深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[822: 匿名さん]

すごい住民がいるんですね。

[823: 匿名さん]

ニセ住民がいっぱい潜んでますから、ここは。
2ちゃんねるからも遠征してきてるみたいですからね。

[825: 匿名さん]

本当の住民だから本気でマンションのこと守るんでしょう。
これだけ戸数があればいろんな人居ますよ。

[826: 匿名さん]

普通の会話できないの？

[827: 匿名さん]

すごいご近所さんもいるんですね。

[828: 匿名さん]

やはりここは無理して建てたから、ご近所さんに嫌われてるんですかね？

[829: 匿名さん]

ここの掲示板で情報収集する暇あったらもでるるーむに行くべき

[830: 匿名さん]

本当に検討していれば行くでしょ。
暇があったらっつーかまずMRでしょ。

[831: 匿名さん]

ご近所さんはそんな人ばかりじゃないです。
好意的な方達もたくさんいますね〜。

[832: 匿名さん]

お家を買うのは半分勢いだね。絶対これだ!と思ったら買っちゃって良いんじゃない?
悩み始めたらキリがないし。良い物がたくさんありすぎて決めきれない。大きな買い物ではあるけど、自分の大切なポイントある程度クリアすれば良いんじゃないかな?
「どうですか?」って聞いてもどうせ自分が住んで自分でなきゃ本当の感想は解らない。
一生に一軒しか買ってはいけない!んじゃないんだし。住み替えなんてそんな難しいことではないよ♪
よっぽどで無い限り住めば都!!頑張って働いて買えば愛着も湧くしね。
家族みんなの意見が一致するなら買っちゃえば?でも、誰かひとりでも反対するならやめとけば。

うちは仕事の都合で２軒目だけどどっちも「即決」で大満足(ゴメンココには住んでない)
建物に不備も無さそうだしいいんじゃない?
場所はいいよ!!(電車のことは知らないけど)

[833: 匿名さん]

832さんはすごく良いことを言ってるよ。こういう意見の書き込みが増えるとこの掲示板が見てて気持ちいいと思いますよ。832さんありがとう。

[834: 匿名さん]

東洋経済、１０月４日号、不動産・ゼネコン、マンション大激震ご覧になりましたか？

郊外でマンション価格が下落傾向にあるところが増えています。特に首都圏の近県は下がっていますね。ところが、京王線沿線はすべて上昇しています。

沿線・地域によって、ずいぶんと市況感が違うのですね。

京王沿線は７０M2　３LDKで、４５００万円程度、となると、ここは相場通りか、割安という感じでしょうか？

[835: 匿名さん]

↑　それと、活断層＆揺れやすさマップ　が載っていました。

マンション購入時には立地も重要と記されていました。

調布市は川沿いと野川公園周辺を除いては、揺れにくいようです。世田谷区は東側がややゆれやすい地盤、立川断層が青梅から立川、国立を通って、府中の西側まで通っているそうですが、調布には影響はなさそうです。

[836: 匿名さん]

京王線沿線かもしれないが柴崎駅から徒歩16分。
京王線沿線といっても新宿から高尾山口まである、橋本なんかも。
ひとくくりにはできない。

竣工して8ヶ月だっけ？ にもかかわらず毎週新聞に広告はいってくるし、
モデルルームとはいえ値下げ広告だしはじめちゃったね。

[837: 匿名さん]

京王線は、新宿区、世田谷区の千歳烏山まで、仙川から調布まで、調布から南大沢まで、
調布から聖蹟桜ヶ丘まで、高幡不動から京王八王子までの５区間に分かれるのではないでしょうか？

都内は落ち着いた住宅地として人気がありますね。仙川から調布までも、町並みが落ち着いており、利便性と価格のバランスが良いので人気がありますね。特につつじヶ丘から調布までは地下化工事が始まっており、駅の周りが開発されて、がらっと素敵になる可能性があります。仙川はすでにおしゃれな街になっています。

[838: 匿名さん]

８２９さん、

ＭＲに言った後、あるいは行く前に、情報を集めているのではないでしょうか？

さすがにこの掲示板だけで決める人はいないと思います。

[839: 匿名さん]

仙川がきれいになったのは確か。おしゃれな街になったかはその人の感覚だと思います(私は思えません)
地下かされると便利になり、新しいお店が増えたりするかもしれないけどおしゃれに、素敵になるかはまだ判りません。
そうなってくれると良いですけどね。

