深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[681: 匿名さん]

っていうか敬称はつけようよ。最低限のマナーだと思う。
番号だけ書いて呼び捨てみたいですごく不愉快です。
議論する気になれないよ。

[682: 匿名さん]

久我山GHや東京テラスはどのくらいの価格帯の物件だったんでしょうか？

[684: 匿名さん]

違法なんですか？？詳しくわけを教えてください。

[685: 匿名さん]

堂々巡りというか、不毛なのでメリット・デメリットまとめwikiが有るといいですね・・・。

[686: 匿名さん]

違法ではありません。建築後に法改正があっただけで、そんなものはどこでもあると思いますが・・・。

建て替え時は、お金のある人は残れ、そうでない人は残れない、それだけです。

[687: 匿名さん]

現状は違法ではありません。建築認可時の法令には遵守してるはずです。
過去に遡って違法にはなりません。既存不適格というのはそういうことです。
今後増築したら違法になります。認可が必要な増築ということかな？ 駐輪場の増設くらいならだいじょうぶなんじゃないかな？
建て替えするときには、法令に則った建物でないと違法になります。高さ25m厳守。9階建てくらいでしょうか？

[688: 匿名さん]

≫677さん
言葉が少なくてごめんなさいです。
あまりハッキリ違いを書くと申し訳ないのであえて控えめに書いておいたのですぅ〜
以後、気を付けてハッキリ書くように努力します!!

[690: 匿名さん]

建築中に法令が変わったのはそうそうないかと。
かけこみ認可。あるいは認可した後に失政を認めて高さ制限を設けた。
どっちかでしょうね。

[691: 匿名さん]

>>688さん

誰に対して申し訳がないんですか？
言葉が少ないんじゃなくて、余計なことを言ってるだけでしょ。明らかに差別発言ですね。
>>689さんに同感です。

[692: 匿名さん]

６８２さん、

久我山ガーデンヒルズ、朝日生命グランド跡地
４００戸超、
３ＬＤＫ（７３㎡）４１００万円ー、４ＬＤＫ（８７㎡）６０００万円ー
売主　住友不動産
２００４年２月　完成。
２００５年６月ごろ　完売。

東京テラス、青山学院大学理工学部跡地
１０００戸超、
３ＬＤＫ　４９００万円ー、４ＬＤＫ　６５００万円ー
売主、積水ハウス、住友不動産、長谷工コーポレーション、名鉄不動産
２００５年１１月第一工区完成、２００６年３月第二工区完成

久我山ガーデンヒルズ、最近の中古販売希望価格、３ＬＤＫ　５１８０万円−５３００万円
東京テラス、最近の中古販売希望価格、３ＬＤＫ　５２８０万円−５７８０万円

ご覧の通り、久我山ガーデンヒルズはプレミアムがついています。東京テラスはほぼ買った価格で売れています。もちろん、マーケットは２００３年あたりは底でしたから、マーケットにあわせて
価格が上がってきています。

久我山は完売まで１年以上、かかり、住友さんは販売に相当苦戦しました。
この物件はプラス要因とマイナス要因がそれぞれ大きく、非常に評価の分かれた物件でした。

プラスは、全体のプランがすばらしく、一戸あたりの土地の持分が大きい。
住友不動産の対応は素晴らしい。

マイナスは、久我山駅から徒歩１５分だが、バスは千歳烏山からしかなく、おまけにバス便がたいへん不便。大雨が降ると通勤ルートを変える必要性あり。
全体のプランに較べると、住居のプランはたいしたことがなく、間取りも平凡。
地番が久我山ではなく、世田谷区北烏山と三鷹市に二分されており、マンションに世田谷区民と三鷹市民が混在する。
給田小学校まで徒歩２０分程度かかり、道も車の交通量が多い。
マンションの前の道が高井戸インター出口から、東八道路への抜け道になっており、たいへん交通量が多い。

