深大寺レジデンスってどうですか？【その２】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
一応【その２】です。
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東京都調布市深大寺の明大グラウンド跡地に建つ、総戸数570戸の大規模マンション。


所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
竣工予定：平成20年3月
販売予定：平成19年1月〜
設計施工は長谷工

京王線つつじヶ丘駅から徒歩１８分はちとつらい．．．

[801: 匿名さん]

大京とダイア建設が完成在庫すべてを１０％値下げと日経にでていましたね。

＞地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、膨らむ在庫の早期処＞分をめざす。

商売の原則でいえば、今後出てくる物件は同じ条件では完成在庫より、割高になるはずであり、ほっておいても完成在庫の割安感が出てくる筈ですので、不思議な行動ですよね。

他社より、とにかく少しでも在庫を減らしたいということでしょうが、もっとも資金繰りが厳しいところから、先に動いたということでしょうか？

プレジデントに、デベロッパーのUSAJとか、AAAが厳しいと噂されていると載っていましたが、中小は厳しいのでしょうね。

この物件のように売主が４社もいる場合は、値引きに関しても足並みをそろえるのが難しいでしょうね。三井不動産は相当余裕ありそうですし。

[802: 匿名さん]

>>799
確かに住宅ローンが残っている間の建替えでの費用負担は地獄だと想像されるに違いない。只、地震保険からの保険金がいくらか気休めにはなる、住宅ローンの残債の気休め位には。

建替えの費用は、建物の建築原価は坪当たり約６０万円（仕様グレードで異なる）だから、３ＬＤＫの２５坪（８３㎡）だと１５００万円で解体費用や仮住まい費用やコンサルタント費用（建て直しの企画費用も含み、建設会社自らが受け持つ場合もある）で２５〜３０％を加えて、約２０００万円弱になるから、建て直し前の住宅ローンの残債があったら本当に地獄は確か。

だから、神戸でも家財は減らして収納を工夫して、２５坪に住んでいた人は２０坪に小さくして、無駄な内装は減らしたり費用を抑えるのに皆して納得して削減を工夫した。そうすれば余った床面積で一部を分譲して、その収入で負担を軽減することが出来た。

建て替えが巧くいったマンションの最高の収穫は、マンション住民が建前の意見を横において、本音の部分で意見を納得するまで交わして、新しいコミュニティが再編された事だったかな。

今のマンションは大抵、容積率を一杯に使っているから、建て替えではギリギリの選択になるから、本当は５００万円ほどを地震対策に構造を丈夫なものにするように振り向けて欲しいところだ。それが一番の安心の対策、でも選択肢では多分最下位、見た目に釘付けが現状。

[803: 匿名さん]

このマンションの値引きに関しては、筆頭幹事の総合地所がどう判断するかでしょう。
500戸近く売れているなら十分に利益は確保しただろうし。
まったくの値引きなしで残りを売り切るのはまず不可能だろうから、どのタイミングでその方針を打ち出すのか。
今の段階でも水面下では、諸費用サービスやら何やらで実質的な値引きはしてそうだけど。

[804: 匿名さん]

>建替えの費用は、建物の建築原価は坪当たり約６０万円
>（仕様グレードで異なる）だから、３ＬＤＫの２５坪
>（８３㎡）だと１５００万円で解体費用や仮住まい費用
>やコンサルタント費用（建て直しの企画費用も含み、
>建設会社自らが受け持つ場合もある）で２５〜３０％を
>加えて、約２０００万円弱になるから、建て直し前の住
>宅ローンの残債があったら本当に地獄は確か。

甘すぎ。その１．５倍くらいで考えておいた方がいいよ。

>区分所有の土地の持ち分なんて
>販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

どこの国の話？

[805: 近所をよく知る人]

>区分所有の土地の持ち分なんて
>販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

このあたりのMSじゃ、ふつう、半分くらいは土地代だと思うが。

[806: 匿名さん]

〉どこの国の話


はいいけど、その前にお前が生きてないから心配しなさんな。

[807: 匿名さん]

805

4000万の半分で2000万。。。
一戸建ての間違いじゃないですか?

[808: 匿名さん]

敷地にめいっぱい建てて部屋数かせいでるから、ここの土地の持ち分はそれほどでもなさそう。
土地の価格分は1000万前後くらいじゃないかな。
そう考えるとあの上物の仕様でこの価格はちょっと高い？

[809: 匿名さん]

そうですね。
その分、値引きの「のりしろ」は他に比べて
大きいのではないかと。。。

個人的希望観測ですけど。

[810: 近所をよく知る人]

>>807
この近辺のＭＳの見積書貰って見たあります？　２、３年前のサーパス（？）とかプラウドが坪１５０万円だか２００万円だった気がするから、長谷工はもっとすごい値段で買っていると思われる。
　土地代は２０００万は余裕で越えてると思う（平均的サイズで）。だからあの値段なんだろうかと。

[811: 匿名さん]

新築の分譲で、間に入る地上げ業者・調査会社・デベロッパー・設計コンサルタント・工事監理会社・建設会社・広告会社等々がそれぞれ利益を見込んでそれだけで購入者の支払額は、１０〜２０％は目減りしている（新築景気の盛り立て上乗せも）。

だから地震で壊れたからとか、古くなったからとか軽々と建て直すのは、財産の価値が段々目減りする訳、だから丈夫で長持ちで飽きの来ない建物を建てるのが大切だと思う。資源の無駄遣いも避けられるしね。

[812: 匿名さん]

これは計算すればすぐわかります。総面積23,703m2(7183坪）　このあたりの坪単価は１５０万円から２００万円だから、１０８億円から、１４４億円、５７０戸で単純に割ると、１８９５万円から、２５２６万円となります。よって、２０００万円ぐらいというのはいい線かもしれないですね。まあ、このような規模の土地の場合、坪単価はもう少し下がると思いますが。
そうなると半分ぐらいが土地代というのは、常識的な線だと思います。

[813: 匿名さん]

坪単価そんなにします？つつじヶ丘徒歩１０分のところで、現在１２０万円ぐらいですが。。数年前だともう少し低いと思われるのですが？

[814: 匿名さん]

>>813
それはマンション用地ですか？　少なくとも３０００平米、可能なら５０００平米以上で、用途地域と容積率、けんぺい率、高度地域種別などが、マンションに向いている土地ですか？　そんな土地があったら、デベがほっておかないと思いますが。ちなみに、こんど近所に建てられようとしている大京のマンションは（明治安田生命社宅跡）、高い部屋は億に手が届くとか。。。これもかなり高値掴みなんでしょうなぁ、でもこのご時世、どうなることやら。。。

[815: 匿名さん]

確かに深大寺レジデンスのレベルで、こんなに苦戦してるのに、庶民には理解できませんね。。

[816: 匿名さん]

頑張りましょう

[817: 匿名さん]

がんばりまーす

[818: 匿名さん]

８１３さんのいわれている坪１２０万円というのは戸建用地のことでしょうか。
２０，０００ｍ２以上でマンションに向いている土地は、調布、世田谷、府中、三鷹付近ではめったに出ません。最近では、東京西部では、この土地、久我山ガーデンヒルズ（朝日生命のグランド）、東京テラス（青山学院大学工学部）、深沢ハウス（都立大学）ぐらいでしょう。
そのような大規模の土地の売買は当然、ディベロッパーが対象となります。
ディベロッパーは工場跡地ではない、都内の大規模な土地は喉から手が出るほどほしいですから、大学や企業には土地やグランドの売却がないか、営業をかけています。
この土地は長谷工が上手く手に入れ、総合地所に売却し、長谷工はリスクを抑えた形で売主となったと聞いています。購入金額は１００億円以上だと思いますが、競合がどこまで真剣だったかどうか、明治大学が売り急いでいたかどうかで、価格は相当、変わります。
いずれにせよマンション用地は潜在的にきわめて潜在価値の高い土地をデベさんが実際に付加価値に変えたわけですから、社会的貢献度はきわめて高いといえるでしょう。
この土地に戸建てを建てたら、建てても１５０軒程度でしょうから。

