深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[841: 匿名さん]

つつじヶ丘駅クラウン街の店舗を閉鎖して工事しようとしていますが、どんな工事になるんですかね？バリアフリーって言ってる人も居るようだけど。

[842: 匿名さん]

８４１さん、

交通バリアフリー法が施行されましたので、すべての駅は順次、バリアフリーに建替える必要があります。ＪＲの駅はどんどんエレベーターやエスカレーターができています。

京王線はバリアフリーでは遅れていましたが、地下化と橋上駅で、新駅舎を建設し、バリアフリーに対応する予定です。桜上水はすでに工事が始まっています。

現在の予定では、調布から国領までが地下駅、柴崎が遅れて地下駅、つつじヶ丘は橋上駅となる予定です。駅ビルなども新しく建設される予定です。

[843: 入居済み住民さん]

842さん

有難うございます。と言うことは、桜上水のような感じになるのでしょうか？
いつ頃着工して、完成なんですかね？ご存知でしたら教えてください。
つつじヶ丘駅は古いので、新しくなるとうれしいですね。

[844: 匿名さん]

843さん

２０１０年ごろらしいのですが、正式に発表されてないようです。

[845: 匿名さん]

京王電鉄の計画では、まず、調布ー国領間を地下化して、笹塚から八幡山までを高架にするという計画があるようです。（すでに一部は高架となっていますが）桜上水駅を橋上駅にしたばかりですので、相当、先の話でしょうが。
その後、国領からつつじヶ丘までを地下化する。

八幡山からつつじヶ丘まではどうするんですかね。おそらく地下化でしょうか？
だいぶ、先の話ですが。

もちろん、鉄道計画に関しては、京王電鉄が単独で決定するのではなく、国土交通省、地方自治体によって検討されます。小田急線・中央線・東急東横線が完全に複々線化され、踏切がなくなるとなると、京王線はまずまちがいなく、複々線化、踏み切り廃止の次の計画になるのでしょうね。

[846: 匿名さん]

東洋経済読んでここが相場通り、割安、と言えちゃう人。
文章の読解力と数字の読み取り方を身につけ直そう。
地盤も川沿いと言ったって野川沿いなんかは揺れにくさはここと同等で、なおかつ直接基礎で建物が建てられるぶんここより堅固。
いろんな意味で勉強不足が露呈してるよ。

[847: 匿名さん]

東洋経済の記事を読んでいないので、内容が分かりません。
846さんは、どう読み取ったのか教えてください。

[848: 匿名さん]

今日はお天気が良くないですね。

[849: 匿名さん]

だからMRのお客も少ないのかな？看板もったおじさんが辛そうだね。

[850: 匿名さん]

８４６さんがお答えにならないのなら、○マンション研究所に聞いてみましょう。

このようにこの物件を徹底的にくさしておきながら、値引きがあれば、買い推奨としているのです。理由は中央線は買い、京王線の物件はなんとか、買いだそうです。北総公団線、TX線でマンションを買うことはおおきなリスクを背負うことになる、京成線は選ぶべきではないそうです。

これまで相談した人に対する立場もあり、意地でもデベに値引きさせたい人がいるらしい。

この物件がこのまますんなり売り切れたら、まずい人がいる！！

不動産業界は魑魅魍魎のいる世界ですね。

[851: 周辺住民さん]

某マンション研究所は、この物件自体にケチをつけてはいないと思うけどな。
広末を広告に使ったのが嫌だったんじゃなかったかな。
最初から、良い立地だと言っていた、確か。
いいマンションだけど値段が適正ではないとも言っていた。

[852: 匿名さん]

８５１さん

某マンション研究所のアドバイスに従って、値下げするまで購入を待っている人がいるんですよ。

この物件は割高といい続けていますので、完売しちゃったらその人たちに顔向けできないでしょ。

[853: 匿名さん]

東洋経済、読みました！

この物件が割安かどうかは別として、マンションは地域によって売行きがまったくことなるのですね。

北総線や千葉方面、埼玉方面は値下げが相当、激しいようです。

一方、都内、多摩地区は、値上がりしている地区もある。
京王線は全般的に値上がりしています。

結論としては、東京都以外は、値下がり傾向ということですかね。

また、現状の地価、建材費ではマンション事業はなりたたないので、デベロッパーは半分ぐらいになるのではないか、また、今後は物件の供給が相当細るのではないか、一方、中古市場は活況となる見通しともありました。

