深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[701: 匿名さん]

７０１さん、

６９９さんではありませんが、私も気になりましたので、データを調べてみました。

明治大学が長谷工コーポレーションに土地を売却したのは２００５年９月２２日。
長谷工はこの後、総合地所、三井不動産、新日本建物に土地の一部を売却。

２００５年から２００７年にかけてのつつじヶ丘の中古マンションの坪単価は

２００５年　　２００６年　　２００７年　
　１３１　　　　１４３　　　　１６１

２３％の値上がりです。２００８年は２００７年と横ばい傾向です。
今後、値下がりするとの見通しもありますが、まだ、どちらにいくか、方向は定まっていません。

路線価を調べれば、もっと値上がり傾向がはっきりすると思います。


一方、２００６年から２００８年にかけて、建築材料は３０％以上の高騰となっています。
（材料によっては５０％以上の急騰）

よって、２００５年から２００８年にかけて、２５％程度の土地、建築費の値上がりと
なっています。

[702: 匿名さん]

699さんじゃないけど、
駅から遠いところの地価は下落してますからね。最近発表された路線価だったか公示価格だったかについての新聞の論評にそう書いてありましたよ。
ここそのものの地価は流動実績なんてないだろうからわからないだろうけど、近隣の住宅地なら動いてるのではないでしょうか。
路線化や公示価格で下落してるときは実勢ではもっと下落してるはずです。上昇するときは逆ですけどね。
何も生産的価値がない土地の地価はいずれ下がります。少子化で人口減少傾向です、需要が下がるのはあたりまえです。
石油でもでれば地価はあがるでしょうけどね、直接的に生産的な価値。あとは産業にとても便利のいい場所など。
住むだけだと負荷価値を産み出さないのですよ。

そもそも転売目的でなければ資産価値がどうのなんて関係ないでしょ。
深大寺まで散歩しましょう＾＾

[703: 匿名さん]

ここはつつじヶ丘じゃない。深大寺南町。最寄り駅は柴崎、徒歩16分。

[704: 匿名さん]

７０１さん
土地を安く仕入れているから、今の価格なら、デベはお儲けするんでしょうね。強気な価格を設定していますから。
中古価格は新築が高くなりすぎているので、売れていると昨日の新聞にも出ています。
路線価も２００６年程度まで下がる見込みらしいですよ。
結局、資産価値という面では、２００７年に買った人が貧乏くじを引いている構図です。

[705: 匿名さん]

つつじヶ丘駅、再開発の話ですが、つつじヶ丘駅北口から、ＪＲ三鷹駅、ＪＲ吉祥寺駅へのバス路線新設の話があるそうです。
調布市議会で要望がでており、バス会社が検討しているそうです。

つつじヶ丘南口から、成城学園までも路線ができるといいですね。

いずれも道の整備など、路線開設までは、いろいろハードルはありそうですが。

[706: 匿名さん]

去年だったか一昨年だったかに市議会の答申で要望がでて、そのまま音沙汰なし状態のはず。
つつじヶ丘から三鷹までバス1本でいけると個人的にうれしいのですが。

[707: 匿名さん]

高速のＩＣですが、調布ＩＣまでは車で１０分−１５分ぐらい、
高井戸までは２０分ぐらいでしょうか？

現在は関越方面に行くのが不便なんですが、東京外環道ができると一気に便利になります。

東八道路の北野小学校と国学院久我山の間のあたりに　東八ＩＣができる予定であり、
そこまで１０分程度でしょうか？

外環道は昨年ようやく都市計画が決定されましたので、完成まで１０年ぐらいかかるでしょうが。

国土交通省のサイトです。

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/gaiyo/root.html

[708: 匿名さん]

>>707さん
どうして急に高速道路のICの話がでてきたんですか？
地価の議論があまりにも、ばかばかしいからですかね。

こんなところに外環がつながるとは思いませんでした。
便利になる人も多いでしょうね。

[709: 匿名さん]

７０８さん
例のPR活動ですよ。
その割には今日もお客は少なかったのですが。。

[710: 匿名さん]

だから客なんか少なくたって、5人来て一人決まれば歩留まり20％だよ？たくさんくれば良いってもんじゃないよ。

[711: 匿名さん]

