深大寺レジデンスってどうですか？【その２】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
一応【その２】です。
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東京都調布市深大寺の明大グラウンド跡地に建つ、総戸数570戸の大規模マンション。


所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
竣工予定：平成20年3月
販売予定：平成19年1月〜
設計施工は長谷工

京王線つつじヶ丘駅から徒歩１８分はちとつらい．．．

[861: 匿名さん]

そんなペースか。。経費倒れですな。。

[862: 匿名さん]

販売は波がありますからね。なぎのときはへたに動かないほうがいいのです。

もうしばらくすると（おそらく９−１０月）、次の波が来ますので、いかにそれに乗るか。
次の波が大きいか小さいかはわかりませんが、今年度、最大の波になると思います。

こちらのデベさんも、いろいろと作戦を練っているところだと思いますが、たとえば、神奈川・千葉・さいたま・関東など首都圏や関西・名古屋も含めて、広告宣伝を出すのも一つの方法です。
首都圏のみならず、関西・名古屋・静岡・新潟にも潜在的な顧客は結構います。
（東京出身者と来年転勤で東京に来る方々）

[863: 匿名さん]

↑　通常は最初から、完成後一年後ぐらいまでの営業経費は採算の中に入れていますので、経費倒れということはありません。マンションの単価はほかの商品に比べ、たいへん高いですからね。

45百万円　ｘ　６　＝　２．７億円ですからね。たった６戸といっても、車だったら２００台分ですよ。

[864: 匿名さん]

↑
逆に言えば、それだけ経費が価格に添加されているということですか。。特にここは、広末涼子使うし、広告派手だしなぁ。。デベにとっては仕方ないんだろうけど、ユーザーにとっては、無駄だなぁ。。

[865: 匿名さん]

広末好きじゃないし・・・。

[866: 匿名さん]

マンションの隣に保育園が完成したようですが、ここには希望すれば、４月から入園できるのでしょうか？　入園できるのであればとっても便利ですね。

[867: 匿名さん]

三井不動産さんが長谷工さんと組んで、この物件やパークシティを手がけているのは興味深い動きだと思います。長谷工さんの品質を三井さんが認めたわけですから。

一方、三菱地所さんは、昨年、建築基準法の改正で業界の動きがスローダウンしたこの時期に物件を次々と出せるのはさすがですね。あの時期も粛々と申請していたということでしょうか？

国領の物件はここと比較してみたいですが、立地がいま一つでしょうかね。地所さんがどんな価格を出すのか興味あります。

[868: 匿名さん]

↑

三井不動産の株価は好調のようです。いろいろと大規模開発の戦略や浜田山のプロジェクトがマーケットで評価されているようですね。やはり、最大手だけに戦略に厚みがあって、手がける物件は安心感がありますね！

この物件も三井さんが入っていることが今後の販売方法に大きな影響を与える気がします。
大京さんや有楽土地さんのような戦略は決して取らないでしょうから。

[869: 匿名さん]

ここは三井ではなく総合地所のマンションだから値引きするよ。

[870: 匿名さん]

広末なんかつかわなきゃ良かったのに。

[871: 匿名さん]

この物件は総合地所のマンションではなくご存知の通り、総合地所が主幹事の物件です。おそらく各社の持分は総合地所３０％、三井３０％、新日本建物２０％、長谷工２０％の割合だと思います。（非公表ですが、新日本建物の２０％は公表されてます。長谷工は土地の売買・設計施工など、この物件ですでに大きな仕事をしていますので、売主ポーションは抑え気味だと思います。）

よって、各社の思惑、資金繰りなど様々ですので、よっぽどのことがない限り値引きしません。新日本建物は前期のマンション販売が好調だったため、完成在庫に関しては、在庫損を計上済だそうです。よって、急いで値引きする必要はないでしょう。三井・長谷工もあせって値引きしないでしょうから、仮に総合地所が値引きしたいと考えたとしても、値引きできないのです。 三井不動産と総合地所の業界での力関係を考えると値引きに動くのはいろいろと難しいと思います。

[872: 匿名さん]

広末をイメージキャラクターにしたのは、おそらく清潔感、透明感、ナチュラルな美しさってとこだろうが
そりゃ広末全盛のころのイメージであって、今や虚偽と虚勢にドロドロにまみれたイメージしかない。
そういう意味じゃ皮肉にも物件に合ってるか（笑）

[873: 匿名さん]

値引きできないのかぁ。。でも、この調子じゃ、当分売れ残るね。ここより条件の良いマンションは、今後建ってくるだろうし、どういう販売戦略とるんだろうか。

[874: 匿名さん]

完売するまでいろんな人がいつまでもジロジロみにくると言うことですか？

[875: 匿名さん]

すみからすみまでね。共用施設の荒れ具合もね。

[876: 匿名さん]

ここのマンションは総合地所と三井が同比率なんてことはありません。
売り主としての比率は、
総合地所５０パーセント
三井３０パーセント
新日本２０パーセント
くらいでしょう。

長谷工は、施工と販売代理をやっているだけ。

[877: 購入検討中さん]

ここの購入を検討していますが、どうしても気になることがあります。
「不適格物件」ということです。

既に購入された方々は、この点について気にされなかったのでしょうか？
教えてください。

[878: 匿名さん]

気にしたら買えない。建て替えなど、５０年先か７０年先か。

[879: 匿名さん]

また出たよ、既存不適格野郎が。もう少しひねりが欲しいぞ

[880: 匿名さん]

つまり、地震がおきて、万が一このマンションが被害を受け、立て替える場合、現在の調布市の条例では高さ制限があるので、立て替えることができない点をおっしゃっているのですね。

（１）２００８年の耐震基準はたいへん厳しくなっています。この地盤もよく、最新の耐震基準に適合した建物が被害を受けるとすると都内のそれより古い建物はたいへんなことになっているでしょう。長谷工のマンションは古い建物でも神戸で立替が必要なほどの被害は受けていません。
よって、そのご心配は杞憂ですので、本当にご検討されているのなら、どうぞ、検討を進められてはいかがですか？

（２）万一、被害があった場合も、調布市の条例は新規建造への制限であって、大規模災害時の立替などは想定していません。非常時には時限立法的な措置がされることは十分考えられることです。

（３）仮に、現在の高さ制限であるとしても、建蔽率、容積率は代わっていませんので、駐車場をつぶせば建替え可能です。その場合は、駐車場棟をもう少し高くするなどの設計変更が必要ですが。