[854: 匿名さん]

確か、マンション研究所の方は「ギリギリ京王線」って言ってましたよね。
受け止め方だけど○○線沿線って徒歩圏内のことじゃないのかな?
まぁここも歩けない距離じゃないよ。
ここは「ギリで沿線」だから高いって言われてるんじゃないのかな?
あと何か将来負になる資産があるとか‥‥

別に投資目的でないなら「京王線沿線だから価値が上がってる」なんて言わない方が良いよ。
独りで想像して喜ぶのは自由だけどね。

[855: 匿名さん]

まあ物理的には歩けるけどね。常識的にはこの物件は徒歩圏ではないな。

[856: 匿名さん]

徒歩何分なら徒歩圏と言えるんですか？

[857: 匿名さん]

９５４さん、

この物件を投資目的で購入される方っていますかね？
いらしても、ごくわずかだと思いますが、いかがでしょうか？
購入された方にとっては、資産価値が上がろうが、下がろうが、あまり関係ないでしょうね。
ローンが減るわけではないでしょうし。

投資目的なら、２３区内、それも都心五区とよばれる、千代田、中央、港、渋谷、新宿
あたりじゃないですか？　利回りがまったく異なりますから。

この物件はファミリー層が永住に近い感覚で購入する物件だと思います。

私達が関心があるのは、今後、同じような物件がつつじヶ丘、柴崎、深大寺付近に出てこないか、
出てくるとしたら、いつごろ、どのくらいの価格か？　ということですよね。

新築の物件はなかなか出てきませんが、大京が２００６年に分譲したグランドオペラつつじヶ丘の中古が４５８０万円ででていました。つつじヶ丘、１６分、柴崎１１分でこちらより駅に近いですが、周辺環境はこちらのほうがよさそうですが、参考になります。

[858: 匿名さん]

854さんと855さんは、この物件が売切れちゃうとまずい人たちですか？

[859: 匿名さん]

検討者は、とりあえず待てるなら待ちましょうよ。
地価、建築資材価格も急速に下がっています。
どう考えても今買うと損ですよ。少し勉強すれば分かることですよ。

[860: 匿名さん]

地価高騰と原油価格急騰による建設資材高の影響を受けているのは
今建設中で来年以降に竣工する物件ですよ。

地価のピークはサブプライムローン問題が顕在化する直前の2007年中頃。
この物件が土地取得したのはその1年以上前。

また原油価格のほうは、この物件が建設を始めた2007年初めで1バレル50ドル、
工事期間中でも竣工間際に90ドルくらいになった程度。

原油価格のピークは今年の7月で150ドル。
今は100ドルを挟んでいったりきたり。

ここは地価高騰、建設資材高のいずれからも逃げ切れたってところでしょう。

逆に去年あたりに用地を入手して、今建設中のものはまさに直撃。
避けるべきはその手の物件ですね。

今の地価低下と原油高の落ち着きがマンション市場に反映されるのは
まあ2年後くらいじゃないでしょうか。

[861: 匿名さん]

建築資材価格が急速に下がってるって、
そんな動きが出てるのですか？
知らなかった。

[862: 匿名さん]

ここまでマンション市況が冷え込んでいるのだから、このあたりで新築物件はそんなに多くは出ないでしょう。
つくっても買う人がいないし。
だからといって慌ててここを買うのもどうか。
地縁があるとか、どうしても深大寺南町じゃなければ嫌だ、という人以外は手を出さない方が無難だね。

中古は売り出し価格と成約価格は別だから、比較するときは不動産屋で成約価格を教えてもらうか、
レインズの情報を提供しているサイトで調べてみましょう。

[863: 匿名さん]

原油が100ドル近辺で膠着してる状態は
ここ5年位の価格推移を見ても
明らかに高止まりですね。

建設資材が下がってるって??
食料品から家電、電気料金などなど
あらゆるものが値上げになってるのに(笑

[864: 匿名さん]

実際下がってるんですよ(笑)
職業柄分かるんです。

[865: 匿名さん]

マンションの建設費とか
わかっちゃうんですね。

[866: 匿名さん]

まあ、じっくり行きましょう。
２００７年度価格の物件は強気に出すぎてます。

今買うよりは、間違いなく安くて良い物件出てきますから。

[868: 匿名さん]