[819: 周辺住民さん]

日経新聞夕刊に神田神保町は都心部だけど権利が複雑で開発しにくいので地価は下がっていると載ってました。
まとまった土地だとそこそこ高価に取引したのでしょうね、かなり売値にのしかかってることでしょう。

それはともかく、ここに限っていえば、社会的貢献度なんてない。既存不適格物件ですよ？
不適切な物件と市にも判断されている。
グラウンドは原っぱになるのがいちばん社会的貢献度はあったでしょうね。

[820: 匿名さん]

周辺の路線価10%ほど上がりましたね。

>不適切な物件と市にも判断されている。

規制前に建築許可が下りてるわけですから
何の問題もないはずですが。

この発言のソースはなんですか?
もし、市がそのような発言をしているとすれば
大問題だと思うのですが。

[821: 匿名さん]

路線価は１月１日時点。現状すでにこのあたりは下がっているよ。

[822: 入居済みさん]

>不適切な物件と市にも判断されている。

確かにこの発言の根拠を教えていただきたいですね。
不適切な物件で許可し、住民税だけぶん取ろうという魂胆でしょうか？

[823: 匿名さん]

市議会では議員からこのマンションについて問題視する発言はあったが、
「市が不適切と判断した」は言い過ぎではないかな。
たしかにここの建設問題がまちづくり条例で高さ制限をもうけることの後押しになった一面はあると思うが。

どんなやりとりがあったか気になる人は、調布市のHPで議事録を読んでみるといいかと。

[824: マンション住民さん]

>>819

原っぱ。笑

[825: 匿名さん]

でも、そんな、いわく付きの物件だったんですか。。少しがっかりです。

[826: 匿名さん]

地方自治体はこのような大規模な土地がどのように売却されるか、非常に大きな関心をもっています。用途地域から、問題のある施設ができる可能性は少ないですが、乱開発されたり、市に対して非協力的なデベが購入するといろいろと後でもめることになるからです。最悪は、いろいろなデベを転売され、最後に高値づかみしたデベが開発の目処がたたなくなり、原っぱでほっておかれることです。現代における原っぱは治安、衛生上問題があります。当然のことながら、固定資産税以外の税収も期待できません。そんな塀に囲まれた原っぱや時間貸し駐車場は２３区内にはたくさんあります。
　
　三井不動産あたりが、戸建て大規模開発をすれば、もっとも理想的なのでしょうが、この規模では売り切るのは相当難しいでしょうね。一部の議員の発言があったとしても、このようなマンションの大規模開発も一般的には望ましいのです。理由は、文教地区なので、乱開発され、万一、教育的に影響のある施設や車の出入りの多い施設などができると問題となる。大規模開発だと、道路など、都市計画を進めることができる。車の出入り口を制限できる。消化栓など緊急設備の設置を要求できる。保育園の設置などを要求できる。など、市側の要求をデベに受けさせることが可能ですし、交渉先が一社だと市としてもやりやすいからです。また、マンションのほうが、人口増と税収アップ（３００戸市外から流入したとして、年間１−２億円の税収アップ）が期待できるという面もあります。原山通りの整備は今後、中学校から南方向へ進める計画のようです。
　また、隣接する保育園がスタートすれば、バランスのとれた文教地区となりますからね。

[827: 匿名さん]

>>825
近所にマンションが建つことになって
周辺住民が議員を巻き込んで反対運動起こすなんて
別に珍しくもない。

最近はここぞとばかりにデべから金を巻き上げようとするような
不心得なやつらも多いし。

世知辛い世の中になったもんだ。

[828: 匿名さん]

業者がまざってきてるようですね。

[829: 匿名さん]

業者さんは、前から混ざってますよ。特に今日は水曜日。まあ、居ても良いじゃないですか(笑)

[830: 匿名さん]

い業者でもいいじゃないですか。
言ってることは事実なんだし。

それより８１９みたいに根拠のない自分の妄想を
事実がごとく書き込むほうがよほど悪質かと。

[831: 匿名さん]

言ってることは事実？なぜわかるの？業者の言うことを信じるのも甘い気がしますが。。

業者ならそれでもいいんだけど、業者なのに匿名はやめてほしいよなぁ。
妄想批判には同感です。

[832: 匿名さん]

ちょっとググればいくらでも出てきますよ
マンション建設反対運動。

なにかしらの利権が絡んだ
イデオロギーでしかないのが大半ですが。

[833: 匿名さん]

このマンション建設が社会貢献だとか、文教地区に望ましいとか、ずれた思考の方がいるようですが・・・

ここは建設反対とまではいかないけど、もうちょっと開発の仕方があるだろうという請願運動があったようで、それにはデベから保証金をもらおうなんて考えはなかったでしょ。
そこら辺にある反対運動とは別。まあ、それでも署名が１万人分ほど集まったようだけど。
市もこのマンション建設によって、周辺環境と調和したきれいな町並みを作って行くには土地の用途に早めに縛りをかけなくてはならないということを学習したでしょう。

[834: 匿名さん]

それから「一部の議員の発言」とありますが、マンション計画見直しについての近隣住民からの請願は、市議会で趣旨採択されてますから、市としても何かしら手を打たなくてはいけないという共通認識があったと考えていいでしょう。

[835: 匿名さん]

いわく付きの物件と言うことで、売れ残るのが、何となく分かる気がしますね。。

[836: 匿名さん]

最近の売れ行きは、どうですか？

[838: 匿名さん]

住民板の情報ではだいぶ埋まってきてるようですね。

実際、以前「真っ暗」といわれた
道路沿いの棟もそこそこ明かりが灯るようになりました。

現在建設中の物件が地価高騰、
資源高の影響を受けて
それが価格や仕様にしわ寄せがいってる状況が明らかになってきています。

埼玉に建設中の某物件のトイレは
ウォシュレットなしだそうです。

これから竣工する物件は大変ですね。。

今日も原油取引が過去最高値を記録したしね。

しばらくはこの状況が続くでしょう。

[840: へろん]

尻洗いトイレついてなくても結構、自分で低消費のものつけたら
ＯＫよ。
お仕着せは安物で、高ランニングコストよ。

[841: ご近所さん]

マンション反対は自民党が却下したのではなかったっけ？

[842: 匿名さん]

却下してないよ。全会一致で採択。
却下されたの別の案件じゃないの？

市もいろいろ交渉して譲歩を引き出した結果がこれ。
当初は７００戸規模を予定していたらしい。
でも当初のスケールでやっていたら売れ残りが今より嵩んだのだから、売り主側も規模縮小して正解だったのでは。

とにかく、まちづくりは対策が後手後手になるとうまくいかないという見本になってしまったね。
百戦錬磨のデベロッパーの方が行政より一枚も二枚も上手だから。

[843: 匿名さん]

明治大学は相当早い段階で、この物件をどうするか調布市に相談していたはずです。明治ほどの一流校は、評判を非常に気にしますので。明治中学・高校の御茶ノ水からの移転が決まり、明治はつつじヶ丘と西調布と二つグランドを持っていましたので、最初はここに中高を移転することも候補に入ったはずです。御茶ノ水から生徒が移転するのに、つつじヶ丘と西調布ではだいぶ違いますからね。千葉から通っている学生も結構いますから。この場所に中高の校舎と小さめのグランド、西調布に野球・サッカーグランドで、一部売却とする方法もあったはずです。ところが深大寺は西調布より狭いのと、おそらく、調布市が難色を示したのではないかと思います。

