深大寺レジデンスってどうですか？【その２】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
一応【その２】です。
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東京都調布市深大寺の明大グラウンド跡地に建つ、総戸数570戸の大規模マンション。


所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
竣工予定：平成20年3月
販売予定：平成19年1月〜
設計施工は長谷工

京王線つつじヶ丘駅から徒歩１８分はちとつらい．．．

[381: 匿名さん]

エアコンダクトの位置は長谷工さんのマンションならこんなものかと。
住む人の快適さよりも、施工のしやすさを重視した設計にすることでコストダウンしているのだから。

[382: 契約済みさん]

8日(金）に内覧会行ってきましたので報告します。

部屋での施工担当者の立会いは無く、開始前に共有施設に設置した受付で
チェックシートと不具合箇所にはるテープを渡され、
自分達だけで確認が終わったら、受付した場所に戻り、担当者に修正箇所を
確認してもらって終わりでした。
一時間が目安と言われましたが、二時間過ぎても大丈夫でした。

結果は、細かい傷と汚れでチェックシートには全行埋まりましたが、
動作上の不具合は特になく、クロスは綺麗に仕上がっており、全体的には
まあまあの出来というのが自分達の感想です。

エアコンスリープですが、図面上で一部屋だけが、
スリーブマークが窓と重なっていたので、窓下になるだろうとの
予想していましたが、見るとパイプカバーを梁にあわせて複雑に
繋げる必要があり、自前のエアコンを引越業者が綺麗に取付けしてくれるか
心配になってきました。

他に、気になった点は、
・トイレの便座が小さく安っぽい。
・流し台のデスポーザがあるために、シンクに水を貯められない。
（水を貯める場合は、市販のフタを買ってくれといわれました。。）
・機械式駐車場の出入れは、位置が悪いと予想以上に時間が掛かりそう。
・共有部のほとんどが未完成で、確認できなかった。

最後に新聞と生協のセールスの部屋が設けられ、色々と売り込まれましたが、
個別の売り込みを禁止しているための対応で、試供品や景品をもらっただけで
スルーしてきました。

[383: 入居予定さん]

トイレの便座は、うちも気になりました！
やっぱり、小さく見えますよね？
自宅に帰ってから、こんなもんかなーとも思ったのですが…。
あと、反り返ったような薄い便座の蓋が、何とも安っぽいです。
今の賃貸の方が、よっぽど作りがいいくらい。
オプションでいいやつにすれば良かったのかなと思いました。

内覧会の形式上、問題の箇所は受付した場所に戻って確認するので、
口頭でうまく説明できないものがあり、手間取りました。
クロスの汚れや傷ならいいのですが、説明の難しい箇所は、
写真など撮って見せたほうが早そうです。

[384: 契約済みさん]

管理組合の運営はどうやっていくのでしょうね。なにぶん世帯数が多いので気になります。
理事に立候補する方はいらっしゃるのでしょうか。

本物件は、既存不適格建築ですが、建物が建っている限りは最有効使用を超えた使用方法が可能ですから、鑑定評価額は建付増加が発生して高くなるのでしょうか。
でも個別的要因では減価要因になると思うのですが。別に投資物件として購入した訳ではありませんが、本物件の正常価格はどう鑑定されるのか教えてください。

[385: 匿名はん]

ほとんどのデベが元請⇒下請に出すので、三菱地所だろうが知らない会社だろうが
作ってのは地場の土建屋ですよ〜。

地価、建物以外はブランド料と利益です。
電化製品でもシステム品でもそう、価格の違いは人件費であって質ではないです。

その価格差をブランドとして買うのですから、価値観ですね。
値段＝クオリティと考えるのは短絡的ですよ！

[386: 匿名さん]

確かに作っているのは地元の建設業者だったりするけど、値段＝クオリティは短絡的でもないよ。
デベによって設計基準や設計思想は全然違うからね。
たとえば長谷工の設計と、三菱地所設計の設計では、クオリティは段違い。
建物に対するこだわりの違いでしょう。

