深大寺レジデンスってどうですか？【その２】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
一応【その２】です。
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東京都調布市深大寺の明大グラウンド跡地に建つ、総戸数570戸の大規模マンション。


所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
竣工予定：平成20年3月
販売予定：平成19年1月〜
設計施工は長谷工

京王線つつじヶ丘駅から徒歩１８分はちとつらい．．．

[73: 周辺住民さん]

晃華学園のバス停に限っては、脇に道があるから、
バス通りの路肩には並ばないので危険は少ない。
ただ、乗車人数が増えると、乗り降りに時間がかかって
ダイヤは若干遅れ気味になるかもな。
ここで乗る分には、乗り切れなきゃ待てばいいが、
この先の、上ノ原小で乗る人は気の毒だ。

[74: 購入検討中さん]

お子様が居る購入者の方に教えていただきたいのですが。。。
小学校・中学校ってどこになりますか？
隣の上ノ原小学校は入れないってどこかの書き込みで見たのですが、本当ですか？
ＭＲの方に聞いたらあいまいでした。

[75: 匿名さん]

2月に営業の担当者に聞いたら、上ノ原小学校と神代中学校とのことでした。神代中学校は学区が広く、問題はありません。
問題は小学校ですが、調布市のホームページを見ると、深大寺南町3丁目7〜17は上ノ原小学校との記載があり、よって、現状のルールでは上ノ原小学校となります。
　現在、上ノ原小学校は生徒数が700名を超えており、調布市最大です。
一方、近隣の深大寺小学校は330名、柏野小学校は479名と余裕がありますので、調布市教育委員会が学区を変更するという噂が流れています。700名を超えるといっても昔は1000人を超える小学校はざらでしたので、決して驚くような人数ではなく、受け入れ可能なのですが、他の小学校とのバランスが悪くなるからでしょう。深大寺小学校へ変更というのはありえる話です。
　しかし、すでに南町3丁目７〜１７に住んでいる子供たちは上ノ原小学校に通っていますので、学区変更も単純な話ではありません。調布市は来年の１−２月に、まず、上ノ原小学校で受け入れ可能か判断することになると思います。570戸であくまでも概算ですが、子供が1人/戸とすると約570人、各学年で30人程度となりますので、相当、インパクトはあります。
また、調布市としても学区を変更し、通学途中で交通事故が起きた場合、訴えられる可能性もありますので、頭が痛いところです。

　一方、深大寺小学校、柏野小学校の評判ですが、いずれも自然がきわめて豊かな環境で、結果として少人数のきめの細かい教育をされており、たいへん良い学校のように思いました。距離はそれぞれ約1キロですから、子供の足では10-20分程度でしょう。通学路もきわめて危険というわけではないと思います。
　結論として、もちろん、上ノ原小学校が一番近くて、評判も悪くありませんので、特に低学年のお子さんにはいいのですが、深大寺、柏野は良い学校のようであり、メリットもありますので心配しすぎる必要はないと判断しました。以上が我が家が検討した場合の結論です。気になる方は総合地所・調布市教育委員会に直接、問い合わせてみてはいかがでしょうか？また、小学校の評判もいろいろと教えて下さい。

[76: 匿名さん]

調布飛行場が近いですが、騒音などあるのでしょうか？？

[77: 契約済みさん]

調布飛行場の騒音はＭＲ等に行ってるときも気にならなかったので大丈夫だと思います。確か滑走路が南北に走ってたと思いますよ。

[78: 匿名さん]

調布飛行場からの個人所有のセスナはかなり低空で飛んでたりしますよ。

[79: 匿名さん]

78さん
深大寺レジデンスあたりでも低空飛行してるのですか？
音はかなりしますか？

[80: 匿名さん]

79さん
常に頻繁に飛んでる訳ではないですが、バス停（晃華学園前）あたりの上空で何度か見ましたよ。
ま〜今まで高い建物が無かったせいもありますがね。
音はそれなりに「ブ〜〜ン」って家にいても聞こえるくらいの騒音はしますよ。
深大寺レジデンスあたりで気にするとしたら高速の騒音の方が厳しいのではないでしょうか。
上に行く程、うるさくきこえますし。

[81: 匿名さん]

