深大寺レジデンスってどうですか？【その２】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
一応【その２】です。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


東京都調布市深大寺の明大グラウンド跡地に建つ、総戸数570戸の大規模マンション。


所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
竣工予定：平成20年3月
販売予定：平成19年1月〜
設計施工は長谷工

京王線つつじヶ丘駅から徒歩１８分はちとつらい．．．

[801: 匿名さん]

大京とダイア建設が完成在庫すべてを１０％値下げと日経にでていましたね。

＞地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、膨らむ在庫の早期処＞分をめざす。

商売の原則でいえば、今後出てくる物件は同じ条件では完成在庫より、割高になるはずであり、ほっておいても完成在庫の割安感が出てくる筈ですので、不思議な行動ですよね。

他社より、とにかく少しでも在庫を減らしたいということでしょうが、もっとも資金繰りが厳しいところから、先に動いたということでしょうか？

プレジデントに、デベロッパーのUSAJとか、AAAが厳しいと噂されていると載っていましたが、中小は厳しいのでしょうね。

この物件のように売主が４社もいる場合は、値引きに関しても足並みをそろえるのが難しいでしょうね。三井不動産は相当余裕ありそうですし。

[802: 匿名さん]

>>799
確かに住宅ローンが残っている間の建替えでの費用負担は地獄だと想像されるに違いない。只、地震保険からの保険金がいくらか気休めにはなる、住宅ローンの残債の気休め位には。

建替えの費用は、建物の建築原価は坪当たり約６０万円（仕様グレードで異なる）だから、３ＬＤＫの２５坪（８３㎡）だと１５００万円で解体費用や仮住まい費用やコンサルタント費用（建て直しの企画費用も含み、建設会社自らが受け持つ場合もある）で２５〜３０％を加えて、約２０００万円弱になるから、建て直し前の住宅ローンの残債があったら本当に地獄は確か。

だから、神戸でも家財は減らして収納を工夫して、２５坪に住んでいた人は２０坪に小さくして、無駄な内装は減らしたり費用を抑えるのに皆して納得して削減を工夫した。そうすれば余った床面積で一部を分譲して、その収入で負担を軽減することが出来た。

建て替えが巧くいったマンションの最高の収穫は、マンション住民が建前の意見を横において、本音の部分で意見を納得するまで交わして、新しいコミュニティが再編された事だったかな。

今のマンションは大抵、容積率を一杯に使っているから、建て替えではギリギリの選択になるから、本当は５００万円ほどを地震対策に構造を丈夫なものにするように振り向けて欲しいところだ。それが一番の安心の対策、でも選択肢では多分最下位、見た目に釘付けが現状。

[803: 匿名さん]

このマンションの値引きに関しては、筆頭幹事の総合地所がどう判断するかでしょう。
500戸近く売れているなら十分に利益は確保しただろうし。
まったくの値引きなしで残りを売り切るのはまず不可能だろうから、どのタイミングでその方針を打ち出すのか。
今の段階でも水面下では、諸費用サービスやら何やらで実質的な値引きはしてそうだけど。

[804: 匿名さん]

>建替えの費用は、建物の建築原価は坪当たり約６０万円
>（仕様グレードで異なる）だから、３ＬＤＫの２５坪
>（８３㎡）だと１５００万円で解体費用や仮住まい費用
>やコンサルタント費用（建て直しの企画費用も含み、
>建設会社自らが受け持つ場合もある）で２５〜３０％を
>加えて、約２０００万円弱になるから、建て直し前の住
>宅ローンの残債があったら本当に地獄は確か。

甘すぎ。その１．５倍くらいで考えておいた方がいいよ。

>区分所有の土地の持ち分なんて
>販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

どこの国の話？

[805: 近所をよく知る人]

>区分所有の土地の持ち分なんて
>販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

このあたりのMSじゃ、ふつう、半分くらいは土地代だと思うが。

[806: 匿名さん]

〉どこの国の話


はいいけど、その前にお前が生きてないから心配しなさんな。

[807: 匿名さん]

805

4000万の半分で2000万。。。
一戸建ての間違いじゃないですか?

