深大寺レジデンスってどうですか？【その２】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
一応【その２】です。
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東京都調布市深大寺の明大グラウンド跡地に建つ、総戸数570戸の大規模マンション。


所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
竣工予定：平成20年3月
販売予定：平成19年1月〜
設計施工は長谷工

京王線つつじヶ丘駅から徒歩１８分はちとつらい．．．

[875: 匿名さん]

すみからすみまでね。共用施設の荒れ具合もね。

[876: 匿名さん]

ここのマンションは総合地所と三井が同比率なんてことはありません。
売り主としての比率は、
総合地所５０パーセント
三井３０パーセント
新日本２０パーセント
くらいでしょう。

長谷工は、施工と販売代理をやっているだけ。

[877: 購入検討中さん]

ここの購入を検討していますが、どうしても気になることがあります。
「不適格物件」ということです。

既に購入された方々は、この点について気にされなかったのでしょうか？
教えてください。

[878: 匿名さん]

気にしたら買えない。建て替えなど、５０年先か７０年先か。

[879: 匿名さん]

また出たよ、既存不適格野郎が。もう少しひねりが欲しいぞ

[880: 匿名さん]

つまり、地震がおきて、万が一このマンションが被害を受け、立て替える場合、現在の調布市の条例では高さ制限があるので、立て替えることができない点をおっしゃっているのですね。

（１）２００８年の耐震基準はたいへん厳しくなっています。この地盤もよく、最新の耐震基準に適合した建物が被害を受けるとすると都内のそれより古い建物はたいへんなことになっているでしょう。長谷工のマンションは古い建物でも神戸で立替が必要なほどの被害は受けていません。
よって、そのご心配は杞憂ですので、本当にご検討されているのなら、どうぞ、検討を進められてはいかがですか？

（２）万一、被害があった場合も、調布市の条例は新規建造への制限であって、大規模災害時の立替などは想定していません。非常時には時限立法的な措置がされることは十分考えられることです。

（３）仮に、現在の高さ制限であるとしても、建蔽率、容積率は代わっていませんので、駐車場をつぶせば建替え可能です。その場合は、駐車場棟をもう少し高くするなどの設計変更が必要ですが。

[881: 匿名さん]

876さん

長谷工は売主ですよ。常識的には２０％でしょう。１０％はあるかもしれませんが。

確かに長谷工さんは設計施工と販売提携のみをしたかったと思います。（土地の売却と）
さいたま市の物件は売主から外れています。復配もようやくできたので、これ以上リスクをとりたくない方針のようです。でも、総合地所にとって、この物件の半分はリスクが大きすぎるでしょう。銀行がOKしなかったので、長谷工も売主に絡んだのだと思います。

住宅ローンでも三井住友銀行が協力的ですので、まちがいなく三井のポーションは大きいです。
私がほかの三井の物件を見に行って、この物件の話をしたら、あちらもぜひご検討くださいと真剣に言われました。

[882: 匿名さん]

三井が入っていようと、サブ的な存在では意味が無い。三井の良さは、メインで入ってこそ、発揮される。そもそも、三井なら、広末なんか使わない。ここの三井の名前は、名義貸し程度に考えたほうがよいのでは？

[883: 匿名さん]

広末は要らない

[884: 匿名さん]

どうしてもここは「三井のマンションだ」とミスリードしたがる人がいるようで。
複数売り主の場合は、主幹事会社の意向が一番優先されるのです。
でなければ幹事をやる意味がない。
便座問題の件でも総合地所から連絡が来たのもそのあらわれ。
ここは管理会社も総合地所系列だよね。

[885: 購入検討中さん]

>880
（１）これに期待したいところですね。でも倒壊しないまでもダメージを受けるのは必須なので建て替えせざるをえないこともあるでしょうね。
（２）条例違反ですね、期待はできません。
（３）が現実的でしょうね。
くるま必須な場所でもないので（３）で十分でしょ。

[886: 匿名]

先月で、売れ残り１７０程度らしい。完売までにはまだまだですね。

[887: 匿名さん]