おそらく深大寺を検討されている方が久我山を検討されたとしても、評価は分かれると思います。
都心への通勤は久我山よりもつつじヶ丘の方が便利だと思います。

そのような物件でも、プラス要因が非常につよく、中古市場では強含みとなっています。

[693: 匿名さん]

やっぱり大規模物件というのは固定ファンがつくんでしょうか。
住んでいる人が、親や子供を住ませたいというケースもありそうですね。

つつじヶ丘駅の物件もつつじヶ丘駅が再開発されたら、更に人気がでるかもしれません。

つつじヶ丘駅の再開発は２０１０年ごろの計画だそうです。

橋上駅となり駅ビルも整備するようです。まだ、京王電鉄は最終決定はしていないようですが。

いずれにせよ交通バリヤフリー法が施行されましたので、いずれ京王電鉄はつつじヶ丘駅を改良しなければなりません。

調布駅・国領駅のあたりは地下化で踏み切りがなくなり、たいへん良くなるようです。京王線も仙川から調布までは、がらっと雰囲気がよくなりそうですね。

[694: 匿名さん]

>>692さん

詳しい説明ありがとうございます！
うーん。資産価値の高いマンションとはこういうことを言うんですねぇ。
中古市場がにぎわっているというニュースもありましたが、新築で条件のいいマンションは、
減っていく傾向にあるんですかね。
深大寺レジデンスは、資産価値としては不利かもしれませんが、
生活や通勤を考えると久我山や東京テラスと比べてどちらがいいかは人それぞれですね。
ここは、バス便の良さとつつじヶ丘駅の利便さは魅力的だと思います。

[695: 匿名さん]

お、つつじヶ丘駅再開発の話題、いいですね。
噂には聞きましたが、どなたか詳しいことを知ってる方はいませんか？
駅に入っているテナントも少しずつ移転しているみたいですし。
急行が止まる駅にしては、ちょっと駅舎が古いですよね。
それがいいという人もいるかもしれませんが。

また、国領駅の西側の踏切がなくなるととても便利になりますね。

[696: 近所をよく知る人]

京王電鉄は交通バリヤフリー法に基づき、駅舎の改良、バリアフリー化を順番に進めています。
現在、桜上水駅が工事中であり、調布から国領までも地下化による工事を進めています。
つつじヶ丘駅は橋上駅の計画のようですが、連続立体交差事業（地下化）とも関連してきます。

京王電鉄の鉄道整備計画に関しては、京王電鉄のホームページにのっていますが、現在の連続立体交差事業は西調布ー柴崎間で２０１２年度の完成を目指して工事が進んでいます。

当面は複線（調布駅付近は複々線）ですが、将来、さらに布田からつつじヶ丘までを複々線で地下化する計画です。

これができるとつつじヶ丘から調布間は画期的に便利になります。

更に、京王線の輸送力増強を図るためには、笹塚ーつつじヶ丘間の複々線化がネックになりますが、これも地下化ということで研究は進んでいると思います。しかし、事業費が相当な規模になることと、小田急線の複々線化が京王沿線に与える影響を見極める必要があります。

小田急線は２０１３年の完成を目指して、どんどん複々線化をめざしており、完成すると、画期的に輸送能力が増強され、電車が早くなり、混雑が緩和されます。

現在、京王多摩センターから、新宿まではラッシュ時４５分、３３０円、一方、小田急多摩センターから新宿まではラッシュ時４７分、３６０円。

京王のほうが、安くて早い（距離も短い）ですから、現在は京王を利用する方が多いですが、小田急の複々線が完成すると、おそらく、４０分ー４３分ぐらいになり、小田急が早くなります。電車も複々線効果により、すいて来ますので、小田急は京王多摩センター・永山など京王と競合している地域の乗客の囲い込みを図ると思われます。通勤時の千代田線へのロマンスカー乗り入れはその一環であり、将来は京王多摩センターから千代田線にどんどんロマンスカーを走らせることも可能になります。

