深大寺レジデンスってどうですか？【その２】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
一応【その２】です。
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東京都調布市深大寺の明大グラウンド跡地に建つ、総戸数570戸の大規模マンション。


所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
竣工予定：平成20年3月
販売予定：平成19年1月〜
設計施工は長谷工

京王線つつじヶ丘駅から徒歩１８分はちとつらい．．．

[841: ご近所さん]

マンション反対は自民党が却下したのではなかったっけ？

[842: 匿名さん]

却下してないよ。全会一致で採択。
却下されたの別の案件じゃないの？

市もいろいろ交渉して譲歩を引き出した結果がこれ。
当初は７００戸規模を予定していたらしい。
でも当初のスケールでやっていたら売れ残りが今より嵩んだのだから、売り主側も規模縮小して正解だったのでは。

とにかく、まちづくりは対策が後手後手になるとうまくいかないという見本になってしまったね。
百戦錬磨のデベロッパーの方が行政より一枚も二枚も上手だから。

[843: 匿名さん]

明治大学は相当早い段階で、この物件をどうするか調布市に相談していたはずです。明治ほどの一流校は、評判を非常に気にしますので。明治中学・高校の御茶ノ水からの移転が決まり、明治はつつじヶ丘と西調布と二つグランドを持っていましたので、最初はここに中高を移転することも候補に入ったはずです。御茶ノ水から生徒が移転するのに、つつじヶ丘と西調布ではだいぶ違いますからね。千葉から通っている学生も結構いますから。この場所に中高の校舎と小さめのグランド、西調布に野球・サッカーグランドで、一部売却とする方法もあったはずです。ところが深大寺は西調布より狭いのと、おそらく、調布市が難色を示したのではないかと思います。

この土地は学校用地ですから、学校を建てるにはまったく問題ない。また、文教地区で周りへの影響もほぼない。ところが、駅へのアクセスが悪いので、明治としてはスクールバスを運行したい。この土地から、つつじヶ丘、三鷹へスクールバスを運行するのは現実的ではないと思います。また、この土地が学校になれば、目の前の晃華学園にとっても望ましいようですが、明治中高ができて、スクールバスを運行したとなると、これまで、路線バスや歩いて通学している晃華の保護者から、バスを出してほしいなどという意見がでかねない。そして、明治としても、グランド、校舎は一体化したほうがいいということで、この土地の売却、西調布への移転が決まった。

ですから、調布市と晃華学園はは相当、早い段階で、明治大学がこの土地を売ろとしていること、また、跡地は住宅が望ましいことを知っていたはずです。その時点から、道路整備計画、保育園設立を開発の条件とするなど、いろいろと計画は練っていたわけです。東京都も都道３３号として、原山通りを吉祥寺から国領を通って狛江までつなげる計画を復活させてます。また、晃華学園も反対しないかわりに、テニスコートの購入など、メリットがあったわけです。

万一、ゼネコンが購入して、学校用地から準工にでも変更しようとしたら、それこそ目もあてられませんからね。そんなことはありえないと思うでしょうが、すぐそばに鹿島のコンクリート工場があるので、鹿島はこのあたりに土地感はありますし、政治家が動けば番地変更や道路整備などを含めて、まったくありえない話ではありませんからね。

また、ここにマンションができるのに、反対運動があり、署名が集まったのは事実ですが、デベさんが説明会を開いた時点で説明会の出席者も少なく、反対運動はほとんどめだたなくなったようです。理由は、南側が中学校、東が小学校、北が道路、西にはテニスコートができるとなると、隣接する住居が少ないこともあるのかも知れません。深大寺にマンションができるといわれれば、深大寺の住民の多くは反対の署名はしますが、南町の東のはずれでは、説明会に来る人も限られるということだと思います。

デベが相当周りの環境に配慮した図面を出してきたことや道路整備のメリットなどもあったと思います。以前のこの道は歩道もなく、小学校の生徒には相当危険でしたから、道路整備に喜んでいる保護者や周りの人は多いです。次は神中の前はいつ、道路を整備するのだろうねと話題になっているようです。南側は坂なので整備が大変ですが。