テーマパークじゃないんだし、いい加減しつこくない？笑
売出し開始直後の物件じゃないんだから当たり前じゃない。
ちなみに昨年の週末は混雑してたよ。笑

[712: 匿名さん]

混雑してても決まらなければ営業が疲れるだけ。　
だったら少ない客数で歩留まり20％を維持していたほうが楽チン。　
不動産業界では至極当然の戦略です。アンケート見て買えないと判断すればモデルルームを勝手に見てもらって30以内に帰すのも手だよ。
一流の営業マンなら顔を見ただけで買えるか買えないか分別出来るらしいよ。だって営業マンだって楽して契約して休みをたくさん欲しいもん。皆さんだって同じでしょ？

[713: 匿名さん]

毎週５人来て１人買えばもう完売間近ですね！！

[714: 匿名さん]

当然でしょ？早く買わなきゃ。値引きを待っててもナンセンス。だって周りの物件が高いから値引きをしなくても売れちゃうよ。

[715: 入居済み住民さん]

お客が来る来ないはどうでもいい話なんですが、先日の中庭でのイベントに行った時には、
20分くらいの間に、見学の方が、3、4組いらしてましたよ。午前中でしたが。

周りの物件との競合関係にもよりますが、大々的な値引きをしないまま、全戸完売する
可能性が高いのかもしれませんね。最後の方は、部屋の選択の余地がなくなってしまうので、
多少の値引きがあるかもしれませんけど。
立地と価格帯からしても、急いで売る理由がデベさんには、ないんでしょうね。
この物件に競合する付近の新規案件って本当に出て来ないですもんね。
自分が先に買ったから、後から買う人が値引きされるとくやしいということじゃないですよ。
ちょっとは、気になっちゃいますけど（笑）。

今、検討されている方は、どのあたりの物件と比較されているんでしょうか？

[716: 匿名さん]

私は深大寺周辺で検討中。他に隠れた新築物件情報ありませんか？誰も知らない情報があるとうれしいです。よろしくお願いします。

[717: 匿名さん]

デベからすれば、最後は取引信用度が高いところから買ってもらいたい気持ちでしょう。
事実、財閥系超大手のデベさんが自分の会社で特別値引きキャンペーンやってました。

[718: 匿名さん]

なんかこのスレ覗いたら、購入済みか営業と思われる人達の自画自賛の書き込みが多くて、検討している側からすると、違和感を感じて、引いてしまうんですけど…。

[719: 匿名さん]

それは家具付きモデルルームでしょ？値引きとは違うじゃん。　
ここは間違いなく値引きなし！っていうかこの掲示板で値引きを煽ったって無駄。欲しければいくべし。私の座右の銘は「欲しいものがあったら取りに行け！」です。

[720: 匿名さん]

718さん　

営業マンはこんな掲示板に書き込まないでしょ？じゃなきゃ何のために書き込むの？

[721: 入居済み住民さん]

>>718さん
早く契約して、こっちサイドに来てくださいよ。
どこの物件と比較してるんですか？

[722: 匿名さん]

720さん
営業マンだから書きこむんですよ。
ここはしっかりチェックされてますよ。

[723: 匿名さん]

722さん　

営業マンが何のために書き込むのですか？　
ここは宣伝するところじゃないですし。
っていうか規約では営業マンも書き込んでも良いみたいですよ。そういった交流にも使って良い掲示板みたいです。

[724: 入居済み住民さん]

不当な荒らし目的の投稿でなければ、営業さんが投稿してもいいじゃないですか。
書き込みがうそか本当かは、自分の目で確かめましょう。
あくまで、情報を交換する場でしかありませんからね。

>>716さんのような質問にどなたか答えてあげましょうよ。
私は残念ながら知らないのでお答えできません。
新しい物件の話は聞こえてきませんね。

[725: 匿名さん]

深大寺東町に新しいマンション出来そうですよ。消防大の方、杏林とJAXAのウラ辺り。

[726: 匿名さん]

723さん
そうそう。営業マンさんにもしっかりPRしてもらいましょう。
いろんな人がいろいろ書き込めばいいんです。

[727: 匿名さん]