この土地は学校用地ですから、学校を建てるにはまったく問題ない。また、文教地区で周りへの影響もほぼない。ところが、駅へのアクセスが悪いので、明治としてはスクールバスを運行したい。この土地から、つつじヶ丘、三鷹へスクールバスを運行するのは現実的ではないと思います。また、この土地が学校になれば、目の前の晃華学園にとっても望ましいようですが、明治中高ができて、スクールバスを運行したとなると、これまで、路線バスや歩いて通学している晃華の保護者から、バスを出してほしいなどという意見がでかねない。そして、明治としても、グランド、校舎は一体化したほうがいいということで、この土地の売却、西調布への移転が決まった。

ですから、調布市と晃華学園はは相当、早い段階で、明治大学がこの土地を売ろとしていること、また、跡地は住宅が望ましいことを知っていたはずです。その時点から、道路整備計画、保育園設立を開発の条件とするなど、いろいろと計画は練っていたわけです。東京都も都道３３号として、原山通りを吉祥寺から国領を通って狛江までつなげる計画を復活させてます。また、晃華学園も反対しないかわりに、テニスコートの購入など、メリットがあったわけです。

万一、ゼネコンが購入して、学校用地から準工にでも変更しようとしたら、それこそ目もあてられませんからね。そんなことはありえないと思うでしょうが、すぐそばに鹿島のコンクリート工場があるので、鹿島はこのあたりに土地感はありますし、政治家が動けば番地変更や道路整備などを含めて、まったくありえない話ではありませんからね。

また、ここにマンションができるのに、反対運動があり、署名が集まったのは事実ですが、デベさんが説明会を開いた時点で説明会の出席者も少なく、反対運動はほとんどめだたなくなったようです。理由は、南側が中学校、東が小学校、北が道路、西にはテニスコートができるとなると、隣接する住居が少ないこともあるのかも知れません。深大寺にマンションができるといわれれば、深大寺の住民の多くは反対の署名はしますが、南町の東のはずれでは、説明会に来る人も限られるということだと思います。

デベが相当周りの環境に配慮した図面を出してきたことや道路整備のメリットなどもあったと思います。以前のこの道は歩道もなく、小学校の生徒には相当危険でしたから、道路整備に喜んでいる保護者や周りの人は多いです。次は神中の前はいつ、道路を整備するのだろうねと話題になっているようです。南側は坂なので整備が大変ですが。

最後まで、調布ネットで反対していたのは深大寺小学校の保護者のようです。理由は名門で落ち着いた雰囲気の深大寺小学校にこのマンションの人たちに入ってほしくないというものです。もともとこの場所は上の原小学校の学校区なのですが、上の原小学校が人数が多く、深大寺小学校が人数がすくなく、十分通える範囲なので、そのような危惧が出てきたものです。このお母さんの心配は杞憂となったようですが。

[845: 匿名さん]

業者寄りの長文お疲れ。
でも、準工に土地利用手続きの変更とか絶対ありえないし、
環境に配慮した図面とか、語るに落ちてますよ。
ここはマンション建設自体には反対派なかったけど、
周囲の低層住宅に調和した街作りをして欲しいという要望があって、
それに対して市や議会もいろいろやったけど、結果的には周囲とは調和しない
マンションが建てられてしまった。
長谷工の法的な手続きには確かに問題はなかったけど、こうした開発が行われると
魅力ある街にはなっていかないということで、市は危機感をもったわけ。

建ってしまったものは仕方がないけど、今後このような開発が行われて
問題になったとき「明大グランド跡のマンションのときのようにならないよう・・・」
と常に語られることでしょう。

[846: 匿名さん]

土地をマンションデベに売りとばした明治への批判がないのは
面白いよね。

[847: 匿名さん]

背の高いマンションを企画したり建てたりしたのはデベだからね。
明治大学には、グラウンドのまま使っててくれたらなぁ、て恨み言くらいじゃないのかな。
面白くもなんともないよ。

[848: 匿名さん]

先週末、日経で報道されましたが、ゼネコンがデベに鋼材のスライド式契約を提案して、大もめにもめているそうです。鉄鋼材が数１０％も急騰していますので、ゼネコンの利益率が急落しており、官公庁に泣きついた結果、国と地方自治体はスライド式の契約を受諾したそうです。
これはたとえば、総工費１０億円で契約しても、期間内に鉄鋼が１０％値上げした場合は、鋼材費の１０％を値上げするというもの。ゼネコンはリスクヘッジになりますが、デベはマンションが売れないのにとんでもないとつき返した由。
これによって、大型物件の建設はしばらく凍結ということになるのかもしれません。大手デベは体力があるので、持ちこたえて、需給バランスが一気にタイトになる来年以降、新規物件の建設をするめるのでしょうが、資金繰りが苦しい中小にとってはとんでもない話です。
おそらくデベの再編や親会社の介入などいろいろと動きがありそうです。

この流れの中で、この物件は一気に値下げして在庫処理をするのか、正攻法で徐々に販売していくのか、おそらく後者なんでしょうね。

[849: 匿名さん]

>>848

>この流れの中で、この物件は一気に値下げして在庫処理をするのか、正攻法で徐々に販売していく>のか、おそらく後者なんでしょうね。

根拠は？

[850: 匿名さん]

こんな条件の悪い物件は、さっさと処分してまわないと危険。

[851: 匿名さん]

最近、三井不動産は長谷工と親密なようです。この物件を手がけたあとは、現在、さいたま市で
１０００戸の物件を手がけています。理由は長谷工のグレードが相当アップしてきたので、三井が提携しても問題ないとの判断があるようです。従来のパークシティの仕様は若干、オーバースペック気味であり、相当、物件価格が高くなってしまうからかもしれません。さいたまの物件にも新日本建物が入っています。長谷工はここでは売主から外れています。そのかわり、旧日商岩井系の中央コーポレーションが入っています。ここは実力派の社長で、最近、元気ですね。

三井・長谷工はこのような大型プロジェクト・街づくりを共同事業主でリスク分散しながら、次々と手がけていく戦略のようです。ここまで土地と建材があがると東京は難しいので、当面は神奈川、さいたま、千葉がターゲットになると思います。長谷工・三井のいずれかが主体となって、新日本建物や中央コーポ、総合地所をまきこんで動いていると思いますが、この二社に組まれるとコストパーフォーマンスとブランドイメージが高く、業界では大きな存在となりますね。

この物件も財閥系が入っている限り、資金繰りはまったく心配ないので、大京のような値引はありえないでしょう。ここのデベさんも久里浜や大阪・難波で新規物件を次々と手がけており、資金繰り上、緊急に値引きをしなければならない理由はありません。

[852: 匿名さん]

主旨は理解。しかし、こんな駅遠の物件で数十戸も売れ残るような魅力のない物件は早く処理すべき。
今後も事態が好転することは考えにくい。すでに完成在庫なんだし、物価はどんどん上がるしね。
第一、立地に目をつぶっても物件そのもの（仕様や構造）に魅力がない。

[853: 匿名さん]

「早く処理すべき」

なにをそんなに心配して下さっているのでしょうか。

[854: 匿名さん]

それは今後の市場をどう見るかと、デベの戦略に尽きるでしょう。

今後、値下がりするのであれば、誰が考えても直ちに売却すべき。
今後、値上がりするので、あれば、じっと待っていれば、完成在庫は自然と割安感が目立ち、徐々に売却できる。