私は売れても売れなくても別段困りません。
投資として買われる方は稀でほぼ永住と思います。
であれば資産価値が上がった下がったは関係ないんじゃないでしょうか?近所のマンションがいくらで出てるかなんて全く関係ないのでは?
時々「○○よりここの方が…」と見受けますがそれは止めません?
逆に「深大寺レジデンスよりうちの方が…」と言われたら?陰口みたいじゃないですか。
素晴らしいマンションであればよそと比べなくても、値段が上がるとか不確定な事を言わなくても「今の良い所」でアピールしたらいかがかな?
この辺りにマンションが出来ても出来なくてもそれがいくらでも良いじゃない。
今の所そういう話は聞かないし、この辺りはそこまで猛烈な需要はないでしょうからあえてこの時期計画が上がらないのでは?
気になるのは解ります。私にも気になることはありますから!
でも「あそこより家の方が…」なんて言いませんよ。心の中では考えたりしますけどね♪

[869: 匿名さん]

８６４さん

下記、ご参照下さい。８６４さんの情報ソースも教えて下さいね。

マンションの建材費はすべて５０％以上上がっています。いずれも原材料の値上によるものです。

建材の大きなものは鉄鋼とセメントですよね。

国内のセメント需要はマンション不況などにより減少してますが、原料の石炭は国際相場商品なので、国内の需給バランスは価格には関係ありません。

セメントは石炭、粘土、ケイ石が原料、価格的には石炭のポーションが大きい。

また、鉄鋼は鉄鉱石と石炭（原料炭といいます）が原料。

それぞれＢＨＰビリトンやリオドセなど、資源メジャーが世界の中で大きなシェアを握って、鉱山を押さえており下がる気配まったくなし。

石炭価格は需要が旺盛なインドや中国に引っ張られています。

ＢＨＰビリトンの業績は絶好調、売上６兆円、利益１．５兆円です。世界の富がこのオーストラリアとイギリスに本拠地を持ち、南アフリカで大規模に展開するこの会社に集中しています。

セメント価格動向は太平洋セメントさん、鉄鋼価格の動向は新日鉄さんに聞くとよくわかります。日本のセメントメーカー大変厳しい状況です。原料炭価格がこの一年間で三倍になっていますが、販売価格への転嫁が厳しいからです。高炉メーカーは値上げを自動車や産業機械向けなどに転嫁できているので業績は好調です。

マンションの建材費はこの一年で５０％以上上がっていますが、鉄鋼メーカー、セメントメーカーはまだ、原料値上げを転嫁しきれておらず、今後は更に値上げの見通し。ゼネコンはこんな建材費でどうやってマンションを建てろっていうんだって怒っています。

太平洋セメントの第一４半期決算は赤字ですよ。大成建設もなんと２００８年度１３０億円の赤字の見通しです。ご興味のある方は、BHP Billiton、太平洋セメント、大成建設のホームページをご覧下さい。参考になりますよ。

ゼネコンさんはこれまで公共事業の先細りをマンション事業に活路を見出してきました。大成建設の子会社の有楽土地などがよい例です。ところが、マンション事業も難しくなり、今後の展開が難しい情勢になっています。

[870: 購入検討中さん]

マンション買おうと考えていて、調布・三鷹・武蔵野近辺のＭＲまわってましたけど、報道されているとおり売れ残りが多いので若干引き気味です。ここは比較的さばけているのかなと思ってましたけど、ここの掲示板見る限りここ３ヶ月くらい物件動いていないみたいですねえ。まあ買うほうは買わなければいいのでいいんですけど、売るほうは食っていけないのでいつか売らなきゃいけないんで、そこんとこ考えるとしばらく様子見です。
営業は建築資材が高騰するとかいってますけど、原価で言ったら販売価格に対する資材の価格なんで２割くらいでしょ？もっと低いかな？（詳しい人教えて）よく知らないけど。だから仮に資材価格が５０％上昇したって販売価格上昇分は１割ってとこ？そんなん土地価格と宣伝費抑えればどうにかなるでしょ？
桜堤みたいにしてくれればいんでしょうけど、稀でしょうしね。
不動産屋と、買い手の持久戦かな。

[871: 匿名さん]

869さん
私はピークから値下がりしていると言ってるんです。
実際に調達する立場にありますから。
公表されるデータは数ヶ月遅れのものですよ。
ソースは言えませんね。申し訳ありません。

[872: 匿名さん]

