深大寺レジデンスってどうですか？【その２】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
一応【その２】です。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


東京都調布市深大寺の明大グラウンド跡地に建つ、総戸数570戸の大規模マンション。


所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
竣工予定：平成20年3月
販売予定：平成19年1月〜
設計施工は長谷工

京王線つつじヶ丘駅から徒歩１８分はちとつらい．．．

[752: 匿名さん]

売り渋りかなあ〜。早く買わないといいところ無くなっちゃうよ〜。

[753: 周辺住民さん]

神中の運動会、ベランダから見てた人いっぱいいてちょっと不気味だった。
プールも丸見えなんだよね？

[754: 匿名さん]

>> 751さん

原材料費や調達金利が上昇しているからでは？

[755: 匿名さん]

>>751さん

ただ単に土地の仕入れ値が高かったからだと思います。
デベはそれだと売れないから材料費のせいにしたがりますが総額に占める材料費の割合は10%以下でたいしたことありません。

そのまま買うとデベの高値掴みのつけを払うことになるので気をつけたほうがいいですよ。今は土地代下がる傾向だから。
売れなければ仕方なしに値下げする可能性が高いと思います。そういう見通しなのでみんな様子見になってマンション不況になっているんですよ。

[756: 匿名さん]

建築資材かなり高騰してますよ。
土地代だけではないでしょう。

[757: 匿名さん]

大手不動産会社の方に聞いた話です。建築基準法改正の影響もあり、現在は各社とも販売する物件が少ない状態になっているとのことです。本来であればマンションの契約率が上がるはずが、逆に下がっており、消費者が様子見をしている傾向が強いとのことです。
これから売り出す物件は一昨年から昨年に仕入れた土地（決して下がっていない）に現在の高騰した建築資材をベースにコスト計算をするので、どうしても割高にならざるをえないとのことです。
この会社は高級物件を中心に展開していき、差別化をはかる方針だそうです。高級物件を展開できない（ブランドのない）会社は、たとえば、コストを下げたり、専有面積を減らしたりして、物件価格を抑えてくるのかもしれませんね。
そういえば、調布・世田谷・府中でお手ごろな大型物件がピタッと出てこなくなりましたね。

[758: 匿名さん]

供給が少なくなってきてるけど需要はもっと少なくなってきてるってことですね。なるほど。
来週の「ガイアの夜明け」が面白そうですね。

[759: 匿名さん]

ここもそろそろ閉めたらどうだ？

[760: 匿名さん]

賛成

[761: 匿名さん]

大型物件は軒並み苦戦しているようです。東京地球区、桜堤フェイシア、こちらと。桜堤は価格も高く非常に苦しいようです。
市場が動くのは住宅ローン金利がもう少し上がってからかもしれませんね。

[762: 匿名さん]

まだたくさん空きがあるとのことですし、検討してる人もいることでしょう。
閉めなくてもいいのではないでは？

[763: 匿名さん]

物件と関係ない話題でレスが続く、住民が自分たちの生活についてレスしあう、これらは
スレとして情報価値がなくなった兆候。とうに役割が終了したものと判断してよい。

[764: 匿名さん]

別に住民が生活についてレスしあっても、いいんじゃない？購入者にも参考になることあるだろうし。書きたい人が書けばいいのよ。書く人が居なくなれば、自然消滅するでしょう。

[765: 匿名さん]

７５９、７６０、７６３は同一人物で、いつもの荒らしさんですよ。（＾＾）

[766: 匿名さん]

↑よっ、管理人！今日も見張ってんのか？ごくろーさん。相も変わらずばか丸出しの住民だな。
いい年してやめろといったろ、この幼稚なマーク（＾＾）はさ 。
それと７６５の妄想ははずれだから、よろしく。いちいちくだらんこと書かなくていいから。

[767: 周辺住民さん]

久しぶりにＨＰ見てみたら、まだ６９戸も残ってるんですね。
何て言ったらいいのか・・・
確かに（＾＾）は１年前に来た時もいましたが、まだがんばっているとは驚きです。
相当ヒマなんですね！
まあがんばって。

[768: 匿名さん]

↑まあ〜まあ〜良いじゃないですか。永住する物件なんですから。愛してやまないのは当然の事ですが・・・・売れてませんが。残念。

[769: 匿名さん]