武蔵境辺りのマンションなど値引きが始まったみたいですね。
入居者にも返金があったとか。

[728: 匿名さん]

フェイシアは改定後の価格と同率が入居者に返金されたみたいですね。

[729: 匿名さん]

返金なんてあるわけないやろ

[730: 匿名さん]

桜堤フェイシアは、今回の価格改定との差額を既購入者全員に返金してますよ。

[731: 元購入検討]

ここは値引きしたとしても、そんな太っ腹なことはできないよね。
だからこっそり値引きしてるよ。

[732: 匿名さん]

730さん　

ソースは？

[733: 匿名さん]

それをやっちゃオシマイだよ

[734: 匿名さん]

どうおしまいなの？

[735: 匿名さん]

733さん
ここにいる深大寺をすでに購入した人達も、あとから値引きされていたらあまり良い気はしないんじゃないでしょうか？
既購入者に返金することで、あとからから買った人との購入金額の差額によるわだかまりみたいなものはなくなりますよね。
先に購入された方が損をするようなことがあってはいけないですよね。
でも現実には返金に踏み切るような物件は他にはあまり聞いたことがありません。
凄いですね。
ここはそこまではしないでしょうね。

[736: 匿名さん]

先に購入したほうが、値段か高いのは必然だと思います。　
返金は不適切でしょう。　夏物のカジュアルウェアだって今買ったら半額ですよ？前に定価で買った人々は返金を求めること出来ますか？不可能です。それと同じ理屈です。

[737: 733]

う〜ん。
早く定価で買った人が損をする、って感覚はちょっとわからないですね。
早く買った人は部屋の選択肢（間取り、価格など）もあったり、時期やものによっては希望のものを入れられるなどのメリットがあるはず。
価格についても交渉の上、納得して契約している（そうじゃないとおかしいよ）。

どう言ったって、所謂売れ残りの部屋を値下げしているのを見て、こっちも下げろと言うのはどうかな。

価格帯は違うけど、車もパソコンも服も同じでしょ。

[738: 匿名さん]

737さん。　

736です。


まことに共感！ごもっとも！

[740: 匿名さん]

739さま

それはごねる理由にはならないでしょ？事実無根なことは慎みましょう。ごね特はおかしいです。

[741: 入居済み住民さん]

価格交渉については、いろんな理由を根拠にそれぞれがすればいいでしょうね。
ここの既存不適格（建築違法じゃなくて）が値引きの理由になるかは疑問ですが。

私は、だいぶ後の方に購入してますが、最初の頃に買った人がうらやましいなと思いますよ。
部屋の選択や内装を選んだりもできたんですよね。
でも、住んでみて不満は特にないですけどね。出来上がった状態で選びましたから。

仮に価格改定があったとして、それに応じた返金がされることは期待してませんでした。
フェイシアの例は、かなり稀なんでしょうかね？でも、あったら素直にうれしい。

最初に買った人と、後から買った人で価格が違うことによる問題は時々聞きますが、
ここは、9割くらい売れちゃってるようなので、そういう問題は起きないと思います。
全く条件が同じで価格が違ったらいい思いはしませんが、残っている部屋と売れてしまった
部屋とでは、条件が違うと思います。

だいたい、価格改定自体しないんじゃないですか。今、してないんですから。

[742: 匿名さん]

741さんに大賛成。　大人の発想があり感心しました。それが買った方の大半の意見でしょう。

[743: 匿名さん]

まだ出してないお部屋もあるんでしょ?
価格改定後にそのお部屋買われた方はラッキーさんですね☆

[744: 匿名さん]

巨大マンションにおける一割の売れ残りは大きいだろう！
それを最後まで定価で行くのはムリがないか？
せめて隠れ値引きでもしないと(もうやってるか?)