870さん
貸し渋りも厳しい中、不動産屋さんが圧倒的に不利ですよ。事実、次々倒産してますよ。
もう少しだけ頑張ってくださいね。給料が上がらない一方、社会保障費、物価は上昇。少しでも安く買いたいですよね。もう少しの辛抱です。

[873: 匿名さん]

安く買っても金利上がるから支払い代わらないと思います。
結局ね。
家賃も払うのもったいないし。

[874: 匿名さん]

金利が上がるか下がるかは誰にも分かりません。そんなの分かったら働かずに食っていけます。でも明日の日銀総裁の発言に注目です。
アメリカも欧州も金利下げようとしていますよね。それに協調する姿勢を日銀が少しでも見せるのか？
日本は異常な低金利政策を採っていますが、欧米が低金利にシフトした場合、日本が現在の金利水準を維持すると円高方向にシフトすると考えます。（それはまずいですよねえ）
短期的には、金利は下がる方向にあるのではないかと..すくなくとも上がる可能性は低いかと。
今日の１０年物国債の金利をネットで確認してみてください。（長期金利でググればすぐわかります。）

[875: 匿名さん]

874さん

現在の日本の金利は底の水準でしょう。日銀はずっと金利を上げるタイミングをみていたら、
アメリカのサブプライム　ローン問題でそれどころではなくなってしまいました。

欧州が金利を下げても必ずしも円にシフトするとは限りませんし、円高容認論も出ています。
実際にユーロは１４０円、ドルは１００円を切る勢いですね。

日銀は現在の金利の水準では、経済政策に金利を利用しづらいと考えており、金利を上げるタイミングを狙っています。

ですから、金利はこれ以上下がらないと思いますし、年明けには上がるかもしれませんよ。
（仰る通り、明日の金利は誰にもわかりませんが。）

[876: 匿名さん]

安売りをしなくても買える人は多いから、無理に下げないんでない？

安売り希望の人は千葉、埼玉をお奨めします。

無理に都内に住むことないよ。

[877: 匿名さん]

876さん
なんか読んでてとてもイヤな感じがします。
安売りしなくても買える人は多いから安売り希望は千葉埼玉へ?

安くで買われたら良い気分じゃないですよね。
お気持ちお察しします。
でもタイミングでしょ?
金利だって空いてる(購入可能)の部屋だって。
時間が経てば若干の価格変動は致し方無いよ。
あなたが損するの?
あなたは都心に買えなかったから仕方なくここにしたの?
違いますよね!!ここが素敵だからですよね?

[879: 匿名さん]

買える買えないじゃなく、今売りに出ているマンションは割高なことがわかってるから、どうしてもすぐにマンションを買わなきゃならない人以外は手を出さない。
家賃がもったいない？中途半端なマンション買うくらいなら、賃貸のほうが自由度があっていいって人も多い。
家賃と同額でマンション買えるから得ですなんて、営業の売り文句。
売れ残っているのはここだけじゃないけど、ここも定価で最後の１戸まで売り切るほどの突出した何かがあるってわけじゃないから厳しいね。

[880: 匿名さん]

建材費が下がってるっていうのはピーク時に比べてということですか。

それならば、いくら下がったといっても
2007年時点での価格にまで下がることはないですね。
原油価格が倍近く違うわけですから。

今後出てくる物件は、いま現在竣工済みのものより
割高な状態は続きますね。

[881: 匿名さん]

原油を使った製品が２００７年より安くなってるのに何故現在竣工のものより割高になる？今月に入っても建築資材の下落傾向は続いてるよ。
とにかく、ここ１０年では、異常な価格が付いている２００７年に買った人が一番損することになってるのが現状です。土地の値段もまだ下がります。だから２００７年価格では買ってはダメなんです。
検討者の方、しっかり考えましょうね。

[882: 匿名さん]

先先先・・・情報が古すぎ。
ここのホームページ更新が遅いのにさらに古い情報とは、なんだか当てにならないコメントですねW
引越しのトラックも頻繁に見かけます、確実に埋まって来ているようで見ていても嬉しいです。
家はまだ参加していないのですが、マンション内のコミュニティにも興味を持っています。
想像以上に眺望が良いです。さえぎるものが無く抜けていて気持ち良いです。高台ならではですね。

[883: 匿名さん]