市況は完全に値上がり基調です。土地は上がり、建築コストは大幅アップ。また、建築基準法の改定でごたごたしたことから、今年のマンションの完成予定は極端に少ない状況です。更に、金利がアップしていますので、今後は駆け込み需要もでてくる。現在、消費者の様子見より、契約率が下がっていますが、消費者が様子見という状況はずっと続いたことはありません。いつかは動き出します。

特に武蔵野・多摩地区に関しては、今年は大型物件の供給が去年比では大幅減少する見通しです。目先で大型物件で見えているのは、青梅の物件ぐらいでしょうか？　今年の秋以降は、お手ごろ価格の物件は希少価値が出てきます。

よって、ここのように徐々に売れているのであれば、完成在庫は販売する玉がないところに比べれば、恵まれているともいえるわけですから、じっくりと売ればいい訳です。一方、桜堤や大京の武蔵野に関しては、値段の乖離が大きいのでドラスティックな値下げは十分ありえるでしょう。

このデベさんの戦略は知りませんが、売主が何社もあると当分は動かないでしょう。

[855: 匿名さん]

>長谷工のグレードが相当アップしてきたので、三井が提携しても問題ないとの判断があるようです

おめでたいね。単に長谷工と組めば利益率が高い、ということ。
長谷工クオリティは十年一日何も変わってないよ。

>従来のパークシティの仕様は若干、オーバースペック気味であり

立地に応じてスペックを変えてるだけ。
パークホームズレベルのパークシティもあれば、パークコート並みのハイクオリティなパークシティもある。

[856: 匿名さん]

>853
株主なんでね。くだらん負債を抱えてほしくないんだよ。わかった？一消費者のおたく。

[857: 匿名さん]

>>856

な〜んだ。
いきり立った株主か。ご苦労様です。

[858: 匿名さん]

株主ってどこの？

[859: 匿名さん]

ロールパン捏造事件。

[860: 匿名さん]

公式ホームページの先着販売戸数がやっと６９から６３に減った。
６戸売るのに３か月以上かかってる。

[861: 匿名さん]

そんなペースか。。経費倒れですな。。

[862: 匿名さん]

販売は波がありますからね。なぎのときはへたに動かないほうがいいのです。

もうしばらくすると（おそらく９−１０月）、次の波が来ますので、いかにそれに乗るか。
次の波が大きいか小さいかはわかりませんが、今年度、最大の波になると思います。

こちらのデベさんも、いろいろと作戦を練っているところだと思いますが、たとえば、神奈川・千葉・さいたま・関東など首都圏や関西・名古屋も含めて、広告宣伝を出すのも一つの方法です。
首都圏のみならず、関西・名古屋・静岡・新潟にも潜在的な顧客は結構います。
（東京出身者と来年転勤で東京に来る方々）

[863: 匿名さん]

↑　通常は最初から、完成後一年後ぐらいまでの営業経費は採算の中に入れていますので、経費倒れということはありません。マンションの単価はほかの商品に比べ、たいへん高いですからね。

45百万円　ｘ　６　＝　２．７億円ですからね。たった６戸といっても、車だったら２００台分ですよ。

[864: 匿名さん]

↑
逆に言えば、それだけ経費が価格に添加されているということですか。。特にここは、広末涼子使うし、広告派手だしなぁ。。デベにとっては仕方ないんだろうけど、ユーザーにとっては、無駄だなぁ。。

[865: 匿名さん]

広末好きじゃないし・・・。

[866: 匿名さん]

マンションの隣に保育園が完成したようですが、ここには希望すれば、４月から入園できるのでしょうか？　入園できるのであればとっても便利ですね。

[867: 匿名さん]

三井不動産さんが長谷工さんと組んで、この物件やパークシティを手がけているのは興味深い動きだと思います。長谷工さんの品質を三井さんが認めたわけですから。

一方、三菱地所さんは、昨年、建築基準法の改正で業界の動きがスローダウンしたこの時期に物件を次々と出せるのはさすがですね。あの時期も粛々と申請していたということでしょうか？

国領の物件はここと比較してみたいですが、立地がいま一つでしょうかね。地所さんがどんな価格を出すのか興味あります。

[868: 匿名さん]

↑

三井不動産の株価は好調のようです。いろいろと大規模開発の戦略や浜田山のプロジェクトがマーケットで評価されているようですね。やはり、最大手だけに戦略に厚みがあって、手がける物件は安心感がありますね！

この物件も三井さんが入っていることが今後の販売方法に大きな影響を与える気がします。
大京さんや有楽土地さんのような戦略は決して取らないでしょうから。

[869: 匿名さん]

ここは三井ではなく総合地所のマンションだから値引きするよ。

[870: 匿名さん]

広末なんかつかわなきゃ良かったのに。

[871: 匿名さん]

この物件は総合地所のマンションではなくご存知の通り、総合地所が主幹事の物件です。おそらく各社の持分は総合地所３０％、三井３０％、新日本建物２０％、長谷工２０％の割合だと思います。（非公表ですが、新日本建物の２０％は公表されてます。長谷工は土地の売買・設計施工など、この物件ですでに大きな仕事をしていますので、売主ポーションは抑え気味だと思います。）

よって、各社の思惑、資金繰りなど様々ですので、よっぽどのことがない限り値引きしません。新日本建物は前期のマンション販売が好調だったため、完成在庫に関しては、在庫損を計上済だそうです。よって、急いで値引きする必要はないでしょう。三井・長谷工もあせって値引きしないでしょうから、仮に総合地所が値引きしたいと考えたとしても、値引きできないのです。 三井不動産と総合地所の業界での力関係を考えると値引きに動くのはいろいろと難しいと思います。

[872: 匿名さん]

広末をイメージキャラクターにしたのは、おそらく清潔感、透明感、ナチュラルな美しさってとこだろうが
そりゃ広末全盛のころのイメージであって、今や虚偽と虚勢にドロドロにまみれたイメージしかない。
そういう意味じゃ皮肉にも物件に合ってるか（笑）

[873: 匿名さん]

値引きできないのかぁ。。でも、この調子じゃ、当分売れ残るね。ここより条件の良いマンションは、今後建ってくるだろうし、どういう販売戦略とるんだろうか。

[874: 匿名さん]

完売するまでいろんな人がいつまでもジロジロみにくると言うことですか？

[875: 匿名さん]

すみからすみまでね。共用施設の荒れ具合もね。

[876: 匿名さん]

ここのマンションは総合地所と三井が同比率なんてことはありません。
売り主としての比率は、
総合地所５０パーセント
三井３０パーセント
新日本２０パーセント
くらいでしょう。

長谷工は、施工と販売代理をやっているだけ。

[877: 購入検討中さん]

ここの購入を検討していますが、どうしても気になることがあります。
「不適格物件」ということです。

既に購入された方々は、この点について気にされなかったのでしょうか？
教えてください。

[878: 匿名さん]

気にしたら買えない。建て替えなど、５０年先か７０年先か。

[879: 匿名さん]

また出たよ、既存不適格野郎が。もう少しひねりが欲しいぞ

[880: 匿名さん]

つまり、地震がおきて、万が一このマンションが被害を受け、立て替える場合、現在の調布市の条例では高さ制限があるので、立て替えることができない点をおっしゃっているのですね。

（１）２００８年の耐震基準はたいへん厳しくなっています。この地盤もよく、最新の耐震基準に適合した建物が被害を受けるとすると都内のそれより古い建物はたいへんなことになっているでしょう。長谷工のマンションは古い建物でも神戸で立替が必要なほどの被害は受けていません。
よって、そのご心配は杞憂ですので、本当にご検討されているのなら、どうぞ、検討を進められてはいかがですか？

