深大寺レジデンスってどうですか？【その２】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
一応【その２】です。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


東京都調布市深大寺の明大グラウンド跡地に建つ、総戸数570戸の大規模マンション。


所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
竣工予定：平成20年3月
販売予定：平成19年1月〜
設計施工は長谷工

京王線つつじヶ丘駅から徒歩１８分はちとつらい．．．

[841: ご近所さん]

マンション反対は自民党が却下したのではなかったっけ？

[842: 匿名さん]

却下してないよ。全会一致で採択。
却下されたの別の案件じゃないの？

市もいろいろ交渉して譲歩を引き出した結果がこれ。
当初は７００戸規模を予定していたらしい。
でも当初のスケールでやっていたら売れ残りが今より嵩んだのだから、売り主側も規模縮小して正解だったのでは。

とにかく、まちづくりは対策が後手後手になるとうまくいかないという見本になってしまったね。
百戦錬磨のデベロッパーの方が行政より一枚も二枚も上手だから。

[843: 匿名さん]

明治大学は相当早い段階で、この物件をどうするか調布市に相談していたはずです。明治ほどの一流校は、評判を非常に気にしますので。明治中学・高校の御茶ノ水からの移転が決まり、明治はつつじヶ丘と西調布と二つグランドを持っていましたので、最初はここに中高を移転することも候補に入ったはずです。御茶ノ水から生徒が移転するのに、つつじヶ丘と西調布ではだいぶ違いますからね。千葉から通っている学生も結構いますから。この場所に中高の校舎と小さめのグランド、西調布に野球・サッカーグランドで、一部売却とする方法もあったはずです。ところが深大寺は西調布より狭いのと、おそらく、調布市が難色を示したのではないかと思います。

この土地は学校用地ですから、学校を建てるにはまったく問題ない。また、文教地区で周りへの影響もほぼない。ところが、駅へのアクセスが悪いので、明治としてはスクールバスを運行したい。この土地から、つつじヶ丘、三鷹へスクールバスを運行するのは現実的ではないと思います。また、この土地が学校になれば、目の前の晃華学園にとっても望ましいようですが、明治中高ができて、スクールバスを運行したとなると、これまで、路線バスや歩いて通学している晃華の保護者から、バスを出してほしいなどという意見がでかねない。そして、明治としても、グランド、校舎は一体化したほうがいいということで、この土地の売却、西調布への移転が決まった。

ですから、調布市と晃華学園はは相当、早い段階で、明治大学がこの土地を売ろとしていること、また、跡地は住宅が望ましいことを知っていたはずです。その時点から、道路整備計画、保育園設立を開発の条件とするなど、いろいろと計画は練っていたわけです。東京都も都道３３号として、原山通りを吉祥寺から国領を通って狛江までつなげる計画を復活させてます。また、晃華学園も反対しないかわりに、テニスコートの購入など、メリットがあったわけです。

万一、ゼネコンが購入して、学校用地から準工にでも変更しようとしたら、それこそ目もあてられませんからね。そんなことはありえないと思うでしょうが、すぐそばに鹿島のコンクリート工場があるので、鹿島はこのあたりに土地感はありますし、政治家が動けば番地変更や道路整備などを含めて、まったくありえない話ではありませんからね。

また、ここにマンションができるのに、反対運動があり、署名が集まったのは事実ですが、デベさんが説明会を開いた時点で説明会の出席者も少なく、反対運動はほとんどめだたなくなったようです。理由は、南側が中学校、東が小学校、北が道路、西にはテニスコートができるとなると、隣接する住居が少ないこともあるのかも知れません。深大寺にマンションができるといわれれば、深大寺の住民の多くは反対の署名はしますが、南町の東のはずれでは、説明会に来る人も限られるということだと思います。

デベが相当周りの環境に配慮した図面を出してきたことや道路整備のメリットなどもあったと思います。以前のこの道は歩道もなく、小学校の生徒には相当危険でしたから、道路整備に喜んでいる保護者や周りの人は多いです。次は神中の前はいつ、道路を整備するのだろうねと話題になっているようです。南側は坂なので整備が大変ですが。

最後まで、調布ネットで反対していたのは深大寺小学校の保護者のようです。理由は名門で落ち着いた雰囲気の深大寺小学校にこのマンションの人たちに入ってほしくないというものです。もともとこの場所は上の原小学校の学校区なのですが、上の原小学校が人数が多く、深大寺小学校が人数がすくなく、十分通える範囲なので、そのような危惧が出てきたものです。このお母さんの心配は杞憂となったようですが。

[845: 匿名さん]

業者寄りの長文お疲れ。
でも、準工に土地利用手続きの変更とか絶対ありえないし、
環境に配慮した図面とか、語るに落ちてますよ。
ここはマンション建設自体には反対派なかったけど、
周囲の低層住宅に調和した街作りをして欲しいという要望があって、
それに対して市や議会もいろいろやったけど、結果的には周囲とは調和しない
マンションが建てられてしまった。
長谷工の法的な手続きには確かに問題はなかったけど、こうした開発が行われると
魅力ある街にはなっていかないということで、市は危機感をもったわけ。

建ってしまったものは仕方がないけど、今後このような開発が行われて
問題になったとき「明大グランド跡のマンションのときのようにならないよう・・・」
と常に語られることでしょう。

[846: 匿名さん]

土地をマンションデベに売りとばした明治への批判がないのは
面白いよね。

[847: 匿名さん]

背の高いマンションを企画したり建てたりしたのはデベだからね。
明治大学には、グラウンドのまま使っててくれたらなぁ、て恨み言くらいじゃないのかな。
面白くもなんともないよ。