三井のマンションだと言いたいのは分かるが、あまり誇張しすぎちゃ、だめだよ。
残り１７０戸もあるの？どこの情報？
デベさん、これ見てたら、本当のとこ、教えて。

[888: 匿名さん]

170も残って無いよ

[889: 匿名さん]

三井不動産から送ってくる
「こんにちは」っていう物件情報誌には
「三井のマンション」として掲載されてるよ。

販売業務だけをやってる物件には
「販売受託物件」てかいてある。

ご近所の「フェイシア」なんかは
販売受託物件として載ってる。

[890: 匿名さん]

８８９は、本気で思ってるのかなぁ。つりなのかな。。

[891: 匿名さん]

「こんにちは」の中ではそういう扱いになってる。
事実を書いただけ。

[892: 匿名さん]

８９０は、なんで事実をみとめないのかなぁ。つごうがわるいのかな。。。

[893: 匿名さん]

売り主として名前を連ねているから「三井のマンション」。
販売代理だけなら「販売受託物件」。
ただしここのメインの売り主は総合地所だから純粋な三井物件ではない。
HPでもここのコンセプトについて語っているのは総合地所の担当者でしょ。
複数売り主でも新百合ヶ丘の「アリーナ」シリーズのように、三井が主導権を握っている物件なら購入検討者は「三井のマンション」と認識する。

[894: 匿名さん]

まあ、どうでも良いのでは？この板が出来てかなりの時間が経過しているが、三井のマンションと言うのもはじめて見た気がするけどな。（間違っては無いんだろうけど、苦しいよなぁ。）
まあ、どこの物件であろうが、売れるものは売れるし、売れないものは売れない。

[895: 匿名]

１ヶ月以上前の情報ですから、今はもう少し売れ残り減ったのかな。

[896: 匿名さん]

８９４は、なんで逃げるのかなぁ。都合が悪くなったのかなぁ。。

[897: 匿名さん]

894さんではありませんが。
ここが三井かどうかの議論をしても仕方ないと思ったのでは？
私も含め、ここで三井と言われてもちょっと。。。と思う人多いと思いますよ。
決して間違いではないですけどね(笑)

[898: 匿名]

地元では長谷工マンションで通ってます。
三井のマンションと言っても、「それどこ？」と言う感じです。

[899: 匿名さん]

住んでいる自分も「長谷工のマンション」と思っています。
あまり「三井」とムキになられると小恥ずかしいので勘弁してください。
荒らされる原因にもなりますよ。
あ。
さすが三井の営業さんは質が高く、総合地所や長谷工の対応とは比べものになりませんが。

[900: 匿名さん]

三井の物件だったら「深大寺レジデンス」という物件名にしないでしょ！
「パーク〜〜」って付けるのではないでしょうか？

[901: 匿名さん]

私も住人ですが、「三井」「総合地所」というよりも
「長谷工」というイメージですね。
常駐している管理人さんも長谷工関連の人ですし。

このマンションは管理人室が２４時間体制で
昼は管理人、夜はガードマンが詰めており
なにかあった際には、各戸にある非常ボタンを押すと
対応してもられることになってます。

契約当時は「そういうサービスがあるんだ」という程度の認識でしたが
実際住んでみると、昼間は在室するのが妻だけになってしまう
わが家としては(私は仕事で深夜帰宅が多いので)
とても安心できます。

また、うちの小学生の子供も
管理室の方々に気遣っていただけてるようで
学校から帰宅すると「今日は帰ってくるの早いじゃないか」などと、
声をかけてもらっていうようです。

いろいろな方に気にかけてもらえるっていうことは、
生活していく上でもとてもありがたいことだなーと
実感しております。

長文、乱文ご容赦願います。

[902: 匿名さん]