[840: 匿名さん]

つつじヶ丘駅は、橋上駅舎化の計画があります。
駅舎が建て替えになる予定なので、駅前の雰囲気も変わるかもしれませんね。

[841: 匿名さん]

つつじヶ丘駅クラウン街の店舗を閉鎖して工事しようとしていますが、どんな工事になるんですかね？バリアフリーって言ってる人も居るようだけど。

[842: 匿名さん]

８４１さん、

交通バリアフリー法が施行されましたので、すべての駅は順次、バリアフリーに建替える必要があります。ＪＲの駅はどんどんエレベーターやエスカレーターができています。

京王線はバリアフリーでは遅れていましたが、地下化と橋上駅で、新駅舎を建設し、バリアフリーに対応する予定です。桜上水はすでに工事が始まっています。

現在の予定では、調布から国領までが地下駅、柴崎が遅れて地下駅、つつじヶ丘は橋上駅となる予定です。駅ビルなども新しく建設される予定です。

[843: 入居済み住民さん]

842さん

有難うございます。と言うことは、桜上水のような感じになるのでしょうか？
いつ頃着工して、完成なんですかね？ご存知でしたら教えてください。
つつじヶ丘駅は古いので、新しくなるとうれしいですね。

[844: 匿名さん]

843さん

２０１０年ごろらしいのですが、正式に発表されてないようです。

[845: 匿名さん]

京王電鉄の計画では、まず、調布ー国領間を地下化して、笹塚から八幡山までを高架にするという計画があるようです。（すでに一部は高架となっていますが）桜上水駅を橋上駅にしたばかりですので、相当、先の話でしょうが。
その後、国領からつつじヶ丘までを地下化する。

八幡山からつつじヶ丘まではどうするんですかね。おそらく地下化でしょうか？
だいぶ、先の話ですが。

もちろん、鉄道計画に関しては、京王電鉄が単独で決定するのではなく、国土交通省、地方自治体によって検討されます。小田急線・中央線・東急東横線が完全に複々線化され、踏切がなくなるとなると、京王線はまずまちがいなく、複々線化、踏み切り廃止の次の計画になるのでしょうね。

[846: 匿名さん]

東洋経済読んでここが相場通り、割安、と言えちゃう人。
文章の読解力と数字の読み取り方を身につけ直そう。
地盤も川沿いと言ったって野川沿いなんかは揺れにくさはここと同等で、なおかつ直接基礎で建物が建てられるぶんここより堅固。
いろんな意味で勉強不足が露呈してるよ。

[847: 匿名さん]

東洋経済の記事を読んでいないので、内容が分かりません。
846さんは、どう読み取ったのか教えてください。

[848: 匿名さん]

今日はお天気が良くないですね。

[849: 匿名さん]

だからMRのお客も少ないのかな？看板もったおじさんが辛そうだね。

[850: 匿名さん]

８４６さんがお答えにならないのなら、○マンション研究所に聞いてみましょう。

このようにこの物件を徹底的にくさしておきながら、値引きがあれば、買い推奨としているのです。理由は中央線は買い、京王線の物件はなんとか、買いだそうです。北総公団線、TX線でマンションを買うことはおおきなリスクを背負うことになる、京成線は選ぶべきではないそうです。

これまで相談した人に対する立場もあり、意地でもデベに値引きさせたい人がいるらしい。

この物件がこのまますんなり売り切れたら、まずい人がいる！！

不動産業界は魑魅魍魎のいる世界ですね。

[851: 周辺住民さん]

某マンション研究所は、この物件自体にケチをつけてはいないと思うけどな。
広末を広告に使ったのが嫌だったんじゃなかったかな。
最初から、良い立地だと言っていた、確か。
いいマンションだけど値段が適正ではないとも言っていた。

[852: 匿名さん]

８５１さん

某マンション研究所のアドバイスに従って、値下げするまで購入を待っている人がいるんですよ。

この物件は割高といい続けていますので、完売しちゃったらその人たちに顔向けできないでしょ。

[853: 匿名さん]

東洋経済、読みました！

この物件が割安かどうかは別として、マンションは地域によって売行きがまったくことなるのですね。

北総線や千葉方面、埼玉方面は値下げが相当、激しいようです。

一方、都内、多摩地区は、値上がりしている地区もある。
京王線は全般的に値上がりしています。

結論としては、東京都以外は、値下がり傾向ということですかね。

また、現状の地価、建材費ではマンション事業はなりたたないので、デベロッパーは半分ぐらいになるのではないか、また、今後は物件の供給が相当細るのではないか、一方、中古市場は活況となる見通しともありました。