調布飛行場へ着陸する飛行機は南から進入することが多く、
多摩川の京王閣競輪場のあたりで着陸体制にはいり、
中央高速の調布インターの左側をかすめて、着陸します。
また、離陸する場合は北側の野川公園の上空へ抜けていきます。

調布インターのそばに西町公園という新しい公園があり、
ときどき行きますが上空をセスナが飛んでも子供と遊んで
いるとまったく気になりませんよ。

この物件の飛行機の騒音の影響は平均的な調布市の
レベルであり、まったく気にしなくていいと思います。

高速の音も現場で確かめられたらいいと思いますが、驚く
ほど聞こえませんでした。
この付近は中央高速がトンネルのようになっているので、音が
中でこもるようになっているからでしょうか？
理由はよくわかりませんが。

[82: 匿名さん]

このマンションは電波障害地域のようですが、近くに送電線でもあるのでしょうか？心配です。

[83: 匿名さん]

以前、そのすぐ近くの賃貸に住んでいた者です。
今は同じ調布市内でも、多摩川沿いに分譲マンションを購入して住んでいます。

私が深大寺に住んでいたのは、通勤は三鷹方面に自転車通勤であり、また家族で外出の場合は車が主だったので、日常的に電車を使うことがほとんど無く、地価の高い駅よりもむしろ駅から遠い方が賃料としては安くなり有利だったからです。

調布や布田方面から吉祥寺方面に抜ける場合に、脇の道は良く使います。結構飛ばす車も多く、かつそれが通学路なので子供がいる家庭には考慮すべき点になると思います。ただ、平日の通学時間帯は、確か住民以外進入禁止になったと思います。

（つづく）

[84: 匿名さん]

（つづき）

近隣は一言で言えば「特に目立つものが何も無い」かな、と思います。これって人にもよりますが私としてはこの土地を高く評価した点です。不快な店舗や、出入りの激しい施設が無い（これからも作られる気配すら無い）と感じたから住みました。ただ、スーパーが若干遠いのが、たまに不便でした。

私が住んでいた時は近隣に病院が無く、それも不便だったのですが、原山通りを三鷹側に行ってTopを過ぎたあたりかな？、診療所か何かできたみたいですね。また、Topのとこのマツキヨも大きくなったのかな？

若干ですけど、３〜４年前よりは、ちょっとだけ便利になったのではと思います。
ただ、やはりここに住むならば、車は欲しいですね。

ちなみに、総合体育館が近いです。
プールやジムがあって、たまにプールに行ってました。確か４００円だったので公営のプールにしては若干高めだったと記憶していますが、休日に気軽に泳げるところがあるのは良かったです。

そんなところですかね。
以上です。

[85: 匿名はん]

>高速の音も現場で確かめられたらいいと思いますが、驚く
>ほど聞こえませんでした。

音は上に上がるから建物ができあがって、実際に住んでみると意外に聞こえるかもよ。
グランドレベルでの音で判断してはだめでしょう。

[86: 匿名さん]

購入検討していますが、やはり高速の音がどうかという点が気になりますね・・・

[87: 匿名さん]

心配しなくても人間すぐに慣れますよ。

[88: 匿名さん]

昔、踏み切りのすぐ近くに住んでいたけど、慣れてしまったのか、全く気にならなかったです。高速なんてすぐ慣れそうです。
マンションなら窓閉めれば気にならないでしょう。

[89: 匿名さん]

既存不適格建築物のようですが、建て替えが出来ないのですか？

[90: 匿名さん]

８９です
少し調べたらこのマンションは計画道路にもかかっていますね。
しかも計画道路にかかっている敷地は、前スレにもありましたが市に寄付ですか。
おまけに敷地の一部に保育園を作ってそれも市に寄付のようですね。

[91: 匿名はん]

バスの運転手の過労死の話が出てましたけど、
どこの会社でもある話ですから、あまり驚きませんよね？

収益が上がれば、人も雇えますからバス会社には頑張ってもらわないと！

交通事故も道幅が狭かろうと、大通りであろうと起こるもの。
そのために気をつけるのですから。
交通事故の発生率を気にしてたらどこに住めるのでしょうか？

建替問題も、５０〜８０年後の話、現在適格物件だったとしても
将来的な保障はありません。
道路も北、南側が拡張ですが、見えているのは南側だけのようです。
西、東の拡張は無理でしょう。