（２）万一、被害があった場合も、調布市の条例は新規建造への制限であって、大規模災害時の立替などは想定していません。非常時には時限立法的な措置がされることは十分考えられることです。

（３）仮に、現在の高さ制限であるとしても、建蔽率、容積率は代わっていませんので、駐車場をつぶせば建替え可能です。その場合は、駐車場棟をもう少し高くするなどの設計変更が必要ですが。

[881: 匿名さん]

876さん

長谷工は売主ですよ。常識的には２０％でしょう。１０％はあるかもしれませんが。

確かに長谷工さんは設計施工と販売提携のみをしたかったと思います。（土地の売却と）
さいたま市の物件は売主から外れています。復配もようやくできたので、これ以上リスクをとりたくない方針のようです。でも、総合地所にとって、この物件の半分はリスクが大きすぎるでしょう。銀行がOKしなかったので、長谷工も売主に絡んだのだと思います。

住宅ローンでも三井住友銀行が協力的ですので、まちがいなく三井のポーションは大きいです。
私がほかの三井の物件を見に行って、この物件の話をしたら、あちらもぜひご検討くださいと真剣に言われました。

[882: 匿名さん]

三井が入っていようと、サブ的な存在では意味が無い。三井の良さは、メインで入ってこそ、発揮される。そもそも、三井なら、広末なんか使わない。ここの三井の名前は、名義貸し程度に考えたほうがよいのでは？

[883: 匿名さん]

広末は要らない

[884: 匿名さん]

どうしてもここは「三井のマンションだ」とミスリードしたがる人がいるようで。
複数売り主の場合は、主幹事会社の意向が一番優先されるのです。
でなければ幹事をやる意味がない。
便座問題の件でも総合地所から連絡が来たのもそのあらわれ。
ここは管理会社も総合地所系列だよね。

[885: 購入検討中さん]

>880
（１）これに期待したいところですね。でも倒壊しないまでもダメージを受けるのは必須なので建て替えせざるをえないこともあるでしょうね。
（２）条例違反ですね、期待はできません。
（３）が現実的でしょうね。
くるま必須な場所でもないので（３）で十分でしょ。

[886: 匿名]

先月で、売れ残り１７０程度らしい。完売までにはまだまだですね。

[887: 匿名さん]

三井のマンションだと言いたいのは分かるが、あまり誇張しすぎちゃ、だめだよ。
残り１７０戸もあるの？どこの情報？
デベさん、これ見てたら、本当のとこ、教えて。

[888: 匿名さん]

170も残って無いよ

[889: 匿名さん]

三井不動産から送ってくる
「こんにちは」っていう物件情報誌には
「三井のマンション」として掲載されてるよ。

販売業務だけをやってる物件には
「販売受託物件」てかいてある。

ご近所の「フェイシア」なんかは
販売受託物件として載ってる。

[890: 匿名さん]

８８９は、本気で思ってるのかなぁ。つりなのかな。。

[891: 匿名さん]

「こんにちは」の中ではそういう扱いになってる。
事実を書いただけ。

[892: 匿名さん]

８９０は、なんで事実をみとめないのかなぁ。つごうがわるいのかな。。。

[893: 匿名さん]

売り主として名前を連ねているから「三井のマンション」。
販売代理だけなら「販売受託物件」。
ただしここのメインの売り主は総合地所だから純粋な三井物件ではない。
HPでもここのコンセプトについて語っているのは総合地所の担当者でしょ。
複数売り主でも新百合ヶ丘の「アリーナ」シリーズのように、三井が主導権を握っている物件なら購入検討者は「三井のマンション」と認識する。

[894: 匿名さん]

まあ、どうでも良いのでは？この板が出来てかなりの時間が経過しているが、三井のマンションと言うのもはじめて見た気がするけどな。（間違っては無いんだろうけど、苦しいよなぁ。）
まあ、どこの物件であろうが、売れるものは売れるし、売れないものは売れない。

[895: 匿名]

１ヶ月以上前の情報ですから、今はもう少し売れ残り減ったのかな。

[896: 匿名さん]

８９４は、なんで逃げるのかなぁ。都合が悪くなったのかなぁ。。

[897: 匿名さん]

894さんではありませんが。
ここが三井かどうかの議論をしても仕方ないと思ったのでは？
私も含め、ここで三井と言われてもちょっと。。。と思う人多いと思いますよ。
決して間違いではないですけどね(笑)

[898: 匿名]

地元では長谷工マンションで通ってます。
三井のマンションと言っても、「それどこ？」と言う感じです。

[899: 匿名さん]

住んでいる自分も「長谷工のマンション」と思っています。
あまり「三井」とムキになられると小恥ずかしいので勘弁してください。
荒らされる原因にもなりますよ。
あ。
さすが三井の営業さんは質が高く、総合地所や長谷工の対応とは比べものになりませんが。

[900: 匿名さん]

三井の物件だったら「深大寺レジデンス」という物件名にしないでしょ！
「パーク〜〜」って付けるのではないでしょうか？

[901: 匿名さん]

私も住人ですが、「三井」「総合地所」というよりも
「長谷工」というイメージですね。
常駐している管理人さんも長谷工関連の人ですし。

このマンションは管理人室が２４時間体制で
昼は管理人、夜はガードマンが詰めており
なにかあった際には、各戸にある非常ボタンを押すと
対応してもられることになってます。

契約当時は「そういうサービスがあるんだ」という程度の認識でしたが
実際住んでみると、昼間は在室するのが妻だけになってしまう
わが家としては(私は仕事で深夜帰宅が多いので)
とても安心できます。

また、うちの小学生の子供も
管理室の方々に気遣っていただけてるようで
学校から帰宅すると「今日は帰ってくるの早いじゃないか」などと、
声をかけてもらっていうようです。

いろいろな方に気にかけてもらえるっていうことは、
生活していく上でもとてもありがたいことだなーと
実感しております。

長文、乱文ご容赦願います。

[902: 匿名さん]

このマンションのように数社が売主となっている場合は、三井のマンションとか、長谷工のマンションということはありません。あくまでも、総合地所、三井不動産、新日本建物、長谷工、４社のマンションであり、深大寺レジデンスは、深大寺レジデンスでしかないのです。なんといっても、販売総額、２６０億円をこえるプロジェクトですので、一社ではとても負いきれないリスクなのです。（三井、長谷工はその気になればできますが）各社２５％の持分としても、６５億円であり、マンション事業としては大型の部類に入ります。総合地所、新日本建物は会社の知名度が低いので、一般の人は三井のマンション、長谷工のマンションと思ってしまいますが、それは正しくもあり、正しくないともいえます。４社はこのプロジェクトが成功すれば、さらに、同じようなプロジェクトを、たとえば、井の頭レジデンスとか、千歳レジデンスとかを、今後、プランニングする可能性もあります。（現在のところ、そのような話はありませんが）
（たとえば、地所・三井・住友・日本生命４社が売主の広尾ガーデンヒルズはあくまでも広尾ガーデンヒルズですが、ガーデンヒルズの名前を住友不動産が久我山ガーデンヒルズに使いました）

もちろん、主幹事が総合地所ですから、プランニングなど総合地所のカラーが強くでますし、設計施工は長谷工ですから、長谷工の長年の技術の蓄積・各部屋のプランなどは反映されますし、三井不動産もセキュリティ面、環境面などから、いろいろと総合地所に対してアドバイスをしていると思われます。６５億円もリスクを背負って、名前貸しなんていうことはありえません。現在、１割売れ残っているとしても、各社６−７億円の在庫を抱えており、これはきわめて大きな金額ですので、三井も、自分のマンションとして、一日でも早く売り切ることに必死です。