まだ消費者の目や耳には「原油高,価格高騰」しか入って来ない状況です。
売る側も「頭打ちで落ちてきてます」なんて云わないですよね。行けるとこまでこの価格で行って少しでも利益上げたい! 当たり前です商売ですから。
だから慌てて買わなくても少し様子を見たらどうですか?
「絶対ここが良い!!」という所があれば買うべきです(それなら買いますよね♪云われなくても!)
でも「ここなら買える」程度なら様子を見ては?
実際どこも売れ行きは伸び悩み。
慌てて今月中にとか飛び着かなくても…
金利を気にして急いで買う?
価格動向を見守る?
金利はドーンとに跳ね上がることはないし長期的(35年とか)観て変動はあり得る。途中で銀行に相談できます!!
本体価格は市場価格が変わっても契約すればその価格は変わらない。
検討中の方々はここでの熱いバトルも市場動向もきっと冷静に観てます。だからどこも伸び悩んでるのでは?

[884: 周辺住民さん]

このマンション、潜在的な購入者はまだまだいそうな雰囲気ですね。
少しずつでも売れていってしまうと困る人がいるようですね。
値下げの動機がなくなってしまいますからね。
一生懸命、待て待てキャンペーンをすればするほど、
ここはけっこう良いマンションなのかなと思いますよ。
見る限りではじわじわと売れているようですよ。


882さん
住民の方ですよね。あなただけではないですが、
眺望が良いとか、遮るものはないとか、そういうことを言うのは
どうかと思います。
周辺は戸建て地域なのですから当たり前。
周りの住民感情を考えて、眺望の満足感は心の中にしまっておいた方が
いいですよ。眺望を失くしてしまった方たちがいることをお忘れなく。
私は周辺住民ですが、このマンションにマイナス感情は持っておりません、
と　一応付け加えておきます。

[885: 匿名さん]

「値下げ動機がなくなるから待て待てキャンペーン」より
「待て待て他で自分にとって好都合&好条件がでてくるカモ!?キャンペーン」を推奨します。
もちろん「ココが良い!!」と家族の意見がまとまってるなら早く判子持って契約に行くべき♪

私はマンション価格は関係ない近辺住民。ここのマンション自体嫌いじゃないです。
ただ他と比べて「ここの方が…」などを見ると気持ちの良いものではないですね。

[886: 匿名さん]

>>原油を使った製品が２００７年より安くなってるのに

ソースプリーズ。

http://sankei.jp.msn.com/economy/business/080927/biz0809272102009-n1.h...

買ってはいけないのは今現在工事中で来年以降に竣工する物件ですよ。
原油価格もピークは過ぎましたが、過去と比べるとまだまだ高いですね。

原油価格の推移
2008.7 $145
2007.7 $70
2006.7 $85
2005.7 $60

[887: 匿名さん]

市場動向を見るのは良いけど買ってはいけないのはないと思うな〜
高くても安くてもその人(家族)が「絶対ココ!!」と思うならいいんじゃないかな?買っても。
買ってはいけないのは
違法建築(強度不足など)だけですよ。
金銭的損得だけでお家買ってたら精神的に損しますよ。
住み替えは意外に簡単だけど楽ではない(大きな金が動きますからね)
永住できる素敵なお家に出逢えると良いですね♪

[888: 匿名さん]

引っ越しのトラック頻繁に見かけますか？
残念ながらタイミングの悪い私はそこ見かけてないな‥‥
では、もうすぐ完売ですね！！おめでとう！！

[889: 匿名さん]

ここが売れてしまうと困る人がいるんじゃなく、
値段を下げられると困る人がいると言った方が正確みたい。
今の市場を考えたら、よほど気に入ったマンションか、
市場として価値のある立地や建物のマンションでない限り
完成物件をデベの言い値で買うのは愚でしょ。
ここの土地も価格が上がる前に取得して（明大と等価交換という話もあり）、
値段が上がる前の建材で建てたのに、新価格レベルの値付けだもの。
実際の土地が持っているポテンシャルから考えたら割高だよ。
どうしてもここがいいって人（今さらいればだけど）は、正価で契約。
ここなら妥協してもいいかなってくらいの人は様子見。
それでいいんじゃない。

[890: 匿名さん]

そうそう。ボチボチ売れているとしても、定価で売れているのか、
何かの値引きがあって売れているのかは買った人しかわからない。
営業に聞いても、値引きなんかしてませんとしか言わないからね。