あんまり不安視するところはないと思うのですが・・・
場所が駅から遠いくらい？（笑）。

[92: 匿名さん]

深大寺の一部は電波障害地域ですが、このマンションの付近は
大丈夫です。
深大寺五差路のあたりに送電線がありますので、あの付近では
影響を受ける地域もあると聞いています。
送電線まで、このマンションからは１ｋｍ弱、離れている
でしょうか？

[93: 匿名さん]

確かに調布市の一部は電波障害地域ですが、このマンションの
あたりは大丈夫です。

深大寺五差路の付近に送電線がありますので、その周りでは
送電線の影響を受ける地域もあるようです。

このマンションから、送電線までは１ｋｍ弱も離れていますので、
影響はまったくないと言っていいでしょう。

[94: 匿名さん]

91さん
計画道路は南・北・東にあり、東は10年以内に通るようですよ。
見えているのは東ですね。

[95: 匿名さん]

高速の音はほとんど気にならないと思います。調布市でも甲州街道沿いにマンションがたくさん建っていますが、窓を閉めたらほとんど気にならないようですよ。
このマンションは一番北の部屋で、まどを開け放って、耳を澄ました場合に高速の音が聞こえる程度ではないでしょうか？
実際に生活しているとテレビの音や話し声で外の音は案外気にならない
ものです。また、私の友人で、本当に静かなマンションに住んでいる人が
いますが、そこは静かな環境だけにみなさん、静けさが好きな人が集まっており、外の音はほとんどしないのですが、マンションの内部の音に
非常に神経質になっており、子供のいる家庭には住みづらいマンションとのことです。少しぐらい、外の音がしたほうがいいという意見もある
ようです。

しかし、どうしても気になる方は、音は風向きや天候に影響されますので、建物が完成後、実際に部屋に入られてチェックされるのが一番だと思います。

それまで、物件が残っていればですが、角部屋など条件をつけなければ
残っているかもしれませんね。

[96: 匿名さん]

環境の良さを謳っているマンションなのに、窓を閉めて生活しなきゃいけないのはイヤだなあ。
冬以外は自然の風を部屋に通したい。

[97: 匿名はん]

９４さん

方角間違えてました・・・。
合ってます（笑）。
東と南が直近ぽいですね。

高速道路は、今も賃貸で近いですが、音はまったくと言っていいほど
しないですよ！

[98: 契約済みさん]

計画道路のこと、もう少し詳しく教えていただけませんか？
東側って遊歩道のあるところですよね？
遊歩道の部分は市にゆだねることになるけれど、
わざわざ壊しはしないだろうという説明を受けていたんですが。

[99: 匿名さん]

小学校は上ノ原小学校だといいですね。評判もいいよう
ですし。ホームページを見てもずいぶんしっかりした
学校のようですね。

深大寺小学校への道を歩いてみましたが、子供の足では
15分ぐらいはかかりそうですね。
スクールゾーンとなっていたけれども、午後は結構、車が
通るようですし。ちょっと、あぶないかな。
農業高校の農園の脇も薄暗くて気になりますよね。
深大寺小学校はまさに深大寺と神社の隣で、自然のまっただ中
にあり、歴史は古いようですね。
評判としてはどうなんですかね。自然が豊かというのは
間違いなさそうですが。300人というと各学年やっと2クラスで
ちょっと小規模のようですね。
このあたりは古い住宅地ですので、小さい子供が減って
いるんでしょうかね。

それと神代中学校というのはどうなんでしょうか？
こちらも760人と随分規模の大きい中学校ですね。
サッカーは東京都で優勝ときわめて強く、合唱に熱心の
ようですが、校風とか勉強のほうはどうなんですかね。
どなたかご存知でしたら教えて下さい。

[100: 匿名さん]

高速道路の音はほとんど気にならないと思いますよ。
窓を開けても大丈夫じゃないかなあ。

このマンションと高速道路の間に住宅もありますしね。

やっぱり地下のほうが、高架より音は静かなんでしょうね。
このあたりは中央高速の工事をするときに、地下にする
ために掘ったというよりは、天然の地形を利用して、うまく
道を通したような感じですが。

三鷹料金所から走るとこのあたりだけ、うまい具合に
地下になっていますね。
調布インターのあたりは高架ですからね。

[101: 匿名さん]