管理人が長谷工の子会社なのは、総合地所が長谷工に依頼したからですが、管理組合が管理会社を変更しようと思えば、すぐに変更は可能です。最初にグランドプランを書いた長谷工が、管理会社も含め、総合地所、三井、新日本建物に、プロジェクトとして持ち込んだのではないでしょうか？

[903: 匿名さん]

８８５さん
このマンションを建て替える可能性はほとんどないと考えていいと思います。
長谷工のマンションの耐震性は業界で定評がありますよ。
大手のゼネコンでもマンションの実績の少ないところは不安ですが。

まして、神戸の震災以降、耐震基準が改定されていますので、さらに耐震性の
強化された設計となっています。過去の例や耐震設計など具体的には営業さんに
聞いてください。詳細に説明してくれますよ。

調布市の場合はむしろだいぶ以前に立てられた公共施設が多いのでそちらの
ほうが心配です。

[904: 匿名さん]

>管理人が長谷工の子会社なのは、総合地所が長谷工に依頼したからですが、管理組合が管理会社を変更しようと思えば、すぐに変更は可能です。最初にグランドプランを書いた長谷工が、管理会社も含め、総合地所、三井、新日本建物に、プロジェクトとして持ち込んだのではないでしょうか？

外野ですが、この管理会社は長谷工コミュニティでしょうか？
もしそうなら、下手な財閥系管理会社よりよっぽと評価が高い、しっかりとした管理会社ですよ。

上の文章から長谷工だから卑下しているように感じました。
それに管理会社を変更するのは簡単ではありません、特にこれだけの大規模な物件になるとすぐになんては行きませんよ。

失礼しました。

[905: 匿名さん]

ここの管理は長谷工コミュでなく総合地所系でしょ？
それから長谷工の大規模はどこでも、長谷工による土地、建物、販売プランまで持ち込み企画ですよ。
長谷工のHPにもビジネスモデルとして紹介されていたはず。
そこにどこまでデベロッパーが独自色を出すか。
そういう点では野村や積水は長谷工をうまく使いこなしてますね。
ここは設備でペアガラスと食洗機を標準にした以外は、長谷工プランのままのような感じですね。

[906: 匿名さん]

今日の盆踊りは楽しかったです。
また明日も楽しみです。

[907: 匿名さん]

毎週のようにＤＭ来るけど、苦戦してるね。
二割程度値引くなら考えるけどなぁ。

[908: 匿名さん]

二割引きでやっと買えますか？笑

[909: 匿名さん]

金があっても２割引くらいの値段じゃないと買わない人もいるだろうね。
本当にあと60戸しか残っていないなら、今まで売れた分で十二分に利益は出てるから、悩みつつも本当に購入する意志をみせれば値引いてくれるかもよ。
最初から「買います！」って雰囲気プンプンさせてたら無理だろうけど（笑）。

[910: 匿名さん]

金が有ったらわざわざここの売れ残りは買わないでしょ。
強がりですか。笑
下手に値引きして＊＊家庭が増えても困るわ。

[911: ご近所さん]

気になります。
高速の上のほうの道路から見ると建物の裏側に植栽がまったく見られません。
後、残っているのはFという記号のお部屋なんですがなぜでしょう。

[912: 匿名さん]

確かにお金があっても買わないな、ここは。でも、ここの売れ残りはどんな人が買うんだろうか。。

[913: 匿名さん]

値引き値引きと声高に叫ぶ人達が怖い>_<

Ｆ（フォレストサイド）というお部屋で残っているのは正面（リビング側）にガーデンサイドの建物があるからだと思います。
プライバシーが失われる為ではないでしょうか？

[914: 匿名さん]

F(フォレストサイド）が残っているのは後から販売したからでしょう？

フォレストサイドのほうが、メインエントランスを通るのでセキュリティーが高い、
自走式駐車場に近い、中庭を樹木が茂って、森の雰囲気を出している、バス停に近いなど、
メリットもありそうですね。

ガーデンサイドの建物とは相当距離がありますし、プライバシーはあまり気にならないような
気がします。むしろ、ガーデンサイド側より、静かなんじゃないですか？

販売は着実に売れているようです。あえて面倒くさい値下げをする理由はないんじゃないですか？
桜堤の物件は値下げも検討中のようですが、販売済物件にどう対応するかで大騒ぎのようですし。

[915: 匿名さん]

着実に販売かぁ。。このマンション不況の中、大したもんだ。

[916: 匿名さん]

確かに今でも一週間に一度は引っ越ししている人見掛けますからねぇ。
着実に売れている感じじゃないでしょうかね。

[917: 匿名さん]

あ。
確かに「お金が有ったらここの残りは買わない」とは私は思いますが、「お金が有っても買わない」とか言ってる人、妄想が激しいと怖いですよ。笑

[918: 匿名さん]

あ。
そういえば。
「お金が有ったらここの残りは買わない」とは私は思いますが、「お金が有っても買わない」とか言ってる人、妄想が激しいと怖いですよ。笑
「お金があったら」ですから。笑

[919: 匿名さん]

気に入ってるけど予算的に厳しい人が、値引きされて手が届くっていうならわかるんですが、
気に入らない所が沢山あるのに、値引きするから買うってのはおかしいと思うんですよね。
値引きしたって相当高い買い物ですから。
気になる点がクリアにならないなら、いくら値引きされても止めた方がいいですよ。

[920: 匿名さん]

すまん、「お金が有っても買わない」とか言ってる人のどこが妄想なの？それはそれで、「あり」だと思うが。

[921: 匿名]

販売会社に知り合いがいるが、他の物件と異なり、少しづつではあるが、売れているそうです。
普通は、売れなくなるとぱったりと契約が止まってしまうそうです。
販売状況が芳しくない原因に、買い換え組が、現住の物件が売れずキャンセルが相次いでいる事もあるそうですよ。これは他の物件でも言えるでしょうが。

[922: 匿名さん]

「お金があっても」と繰り返し言う人は「お金があったら」という妄想でしょ。
919さんの仰ることが全てだと思います。
「お金があっても買わない」といい続ける人は何故？
本当にお金がある人が残っている部屋に対して「値引き値引き」って言うのは何故？

[923: 匿名さん]

そういう妄想ってダメなのかな？個人の意見だと思うけど。
お金持ちほどケチって言うから、値引きコールするのでは？投資対象としては、利回り良くなるし。

[924: 匿名さん]

売れ残りを投資対象にと妄想？
本気？
確かに夢見るのは自由ですけどね。笑

[925: 匿名さん]

本当にお金を持っている人は、お金の使い方を知っているから、価値のないものには手を出さないでしょ。

[926: 匿名さん]

売れ残りを買いたたいて賃貸する投資家多いですよ。ここの賃貸価値は無いかも知れませんが。。

[927: 匿名さん]

ここは賃貸物件としても、ほぼ無価値。

[928: 匿名さん]

921さん

やはりコストパーフォーマンスが高いというか、価格に値ごろ感があるからでしょうね。
これ以降、多摩地区で大型物件はほとんど出てきていませんので、どうしてもこの物件は
検討からはずせないですね。

[929: 匿名さん]

９２７さん
無価値とは、あまりに失礼ですよ。丸く言いましょう。
９２８さん
売れ残りの数から考えて、レスに矛盾を感じずにはいられません。

[930: 匿名さん]

また「株主」に怒られちゃうよなぁ。笑

[931: 匿名さん]

>928
大型物件でなくてはいけないのか？
そんなことはありますまい。

[932: 匿名さん]

928さんは、ＰＲするデ○ですよ。

[933: 匿名]

