深大寺レジデンスってどうですか？【その２】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
一応【その２】です。
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東京都調布市深大寺の明大グラウンド跡地に建つ、総戸数570戸の大規模マンション。


所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
竣工予定：平成20年3月
販売予定：平成19年1月〜
設計施工は長谷工

京王線つつじヶ丘駅から徒歩１８分はちとつらい．．．

[801: 匿名さん]

大京とダイア建設が完成在庫すべてを１０％値下げと日経にでていましたね。

＞地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、膨らむ在庫の早期処＞分をめざす。

商売の原則でいえば、今後出てくる物件は同じ条件では完成在庫より、割高になるはずであり、ほっておいても完成在庫の割安感が出てくる筈ですので、不思議な行動ですよね。

他社より、とにかく少しでも在庫を減らしたいということでしょうが、もっとも資金繰りが厳しいところから、先に動いたということでしょうか？

プレジデントに、デベロッパーのUSAJとか、AAAが厳しいと噂されていると載っていましたが、中小は厳しいのでしょうね。

この物件のように売主が４社もいる場合は、値引きに関しても足並みをそろえるのが難しいでしょうね。三井不動産は相当余裕ありそうですし。

[802: 匿名さん]

>>799
確かに住宅ローンが残っている間の建替えでの費用負担は地獄だと想像されるに違いない。只、地震保険からの保険金がいくらか気休めにはなる、住宅ローンの残債の気休め位には。

建替えの費用は、建物の建築原価は坪当たり約６０万円（仕様グレードで異なる）だから、３ＬＤＫの２５坪（８３㎡）だと１５００万円で解体費用や仮住まい費用やコンサルタント費用（建て直しの企画費用も含み、建設会社自らが受け持つ場合もある）で２５〜３０％を加えて、約２０００万円弱になるから、建て直し前の住宅ローンの残債があったら本当に地獄は確か。

だから、神戸でも家財は減らして収納を工夫して、２５坪に住んでいた人は２０坪に小さくして、無駄な内装は減らしたり費用を抑えるのに皆して納得して削減を工夫した。そうすれば余った床面積で一部を分譲して、その収入で負担を軽減することが出来た。

建て替えが巧くいったマンションの最高の収穫は、マンション住民が建前の意見を横において、本音の部分で意見を納得するまで交わして、新しいコミュニティが再編された事だったかな。

今のマンションは大抵、容積率を一杯に使っているから、建て替えではギリギリの選択になるから、本当は５００万円ほどを地震対策に構造を丈夫なものにするように振り向けて欲しいところだ。それが一番の安心の対策、でも選択肢では多分最下位、見た目に釘付けが現状。

[803: 匿名さん]

このマンションの値引きに関しては、筆頭幹事の総合地所がどう判断するかでしょう。
500戸近く売れているなら十分に利益は確保しただろうし。
まったくの値引きなしで残りを売り切るのはまず不可能だろうから、どのタイミングでその方針を打ち出すのか。
今の段階でも水面下では、諸費用サービスやら何やらで実質的な値引きはしてそうだけど。

[804: 匿名さん]

>建替えの費用は、建物の建築原価は坪当たり約６０万円
>（仕様グレードで異なる）だから、３ＬＤＫの２５坪
>（８３㎡）だと１５００万円で解体費用や仮住まい費用
>やコンサルタント費用（建て直しの企画費用も含み、
>建設会社自らが受け持つ場合もある）で２５〜３０％を
>加えて、約２０００万円弱になるから、建て直し前の住
>宅ローンの残債があったら本当に地獄は確か。

甘すぎ。その１．５倍くらいで考えておいた方がいいよ。

>区分所有の土地の持ち分なんて
>販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

どこの国の話？

[805: 近所をよく知る人]

>区分所有の土地の持ち分なんて
>販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

このあたりのMSじゃ、ふつう、半分くらいは土地代だと思うが。

[806: 匿名さん]

〉どこの国の話


はいいけど、その前にお前が生きてないから心配しなさんな。

[807: 匿名さん]

805

4000万の半分で2000万。。。
一戸建ての間違いじゃないですか?