なんか毎日見張ってるぽいぞ。ネガな内容があると、すかさず直下に（＾＾）があるし。
もはや滑稽だよな。こういうやつは、ついからかいたくなる。我ながら悪いくせ。

[770: 匿名さん]

（＾＾）

[771: 匿名さん]

（＾＾）の人って住民じゃないんじゃないですか？
一年前？くらいには「検討者でもなく、ただの冷やかしです」みたいなこと言ってた気が…。
もし住民なら、どっちが荒らしだかわからないので、そういう書き込みはやめた方がいいかと。

[772: 匿名さん]

（＾＾）は業者じゃないの？
でも、過激な言葉で書き込みするのもやめよーぜ。

[773: 匿名さん]

大手の業者の人（この物件には関係ない）に今後、値下げする可能性があるかどうか聞いたのですが、現在、残っているのが６０−７０戸ということは８０−９０％弱が販売済とのこと。　一方、桜堤は相当苦戦しており、そんなには売れてないようです。デベの有楽土地はバックが大成なのでつぶれることはないとのことですが、大幅値引きを含め、相当ドラスティックな手段を取る可能性があるなどと噂されているそうです。
こちらは総合地所、長谷工、三井不動産、新日本建物の４社が売主でそれぞれ２０−３０％の持分でリスク分散しているので、現時点で８割売れていれば、遅れ気味とはいえ一応は想定した範囲だろうから、各社とも減益とはいえ、利益を高水準で出しており、余裕があるので、値引きはしてこないのではないかとのことでした。また、一社が値引きしたくても、足並みが揃わない可能性もあるでしょうね。

[774: 匿名さん]

３月に竣工したのに、まだまだ売れ残ってますね（＾＾）

[775: 匿名さん]

>>765

760ですが、私は759でも763でもありません。
毎回執拗に荒らしに来る特定の人が居るので、気味が悪く閉鎖することに「賛成」と書きました。

[776: 匿名さん]

＞現在、残っているのが６０−７０戸
１００戸以上の間違いじゃないの？
前提条件が違えば、答えも違ってきますが。

[777: 購入検討中さん]

売れ残ってるということは買う機会もまだあるってこと。
たくさん検討しなくちゃいけませんね。
ここは−ポイント多いから微妙だけど。。。。

[778: マンション住民]

今日、便座の件でMR見てきたけど、残り数、結構少なかったよ。
70もどう見てもなかったけど50きってるんじゃない？
嘘だと思うならMR見に行ってくるといいよ。

[779: 匿名さん]

モデルルームにあるボードで残り戸数数えても信憑性低くないですか？
公式HP、週末に入ってくるチラシでは、先着順69戸。
最終期をまだやってないことを考えると、これは今までの期分けで売った分の残り。
まだ売り出してない部屋があるんじゃないの？

[780: 匿名さん]

まだ売り出してない部屋は相当数あるとみていいんじゃないですかね。
先着順は、期分け販売の売れ残り。
最終期をやっちゃうと、公表せざるをえず、売れ残り数がばれちゃいますからね。
売れ残りが多いのは、販売にとってかなりのマイナス要因ですから。

販売の不透明さが販売不振につながる原因のひとつです。
スッキリ販売してもらいたいものです。
決してデメリットを言わないのも、かえって不信感が募ります。

あわてて買う必要はまったくありません。

[781: 物件比較中さん]

まあ、長期金利との兼ね合いじゃないですか?
3000万円を35年で借りたとして金利が0.5%違えば
400万弱返済額が増える。

ここを青田買いした人は
金利の面ではラッキーでしたね。

[782: 匿名さん]

４００万ぐらい、値引きであっという間に相殺でしょ。

[783: 物件比較中さん]

こちらの物件を検討し始め、レスを参考にさせていただいてます。
住民の方々の書き込みは丁寧で参考になり、とても好印象だったのですが、
こちらの物件の残件数が不明確すぎているのが気になります。
また、もしも地震で倒壊はしないのは当然ですが、２回目の震災には耐えられないと判断される場合、立替は可能になるのでしょうか？あきらめざる得ない事になり、その場合は危険なので賃貸も不可能になるのでしょうか？マンション近辺には断層があると聞いてます。どなたかご存知ないですか？