＞９２８さん
レジデンスの東側、小学校の反対側にも、大型マンションが建ちますよ。

これ以上建てて売れるのかと思いますけどね。

[934: 匿名さん]

いつから工事始まるんですかね？それが売り出される前に、完売しとかないとまずいですね。

[935: 匿名さん]

完成は１年以上先でしょうから（２０１０年３月くらい？）、心配には及ばんでしょう。しかも高そうだし。

[936: 匿名さん]

そうですか。確かにここより土地高く買ってそうですね。

[940: 匿名さん]

↑　大京さんが、高級マンションを立てる計画だそうです。

おそらく、ザ・ライオンズつつじヶ丘　といった形で、価格も、３ＬＤＫ　８０ｍ３で
６０百万円以上の設定となると思います。

しかし、市況が悪いのでなかなか、具体的な計画をスタートできないのではないでしょうか？

[941: 匿名さん]

そんなんじゃ、大京も相当苦戦するかもな。

[942: 匿名さん]

あそこも駅から距離はあるし、しかもバスが使えないよな〜。
深大寺レジデンスより不便な感じ。

[943: 匿名さん]

↑　１００ｍ２で８０百万円超ぐらいかもしれませんね。１億超の物件もあるそうです。
２４０戸だそうです。

大京さんにとってつつじヶ丘はライオンズヒルズ、グランドオペラと庭のようなものですから、
販売には相当、自信があるのではないでしょうか？　
この物件も高額物件から売れたようですから大京さんもいろいろと研究しているようです。

近隣マンションからの住み替えも狙うのではと思われます。
現在のスケジュールでは２０１０年販売スタートぐらいの感じでしょうか？

[944: 周辺住民さん]

↑なんだか具体的な話がでちゃってますけど
あそこのマンションはもう無しになったんですよ。
大京は他社に土地を転売です。

[945: 匿名さん]

転売？　となると、さらに高くなるの？

[946: 匿名さん]

株と同じで損切りする場合もあるかもね。
地価は上がり続けることはない、ということを痛いほどわかってるはずだし。
逃げるときは傷が小さいうちに逃げる。

[947: 匿名さん]

944さん

だとするとマンションができるとは限りませんね。
戸建ての可能性もあるのでしょうか？

ほかには、ショッピングセンターなど店舗の可能性も
ありますかね。

[948: 匿名さん]

今日もここの広告入ってたね。残り９３戸からなかなか減らないなぁ。。

[949: 匿名さん]

大京マンションなくなったんだ〜。
何が出来るのかねぇ。

[950: 匿名さん]

なかなか売れませんね。
なぜでしょう？？

[951: 匿名さん]

ごめん。残り６３戸だった。

[952: ビギナーさん]

何を見れば残り戸数が分かるんですか？

[957: 匿名さん]

>>952
表向きの残り戸数（販売戸数）ならホームページやチラシの物件概要を見ればわかります。

[958: 匿名さん]

残り６３戸であれば、最終コーナーを回った感じでしょうか？　ラストスパートは結構たいへんだと思いますが、マンション不況の影響もあってか、調布近辺でこれにぶつかるようなタイプの物件がまったくでてきてないので、コンスタントに販売できるかもしれません。
やはり、今となっては７３ｍ２で４千万円を切るというのは、相当、割安感が出てきましたね。

[959: 匿名さん]

大京さんが転売した先が、デベではなく、先日、倒産したゼファーのような不動産流動化事業のポーションの大きいデベさんですとややこしいですね。
最悪、転売、転売を繰り返し、まったくわけのわからない土地になってしまう恐れがあります。
あそこは地番も柴崎ですし、準工業地帯も近いですから、土地の用途を変更すれば、ショッピングセンターどころか、研究所などであれば、おそらく建てられるのではないでしょうか？
調布市や販売した明治安田生命はいろいろと情報をつかんでいるのでしょうかね？

そういった意味では、大京さんではなくてこの物件はよかったですね。

[960: 匿名さん]

958さん
前から競合物件は少ないけどな。先日の３連休では１戸も売れなかったの？かなり力入れてたみたいだけど。この土日もお客少なかったみたいだね。

[961: 匿名さん]

＞この土日もお客少なかったみたいだね。
そんな段階はとうに終わってるよ。

[962: 入居済み住民さん]

久ぶりに購入検討板をのぞいてました。
向かい大京の物件の話は無くなってしまったのですね。。。

さて、マンションの内側からみた動向をひとつふたつ。

今週末は入居３カ月のアフターサービスで
業者さんがたくさん来てたのに加えて
引っ越しも３〜４件あったのでだいぶにぎやかでした。

夏場は暑さのせいで、見学の方は少なくなるんですかね。。

党内モデルルームもいくつかできて
毎週末にはそこそこ、見学の方がいらしてるようです。

入居状況ですが、
私が入居した当時(3月末)は
カラ−ンとしていて
エントランスから自室行くまでの間
だれともすれ違わないような感じでしたが

最近はメールボックスやエレベータホールで
他の住人の方と一緒になることが多くなってきました。

先日、駐車場の空き数を聞いたところでも
全数５７０に対して残り７０弱とのことでしたので
当初予想していたよりも、早いペースで埋まってきてるな、という印象です。

住人の一人としては完売を願うと同時に
この環境と立地に魅力を感じる方に
入居していただきたいなと思ってます。

とりとめのない内容ですが
検討されている方の一助となれば幸いです。

[963: 匿名さん]

961さん
すみません、意味が良く分かりません。。

[964: 匿名さん]

960さん、

昨年、競合物件は多かったでしょ。多摩地区では近年まれに見る大量供給だったと思います。

アトラス国領、プラウド府中中河原、プラウド府中本町、桜堤フェイシア、サンクタスミュゼ府中、サンクタス府中武蔵野台、東京地球区、パークホームズ府中セントラルプレイゼスなどなど。

今でも競合している物件もありますが。

[965: 匿名さん]

国領は分かるけど、府中は対象にもしなかったなぁ。
眼中に無かった。

[966: 匿名さん]

この物件は府中というより、世田谷の物件と競合する面もありますね。

パークホームズ千歳烏山とか。

もちろん、２３区以外は絶対にすまないという人も多いでしょうが。

立地の比較は性格が異なるので難しいですが、あちらは地下住居もあり、高台にあるこちらのほうが、日当たり、騒音、風通しなどの基本的な住環境はよさそうですね。

[967: 匿名さん]

ここはその競合に負けたという理解でよいのでしょうか？残り６３戸じゃ、負けじゃないか。

[968: 匿名さん]

パークホームズ千歳烏山とはまったく競合しないでしょ。
競合物件と呼べるのは、ローレルコート仙川とアトラス国領くらい。
とはいえアトラスは価格帯が違いすぎて、比較できなかった人も多いか。

[969: 匿名さん]

みなさん勝負がお好きなようで。笑

[970: 匿名さん]

アトラスそんなに高く無いよね？笑
どんだけギリギリの生活なんだ？
アトラス諦めてこっち買った人なんて居ないでしょう。

[971: 入居済みさん]

駅近でも国領じゃねぇ・・・ｗ
周りは団地郡やビルばかりで、そういった意味で比較になりませんでした。
出来上がりの外観はなかなか良いと思いますよ。

[972: 匿名さん]

９７１
対抗心むき出しちゃって（笑）。
でも駅近でも国領だろうが、周囲が団地やビルだらけだろうが、販売状況が世間一般の評価を物語ってますよ。
というか、ここの周辺も団地がいっぱいだし、駅遠なのにさほど緑も多くない。
でもってここ自体がマンションという名の団地。
坂上がってきて、おにぎり形の建物見ると異様だよね。

