深大寺レジデンスってどうですか？【その２】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
一応【その２】です。
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東京都調布市深大寺の明大グラウンド跡地に建つ、総戸数570戸の大規模マンション。


所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
竣工予定：平成20年3月
販売予定：平成19年1月〜
設計施工は長谷工

京王線つつじヶ丘駅から徒歩１８分はちとつらい．．．

[792: 匿名さん]

↑　７９１の訂正です。

７８３さん、

>また、もしも地震で倒壊はしないのは当然ですが、２回目の震災には耐えられないと判断される場>合、立替は可能になるのでしょうか？あきらめざる得ない事になり、その場合は危険なので賃貸も>不可能になるのでしょうか？

長谷工のマンションは神戸大震災でも致命的な被害は受けてませんし、徹底的に震災の被害を研究したようです。中小のゼネコンに比べればはるかに信頼性は高いでしょうと思いますが、ご自分で長谷工に聞かれてはいかがですか？よって、地震被害の立替はまず心配しなくていいと思います。
万一、立替が必要なことになっても、高さ制限の問題ですから、そのような非常時は行政がおそらく制限を緩和すると思います。そうでなくても、高さを例えば９階までとし、駐車場をつぶせば、
立替は可能です。（日照、眺望は悪くなります。）
モデルルームで営業の方に聞かれてください。

＞マンション近辺には断層があると聞いてます。どなたかご存知ないですか？

このあたりにある地震のリスクのある断層は立川断層で、青梅市から立川市、府中市まで通っています。詳細はネットでも調べられます。このマンションは断層から、相当離れており、地盤もよいので地震に関して、現時点でわかっている限りではマイナス面の情報はないでしょう。
（地震ですからどこが震源地かで大きく話は異なりますが）

[793: 物件比較中さん]

>万一、立替が必要なことになっても、高さ制限の問題ですから、そのような非常時は行政がおそらく制限を緩和すると思います。そうでなくても、高さを例えば９階までとし、駐車場をつぶせば、
立替は可能です。（日照、眺望は悪くなります。）
モデルルームで営業の方に聞かれてください。

792さん
丁寧なご意見ありがとうございます。安心しました。
今度、機会があればマンション販売の方にも聞いてみます。

[794: 匿名さん]

792さんのおっしゃっていることは、
　　既存不適格物件なので現状と同一条件で建替えはできません。
　　条例の範囲内で建替えは可能です。
　　結果として日照や眺望が悪くなります。とうぜん狭くもなりますね。
ということですね。

[795: 匿名さん]

まっ当然でしょ。地震だからと、甘いこと言ってるのもいるけど。

[796: 匿名さん]

それよりこのマンションの被害がでるような地震だと都内の公立小中学校は大丈夫でしょうかね。東京都の数字は出てませんでしたが、読売新聞を読んだら不安になりました。

[797: 匿名さん]

調布市の公立小中学校の耐震化率は７３％だったような。調布市は個別の学校名を公表しないそうだ。

[798: 匿名さん]

＞マンション近辺には断層があると聞いてます。どなたかご存知ないですか？

おそらく、断層ではなく「国分寺崖線（こくぶんじがいせん）」のことだと思います。
物件のある場所から南に数百メートル歩くと、佐須町に急な下り坂がありますが、あれです。

多摩川が10万年以上かけて武蔵野台地を削り取ってできた「河岸段丘」です。
立川市〜国分寺市〜調布市〜世田谷区付近まで、２５キロにわたって続く、崖状の地形です。

崖や段丘という響きから、断層と混同して認識されている方がいらっしゃるのかもしれませんが、
断層ではないので地震とは直接関係ありません。

[799: 匿名さん]

ま、どこのマンションでも実際建て替えるとしても
費用を負担できない住人が大多数なんじゃないの?

みんな日々のローン返済でいっぱいいっぱいだろうからねぇ。

７９０
マンションの販売価格には
消費税がかかるよ。
区分所有の土地の持ち分なんて
販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

[800: 匿名さん]

ここももうそろそろ値引き幅upでしょうか？

[801: 匿名さん]

大京とダイア建設が完成在庫すべてを１０％値下げと日経にでていましたね。

＞地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、膨らむ在庫の早期処＞分をめざす。

商売の原則でいえば、今後出てくる物件は同じ条件では完成在庫より、割高になるはずであり、ほっておいても完成在庫の割安感が出てくる筈ですので、不思議な行動ですよね。

他社より、とにかく少しでも在庫を減らしたいということでしょうが、もっとも資金繰りが厳しいところから、先に動いたということでしょうか？

プレジデントに、デベロッパーのUSAJとか、AAAが厳しいと噂されていると載っていましたが、中小は厳しいのでしょうね。

この物件のように売主が４社もいる場合は、値引きに関しても足並みをそろえるのが難しいでしょうね。三井不動産は相当余裕ありそうですし。

[802: 匿名さん]