京王としては、この影響がまだ読みきれていません。今後、沿線の人口がどんどん増加し、事業収入も増えるのであれば、笹塚ーつつじヶ丘の複々線かも計画として検討されるでしょうし、小田急に乗客を取られて、事業収入が減るのであれば、朝の通勤時の列車の本数を若干減らして、朝も準特急を走らせ、現在の複線をベースとして、時間短縮を図り、時間と安さで小田急に勝負していくというのも選択肢でしょう。混雑は緩和されませんが。

[697: 匿名さん]

694さん

深大寺レジデンスが中古になった場合、資産価値が不利ということはありません。

（１）よいコミュニティーが形成されれば、物件価格は上がる。

（２）マンション市場が安いときにできた物件は、物件価格は下がらない。

（１）に関して。

中古の場合、購入希望者はマイナス要素をよく理解して物件を探していますので、いかに
購入希望者に対して売り物件が少ないかが、価格決定の大きな要素です。
（需給で価格がきまる経済の原則ですね。）

売り物件が多いが、購入希望者が多い。これは駅に近いマンションの一般的な例です。
駅に近いと騒音、安全面など子育てには不利な面もありますので、売り物件はコンスタントにでてきます。投資目的の購入者も多く、コミュニティーは安定せず、住環境はあまりよくありませんが、駅に近いことがすべてのマイナス面を消し去り、コンスタントに購入希望者がでてきますので、価格は安定しています。

売り物件が少なく、購入希望者が多い。久我山ＧＨ、東京テラスがこの状況です。ファミリータイプの間取りが多く、マンション内で雰囲気のよいコミュニティーが形成できれば、住んでいる人はそのマンションのマイナスポイントは織り込み済で快適に住んでますので、売り物件が出ません。
転勤になっても、売却ではなく、賃貸に出したりします。また、評判のよいコミュニティーには必ずコンスタントに購入希望者が出てきますので、価格はマーケットに対して、強含みです。

売り物件が多く、購入希望者が多い。いわゆる問題点のあるマンションです。このような物件はコンスタントに売り物件が出ますが、評判を聞きつけた購入希望者が購入を躊躇しますので、価格は弱含みとなり、いわゆる売却が難しいマンションとなります。

大規模マンションでの資産価値は、すでに購入した人たちが、そのマンションを気に入っているか、あるいは問題点が山積みで、マンションコミュニティーの板がクレームの意見交換になっているかで、資産価値が決まります。
この板に投稿してくる入居済住民のコメントを参考にすれば、マンションの雰囲気はわかります。

（２）に関して。

久我山ＧＨがまさにこのよい例です。深大寺も物件価格の高騰や土地の価格上昇の前に立てられていますので、現在の市場価格に較べると割安になっています。ほかの物件と比較しても、あまり意味がないので、今、この場所に同じ物件を同じデベさんが土地を購入し、建築した場合、いくらになるか検討することは意味があります。
この物件に関しては、土地・建材費とも２０−３０％程度アップしています。
よって、２−３年してみたら、４０００万円を切る値段で、この場所に新築マンションを購入することは不可能であり、中古でも４０００万円超となる可能性もあるのです。
久我山ガーデンヒルズも、一年以上、完売できずに、住友不動産が値引きをしなかったので、この板でも散々叩かれ、相当、ひどいことも書かれましたが、３年たってみると市場は物件価値を高く評価しているのです。

[698: 匿名さん]

５５２さん

さらにメリットを追加してみました。

1.駅遠だけどバス便が充実
　・つつじヶ丘駅行き、調布駅行きのバス停「晃華学園」まで徒歩約3分。
　　(どの棟に住んでいるかによって所要時間に若干違いがあります)
　　つつじヶ丘駅行きは朝6時すぎから深夜0時半まで昼間は5分おき、夜間深夜は10分おき運行。
　　※詳細は京王バスHPで。http://www2.bus-navi.com/bus-navi/servlet/Jikoku2_index