[973: 匿名さん]

おにぎり形！
ちょっとアフォっぽいけど、今度友人呼ぶ時に分りやすくていいわ。

「うん。うん。そう。のぼって来るとおにぎり形のマンションが見えるからうちそこだよ！」

[974: 匿名さん]

それで972はどこ住みなわけ？？
国領？？
それともおにぎり形マンション検討してるの？？
どちらでも無い？？
株主？？w

[975: 入居済み住民さん]

入居して４ヵ月が経ち、快適に暮らしています。

検討版のスレッドが常に上位！？にきているのでついつい覗いてしまいますが・・・
以前にもまして無意味な書き込みが増えてますねー。

こちらは蚊帳の外なので外野の声を知るには良いかと思っていましたが・・・

ナンじゃこりゃ？ですね（苦笑）

[976: 匿名さん]

>967さん

負けではないでしょう。８割売れれば、ある程度の採算は取れるといわれていますので。
もちろん、最後の一戸まで、販売は手を抜かないと思いますが。

販売時期がぎりぎりセーフだったのではないでしょうか？

あと半年、土地の調達が遅れていたら、建材も値上がりし、おそろしいことに
なっていた予感がします。

そういう意味では、デベさんは、相当マーケティングして、ぎりぎりの価格設定を
されたと思います。でも、比較的、高価格のモデルから売れたというのは、想定外
だったかもしれませんね。

[977: 匿名さん]

この立地を考えたら十分高値の価格設定でしょう。
ただ高値の価格設定だけど、他の駅近物件に比べたら物件価格が安いというだけ。

それにしてもパークホームズ千歳烏山なんかと比較してる人もいるんですねー。
価格帯が全然ちがうけど。

[978: 匿名さん]

昨日も広告入っていましたね。残り６３戸の販売価格を下げなければ損はしないんでしょうね。
でもMR暇そうだよね。少し心配だな。

[979: 匿名さん]

パークホームズ烏山ガーデンコート　３ＬＤＫ　４８００万円。
深大寺レジデンス　３ＬＤＫ　４１８０万円。

深大寺のほうが遥かに広くて、風通し、日当たりはよさそうです。
それと烏山は、例の未解決事件のすぐそばなので、どうしても気になります。

[980: 匿名さん]

パークホームズとレジデンスでは、コンセプトも質も違いすぎ。
求めているものが違うのだから比較対象になりえない。

烏山が例の事件で気になるなら、こちらも市が難色示したマンション。
どっちもどっち。

[981: 匿名さん]

烏山未だに警察官毎日立ってるよね〜。

[982: 匿名さん]

子供の生活環境考えたら、オ○ム施設が近所に有る方が怖くないか？
未解決殺人事件も近所だよね。
おにぎりマンションの方がほのぼのしてていいや。
まぁ「負け惜しみ言っちゃって、買えなかったんでしょw」と言われるんだろうけどね〜。
キリがない。

[983: 匿名さん]

普通、こことパークホームズ烏山を比べるかなぁ。。

[984: 匿名さん]

980さん

あ、そうですか。でも、人それぞれですからね。
ちとから、つつじは十分、比較の範囲内でしょう。

パークホームズ千歳烏山ガーデンコートとパークハウス　フォレストリエ（ちとふな）。
それぞれ、三井と地所という一流デベさんの物件。内装や設計は素晴らしいです。

でも良く調べると、施工は東急建設と木内建設という中堅です。
耐震性や構造など長谷工さんのほうが信頼できますね。また、値段も一流デベの
世田谷物件のわりには手が届く範囲ですが、微妙に狭いので収納が少ないですね。

[985: 匿名さん]

８月２日（土）は結構、モデルルームがにぎわっていましたね。
一時の、ひっそりとした雰囲気は終わったようです。

企業もそろそろ１０月１日の人事が動き出す頃ですし、
東京に転勤してくる人の家探しも始まりそうです。
この物件の販売も動きが出そうですね。

[986: 匿名さん]

プラウド狛江の価格は、

４７３０万円（５８.８０㎡）〜７８８０万円（９３.４５㎡）

という情報がありました。（未確認ですが）

うーん、高いですね。野村さんは強気です。
プラウド府中本町も、さっと完売しましたからね。

深大寺より、２−３割は高いでしょうか？　狛江といえば、昔は田舎でした
けれどもね。「岸辺のアルバム」とか。

[987: 匿名さん]

「岸辺のアルバム」？？
初耳でしたので「崖の上のぽにょ」のような感じかと思いググってしまいました。
自分の生まれる前の話しでした。(笑)


狛江で60㎡以下で4000万円代後半？
魅力を感じる人もいるんでしょうね。

一応ここは深大寺レジデンスの検討板ですけどね。

耄碌しちゃったのかな？？

[988: 匿名さん]

物件の評価は、販売状況が全てですよ。同じ条件のマンションなどないんですから、比較するのはナンセンス。購入予定者が比較するのなら理解できますけどね。
ところで、本日のMR混んでましたかねぇ。広告出した割に、かなり閑散としてるように見えるのですが。。

[989: 匿名さん]

大規模マンション、マンション不況の割にはこの物件は検討しているのではないでしょうか？

東京テラスも最後のほうは、結構、苦しんでいましたし、久我山ガーデンヒルズは
完売まで１年半ぐらいかかりましたよ。

[990: 匿名さん]

>耐震性や構造など長谷工さんのほうが信頼できますね。
ありえないでしょ。
使ってるコンクリート強度も長谷工は良くて27N（へたすりゃ24N）、三井、三菱、野村などは30N。
建物を長持ちさせるための気遣い、住宅性能評価の維持更新性も最低レベルのことが多い。
それ以前に住みやすい部屋作りのための設計に対する姿勢が、全然違う。
間取りも使い回しで数押し込めばいいという長谷工設計と、物件ごとに工夫を凝らす財閥系とじゃ比べものにならん。

[991: 近所をよく知る人]

チトカラ、チトフナとかの物件名挙げている人がいるけど、それらと比べてここを選びましたなんて知り合いには苦笑されるんで言わない方がいいですよ。
京王線をさらに下るより駅遠でも調布に住みたかったとかね・・・
長谷工の話もちょっと痛々しいです。

[992: 匿名さん]

強度が30Nあって、本当に100年もマンションに住むのかねぇ？

多分50年〜60年住めればいいと思うし、老後は他を考えるし。

100年住みたいと思えば財閥系を選べばいいと思うし
数十年って考えれば別に長谷工でもいいんじゃない。
ライフプランをどう考えるかだよ。

[993: 匿名さん]

「調布に住みたかった」なんて書いてた人居た！？

[996: マンション住民さん]

都合の悪いレスは削除依頼なんですね。
もっと恥かしいレスも削除依頼出せば良いのに。

[997: 匿名さん]

ここの平日のＭＲって、やばくない？休日もたいしたこと無いけど。。
東京テラスとの比較があったね。最初は、確かに苦戦はしてたけど、その後、プチバブルで助かってるからね。
このマンション不況は２年ぐらいは続くだろうし、環境違いすぎると思うよ。

[998: 匿名]

規約違反の登校は削除されます

[999: 匿名]

都合が悪いのではなく、規約違反だから削除されるのです。　

規約読んでから投稿ボタンを押しているはずですよね？

[1000: 匿名]

っていうか1000になったらスレは閉鎖だよね。

長い間お疲れさまでした。
役に立ったかわかりませんが、これからは住民版オンリーで行きましょう。　

もう検討版は終了にします。　

それでは続きは住民版で話しましょう。

それでは住民版に移行します。住民版は住民オンリーです