[808: 匿名さん]

敷地にめいっぱい建てて部屋数かせいでるから、ここの土地の持ち分はそれほどでもなさそう。
土地の価格分は1000万前後くらいじゃないかな。
そう考えるとあの上物の仕様でこの価格はちょっと高い？

[809: 匿名さん]

そうですね。
その分、値引きの「のりしろ」は他に比べて
大きいのではないかと。。。

個人的希望観測ですけど。

[810: 近所をよく知る人]

>>807
この近辺のＭＳの見積書貰って見たあります？　２、３年前のサーパス（？）とかプラウドが坪１５０万円だか２００万円だった気がするから、長谷工はもっとすごい値段で買っていると思われる。
　土地代は２０００万は余裕で越えてると思う（平均的サイズで）。だからあの値段なんだろうかと。

[811: 匿名さん]

新築の分譲で、間に入る地上げ業者・調査会社・デベロッパー・設計コンサルタント・工事監理会社・建設会社・広告会社等々がそれぞれ利益を見込んでそれだけで購入者の支払額は、１０〜２０％は目減りしている（新築景気の盛り立て上乗せも）。

だから地震で壊れたからとか、古くなったからとか軽々と建て直すのは、財産の価値が段々目減りする訳、だから丈夫で長持ちで飽きの来ない建物を建てるのが大切だと思う。資源の無駄遣いも避けられるしね。

[812: 匿名さん]

これは計算すればすぐわかります。総面積23,703m2(7183坪）　このあたりの坪単価は１５０万円から２００万円だから、１０８億円から、１４４億円、５７０戸で単純に割ると、１８９５万円から、２５２６万円となります。よって、２０００万円ぐらいというのはいい線かもしれないですね。まあ、このような規模の土地の場合、坪単価はもう少し下がると思いますが。
そうなると半分ぐらいが土地代というのは、常識的な線だと思います。

[813: 匿名さん]

坪単価そんなにします？つつじヶ丘徒歩１０分のところで、現在１２０万円ぐらいですが。。数年前だともう少し低いと思われるのですが？

[814: 匿名さん]

>>813
それはマンション用地ですか？　少なくとも３０００平米、可能なら５０００平米以上で、用途地域と容積率、けんぺい率、高度地域種別などが、マンションに向いている土地ですか？　そんな土地があったら、デベがほっておかないと思いますが。ちなみに、こんど近所に建てられようとしている大京のマンションは（明治安田生命社宅跡）、高い部屋は億に手が届くとか。。。これもかなり高値掴みなんでしょうなぁ、でもこのご時世、どうなることやら。。。

[815: 匿名さん]

確かに深大寺レジデンスのレベルで、こんなに苦戦してるのに、庶民には理解できませんね。。

[816: 匿名さん]

頑張りましょう

[817: 匿名さん]

がんばりまーす

[818: 匿名さん]

８１３さんのいわれている坪１２０万円というのは戸建用地のことでしょうか。
２０，０００ｍ２以上でマンションに向いている土地は、調布、世田谷、府中、三鷹付近ではめったに出ません。最近では、東京西部では、この土地、久我山ガーデンヒルズ（朝日生命のグランド）、東京テラス（青山学院大学工学部）、深沢ハウス（都立大学）ぐらいでしょう。
そのような大規模の土地の売買は当然、ディベロッパーが対象となります。
ディベロッパーは工場跡地ではない、都内の大規模な土地は喉から手が出るほどほしいですから、大学や企業には土地やグランドの売却がないか、営業をかけています。
この土地は長谷工が上手く手に入れ、総合地所に売却し、長谷工はリスクを抑えた形で売主となったと聞いています。購入金額は１００億円以上だと思いますが、競合がどこまで真剣だったかどうか、明治大学が売り急いでいたかどうかで、価格は相当、変わります。
いずれにせよマンション用地は潜在的にきわめて潜在価値の高い土地をデベさんが実際に付加価値に変えたわけですから、社会的貢献度はきわめて高いといえるでしょう。
この土地に戸建てを建てたら、建てても１５０軒程度でしょうから。

[819: 周辺住民さん]

日経新聞夕刊に神田神保町は都心部だけど権利が複雑で開発しにくいので地価は下がっていると載ってました。
まとまった土地だとそこそこ高価に取引したのでしょうね、かなり売値にのしかかってることでしょう。