９８さん
東の計画道路、遊歩道はなくなるんじゃないでしょうか。
現況６ｍの道路ですが１６ｍに広げるようなので・・・
市に寄付されるようなので敷地がどんどん削られていきますよね。
南も市に寄付のようですし。
表示されている敷地面積はこの寄付分も入って計算されているのでしょうかね？

[102: 契約済みさん]

101さん、ありがとうございました。
その、現況６ｍの道路ですが１６ｍに広げる…というのは、
どこから出ている情報なのでしょうか？
最近モデルルームに行ったけれど、担当者さんからは、
そういう話は聞かせてもらえなかったので。
まあ、聞かれなければあえて言わないのでしょうけれど、
それは、いつ明らかになった情報なのかなぁ…と。
遊歩道、10年以内になくなってしまうなんて残念です。
一階の方は特に、お庭から車道が近くなってしまい気の毒ですね。

[103: 匿名さん]

モデルルームに行ったのなら資料をもらっていると思います。
よく読んでみてください。
駐車場の使用料などが載っている”確認書”なるものです。
”周辺環境について”の項に１６ｍと載っていますよ。
それから大きな敷地平面図を確認しても計画道路予定地とはっきり書いてあります。
どう考えても遊歩道の木々の部分は道路にならないと道路拡張しませんよね・・
ただ遊歩道全部が予定地ではなく、半分だけですが。敷地平面図をみるとわかるとおもいますが、遊歩道が二重になっているのでおそらく半分は道路になるのでしょうね。

[104: 匿名さん]

遊歩道はなくなりません。寄付されるのは一部ですから。
図面集にもきちんと記されているし、担当からも説明がありました。
４０年ほど前からの都市計画に乗っ取り、道路を整備するもので、必ずしもすべてが車道になるわけでないですし、仮にそうなったとしても、マンションの敷地分の遊歩道は、残ります。

[105: 匿名さん]

寄付寄付ってソースは？制限一杯に建てるような業者にはありえないと思うのだが。仮にそうでも、そんな事より階数もっと減らせといいたい。

道路は都施行の優先整備路線「調布3・4・18号狛江銀座吉祥寺線」、8年以内に整備すべきとされる路線の一つ。位置は都市計画図を見ればよい。近く狛江通り・吉祥寺通りを結ぶ主要幹線道になる。交通量はもちろん、急な上り坂＋信号で相当な排ガスや騒音も見込まれる。狛江・三鷹市内では目下拡幅用地取得は順調の様で、3年後には京王線踏切も解消。これらが相まって交通量は飛躍的に増え環境が悪化することは想像に難くなく、高速道路よりもこちらを気にした方が良い。

[106: 購入検討中さん]

売れ行きを御存知の方はいらっしゃいますか。
同じ路線の千歳烏山コモドで500万円の値引きをする物件があるようです。深大寺レジデンスもそのような値引きをしたりするのでしょうか。ぎりぎりまで購入を見合わせるのも手でしょうか？？？

[107: 匿名さん]

値引きをするようなマンションはやめた方がいいと聞きますが…。

[108: 匿名さん]

最近は登録受付ではなく、先着順になっているようですが、もう最終期販売なのでしょうか・・。あれこれ言われていても迷っているうちに、完売となり、買いそびれてしまうものですね。
明日ＭＲに行く予定なので、様子がわかると思います。

[109: 匿名さん]

いや、ここは竣工までに完売はないですよ。
先着順になっているのはこれまでに出した分の売れ残りでしょ。
完売もないかわりに値引きが出るまで待っていて、条件がいい部屋が残っている確約もないけど。
ただ、万人受けする本当に条件がいい部屋って南側の上層階だけなように思うけど。

[110: 物件比較中さん]

けっこう値引いてくれるので驚きました。

[111: 匿名さん]

値引きしてくれるんですか？？

[112: 物件比較中さん]

>>109

南向きは３棟しかないですからね、そこはＭＲ見ましたが
売り切れ状態です。

東、西向き低層階は値引き対象でしょうけど。

現実、個人で全て完売の物件はないでしょう。
法人、資産運用でしのいでいるデベがほとんど。

最終的に残るのは、
①条件が整っていて高価な部屋
②条件が悪く買い手がつかなかった部屋
の２極でしょう。

[113: とくめい]