最後まで、調布ネットで反対していたのは深大寺小学校の保護者のようです。理由は名門で落ち着いた雰囲気の深大寺小学校にこのマンションの人たちに入ってほしくないというものです。もともとこの場所は上の原小学校の学校区なのですが、上の原小学校が人数が多く、深大寺小学校が人数がすくなく、十分通える範囲なので、そのような危惧が出てきたものです。このお母さんの心配は杞憂となったようですが。

[845: 匿名さん]

業者寄りの長文お疲れ。
でも、準工に土地利用手続きの変更とか絶対ありえないし、
環境に配慮した図面とか、語るに落ちてますよ。
ここはマンション建設自体には反対派なかったけど、
周囲の低層住宅に調和した街作りをして欲しいという要望があって、
それに対して市や議会もいろいろやったけど、結果的には周囲とは調和しない
マンションが建てられてしまった。
長谷工の法的な手続きには確かに問題はなかったけど、こうした開発が行われると
魅力ある街にはなっていかないということで、市は危機感をもったわけ。

建ってしまったものは仕方がないけど、今後このような開発が行われて
問題になったとき「明大グランド跡のマンションのときのようにならないよう・・・」
と常に語られることでしょう。

[846: 匿名さん]

土地をマンションデベに売りとばした明治への批判がないのは
面白いよね。

[847: 匿名さん]

背の高いマンションを企画したり建てたりしたのはデベだからね。
明治大学には、グラウンドのまま使っててくれたらなぁ、て恨み言くらいじゃないのかな。
面白くもなんともないよ。

[848: 匿名さん]

先週末、日経で報道されましたが、ゼネコンがデベに鋼材のスライド式契約を提案して、大もめにもめているそうです。鉄鋼材が数１０％も急騰していますので、ゼネコンの利益率が急落しており、官公庁に泣きついた結果、国と地方自治体はスライド式の契約を受諾したそうです。
これはたとえば、総工費１０億円で契約しても、期間内に鉄鋼が１０％値上げした場合は、鋼材費の１０％を値上げするというもの。ゼネコンはリスクヘッジになりますが、デベはマンションが売れないのにとんでもないとつき返した由。
これによって、大型物件の建設はしばらく凍結ということになるのかもしれません。大手デベは体力があるので、持ちこたえて、需給バランスが一気にタイトになる来年以降、新規物件の建設をするめるのでしょうが、資金繰りが苦しい中小にとってはとんでもない話です。
おそらくデベの再編や親会社の介入などいろいろと動きがありそうです。

この流れの中で、この物件は一気に値下げして在庫処理をするのか、正攻法で徐々に販売していくのか、おそらく後者なんでしょうね。

[849: 匿名さん]

>>848

>この流れの中で、この物件は一気に値下げして在庫処理をするのか、正攻法で徐々に販売していく>のか、おそらく後者なんでしょうね。

根拠は？

[850: 匿名さん]

こんな条件の悪い物件は、さっさと処分してまわないと危険。

[851: 匿名さん]

最近、三井不動産は長谷工と親密なようです。この物件を手がけたあとは、現在、さいたま市で
１０００戸の物件を手がけています。理由は長谷工のグレードが相当アップしてきたので、三井が提携しても問題ないとの判断があるようです。従来のパークシティの仕様は若干、オーバースペック気味であり、相当、物件価格が高くなってしまうからかもしれません。さいたまの物件にも新日本建物が入っています。長谷工はここでは売主から外れています。そのかわり、旧日商岩井系の中央コーポレーションが入っています。ここは実力派の社長で、最近、元気ですね。

三井・長谷工はこのような大型プロジェクト・街づくりを共同事業主でリスク分散しながら、次々と手がけていく戦略のようです。ここまで土地と建材があがると東京は難しいので、当面は神奈川、さいたま、千葉がターゲットになると思います。長谷工・三井のいずれかが主体となって、新日本建物や中央コーポ、総合地所をまきこんで動いていると思いますが、この二社に組まれるとコストパーフォーマンスとブランドイメージが高く、業界では大きな存在となりますね。