[854: 匿名さん]

確か、マンション研究所の方は「ギリギリ京王線」って言ってましたよね。
受け止め方だけど○○線沿線って徒歩圏内のことじゃないのかな?
まぁここも歩けない距離じゃないよ。
ここは「ギリで沿線」だから高いって言われてるんじゃないのかな?
あと何か将来負になる資産があるとか‥‥

別に投資目的でないなら「京王線沿線だから価値が上がってる」なんて言わない方が良いよ。
独りで想像して喜ぶのは自由だけどね。

[855: 匿名さん]

まあ物理的には歩けるけどね。常識的にはこの物件は徒歩圏ではないな。

[856: 匿名さん]

徒歩何分なら徒歩圏と言えるんですか？

[857: 匿名さん]

９５４さん、

この物件を投資目的で購入される方っていますかね？
いらしても、ごくわずかだと思いますが、いかがでしょうか？
購入された方にとっては、資産価値が上がろうが、下がろうが、あまり関係ないでしょうね。
ローンが減るわけではないでしょうし。

投資目的なら、２３区内、それも都心五区とよばれる、千代田、中央、港、渋谷、新宿
あたりじゃないですか？　利回りがまったく異なりますから。

この物件はファミリー層が永住に近い感覚で購入する物件だと思います。

私達が関心があるのは、今後、同じような物件がつつじヶ丘、柴崎、深大寺付近に出てこないか、
出てくるとしたら、いつごろ、どのくらいの価格か？　ということですよね。

新築の物件はなかなか出てきませんが、大京が２００６年に分譲したグランドオペラつつじヶ丘の中古が４５８０万円ででていました。つつじヶ丘、１６分、柴崎１１分でこちらより駅に近いですが、周辺環境はこちらのほうがよさそうですが、参考になります。

[858: 匿名さん]

854さんと855さんは、この物件が売切れちゃうとまずい人たちですか？

[859: 匿名さん]

検討者は、とりあえず待てるなら待ちましょうよ。
地価、建築資材価格も急速に下がっています。
どう考えても今買うと損ですよ。少し勉強すれば分かることですよ。

[860: 匿名さん]

地価高騰と原油価格急騰による建設資材高の影響を受けているのは
今建設中で来年以降に竣工する物件ですよ。

地価のピークはサブプライムローン問題が顕在化する直前の2007年中頃。
この物件が土地取得したのはその1年以上前。

また原油価格のほうは、この物件が建設を始めた2007年初めで1バレル50ドル、
工事期間中でも竣工間際に90ドルくらいになった程度。

原油価格のピークは今年の7月で150ドル。
今は100ドルを挟んでいったりきたり。

ここは地価高騰、建設資材高のいずれからも逃げ切れたってところでしょう。

逆に去年あたりに用地を入手して、今建設中のものはまさに直撃。
避けるべきはその手の物件ですね。

今の地価低下と原油高の落ち着きがマンション市場に反映されるのは
まあ2年後くらいじゃないでしょうか。

[861: 匿名さん]

建築資材価格が急速に下がってるって、
そんな動きが出てるのですか？
知らなかった。

[862: 匿名さん]

ここまでマンション市況が冷え込んでいるのだから、このあたりで新築物件はそんなに多くは出ないでしょう。
つくっても買う人がいないし。
だからといって慌ててここを買うのもどうか。
地縁があるとか、どうしても深大寺南町じゃなければ嫌だ、という人以外は手を出さない方が無難だね。

中古は売り出し価格と成約価格は別だから、比較するときは不動産屋で成約価格を教えてもらうか、
レインズの情報を提供しているサイトで調べてみましょう。

[863: 匿名さん]

原油が100ドル近辺で膠着してる状態は
ここ5年位の価格推移を見ても
明らかに高止まりですね。

建設資材が下がってるって??
食料品から家電、電気料金などなど
あらゆるものが値上げになってるのに(笑

[864: 匿名さん]

実際下がってるんですよ(笑)
職業柄分かるんです。

[865: 匿名さん]

マンションの建設費とか
わかっちゃうんですね。

[866: 匿名さん]

まあ、じっくり行きましょう。
２００７年度価格の物件は強気に出すぎてます。

今買うよりは、間違いなく安くて良い物件出てきますから。

[868: 匿名さん]