このマンションのように数社が売主となっている場合は、三井のマンションとか、長谷工のマンションということはありません。あくまでも、総合地所、三井不動産、新日本建物、長谷工、４社のマンションであり、深大寺レジデンスは、深大寺レジデンスでしかないのです。なんといっても、販売総額、２６０億円をこえるプロジェクトですので、一社ではとても負いきれないリスクなのです。（三井、長谷工はその気になればできますが）各社２５％の持分としても、６５億円であり、マンション事業としては大型の部類に入ります。総合地所、新日本建物は会社の知名度が低いので、一般の人は三井のマンション、長谷工のマンションと思ってしまいますが、それは正しくもあり、正しくないともいえます。４社はこのプロジェクトが成功すれば、さらに、同じようなプロジェクトを、たとえば、井の頭レジデンスとか、千歳レジデンスとかを、今後、プランニングする可能性もあります。（現在のところ、そのような話はありませんが）
（たとえば、地所・三井・住友・日本生命４社が売主の広尾ガーデンヒルズはあくまでも広尾ガーデンヒルズですが、ガーデンヒルズの名前を住友不動産が久我山ガーデンヒルズに使いました）

もちろん、主幹事が総合地所ですから、プランニングなど総合地所のカラーが強くでますし、設計施工は長谷工ですから、長谷工の長年の技術の蓄積・各部屋のプランなどは反映されますし、三井不動産もセキュリティ面、環境面などから、いろいろと総合地所に対してアドバイスをしていると思われます。６５億円もリスクを背負って、名前貸しなんていうことはありえません。現在、１割売れ残っているとしても、各社６−７億円の在庫を抱えており、これはきわめて大きな金額ですので、三井も、自分のマンションとして、一日でも早く売り切ることに必死です。

管理人が長谷工の子会社なのは、総合地所が長谷工に依頼したからですが、管理組合が管理会社を変更しようと思えば、すぐに変更は可能です。最初にグランドプランを書いた長谷工が、管理会社も含め、総合地所、三井、新日本建物に、プロジェクトとして持ち込んだのではないでしょうか？

[903: 匿名さん]

８８５さん
このマンションを建て替える可能性はほとんどないと考えていいと思います。
長谷工のマンションの耐震性は業界で定評がありますよ。
大手のゼネコンでもマンションの実績の少ないところは不安ですが。

まして、神戸の震災以降、耐震基準が改定されていますので、さらに耐震性の
強化された設計となっています。過去の例や耐震設計など具体的には営業さんに
聞いてください。詳細に説明してくれますよ。

調布市の場合はむしろだいぶ以前に立てられた公共施設が多いのでそちらの
ほうが心配です。

[904: 匿名さん]

>管理人が長谷工の子会社なのは、総合地所が長谷工に依頼したからですが、管理組合が管理会社を変更しようと思えば、すぐに変更は可能です。最初にグランドプランを書いた長谷工が、管理会社も含め、総合地所、三井、新日本建物に、プロジェクトとして持ち込んだのではないでしょうか？

外野ですが、この管理会社は長谷工コミュニティでしょうか？
もしそうなら、下手な財閥系管理会社よりよっぽと評価が高い、しっかりとした管理会社ですよ。

上の文章から長谷工だから卑下しているように感じました。
それに管理会社を変更するのは簡単ではありません、特にこれだけの大規模な物件になるとすぐになんては行きませんよ。

失礼しました。

[905: 匿名さん]

ここの管理は長谷工コミュでなく総合地所系でしょ？
それから長谷工の大規模はどこでも、長谷工による土地、建物、販売プランまで持ち込み企画ですよ。
長谷工のHPにもビジネスモデルとして紹介されていたはず。
そこにどこまでデベロッパーが独自色を出すか。
そういう点では野村や積水は長谷工をうまく使いこなしてますね。
ここは設備でペアガラスと食洗機を標準にした以外は、長谷工プランのままのような感じですね。

[906: 匿名さん]

今日の盆踊りは楽しかったです。
また明日も楽しみです。

[907: 匿名さん]

毎週のようにＤＭ来るけど、苦戦してるね。
二割程度値引くなら考えるけどなぁ。

[908: 匿名さん]

二割引きでやっと買えますか？笑

[909: 匿名さん]