この物件も財閥系が入っている限り、資金繰りはまったく心配ないので、大京のような値引はありえないでしょう。ここのデベさんも久里浜や大阪・難波で新規物件を次々と手がけており、資金繰り上、緊急に値引きをしなければならない理由はありません。

[852: 匿名さん]

主旨は理解。しかし、こんな駅遠の物件で数十戸も売れ残るような魅力のない物件は早く処理すべき。
今後も事態が好転することは考えにくい。すでに完成在庫なんだし、物価はどんどん上がるしね。
第一、立地に目をつぶっても物件そのもの（仕様や構造）に魅力がない。

[853: 匿名さん]

「早く処理すべき」

なにをそんなに心配して下さっているのでしょうか。

[854: 匿名さん]

それは今後の市場をどう見るかと、デベの戦略に尽きるでしょう。

今後、値下がりするのであれば、誰が考えても直ちに売却すべき。
今後、値上がりするので、あれば、じっと待っていれば、完成在庫は自然と割安感が目立ち、徐々に売却できる。

市況は完全に値上がり基調です。土地は上がり、建築コストは大幅アップ。また、建築基準法の改定でごたごたしたことから、今年のマンションの完成予定は極端に少ない状況です。更に、金利がアップしていますので、今後は駆け込み需要もでてくる。現在、消費者の様子見より、契約率が下がっていますが、消費者が様子見という状況はずっと続いたことはありません。いつかは動き出します。

特に武蔵野・多摩地区に関しては、今年は大型物件の供給が去年比では大幅減少する見通しです。目先で大型物件で見えているのは、青梅の物件ぐらいでしょうか？　今年の秋以降は、お手ごろ価格の物件は希少価値が出てきます。

よって、ここのように徐々に売れているのであれば、完成在庫は販売する玉がないところに比べれば、恵まれているともいえるわけですから、じっくりと売ればいい訳です。一方、桜堤や大京の武蔵野に関しては、値段の乖離が大きいのでドラスティックな値下げは十分ありえるでしょう。

このデベさんの戦略は知りませんが、売主が何社もあると当分は動かないでしょう。

[855: 匿名さん]

>長谷工のグレードが相当アップしてきたので、三井が提携しても問題ないとの判断があるようです

おめでたいね。単に長谷工と組めば利益率が高い、ということ。
長谷工クオリティは十年一日何も変わってないよ。

>従来のパークシティの仕様は若干、オーバースペック気味であり

立地に応じてスペックを変えてるだけ。
パークホームズレベルのパークシティもあれば、パークコート並みのハイクオリティなパークシティもある。

[856: 匿名さん]

>853
株主なんでね。くだらん負債を抱えてほしくないんだよ。わかった？一消費者のおたく。

[857: 匿名さん]

>>856

な〜んだ。
いきり立った株主か。ご苦労様です。

[858: 匿名さん]

株主ってどこの？

[859: 匿名さん]

ロールパン捏造事件。

[860: 匿名さん]

公式ホームページの先着販売戸数がやっと６９から６３に減った。
６戸売るのに３か月以上かかってる。

[861: 匿名さん]

そんなペースか。。経費倒れですな。。

[862: 匿名さん]

販売は波がありますからね。なぎのときはへたに動かないほうがいいのです。

もうしばらくすると（おそらく９−１０月）、次の波が来ますので、いかにそれに乗るか。
次の波が大きいか小さいかはわかりませんが、今年度、最大の波になると思います。

こちらのデベさんも、いろいろと作戦を練っているところだと思いますが、たとえば、神奈川・千葉・さいたま・関東など首都圏や関西・名古屋も含めて、広告宣伝を出すのも一つの方法です。
首都圏のみならず、関西・名古屋・静岡・新潟にも潜在的な顧客は結構います。
（東京出身者と来年転勤で東京に来る方々）