[784: 匿名さん]

断層は立川断層のことかな。
それなら場所が離れているので、あまり心配する必要はないかと。
直接基礎で建てられるほどではないにしても、このあたりの地盤は良い方ですよ。

[785: 物件比較中さん]

>>782
そこまで値引くまでに金利があがらないといいですけどね。。
そろそろ動き始めているようですが。。

６月１６日

５月の　首都圏のマンション契約率　　７１．０％（好不調の分かれ目とされる７０％を１０カ月ぶりに上回った）

５月の首都圏マンション発売戸数は４３９８戸　　　前年比　−１７．７％

１戸あたりの価格は４８２１万円　　前年比で０．４％上昇したが、上昇率としては４月のプラス１４．９％から大幅に鈍化

マンション販売在庫数　１万０４８２戸　　−６２戸

６月の発売戸数予想　　５０００戸前後　　（今年の供給見通し５万４千戸程度）

[786: ご近所さん]

>>783
販売中の物件は三井不動産レジデンシャルのHPで見れるよ。
残件数をはっきり示さないのはどこの物件でも同じだと思うけど。

ご近所の某高級マンションなんか、
販売戸数すら「未定」になってるよ。
もう竣工してるのに。

[787: 匿名さん]

「ガイアの夜明け」みた。
売れなくても売れなくても、いつかは魅力に思う人が現れるかもしれないってとことかな。
価値観はさまざまだから。

[788: 匿名さん]

７８７
俺も見た。
ここ数年、日本の地価上昇を牽引していた国外投資家が
サブプライム問題のあおりを受けて
撤退せざろうえなくなった。

主力投資家がいなくなった土地バブルも崩壊が既に始まってる。

これから売り出される物件は、１〜２年前の地価高騰のピークのころに
土地取得した、いわゆる高掴み物件。さらに原油高による資材高騰が
価格上昇に追い打ちをかける。

土地がまだ安かったころに用地取得した今の竣工済み物件を買うか
４〜５年待ってこれからの地価下落が
物件価格に反映されたころに買うのか。
インフレ懸念による金利上昇もあるし、難しい判断だね。

番組の最後に出てきた、マンション購入希望の新婚さん。
「今が買い時」って判断は間違ってないと思うけど
頭金０で３７００万フルローンって大丈夫か?

[789: 匿名さん]

>４〜５年待ってこれからの地価下落が
>物件価格に反映されたころに買うのか

そのころには消費税が上がってるだろ(笑

[790: 匿名さん]

消費税としては現状は土地は非課税なのですよ。
だから今マンション購入しても地価相当ぶんには消費税かかってきませんよ。

[791: 匿名さん]

７８３さん、

>また、もしも地震で倒壊はしないのは当然ですが、２回目の震災には耐えられないと判断される場>合、立替は可能になるのでしょうか？あきらめざる得ない事になり、その場合は危険なので賃貸も>不可能になるのでしょうか？

長谷工のマンションは神戸大震災でも致命的な被害は受けてませんし、徹底的に震災の被害を研究したようです。中小のゼネコンに比べればはるかに信頼性は高いでしょうと思いますが、ご自分で長谷工に聞かれてはいかがですか？
よって、地震被害の立替はまず心配しなくていいと思います。
万一、立替が必要なことになっても、高さ制限の問題ですから、そのような非常時は行政がおそらく制限を緩和すると思います。そうでなくても、高さを例えば９階までとし、駐車場をつぶせば、
立替は可能です。（日照、眺望は悪くなります。）
モデルルームで営業の方に聞かれてください。

また、このあたりにある地震のリスクのある断層は立川断層で、青梅市から立川市、府中市まで通っています。詳細はネットでも調べられます。このマンションは断層から、相当離れており、地盤もよいので地震に関して、マイナス面はないでしょう。


マンション近辺には断層があると聞いてます。どなたかご存知ないですか？

[792: 匿名さん]

↑　７９１の訂正です。

７８３さん、

>また、もしも地震で倒壊はしないのは当然ですが、２回目の震災には耐えられないと判断される場>合、立替は可能になるのでしょうか？あきらめざる得ない事になり、その場合は危険なので賃貸も>不可能になるのでしょうか？