[387: 入居予定さん]

駐車場の結果はいつくるのでしょうか？
説明会では２月上旬と聞きましたが・・・。
抽選の結果が出てるのであとは機械的に作業するだけだと思うのですが。

[388: 入居予定さん]

>>386さん

うちは入居説明会の日に
２月中にお知らせしますといわれました。
抽選順位がだいぶ後ろのほうだったので
気になっています。。。

[389: 周辺住民さん]

土日しか通らないけど、寒い中プラカード持って立ってる営業マンがつらそう。。

[390: サラリーマンさん]

プラカードを持っているのはバイトですけど、日給８，０００〜１０，０００はもらってますよ（笑）。

[391: 入居予定さん]

駐車場の結果、うちは2月下旬から3月って聞きましたよ。
同じく、順位がかなり最後の方だったので、もう諦めてますが…。

[392: 迷い中]

今日、速達で売れ残り住居のリストがきました。正直、あと少しの部屋しか残っていないだろうと思ってたんですけど、かなりの売れ残りがあって驚きました。以前C棟を考えていたのですが、売れてしまったいたのであきらめていたのですが、まだ残っていました。C棟とF棟を比べると、眺望の面でC棟に惹かれるのですが、将来的にはどうなのでしょうか？どなたか同じような考えで迷った方お教え下さい。

[393: 入居予定さん]

ちなみにあとどれぐらい残ってるんですか？

[394: 迷い中]

売れ残りは、軽く100部屋以上あります。120から130ぐらいですかね〜途中まで数えましたが面倒になってしまって・・・F棟だけでも60以上です。F棟はやっぱり人気がないみたいですね。これだけ売れ残ると、竣工してからも長期間垂れ幕がかかるでしょうし、購入に相当決断が要りますよ。しかも、エアコン配管の位置の問題も見ましたし。ただ、すでに値引きを始めているらしいので、値引き次第では買いかなとも思ったりしてます。ちなみに昨年の終わりごろですが、レジデンス近くのあるマンションの売れ残りを見に行ったときは、6800万の部屋が家具エアコン付きで4580万、同じく4980万4100万まで下げてました。レジデンスがそこまで下げて売ることはあり得ないでしょうが、楽しみです。近所の千歳烏山のコモドは、500以上値段下げてます。

[395: 申込予定さん]

つつじヶ丘に住んでおり、周辺でマンションを検討しています。
駅からの距離、所要時間、京王線の状況について、コメントします。
　家族会議で深大寺レジデンスから駅までの距離が課題になっていましたが、つつじヶ丘から自転車で家族で３回ほど行って見ました。（朝、昼、夕方の３回を別に日にいきました。）
　自転車では、つつじヶ丘からマンションまでを、バスどおりでない道を行きましたら、信号で止まらなかった場合は５分でした。マンションからつつじヶ丘までは４分ほどでした。（下り坂になるので、楽）ただし、上り坂ですので、ギアつきの自転車は必要と思います。
　道は、マンションギャラリーでもらった地図に記載の道を通りました。この道は交通量も少なく、道程の半分ほどは広い歩道がありますので、歩く場合もこちらがいいですね。
バス通りは道が狭く、歩道もないので自転車はやめておいたほうがよいです。
　バスは５分おきに走っているので不便はありませんが、自転車の方が速いです。
　アトラス国領と比較検討していますが、駅からは近いのは良いのですが、各駅停車ですので、何本もの急行や快速を通り過ぎていくこと、つつじヶ丘で急行や快速の待ち合わせで５分ほど停車します。アトラスは駅から徒歩8分ほどでしたが、新宿までの所要時間は、結局は深大寺レジデンスからの方が速くなることになります。この点は、地元に住んでいる人しか気がつかない盲点かも知れません。また、夏の暑いときと冬の寒いときにも各駅停車はつつじヶ丘で５分も待ち合わせでドアを開けて停車していますので、気が長くない私は、これを我慢するより自転車で５分の深大寺レジデンスが良いかと思っています。
　検討されている方は、自分の目でつつじヶ丘で実際にホームで確認して見ると良いかと思います。
　カタログや資料だけではわからない点がありますので、やはり自分の目と足で確かめて納得して決めるのが良いかと思っています。