[808: 匿名さん]

敷地にめいっぱい建てて部屋数かせいでるから、ここの土地の持ち分はそれほどでもなさそう。
土地の価格分は1000万前後くらいじゃないかな。
そう考えるとあの上物の仕様でこの価格はちょっと高い？

[809: 匿名さん]

そうですね。
その分、値引きの「のりしろ」は他に比べて
大きいのではないかと。。。

個人的希望観測ですけど。

[810: 近所をよく知る人]

>>807
この近辺のＭＳの見積書貰って見たあります？　２、３年前のサーパス（？）とかプラウドが坪１５０万円だか２００万円だった気がするから、長谷工はもっとすごい値段で買っていると思われる。
　土地代は２０００万は余裕で越えてると思う（平均的サイズで）。だからあの値段なんだろうかと。

[811: 匿名さん]

新築の分譲で、間に入る地上げ業者・調査会社・デベロッパー・設計コンサルタント・工事監理会社・建設会社・広告会社等々がそれぞれ利益を見込んでそれだけで購入者の支払額は、１０〜２０％は目減りしている（新築景気の盛り立て上乗せも）。

だから地震で壊れたからとか、古くなったからとか軽々と建て直すのは、財産の価値が段々目減りする訳、だから丈夫で長持ちで飽きの来ない建物を建てるのが大切だと思う。資源の無駄遣いも避けられるしね。

[812: 匿名さん]

これは計算すればすぐわかります。総面積23,703m2(7183坪）　このあたりの坪単価は１５０万円から２００万円だから、１０８億円から、１４４億円、５７０戸で単純に割ると、１８９５万円から、２５２６万円となります。よって、２０００万円ぐらいというのはいい線かもしれないですね。まあ、このような規模の土地の場合、坪単価はもう少し下がると思いますが。
そうなると半分ぐらいが土地代というのは、常識的な線だと思います。

[813: 匿名さん]

坪単価そんなにします？つつじヶ丘徒歩１０分のところで、現在１２０万円ぐらいですが。。数年前だともう少し低いと思われるのですが？

[814: 匿名さん]

>>813
それはマンション用地ですか？　少なくとも３０００平米、可能なら５０００平米以上で、用途地域と容積率、けんぺい率、高度地域種別などが、マンションに向いている土地ですか？　そんな土地があったら、デベがほっておかないと思いますが。ちなみに、こんど近所に建てられようとしている大京のマンションは（明治安田生命社宅跡）、高い部屋は億に手が届くとか。。。これもかなり高値掴みなんでしょうなぁ、でもこのご時世、どうなることやら。。。

[815: 匿名さん]

確かに深大寺レジデンスのレベルで、こんなに苦戦してるのに、庶民には理解できませんね。。

[816: 匿名さん]

頑張りましょう

[817: 匿名さん]

がんばりまーす

[818: 匿名さん]

８１３さんのいわれている坪１２０万円というのは戸建用地のことでしょうか。
２０，０００ｍ２以上でマンションに向いている土地は、調布、世田谷、府中、三鷹付近ではめったに出ません。最近では、東京西部では、この土地、久我山ガーデンヒルズ（朝日生命のグランド）、東京テラス（青山学院大学工学部）、深沢ハウス（都立大学）ぐらいでしょう。
そのような大規模の土地の売買は当然、ディベロッパーが対象となります。
ディベロッパーは工場跡地ではない、都内の大規模な土地は喉から手が出るほどほしいですから、大学や企業には土地やグランドの売却がないか、営業をかけています。
この土地は長谷工が上手く手に入れ、総合地所に売却し、長谷工はリスクを抑えた形で売主となったと聞いています。購入金額は１００億円以上だと思いますが、競合がどこまで真剣だったかどうか、明治大学が売り急いでいたかどうかで、価格は相当、変わります。
いずれにせよマンション用地は潜在的にきわめて潜在価値の高い土地をデベさんが実際に付加価値に変えたわけですから、社会的貢献度はきわめて高いといえるでしょう。
この土地に戸建てを建てたら、建てても１５０軒程度でしょうから。

[819: 周辺住民さん]

日経新聞夕刊に神田神保町は都心部だけど権利が複雑で開発しにくいので地価は下がっていると載ってました。
まとまった土地だとそこそこ高価に取引したのでしょうね、かなり売値にのしかかってることでしょう。

それはともかく、ここに限っていえば、社会的貢献度なんてない。既存不適格物件ですよ？
不適切な物件と市にも判断されている。
グラウンドは原っぱになるのがいちばん社会的貢献度はあったでしょうね。

[820: 匿名さん]

周辺の路線価10%ほど上がりましたね。

>不適切な物件と市にも判断されている。

規制前に建築許可が下りてるわけですから
何の問題もないはずですが。

この発言のソースはなんですか?
もし、市がそのような発言をしているとすれば
大問題だと思うのですが。