[863: 匿名さん]

↑　通常は最初から、完成後一年後ぐらいまでの営業経費は採算の中に入れていますので、経費倒れということはありません。マンションの単価はほかの商品に比べ、たいへん高いですからね。

45百万円　ｘ　６　＝　２．７億円ですからね。たった６戸といっても、車だったら２００台分ですよ。

[864: 匿名さん]

↑
逆に言えば、それだけ経費が価格に添加されているということですか。。特にここは、広末涼子使うし、広告派手だしなぁ。。デベにとっては仕方ないんだろうけど、ユーザーにとっては、無駄だなぁ。。

[865: 匿名さん]

広末好きじゃないし・・・。

[866: 匿名さん]

マンションの隣に保育園が完成したようですが、ここには希望すれば、４月から入園できるのでしょうか？　入園できるのであればとっても便利ですね。

[867: 匿名さん]

三井不動産さんが長谷工さんと組んで、この物件やパークシティを手がけているのは興味深い動きだと思います。長谷工さんの品質を三井さんが認めたわけですから。

一方、三菱地所さんは、昨年、建築基準法の改正で業界の動きがスローダウンしたこの時期に物件を次々と出せるのはさすがですね。あの時期も粛々と申請していたということでしょうか？

国領の物件はここと比較してみたいですが、立地がいま一つでしょうかね。地所さんがどんな価格を出すのか興味あります。

[868: 匿名さん]

↑

三井不動産の株価は好調のようです。いろいろと大規模開発の戦略や浜田山のプロジェクトがマーケットで評価されているようですね。やはり、最大手だけに戦略に厚みがあって、手がける物件は安心感がありますね！

この物件も三井さんが入っていることが今後の販売方法に大きな影響を与える気がします。
大京さんや有楽土地さんのような戦略は決して取らないでしょうから。

[869: 匿名さん]

ここは三井ではなく総合地所のマンションだから値引きするよ。

[870: 匿名さん]

広末なんかつかわなきゃ良かったのに。

[871: 匿名さん]

この物件は総合地所のマンションではなくご存知の通り、総合地所が主幹事の物件です。おそらく各社の持分は総合地所３０％、三井３０％、新日本建物２０％、長谷工２０％の割合だと思います。（非公表ですが、新日本建物の２０％は公表されてます。長谷工は土地の売買・設計施工など、この物件ですでに大きな仕事をしていますので、売主ポーションは抑え気味だと思います。）

よって、各社の思惑、資金繰りなど様々ですので、よっぽどのことがない限り値引きしません。新日本建物は前期のマンション販売が好調だったため、完成在庫に関しては、在庫損を計上済だそうです。よって、急いで値引きする必要はないでしょう。三井・長谷工もあせって値引きしないでしょうから、仮に総合地所が値引きしたいと考えたとしても、値引きできないのです。 三井不動産と総合地所の業界での力関係を考えると値引きに動くのはいろいろと難しいと思います。

[872: 匿名さん]

広末をイメージキャラクターにしたのは、おそらく清潔感、透明感、ナチュラルな美しさってとこだろうが
そりゃ広末全盛のころのイメージであって、今や虚偽と虚勢にドロドロにまみれたイメージしかない。
そういう意味じゃ皮肉にも物件に合ってるか（笑）

[873: 匿名さん]

値引きできないのかぁ。。でも、この調子じゃ、当分売れ残るね。ここより条件の良いマンションは、今後建ってくるだろうし、どういう販売戦略とるんだろうか。

[874: 匿名さん]

完売するまでいろんな人がいつまでもジロジロみにくると言うことですか？

[875: 匿名さん]

すみからすみまでね。共用施設の荒れ具合もね。

[876: 匿名さん]

ここのマンションは総合地所と三井が同比率なんてことはありません。
売り主としての比率は、
総合地所５０パーセント
三井３０パーセント
新日本２０パーセント
くらいでしょう。