[396: 検討中]

＞394
そんなにありました？　前レスでも80ちょっと、、と書いてあったし。
MR見学の際もさすがにそこまでは空いてなかったような、、、
50部屋以上もキャンセルが出たんでしょうか？

[397: 迷い中]

確かに現在の価格が出ているものは、80ぐらいかもしれません。しかしながら、未供給の住居を合わせると120、130くらいですね。まだ、売り出していない未供給の住居もご相談くださいと書いてあったので、私個人としては売れ残りと考えています。

[398: 匿名さん]

>395
自転車も結構だが、駅前に放置しないでくれ。駅の近くの駐輪場は満杯で停めれないよ。
雨や雪のときはどうするつもりかね？

[399: 契約済みさん]

今度入居次第、昔の友人とフィットネス（レジデンス内の無料施設）で脂肪を燃やします。
やっぱりこうゆう施設がある、ってのはうれしいですよね。（使うのだったらの話ですけどね）

[400: 契約済みさん]

バスに決まってーんじゃーん

[401: 物件比較中さん]

>>379
MRでみたところ、残りあと５０件強だったと思いますが??
価格も去年のうちから、全物件公開されてますけど。。
なんか勘違いしてない?

[402: 匿名さん]

勘違いしてるのは４０１さんじゃない？
売り出してない部屋の価格はモデルルームではまだ出てないよ。
この週末の新聞折り込み広告では先着順が８２戸。
これはこれまでの期分けで売り出した残り。
このほかに未販売の住戸が相当数ある。
あわせて１２０〜１３０が残っているという３９７さんの書き込みが正しい、というか実数に近いと思うけど。

[403: 迷い中]

そうですか〜送られてきたA３の価格表が古いのかもしれませんね〜。ただ、日付は2008/2/10になってますので・・・真実はいかがなものでしょうか？実態はどうなのでしょうかね？あくまで、私は検討中なの身なので、どなたかF棟とC棟で比較検討された方の意見を聞きたいのですが、いらっしゃいますか？F棟はｃ棟にさえぎられて眺望はほとんど望めない感がありますが、日当たりは確保されていると思います。C棟は前面に何もなく眺望日当たり共に確保されていますが、前面に建物ができる可能性があるかと思います。C棟の上層階が買いですかね〜。アドバイスをお願いします。

[404: 物件比較中さん]

402=403ｗ
書き込み時間差がわずか９分。
荒らしはスルーで。

[405: ４０２]

残念ながら自分は４０３じゃないよ。
残り数が嘘だと思うなら、新聞折り込みチラシを見てみるんだね。
ここがすでに４００部屋以上売れたことの方が驚きだけど。

[406: 匿名さん]

まったく。変なマンションの購入者＆検討者ほど、ネガ情報に神経質に反応するよな。

[407: 申込予定さん]

確かにＭＲの壁面でも先着順（黄色）と未販売（白色）をあわせると、１２０〜１３０ありました。少し残念ですが・・・。

Ｃ棟　vs　Ｆ棟
・眺望は当然Ｃ棟ですね（Ｆ棟は場所にもよりますが、西側が一部見えるくらいでしょうか。せめて富士山見が見える角度ならいいのですが・・・）
・日当たりは、同じだと思いますが、Ｆ棟のエントランス寄りは、冬の午前中など（数時間かもしれませんが）Ｄ棟の影に入るのではと心配になります。決定までには日陰図を見てチェックしたいところです。
・エントランスからの距離、ゴミ置き場までの距離は、Ｆ棟の方が近いですね。マンション全体の中心にあるから駐車場やサイクルポートも極端に遠くなることはなさそうな気がします。