金があっても２割引くらいの値段じゃないと買わない人もいるだろうね。
本当にあと60戸しか残っていないなら、今まで売れた分で十二分に利益は出てるから、悩みつつも本当に購入する意志をみせれば値引いてくれるかもよ。
最初から「買います！」って雰囲気プンプンさせてたら無理だろうけど（笑）。

[910: 匿名さん]

金が有ったらわざわざここの売れ残りは買わないでしょ。
強がりですか。笑
下手に値引きして＊＊家庭が増えても困るわ。

[911: ご近所さん]

気になります。
高速の上のほうの道路から見ると建物の裏側に植栽がまったく見られません。
後、残っているのはFという記号のお部屋なんですがなぜでしょう。

[912: 匿名さん]

確かにお金があっても買わないな、ここは。でも、ここの売れ残りはどんな人が買うんだろうか。。

[913: 匿名さん]

値引き値引きと声高に叫ぶ人達が怖い>_<

Ｆ（フォレストサイド）というお部屋で残っているのは正面（リビング側）にガーデンサイドの建物があるからだと思います。
プライバシーが失われる為ではないでしょうか？

[914: 匿名さん]

F(フォレストサイド）が残っているのは後から販売したからでしょう？

フォレストサイドのほうが、メインエントランスを通るのでセキュリティーが高い、
自走式駐車場に近い、中庭を樹木が茂って、森の雰囲気を出している、バス停に近いなど、
メリットもありそうですね。

ガーデンサイドの建物とは相当距離がありますし、プライバシーはあまり気にならないような
気がします。むしろ、ガーデンサイド側より、静かなんじゃないですか？

販売は着実に売れているようです。あえて面倒くさい値下げをする理由はないんじゃないですか？
桜堤の物件は値下げも検討中のようですが、販売済物件にどう対応するかで大騒ぎのようですし。

[915: 匿名さん]

着実に販売かぁ。。このマンション不況の中、大したもんだ。

[916: 匿名さん]

確かに今でも一週間に一度は引っ越ししている人見掛けますからねぇ。
着実に売れている感じじゃないでしょうかね。

[917: 匿名さん]

あ。
確かに「お金が有ったらここの残りは買わない」とは私は思いますが、「お金が有っても買わない」とか言ってる人、妄想が激しいと怖いですよ。笑

[918: 匿名さん]

あ。
そういえば。
「お金が有ったらここの残りは買わない」とは私は思いますが、「お金が有っても買わない」とか言ってる人、妄想が激しいと怖いですよ。笑
「お金があったら」ですから。笑

[919: 匿名さん]

気に入ってるけど予算的に厳しい人が、値引きされて手が届くっていうならわかるんですが、
気に入らない所が沢山あるのに、値引きするから買うってのはおかしいと思うんですよね。
値引きしたって相当高い買い物ですから。
気になる点がクリアにならないなら、いくら値引きされても止めた方がいいですよ。

[920: 匿名さん]

すまん、「お金が有っても買わない」とか言ってる人のどこが妄想なの？それはそれで、「あり」だと思うが。

[921: 匿名]

販売会社に知り合いがいるが、他の物件と異なり、少しづつではあるが、売れているそうです。
普通は、売れなくなるとぱったりと契約が止まってしまうそうです。
販売状況が芳しくない原因に、買い換え組が、現住の物件が売れずキャンセルが相次いでいる事もあるそうですよ。これは他の物件でも言えるでしょうが。

[922: 匿名さん]

「お金があっても」と繰り返し言う人は「お金があったら」という妄想でしょ。
919さんの仰ることが全てだと思います。
「お金があっても買わない」といい続ける人は何故？
本当にお金がある人が残っている部屋に対して「値引き値引き」って言うのは何故？

[923: 匿名さん]

そういう妄想ってダメなのかな？個人の意見だと思うけど。
お金持ちほどケチって言うから、値引きコールするのでは？投資対象としては、利回り良くなるし。

[924: 匿名さん]

売れ残りを投資対象にと妄想？
本気？
確かに夢見るのは自由ですけどね。笑