私は売れても売れなくても別段困りません。
投資として買われる方は稀でほぼ永住と思います。
であれば資産価値が上がった下がったは関係ないんじゃないでしょうか?近所のマンションがいくらで出てるかなんて全く関係ないのでは?
時々「○○よりここの方が…」と見受けますがそれは止めません?
逆に「深大寺レジデンスよりうちの方が…」と言われたら?陰口みたいじゃないですか。
素晴らしいマンションであればよそと比べなくても、値段が上がるとか不確定な事を言わなくても「今の良い所」でアピールしたらいかがかな?
この辺りにマンションが出来ても出来なくてもそれがいくらでも良いじゃない。
今の所そういう話は聞かないし、この辺りはそこまで猛烈な需要はないでしょうからあえてこの時期計画が上がらないのでは?
気になるのは解ります。私にも気になることはありますから!
でも「あそこより家の方が…」なんて言いませんよ。心の中では考えたりしますけどね♪

[869: 匿名さん]

８６４さん

下記、ご参照下さい。８６４さんの情報ソースも教えて下さいね。

マンションの建材費はすべて５０％以上上がっています。いずれも原材料の値上によるものです。

建材の大きなものは鉄鋼とセメントですよね。

国内のセメント需要はマンション不況などにより減少してますが、原料の石炭は国際相場商品なので、国内の需給バランスは価格には関係ありません。

セメントは石炭、粘土、ケイ石が原料、価格的には石炭のポーションが大きい。

また、鉄鋼は鉄鉱石と石炭（原料炭といいます）が原料。

それぞれＢＨＰビリトンやリオドセなど、資源メジャーが世界の中で大きなシェアを握って、鉱山を押さえており下がる気配まったくなし。

石炭価格は需要が旺盛なインドや中国に引っ張られています。

ＢＨＰビリトンの業績は絶好調、売上６兆円、利益１．５兆円です。世界の富がこのオーストラリアとイギリスに本拠地を持ち、南アフリカで大規模に展開するこの会社に集中しています。

セメント価格動向は太平洋セメントさん、鉄鋼価格の動向は新日鉄さんに聞くとよくわかります。日本のセメントメーカー大変厳しい状況です。原料炭価格がこの一年間で三倍になっていますが、販売価格への転嫁が厳しいからです。高炉メーカーは値上げを自動車や産業機械向けなどに転嫁できているので業績は好調です。

マンションの建材費はこの一年で５０％以上上がっていますが、鉄鋼メーカー、セメントメーカーはまだ、原料値上げを転嫁しきれておらず、今後は更に値上げの見通し。ゼネコンはこんな建材費でどうやってマンションを建てろっていうんだって怒っています。

太平洋セメントの第一４半期決算は赤字ですよ。大成建設もなんと２００８年度１３０億円の赤字の見通しです。ご興味のある方は、BHP Billiton、太平洋セメント、大成建設のホームページをご覧下さい。参考になりますよ。

ゼネコンさんはこれまで公共事業の先細りをマンション事業に活路を見出してきました。大成建設の子会社の有楽土地などがよい例です。ところが、マンション事業も難しくなり、今後の展開が難しい情勢になっています。

[870: 購入検討中さん]

マンション買おうと考えていて、調布・三鷹・武蔵野近辺のＭＲまわってましたけど、報道されているとおり売れ残りが多いので若干引き気味です。ここは比較的さばけているのかなと思ってましたけど、ここの掲示板見る限りここ３ヶ月くらい物件動いていないみたいですねえ。まあ買うほうは買わなければいいのでいいんですけど、売るほうは食っていけないのでいつか売らなきゃいけないんで、そこんとこ考えるとしばらく様子見です。
営業は建築資材が高騰するとかいってますけど、原価で言ったら販売価格に対する資材の価格なんで２割くらいでしょ？もっと低いかな？（詳しい人教えて）よく知らないけど。だから仮に資材価格が５０％上昇したって販売価格上昇分は１割ってとこ？そんなん土地価格と宣伝費抑えればどうにかなるでしょ？
桜堤みたいにしてくれればいんでしょうけど、稀でしょうしね。
不動産屋と、買い手の持久戦かな。

[871: 匿名さん]

869さん
私はピークから値下がりしていると言ってるんです。
実際に調達する立場にありますから。
公表されるデータは数ヶ月遅れのものですよ。
ソースは言えませんね。申し訳ありません。