[745: 匿名さん]

値引きなんてラッキーじゃないよ。少なくとも新築時よりも内装は劣化してるんだよ？言い方が悪くて表現が不適切かもしれなくて申し訳ないが、みんなの残り物の残飯食べるのと一緒だと思う。
色々な人が足を踏み入れてるだろうし。

[746: 匿名さん]

745さん

内装が劣化しているから値引き、ですか？


凄い発想なのでついて行けません。
不特定多数の人間が足を踏み入れてるのは現地モデルルームのみのはず。
その部屋はサービスあってしかるべき。
ほかの部屋でこのロジックは無理がありませんか？

[747: 匿名さん]

価格改定と値引きは若干ニュアンスの違う話ですね。
購入する側からしたら、結果は同じですけど。
値引きというのは、基本的に「隠れ」です。
広告によく出てくるモデルルーム使用住戸の値引きなどはまた別の話です。

それと、棟内モデルルームになってない部屋は、それほど多くの人が出入りできないので、
いたんでいるということはないと思いますよ。人が少し歩いただけで劣化する
ような部屋じゃ、住んでいたらボロボロになっちゃうじゃないですか。
もし、何か問題があれば、入居後の点検で直してもらえばいいんです。
賃貸や中古と違って、新築物件を購入するんですから、少しルールが違います。

[748: 匿名さん]

>>729
housing.nikkansports.com/bbs/thread/42952/res/451-460

頭に「http://bbs.」を付けて。

[749: 匿名さん]

家は人が住んでる方が良い(傷まない)んですよ。だから別荘も管理をお願いして窓を開け空気を変えたり日を入れたり。
人の住んでいないところのお手入れも大変ですよね。

[750: 匿名さん]

744さん

値引きするかどうかはデベさんの方針です。

マンションは８割売れればトントン、９割売れれば利益はでる。
完売で大成功といえます。

８割売れた時点でコストはカバーしているので手段を選ばず、いかに早く売却し、完売とするか？

大京、野村、オリックス

とにかく時間をかけてでも定価販売を貫く。

住友、三井不動産

最近は三菱地所はどんどん値引きをしているようです。

長谷工さんは値引きもあるでしょう。総合地所さん、新日本建物さんは、事情はわかりませんが、昨今の不動産不況の中、できるだけ早く完成在庫は売却し、資金繰りを好転させたいところです。
不況になると、資金繰りが厳しくなりますので、デベさんは在庫は少なくし、手元のキャッシュを厚くしたいところです。銀行の貸し渋りにも対応しなければなりません。来年、１００万円もらうよりも、今、９０万円がほしい。ですから、値引きするわけです。

それではこの物件で値引きに積極的ではないデベさんはどこか？

三井不動産さんでしょうね。三井不動産さんは業界最大手、三井住友銀行がついており、キャッシュフローの問題はまったくありません。つまり、三井さんにとっての来年の１００万円は、今年の９０万円より、価値が大きい。値引きをするとすれば、３月までに売却するとして、半年間の金利を引いた金額になります。仮に社内金利が３％とすると１００万円の３％は３万円、この半分ですから、１．５万円となります。つまり、４０００万円の物件で６０万円の値引きとなる。
社内金利を５％としても、１００万円です。

この物件で６０万円値引きしても、インパクトは少ないでしょう。３９８０万円の物件を
値引きしました、３９２０万円ですと言っても、どこが値引き？　といわれてしまいます。
また、値引きをすると、販売済の顧客から、いろいろと言われて面倒くさいことになる。桜堤フェイシアのように３０％程度しか売却してなければ、１５％以上の値引きをしましたので、売却済物件に対しても返金するという思い切った戦法も取れますが、この物件のように８０％以上販売できていて、残り２０％の売却のために１０％値引きして、それを８０％の販売済物件にも還元することは、絶対にありえないと言えるでしょう。
つまり、値引きをする場合は、オプションをつけるか、モデルルーム価格とするか、こっそりと値引きするしかない。でも、三井さんのような業界最大手はこっそりと値引きして、コンプライアンス上、どうかといわれるとややこしいだけですので、値引きはきわめてしづらいのです。

ほかのデベさんは三井さんと組むと思う通りにいかないリスクがありますが、三井の名前はとてつもなく大きいので、売主としては組みたがります。もちろん、組んだ時点では販売がどのような状況になるか、予想するのは難しいですし、まして、リーマンブラザーズの破綻など誰も予想しなかった訳ですから。