長谷工は、施工と販売代理をやっているだけ。

[877: 購入検討中さん]

ここの購入を検討していますが、どうしても気になることがあります。
「不適格物件」ということです。

既に購入された方々は、この点について気にされなかったのでしょうか？
教えてください。

[878: 匿名さん]

気にしたら買えない。建て替えなど、５０年先か７０年先か。

[879: 匿名さん]

また出たよ、既存不適格野郎が。もう少しひねりが欲しいぞ

[880: 匿名さん]

つまり、地震がおきて、万が一このマンションが被害を受け、立て替える場合、現在の調布市の条例では高さ制限があるので、立て替えることができない点をおっしゃっているのですね。

（１）２００８年の耐震基準はたいへん厳しくなっています。この地盤もよく、最新の耐震基準に適合した建物が被害を受けるとすると都内のそれより古い建物はたいへんなことになっているでしょう。長谷工のマンションは古い建物でも神戸で立替が必要なほどの被害は受けていません。
よって、そのご心配は杞憂ですので、本当にご検討されているのなら、どうぞ、検討を進められてはいかがですか？

（２）万一、被害があった場合も、調布市の条例は新規建造への制限であって、大規模災害時の立替などは想定していません。非常時には時限立法的な措置がされることは十分考えられることです。

（３）仮に、現在の高さ制限であるとしても、建蔽率、容積率は代わっていませんので、駐車場をつぶせば建替え可能です。その場合は、駐車場棟をもう少し高くするなどの設計変更が必要ですが。

[881: 匿名さん]

876さん

長谷工は売主ですよ。常識的には２０％でしょう。１０％はあるかもしれませんが。

確かに長谷工さんは設計施工と販売提携のみをしたかったと思います。（土地の売却と）
さいたま市の物件は売主から外れています。復配もようやくできたので、これ以上リスクをとりたくない方針のようです。でも、総合地所にとって、この物件の半分はリスクが大きすぎるでしょう。銀行がOKしなかったので、長谷工も売主に絡んだのだと思います。

住宅ローンでも三井住友銀行が協力的ですので、まちがいなく三井のポーションは大きいです。
私がほかの三井の物件を見に行って、この物件の話をしたら、あちらもぜひご検討くださいと真剣に言われました。

[882: 匿名さん]

三井が入っていようと、サブ的な存在では意味が無い。三井の良さは、メインで入ってこそ、発揮される。そもそも、三井なら、広末なんか使わない。ここの三井の名前は、名義貸し程度に考えたほうがよいのでは？

[883: 匿名さん]

広末は要らない

[884: 匿名さん]

どうしてもここは「三井のマンションだ」とミスリードしたがる人がいるようで。
複数売り主の場合は、主幹事会社の意向が一番優先されるのです。
でなければ幹事をやる意味がない。
便座問題の件でも総合地所から連絡が来たのもそのあらわれ。
ここは管理会社も総合地所系列だよね。

[885: 購入検討中さん]

>880
（１）これに期待したいところですね。でも倒壊しないまでもダメージを受けるのは必須なので建て替えせざるをえないこともあるでしょうね。
（２）条例違反ですね、期待はできません。
（３）が現実的でしょうね。
くるま必須な場所でもないので（３）で十分でしょ。

[886: 匿名]

先月で、売れ残り１７０程度らしい。完売までにはまだまだですね。

[887: 匿名さん]

三井のマンションだと言いたいのは分かるが、あまり誇張しすぎちゃ、だめだよ。
残り１７０戸もあるの？どこの情報？
デベさん、これ見てたら、本当のとこ、教えて。

[888: 匿名さん]

170も残って無いよ

[889: 匿名さん]

三井不動産から送ってくる
「こんにちは」っていう物件情報誌には
「三井のマンション」として掲載されてるよ。

販売業務だけをやってる物件には
「販売受託物件」てかいてある。

ご近所の「フェイシア」なんかは
販売受託物件として載ってる。

[890: 匿名さん]

８８９は、本気で思ってるのかなぁ。つりなのかな。。