それはともかく、ここに限っていえば、社会的貢献度なんてない。既存不適格物件ですよ？
不適切な物件と市にも判断されている。
グラウンドは原っぱになるのがいちばん社会的貢献度はあったでしょうね。

[820: 匿名さん]

周辺の路線価10%ほど上がりましたね。

>不適切な物件と市にも判断されている。

規制前に建築許可が下りてるわけですから
何の問題もないはずですが。

この発言のソースはなんですか?
もし、市がそのような発言をしているとすれば
大問題だと思うのですが。

[821: 匿名さん]

路線価は１月１日時点。現状すでにこのあたりは下がっているよ。

[822: 入居済みさん]

>不適切な物件と市にも判断されている。

確かにこの発言の根拠を教えていただきたいですね。
不適切な物件で許可し、住民税だけぶん取ろうという魂胆でしょうか？

[823: 匿名さん]

市議会では議員からこのマンションについて問題視する発言はあったが、
「市が不適切と判断した」は言い過ぎではないかな。
たしかにここの建設問題がまちづくり条例で高さ制限をもうけることの後押しになった一面はあると思うが。

どんなやりとりがあったか気になる人は、調布市のHPで議事録を読んでみるといいかと。

[824: マンション住民さん]

>>819

原っぱ。笑

[825: 匿名さん]

でも、そんな、いわく付きの物件だったんですか。。少しがっかりです。

[826: 匿名さん]

地方自治体はこのような大規模な土地がどのように売却されるか、非常に大きな関心をもっています。用途地域から、問題のある施設ができる可能性は少ないですが、乱開発されたり、市に対して非協力的なデベが購入するといろいろと後でもめることになるからです。最悪は、いろいろなデベを転売され、最後に高値づかみしたデベが開発の目処がたたなくなり、原っぱでほっておかれることです。現代における原っぱは治安、衛生上問題があります。当然のことながら、固定資産税以外の税収も期待できません。そんな塀に囲まれた原っぱや時間貸し駐車場は２３区内にはたくさんあります。
　
　三井不動産あたりが、戸建て大規模開発をすれば、もっとも理想的なのでしょうが、この規模では売り切るのは相当難しいでしょうね。一部の議員の発言があったとしても、このようなマンションの大規模開発も一般的には望ましいのです。理由は、文教地区なので、乱開発され、万一、教育的に影響のある施設や車の出入りの多い施設などができると問題となる。大規模開発だと、道路など、都市計画を進めることができる。車の出入り口を制限できる。消化栓など緊急設備の設置を要求できる。保育園の設置などを要求できる。など、市側の要求をデベに受けさせることが可能ですし、交渉先が一社だと市としてもやりやすいからです。また、マンションのほうが、人口増と税収アップ（３００戸市外から流入したとして、年間１−２億円の税収アップ）が期待できるという面もあります。原山通りの整備は今後、中学校から南方向へ進める計画のようです。
　また、隣接する保育園がスタートすれば、バランスのとれた文教地区となりますからね。

[827: 匿名さん]

>>825
近所にマンションが建つことになって
周辺住民が議員を巻き込んで反対運動起こすなんて
別に珍しくもない。

最近はここぞとばかりにデべから金を巻き上げようとするような
不心得なやつらも多いし。

世知辛い世の中になったもんだ。

[828: 匿名さん]

業者がまざってきてるようですね。

[829: 匿名さん]

業者さんは、前から混ざってますよ。特に今日は水曜日。まあ、居ても良いじゃないですか(笑)

[830: 匿名さん]

い業者でもいいじゃないですか。
言ってることは事実なんだし。

それより８１９みたいに根拠のない自分の妄想を
事実がごとく書き込むほうがよほど悪質かと。

[831: 匿名さん]

言ってることは事実？なぜわかるの？業者の言うことを信じるのも甘い気がしますが。。

業者ならそれでもいいんだけど、業者なのに匿名はやめてほしいよなぁ。
妄想批判には同感です。

[832: 匿名さん]

ちょっとググればいくらでも出てきますよ
マンション建設反対運動。

なにかしらの利権が絡んだ
イデオロギーでしかないのが大半ですが。

[833: 匿名さん]