長谷工のマンションは神戸大震災でも致命的な被害は受けてませんし、徹底的に震災の被害を研究したようです。中小のゼネコンに比べればはるかに信頼性は高いでしょうと思いますが、ご自分で長谷工に聞かれてはいかがですか？よって、地震被害の立替はまず心配しなくていいと思います。
万一、立替が必要なことになっても、高さ制限の問題ですから、そのような非常時は行政がおそらく制限を緩和すると思います。そうでなくても、高さを例えば９階までとし、駐車場をつぶせば、
立替は可能です。（日照、眺望は悪くなります。）
モデルルームで営業の方に聞かれてください。

＞マンション近辺には断層があると聞いてます。どなたかご存知ないですか？

このあたりにある地震のリスクのある断層は立川断層で、青梅市から立川市、府中市まで通っています。詳細はネットでも調べられます。このマンションは断層から、相当離れており、地盤もよいので地震に関して、現時点でわかっている限りではマイナス面の情報はないでしょう。
（地震ですからどこが震源地かで大きく話は異なりますが）

[793: 物件比較中さん]

>万一、立替が必要なことになっても、高さ制限の問題ですから、そのような非常時は行政がおそらく制限を緩和すると思います。そうでなくても、高さを例えば９階までとし、駐車場をつぶせば、
立替は可能です。（日照、眺望は悪くなります。）
モデルルームで営業の方に聞かれてください。

792さん
丁寧なご意見ありがとうございます。安心しました。
今度、機会があればマンション販売の方にも聞いてみます。

[794: 匿名さん]

792さんのおっしゃっていることは、
　　既存不適格物件なので現状と同一条件で建替えはできません。
　　条例の範囲内で建替えは可能です。
　　結果として日照や眺望が悪くなります。とうぜん狭くもなりますね。
ということですね。

[795: 匿名さん]

まっ当然でしょ。地震だからと、甘いこと言ってるのもいるけど。

[796: 匿名さん]

それよりこのマンションの被害がでるような地震だと都内の公立小中学校は大丈夫でしょうかね。東京都の数字は出てませんでしたが、読売新聞を読んだら不安になりました。

[797: 匿名さん]

調布市の公立小中学校の耐震化率は７３％だったような。調布市は個別の学校名を公表しないそうだ。

[798: 匿名さん]

＞マンション近辺には断層があると聞いてます。どなたかご存知ないですか？

おそらく、断層ではなく「国分寺崖線（こくぶんじがいせん）」のことだと思います。
物件のある場所から南に数百メートル歩くと、佐須町に急な下り坂がありますが、あれです。

多摩川が10万年以上かけて武蔵野台地を削り取ってできた「河岸段丘」です。
立川市〜国分寺市〜調布市〜世田谷区付近まで、２５キロにわたって続く、崖状の地形です。

崖や段丘という響きから、断層と混同して認識されている方がいらっしゃるのかもしれませんが、
断層ではないので地震とは直接関係ありません。

[799: 匿名さん]

ま、どこのマンションでも実際建て替えるとしても
費用を負担できない住人が大多数なんじゃないの?

みんな日々のローン返済でいっぱいいっぱいだろうからねぇ。

７９０
マンションの販売価格には
消費税がかかるよ。
区分所有の土地の持ち分なんて
販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

[800: 匿名さん]

ここももうそろそろ値引き幅upでしょうか？

[801: 匿名さん]

大京とダイア建設が完成在庫すべてを１０％値下げと日経にでていましたね。

＞地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、膨らむ在庫の早期処＞分をめざす。

商売の原則でいえば、今後出てくる物件は同じ条件では完成在庫より、割高になるはずであり、ほっておいても完成在庫の割安感が出てくる筈ですので、不思議な行動ですよね。

他社より、とにかく少しでも在庫を減らしたいということでしょうが、もっとも資金繰りが厳しいところから、先に動いたということでしょうか？

プレジデントに、デベロッパーのUSAJとか、AAAが厳しいと噂されていると載っていましたが、中小は厳しいのでしょうね。

この物件のように売主が４社もいる場合は、値引きに関しても足並みをそろえるのが難しいでしょうね。三井不動産は相当余裕ありそうですし。