーの元社長、小嶋進は、
マスコミの攻撃にも遭い、国会でも証言し、世の中からは「大悪人」のように言われ、
それでも逃げませんでした。
数年前のニュースだと、今はマンションの清掃員をしているようです。
http://news.livedoor.com/article/detail/6689905/

常雄は逃げました。それはもう逃げて逃げて逃げまくりました。
医者に診断書を書かせ自宅療養中として隠れまくりました。
それが、ほとぼりが醒めたとしてコッソリ復帰。

小嶋と常雄。
あなたは人間としてどちらが信用できますか？

[45: 匿名さん]

そりゃ常雄さんでしょ。
だって小嶋は犯罪者ですよ！
耐震偽装を知りながら顧客に物件を引き渡した。
粗悪品と知っていながら消費者に商品を押し付けたのと、
リーマンショックによる世界的不景気の波にのまれて経営破たんしたのとではわけが違う。
章栄は耐震偽装などの犯罪行為は決して行っていない。
そもそも小嶋などという犯罪者と同列に論ずること自体に悪意を感じます。

大体、弟を追放したなんて言うのも何の根拠もない全くの出鱈目でしょ。
常雄さんが社長を退任している間、
株主たる常雄さんが表に出られないことをいいことに
株主に無断で会社を私的に都合のいいように書き換え、
いわゆる"乗っ取り"を画策しようとしてそれがバレたので自ら社外に逃げただけでしょう。

[46: 匿名さん]

ライオンズ住吉橋のFタイプと
ここのEタイプとで悩んでいます。
ホント自分の中では今は
フィフティーフィフティーなんです。
どうかお詳しい方、アドバイスよろしくお願いします。