このマンション建設が社会貢献だとか、文教地区に望ましいとか、ずれた思考の方がいるようですが・・・

ここは建設反対とまではいかないけど、もうちょっと開発の仕方があるだろうという請願運動があったようで、それにはデベから保証金をもらおうなんて考えはなかったでしょ。
そこら辺にある反対運動とは別。まあ、それでも署名が１万人分ほど集まったようだけど。
市もこのマンション建設によって、周辺環境と調和したきれいな町並みを作って行くには土地の用途に早めに縛りをかけなくてはならないということを学習したでしょう。

[834: 匿名さん]

それから「一部の議員の発言」とありますが、マンション計画見直しについての近隣住民からの請願は、市議会で趣旨採択されてますから、市としても何かしら手を打たなくてはいけないという共通認識があったと考えていいでしょう。

[835: 匿名さん]

いわく付きの物件と言うことで、売れ残るのが、何となく分かる気がしますね。。

[836: 匿名さん]

最近の売れ行きは、どうですか？

[838: 匿名さん]

住民板の情報ではだいぶ埋まってきてるようですね。

実際、以前「真っ暗」といわれた
道路沿いの棟もそこそこ明かりが灯るようになりました。

現在建設中の物件が地価高騰、
資源高の影響を受けて
それが価格や仕様にしわ寄せがいってる状況が明らかになってきています。

埼玉に建設中の某物件のトイレは
ウォシュレットなしだそうです。

これから竣工する物件は大変ですね。。

今日も原油取引が過去最高値を記録したしね。

しばらくはこの状況が続くでしょう。

[840: へろん]

尻洗いトイレついてなくても結構、自分で低消費のものつけたら
ＯＫよ。
お仕着せは安物で、高ランニングコストよ。

[841: ご近所さん]

マンション反対は自民党が却下したのではなかったっけ？

[842: 匿名さん]

却下してないよ。全会一致で採択。
却下されたの別の案件じゃないの？

市もいろいろ交渉して譲歩を引き出した結果がこれ。
当初は７００戸規模を予定していたらしい。
でも当初のスケールでやっていたら売れ残りが今より嵩んだのだから、売り主側も規模縮小して正解だったのでは。

とにかく、まちづくりは対策が後手後手になるとうまくいかないという見本になってしまったね。
百戦錬磨のデベロッパーの方が行政より一枚も二枚も上手だから。

[843: 匿名さん]

明治大学は相当早い段階で、この物件をどうするか調布市に相談していたはずです。明治ほどの一流校は、評判を非常に気にしますので。明治中学・高校の御茶ノ水からの移転が決まり、明治はつつじヶ丘と西調布と二つグランドを持っていましたので、最初はここに中高を移転することも候補に入ったはずです。御茶ノ水から生徒が移転するのに、つつじヶ丘と西調布ではだいぶ違いますからね。千葉から通っている学生も結構いますから。この場所に中高の校舎と小さめのグランド、西調布に野球・サッカーグランドで、一部売却とする方法もあったはずです。ところが深大寺は西調布より狭いのと、おそらく、調布市が難色を示したのではないかと思います。

この土地は学校用地ですから、学校を建てるにはまったく問題ない。また、文教地区で周りへの影響もほぼない。ところが、駅へのアクセスが悪いので、明治としてはスクールバスを運行したい。この土地から、つつじヶ丘、三鷹へスクールバスを運行するのは現実的ではないと思います。また、この土地が学校になれば、目の前の晃華学園にとっても望ましいようですが、明治中高ができて、スクールバスを運行したとなると、これまで、路線バスや歩いて通学している晃華の保護者から、バスを出してほしいなどという意見がでかねない。そして、明治としても、グランド、校舎は一体化したほうがいいということで、この土地の売却、西調布への移転が決まった。

ですから、調布市と晃華学園はは相当、早い段階で、明治大学がこの土地を売ろとしていること、また、跡地は住宅が望ましいことを知っていたはずです。その時点から、道路整備計画、保育園設立を開発の条件とするなど、いろいろと計画は練っていたわけです。東京都も都道３３号として、原山通りを吉祥寺から国領を通って狛江までつなげる計画を復活させてます。また、晃華学園も反対しないかわりに、テニスコートの購入など、メリットがあったわけです。