[848: 匿名さん]

先週末、日経で報道されましたが、ゼネコンがデベに鋼材のスライド式契約を提案して、大もめにもめているそうです。鉄鋼材が数１０％も急騰していますので、ゼネコンの利益率が急落しており、官公庁に泣きついた結果、国と地方自治体はスライド式の契約を受諾したそうです。
これはたとえば、総工費１０億円で契約しても、期間内に鉄鋼が１０％値上げした場合は、鋼材費の１０％を値上げするというもの。ゼネコンはリスクヘッジになりますが、デベはマンションが売れないのにとんでもないとつき返した由。
これによって、大型物件の建設はしばらく凍結ということになるのかもしれません。大手デベは体力があるので、持ちこたえて、需給バランスが一気にタイトになる来年以降、新規物件の建設をするめるのでしょうが、資金繰りが苦しい中小にとってはとんでもない話です。
おそらくデベの再編や親会社の介入などいろいろと動きがありそうです。

この流れの中で、この物件は一気に値下げして在庫処理をするのか、正攻法で徐々に販売していくのか、おそらく後者なんでしょうね。

[849: 匿名さん]

>>848

>この流れの中で、この物件は一気に値下げして在庫処理をするのか、正攻法で徐々に販売していく>のか、おそらく後者なんでしょうね。

根拠は？

[850: 匿名さん]

こんな条件の悪い物件は、さっさと処分してまわないと危険。

[851: 匿名さん]

最近、三井不動産は長谷工と親密なようです。この物件を手がけたあとは、現在、さいたま市で
１０００戸の物件を手がけています。理由は長谷工のグレードが相当アップしてきたので、三井が提携しても問題ないとの判断があるようです。従来のパークシティの仕様は若干、オーバースペック気味であり、相当、物件価格が高くなってしまうからかもしれません。さいたまの物件にも新日本建物が入っています。長谷工はここでは売主から外れています。そのかわり、旧日商岩井系の中央コーポレーションが入っています。ここは実力派の社長で、最近、元気ですね。

三井・長谷工はこのような大型プロジェクト・街づくりを共同事業主でリスク分散しながら、次々と手がけていく戦略のようです。ここまで土地と建材があがると東京は難しいので、当面は神奈川、さいたま、千葉がターゲットになると思います。長谷工・三井のいずれかが主体となって、新日本建物や中央コーポ、総合地所をまきこんで動いていると思いますが、この二社に組まれるとコストパーフォーマンスとブランドイメージが高く、業界では大きな存在となりますね。

この物件も財閥系が入っている限り、資金繰りはまったく心配ないので、大京のような値引はありえないでしょう。ここのデベさんも久里浜や大阪・難波で新規物件を次々と手がけており、資金繰り上、緊急に値引きをしなければならない理由はありません。

[852: 匿名さん]

主旨は理解。しかし、こんな駅遠の物件で数十戸も売れ残るような魅力のない物件は早く処理すべき。
今後も事態が好転することは考えにくい。すでに完成在庫なんだし、物価はどんどん上がるしね。
第一、立地に目をつぶっても物件そのもの（仕様や構造）に魅力がない。

[853: 匿名さん]

「早く処理すべき」

なにをそんなに心配して下さっているのでしょうか。

[854: 匿名さん]

それは今後の市場をどう見るかと、デベの戦略に尽きるでしょう。

今後、値下がりするのであれば、誰が考えても直ちに売却すべき。
今後、値上がりするので、あれば、じっと待っていれば、完成在庫は自然と割安感が目立ち、徐々に売却できる。

市況は完全に値上がり基調です。土地は上がり、建築コストは大幅アップ。また、建築基準法の改定でごたごたしたことから、今年のマンションの完成予定は極端に少ない状況です。更に、金利がアップしていますので、今後は駆け込み需要もでてくる。現在、消費者の様子見より、契約率が下がっていますが、消費者が様子見という状況はずっと続いたことはありません。いつかは動き出します。

特に武蔵野・多摩地区に関しては、今年は大型物件の供給が去年比では大幅減少する見通しです。目先で大型物件で見えているのは、青梅の物件ぐらいでしょうか？　今年の秋以降は、お手ごろ価格の物件は希少価値が出てきます。

よって、ここのように徐々に売れているのであれば、完成在庫は販売する玉がないところに比べれば、恵まれているともいえるわけですから、じっくりと売ればいい訳です。一方、桜堤や大京の武蔵野に関しては、値段の乖離が大きいのでドラスティックな値下げは十分ありえるでしょう。

このデベさんの戦略は知りませんが、売主が何社もあると当分は動かないでしょう。

[855: 匿名さん]

>長谷工のグレードが相当アップしてきたので、三井が提携しても問題ないとの判断があるようです

おめでたいね。単に長谷工と組めば利益率が高い、ということ。
長谷工クオリティは十年一日何も変わってないよ。

>従来のパークシティの仕様は若干、オーバースペック気味であり

立地に応じてスペックを変えてるだけ。
パークホームズレベルのパークシティもあれば、パークコート並みのハイクオリティなパークシティもある。

[856: 匿名さん]

>853
株主なんでね。くだらん負債を抱えてほしくないんだよ。わかった？一消費者のおたく。

[857: 匿名さん]

>>856

な〜んだ。
いきり立った株主か。ご苦労様です。

[858: 匿名さん]

株主ってどこの？

[859: 匿名さん]

ロールパン捏造事件。

[860: 匿名さん]

公式ホームページの先着販売戸数がやっと６９から６３に減った。
６戸売るのに３か月以上かかってる。