>>799
確かに住宅ローンが残っている間の建替えでの費用負担は地獄だと想像されるに違いない。只、地震保険からの保険金がいくらか気休めにはなる、住宅ローンの残債の気休め位には。

建替えの費用は、建物の建築原価は坪当たり約６０万円（仕様グレードで異なる）だから、３ＬＤＫの２５坪（８３㎡）だと１５００万円で解体費用や仮住まい費用やコンサルタント費用（建て直しの企画費用も含み、建設会社自らが受け持つ場合もある）で２５〜３０％を加えて、約２０００万円弱になるから、建て直し前の住宅ローンの残債があったら本当に地獄は確か。

だから、神戸でも家財は減らして収納を工夫して、２５坪に住んでいた人は２０坪に小さくして、無駄な内装は減らしたり費用を抑えるのに皆して納得して削減を工夫した。そうすれば余った床面積で一部を分譲して、その収入で負担を軽減することが出来た。

建て替えが巧くいったマンションの最高の収穫は、マンション住民が建前の意見を横において、本音の部分で意見を納得するまで交わして、新しいコミュニティが再編された事だったかな。

今のマンションは大抵、容積率を一杯に使っているから、建て替えではギリギリの選択になるから、本当は５００万円ほどを地震対策に構造を丈夫なものにするように振り向けて欲しいところだ。それが一番の安心の対策、でも選択肢では多分最下位、見た目に釘付けが現状。

[803: 匿名さん]

このマンションの値引きに関しては、筆頭幹事の総合地所がどう判断するかでしょう。
500戸近く売れているなら十分に利益は確保しただろうし。
まったくの値引きなしで残りを売り切るのはまず不可能だろうから、どのタイミングでその方針を打ち出すのか。
今の段階でも水面下では、諸費用サービスやら何やらで実質的な値引きはしてそうだけど。

[804: 匿名さん]

>建替えの費用は、建物の建築原価は坪当たり約６０万円
>（仕様グレードで異なる）だから、３ＬＤＫの２５坪
>（８３㎡）だと１５００万円で解体費用や仮住まい費用
>やコンサルタント費用（建て直しの企画費用も含み、
>建設会社自らが受け持つ場合もある）で２５〜３０％を
>加えて、約２０００万円弱になるから、建て直し前の住
>宅ローンの残債があったら本当に地獄は確か。

甘すぎ。その１．５倍くらいで考えておいた方がいいよ。

>区分所有の土地の持ち分なんて
>販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

どこの国の話？

[805: 近所をよく知る人]

>区分所有の土地の持ち分なんて
>販売価格のなかでは誤差程度のもんだろ。

このあたりのMSじゃ、ふつう、半分くらいは土地代だと思うが。

[806: 匿名さん]

〉どこの国の話


はいいけど、その前にお前が生きてないから心配しなさんな。

[807: 匿名さん]

805

4000万の半分で2000万。。。
一戸建ての間違いじゃないですか?

[808: 匿名さん]

敷地にめいっぱい建てて部屋数かせいでるから、ここの土地の持ち分はそれほどでもなさそう。
土地の価格分は1000万前後くらいじゃないかな。
そう考えるとあの上物の仕様でこの価格はちょっと高い？

[809: 匿名さん]

そうですね。
その分、値引きの「のりしろ」は他に比べて
大きいのではないかと。。。

個人的希望観測ですけど。

[810: 近所をよく知る人]

>>807
この近辺のＭＳの見積書貰って見たあります？　２、３年前のサーパス（？）とかプラウドが坪１５０万円だか２００万円だった気がするから、長谷工はもっとすごい値段で買っていると思われる。
　土地代は２０００万は余裕で越えてると思う（平均的サイズで）。だからあの値段なんだろうかと。

[811: 匿名さん]

新築の分譲で、間に入る地上げ業者・調査会社・デベロッパー・設計コンサルタント・工事監理会社・建設会社・広告会社等々がそれぞれ利益を見込んでそれだけで購入者の支払額は、１０〜２０％は目減りしている（新築景気の盛り立て上乗せも）。

だから地震で壊れたからとか、古くなったからとか軽々と建て直すのは、財産の価値が段々目減りする訳、だから丈夫で長持ちで飽きの来ない建物を建てるのが大切だと思う。資源の無駄遣いも避けられるしね。