以上、個人的な意見です。本当かどうかわかりませんが、営業の方は、Ｃ棟は南側のグラウンドの土（砂？）埃が・・・とおっしゃっていた気もします。最終的には、自分が何を優先させるか（諦めるか）で決めます。

[408: 匿名さん]

>>４０５
先週も今週も折り込み広告は
入ってませんが。
いつのはなし?

[409: 匿名さん]

調布の朝日新聞には毎週のように折り込み広告入ってますが、どこにお住まい？
金曜、土曜と２日連続で入ることも多いよ。

[410: 迷い中]

申込予定さん、ありがとうございます。担当の営業さんがどうも頼りなくて、購入者側の意見を聞が聞きたかったんです。C棟に決めようと思います。

[412: ご近所さん]

南側に面しているお宅は調布の花火大会がベランダから見えるでしょうねぇ。でも低層階だと微妙かな？

[413: 入居予定さん]

間取り重視で決めればいいんじゃないでしょうか。
あとは、価格との折り合いと…。
もし気に入った間取りがFなら、Fでもいいんじゃないかと私は思います。
Cでも高層階でなければ、眺望はこの先どうなるかわからないですし、
眺望はすぐに飽きるなんていう話も聞きますので。
Fも日当たりは良さそうですよね。
というか、もしかしたら、Fの方が日当たりは保障されるから安心なのかも？
なんて、迷わせたらすみません…。私はCでもFでもないのですが。

これから購入の人たちは、そろそろ実物を見て買えるのでしょうね。
自分の目で確かめて買えるのは、少しだけうらやましい気もします。

[414: 迷い中]

頼りない営業さんは・・・やめときましょうね。でも、本当に買う気をなくさせる方なんですよ〜。話してるとこちらまで落ち込んでくるというか・・・

[415: 迷い中]

入居予定さん　アドバイスありがとうございます。確かに実物を見て買えるのはいいことですが、色・間取り変更・オプションなどが制限というか選べないのは、つまらないですね〜。ですから、購入を先に決めた方のほうが、私にとってはうらやましいですね。

[416: 入居予定さん]

C棟を購入したものです。
前面には中学校なので眺望は変わらないと踏んで購入に踏切ったのですが。。。
中学校が無くなるなんて事ありえるのでしょうか？？？

[417: 周辺住民さん]

学校は少子化が進めば統廃合するからなくなる可能性もじゅうぶんありますね。
維持できなくなるから。地方とおなじですね。

[418: 入居予定さん]

そうですね。それはありえますね。
でも。。。その頃に自分が生存しているかどうかもありますし（苦笑）
少子化と同時に人口も減りますからその頃に大規模な物件が立つことも無いかな。
当分は大丈夫かな？？

[419: 物件比較中さん]

うーん
今日観にいったんですが
かなりあまってましたね。。。
再建設不可って価値的にどうなんですか？
あと建て替えの時とか？
と聞いたら「建て替えはしないでしょう、大丈夫です」って。
あと「これから物件価格は上昇するので価値下落分は吸収できます」との事
なんじゃそら！結局問題ありやんか。
購入者に逆にききたいです。この物件ほんとに問題ない？
いまさらの質問かもですが。

[420: 入居予定さん]

問題ないんじゃないでしょうか？？あくまでも個人的意見ですが。
どんなマンションでも住んでみないと問題あるか無いかなんて分からないものです。
問題あるかと思われるのなら購入しないのが一番です！

あまっていると言う件ですが、正直なところよくこれだけ（400世帯以上）売れたなぁといった感じです。
私は販売開始とほぼ同時で契約したので、後になって570世帯もうまるのかな？半分もうまらないのではないか？？と心配していましたが、今はホッとしています。これでゴーストマンションは避けれましたから。
（売主さんはこれではホッと出来ないと思いますが）