万一、ゼネコンが購入して、学校用地から準工にでも変更しようとしたら、それこそ目もあてられませんからね。そんなことはありえないと思うでしょうが、すぐそばに鹿島のコンクリート工場があるので、鹿島はこのあたりに土地感はありますし、政治家が動けば番地変更や道路整備などを含めて、まったくありえない話ではありませんからね。

また、ここにマンションができるのに、反対運動があり、署名が集まったのは事実ですが、デベさんが説明会を開いた時点で説明会の出席者も少なく、反対運動はほとんどめだたなくなったようです。理由は、南側が中学校、東が小学校、北が道路、西にはテニスコートができるとなると、隣接する住居が少ないこともあるのかも知れません。深大寺にマンションができるといわれれば、深大寺の住民の多くは反対の署名はしますが、南町の東のはずれでは、説明会に来る人も限られるということだと思います。

デベが相当周りの環境に配慮した図面を出してきたことや道路整備のメリットなどもあったと思います。以前のこの道は歩道もなく、小学校の生徒には相当危険でしたから、道路整備に喜んでいる保護者や周りの人は多いです。次は神中の前はいつ、道路を整備するのだろうねと話題になっているようです。南側は坂なので整備が大変ですが。

最後まで、調布ネットで反対していたのは深大寺小学校の保護者のようです。理由は名門で落ち着いた雰囲気の深大寺小学校にこのマンションの人たちに入ってほしくないというものです。もともとこの場所は上の原小学校の学校区なのですが、上の原小学校が人数が多く、深大寺小学校が人数がすくなく、十分通える範囲なので、そのような危惧が出てきたものです。このお母さんの心配は杞憂となったようですが。

[845: 匿名さん]

業者寄りの長文お疲れ。
でも、準工に土地利用手続きの変更とか絶対ありえないし、
環境に配慮した図面とか、語るに落ちてますよ。
ここはマンション建設自体には反対派なかったけど、
周囲の低層住宅に調和した街作りをして欲しいという要望があって、
それに対して市や議会もいろいろやったけど、結果的には周囲とは調和しない
マンションが建てられてしまった。
長谷工の法的な手続きには確かに問題はなかったけど、こうした開発が行われると
魅力ある街にはなっていかないということで、市は危機感をもったわけ。

建ってしまったものは仕方がないけど、今後このような開発が行われて
問題になったとき「明大グランド跡のマンションのときのようにならないよう・・・」
と常に語られることでしょう。

[846: 匿名さん]

土地をマンションデベに売りとばした明治への批判がないのは
面白いよね。

[847: 匿名さん]

背の高いマンションを企画したり建てたりしたのはデベだからね。
明治大学には、グラウンドのまま使っててくれたらなぁ、て恨み言くらいじゃないのかな。
面白くもなんともないよ。

[848: 匿名さん]

先週末、日経で報道されましたが、ゼネコンがデベに鋼材のスライド式契約を提案して、大もめにもめているそうです。鉄鋼材が数１０％も急騰していますので、ゼネコンの利益率が急落しており、官公庁に泣きついた結果、国と地方自治体はスライド式の契約を受諾したそうです。
これはたとえば、総工費１０億円で契約しても、期間内に鉄鋼が１０％値上げした場合は、鋼材費の１０％を値上げするというもの。ゼネコンはリスクヘッジになりますが、デベはマンションが売れないのにとんでもないとつき返した由。
これによって、大型物件の建設はしばらく凍結ということになるのかもしれません。大手デベは体力があるので、持ちこたえて、需給バランスが一気にタイトになる来年以降、新規物件の建設をするめるのでしょうが、資金繰りが苦しい中小にとってはとんでもない話です。
おそらくデベの再編や親会社の介入などいろいろと動きがありそうです。

この流れの中で、この物件は一気に値下げして在庫処理をするのか、正攻法で徐々に販売していくのか、おそらく後者なんでしょうね。

[849: 匿名さん]

>>848

>この流れの中で、この物件は一気に値下げして在庫処理をするのか、正攻法で徐々に販売していく>のか、おそらく後者なんでしょうね。

根拠は？

[850: 匿名さん]

こんな条件の悪い物件は、さっさと処分してまわないと危険。