＞現実、個人で全て完売の物件はないでしょう。

んな訳ない。

[114: 賃貸住まいさん]

>>113

よちよち、何も知らないんでちゅね。
かわいそうに・・・。

[115: 匿名さん]

値引きの話はまだ早いでしょうね。
少なくとも、完成までは値引きはないでしょう。

完成前に完売できれば、ディベロッパーとしては資金負担が少なくて
住むので大成功です。
この規模であれば、完成後、数ヶ月ー1年以内に完売できれば、まずまず
といったところでしょう。おそらくその線で販売計画を組んでいる筈で
すから、あせって値引きし、あえて評判を下げる必要はありません。

ディベロッパーにもよりますが、完成後、1年以上だって完売できなくても
値引きにまったく応じないケースもあります。住友不動産の久我山ガーデンテラスは以上に渋かったです。仮に値引きするとしても、絶対に他人に話さないという契約を結んだ上で、話がでてくるのではないでしょうか？

ディベロッパーとしては、もちろん完売したいのですが、値引きが発覚し、販売済の物件から値下げの要求を受けることを恐れます。
この波及効果は大きいですから。
そのため、値引きするよりはたとえば長谷工ライブネット（長谷工の
賃貸専門子会社）から、他社にまわして、法人や個人の賃貸に出す方法もあります。
仮に売れ残った場合、どのような方針で処分するかは来年以降、総合地所が最終判断すると思われ、まだ、未定でしょう。

[116: マンション評論家]

「値引き」はデベにより大差があります。また他人に口外しないと
いう誓約書を書かせるのはどのデベも同じこと。
大手の値引き戦略は以下のとおり。
○友　　　値引きはしない。竣工後1年以上たっても「販売中」「棟内
　　　　　モデルルーム」などと垂れ幕がかかっている物件が多い。
○和　　　値引きを常套手段にしている。竣工前から価格交渉に応じる。
　　　　　竣工済物件は、何も言わなくても「手付金1割没収物件です
　　　　　からその分+αサービスできます」とのこと
野○　　　竣工前完売を鉄則とし、竣工前にはバーゲンセール。それ
　　　　　でも完売しないときは、買取専門会社にバルクセール。
ゴ○○　　個別に値引きはしないが、一斉に百万円単位で下げる。
　　　　　武○新○の某物件なんぞ、竣工後も1/3程度売れ残っていた
　　　　　ので、一斉に1000万円値引きし、それでも売れない物件は
　　　　　賃貸に出した。

[117: 匿名さん]

完成前に完売するマンションと、完売しないマンションの二極分化が顕著になっているだけでしょう。府中のプラウドシティなんかは、なんだかんだ言われながら完売しそうだし。
ここやアトラスはちょっと厳しそう。

[118: ご近所さん]

>８４さん。

メディカルクリニックですね。
スーパーＴＯＰの向かいにできて、整形外科・歯医者・内科・眼科・・・などが入っていますが、中には既に評判悪いトコもあるので、近いからといっても要注意ですが。。。

高速の音ですが、はっきり言って、一般道の車の音の方が目立ってるといった感じです。

セスナの音は、たまに凄い時があります。
時間も、「こんな時間に？」って時ありますし。（朝も夜も）
でも、本数も少ない＆一瞬といえば一瞬で通りすぎていくので・・・
昼間は子供がいれば、喜ぶくらいの低空飛行だったりして、見ごたえはありますが。。。

[119: 周辺住民さん]

高速道路のすぐそばに住んでいますが音はほとんど聞こえません。
確かに、バス通りの車の音の方が大きいですね。
セスナの音は、気づいたことがありません。
平日の日中は家にいないからでしょうか。
土日は昼間も家にいたりしますが…運がいいだけ？

[120: 購入検討中さん]

この規模、価格のマンションでどうして床暖房がついていないのでしょうか？いまどきのマンションでは、当り前の気がしますが・・・

[121: 契約済みさん]

>>120さん

南向きの物件では、床暖房は必要ないですよ。
今の賃貸も南向きですが、冬でも日光でポカポカ、
設備はありますが、まったく使っていません。

ここは多くの物件が南向きなので必要ないと思いますよ！