後、値引きの件ですが、どうなんでしょうかね？？
先に購入した者としては特に何とも思いません。
どんな商品でも残ればSaleしますからね。世の中の常だと思います。
ゆえにMSだって同様であるべきだと思います。
先に購入した者としての特権は享受できていますし。（部屋場所・間取り・カラーセレクト等）

いじょ！

[421: 入居予定さん]

建て替えは不可ではないですよね？
同じ形では建てられないというだけで。
でも、実際は、どこも建て替えって難しいんじゃないでしょうか。
そういうことが気になるなら、戸建ての方が向いてるかもしれません。

売れ行きについては、
市内の他の物件も、入居から1年たってもまだ完売していない状況なので、
ここも、すぐに完売するとは考えていません。
400以上も売れたのなら、まあ良い方かなと思っています。

私も、値引きされること自体はかまわないのですが、
できることなら、安いからといって妥協するのではなく、
ここを本当に気に入った人に買ってもらいたいです。
入居してから、愚痴を言われてしまうのも悲しいので…。
問題点と感じるところはじっくり考えた方がいいと思いますよ。

[422: 入居予定さん]

現状の法律では建て替えは難しそうですが
実際建て替えするのは３０年後くらい?
そのころには、世の中大分変わってるでしょうから
先のことをいまから心配してもどうかな?って思ってます。

未販売の物件の件も気になりますが
すでに８割以上完売してるので
まあ、それほど心配しなくてもいいかなと思います。

[423: 購入検討中さん]

売れ残り（空き部屋）が多いと管理費や修繕積み立て等の収入が不足し、後に住民に大きな負担となるケースがあるそうですが、ここは売主が完売するまで負担してくれるのでしょうか。
こうなると大きめ広めの共有部分が災いとなりそうで不安です。

[424: 入居予定さん]

管理規約集P24にありますが、売主が負担するみたいです。

[425: サラリーマンさん]

建て直し不可はそんなに気にしてませんが・・・。
遅かれ早かれ法改正はありますし、あくまで高さ制限があるだけですからね。
逆に言えば周りに建設される物件に高さ制限があるので、有利だと考えましたよ。

法改正前の滑り込みなんて、どの業種のどの企業でもやりますから。

住宅マンションズなどで情報過多になっており、判断を迷わせますよね。

[426: 購入検討中さん]

↑営業さんがまったく同じことを言っていました
セールストークなんでしょうね

[427: 匿名さん]

>>425
＞法改正前の滑り込みなんて、どの業種のどの企業でもやりますから。

企業側の意見聞いてもね・・・。
買う側からしたら将来のデメリットが多い。

[428: 申込予定さん]

⇒427

将来の建て替えを心配するなら、そもそもマンションはやめたほうがいいんじゃないですか？
遅かれ早かれ建て替えの時期はきますし、その際には個人の意見ではどうにもならない運命が
マンションです。

建て替えが・・・と思う方は自分で何とかなる戸建を選んだほうが良いかと思います。

建て替えで８０％の人しか再購入できなくても、その中に入れるように稼ぐだけです。

[429: 匿名さん]

>>428
すぐ・・・なら戸建にすればと言うのは、マンションを買う人に意味の無い意見ですね。
マンションを選ぶ人には、それなりの理由があってマンションを購入するのですから。
その中でも、よりデメリットの少ないマンションを選ぶのは当たり前です。

[430: 入居予定さん]

そろそろ再内覧会ですね。
指摘した箇所はちゃんと綺麗になっているのかな。
うちは、一カ所、図面と違う所を見つけてしまったのですが、
現場に確認しますと言われてまだ返事がなく、気になっています。
エアコンスリーブに問題があった方々はその後どうなったのでしょうか？