　・JR三鷹駅行きのバス停「晃華学園東」も徒歩約3分(こちらは小田急バス）。
　・マンションからバスで「→つつじヶ丘」「→三鷹」「→調布」
　「→杏林大学病院→吉祥寺」いずれも30分以内。
　・高速バスのバス停「中央道深大寺」あり。(マンションから道なりで1.2kmほど)


2.つつじヶ丘駅が便利
　・朝はすべての電車が止まるので、いつ行っても急行か通勤快速に乗れる。
　・帰りの急行はバスに連絡。

>２０１０年に橋上のバリヤフリー駅舎改築計画がある。
>つつじヶ丘から、調布まで地下化、および、複々線化の計画あり。


3.駐車場100%完備。月額使用料は3000円〜。
　・車があれば新宿まで約30分、住みたい街No.1の吉祥寺までは約15分。(道が混んでなければ)
　　買い物にはあまり困らない。


4.サイクルポートは1戸あたり3台分(平置き式)
　ちょっと他の物件を調べてみたら、たいてい2台分(しかも2段式などが多い)だったので、
　メリットとして追加してみました。


5.周囲は第一種低層住居専用地域
　・周囲に10mまたは12m以上の建物(都市計画によって異なる)の建築が
　　制限されている地域であるため、近隣に新たに高層建築物が建つことがない。
　・眺望も良好。
　　池袋サンシャイン、新宿副都心、東京タワー、六本木ヒルズが一望(東向きの棟の場合)


6.24時間有人管理
　・昼間は管理人、夜はガードマンが待機。
　・各戸には非常ボタンがあって、緊急時には対応してくれる。


7.学校施設が極近
　・調布城山保育園(マンション敷地内、10月オープン予定)
　・市立上ノ原小学校(徒歩1分）
　・市立神代中学校(徒歩1分)
　・私立マリアの園幼稚園(徒歩1分)
　・私立晃華学園小・中・高校(徒歩1分)
　
> 都立三鷹高校（徒歩２０分）
> 都立調布北高校（自転車１０分）

8.豊富な共有施設
　・シアタールームはカラオケも可。利用料は1時間100円。
　・フィットネスルームは無料。
　・コンサートなどの各種イベントも多数開催中。


9．周辺に休日／夜間診療施設が充実
　・三鷹市医師会館(車で5〜10分)
　http://www.mitaka.tokyo.med.or.jp/annai/holiday.html

　・杏林大学医学部附属病院(車で5〜10分)
　・東京慈恵会医科大学附属第三病院(車で10〜15分)
　・武蔵野赤十字病院 (車で10〜15分)
　　※これら大学病院で一般診療を受ける場合には、
　　　地域の医療機関(1次医療機関)から紹介状を受けてから受診しましょう。
　　
　　東京都福祉保健局 小児科対応可能な休日・全夜間診療事業実施医療機関一覧
　　http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/iryo/kyuukyuu/shoni/kyi_list/in...

>10. 柴崎駅も調布方面に行く場合は案外便利。
　　徒歩１５分。自転車だと行きは５−７分ぐらい。帰りは７分程度。

[699: 匿名さん]

このマンションとは比べる対象ではない久我山ガーデンヒルズや東京テラスの例を持ち出して
もっともそうな、けれどまったく意味のないレス。
すくなくともこのマンションの土地はすでに取得時よりかなり値下がり。
マンション新価格の流れに便乗してつけた価格が今後も維持できるわけないでしょ。
しかもこの場所のマンションには500部屋以上もの需要がないことははっきりしてる。
もっと現実をみましょうね。

[700: 匿名さん]

>>699さん

もうちょっと具体的に言ってもらえませんか。
土地の値段が下がっているなら、何を根拠にそう言っているのか。
500部屋の需要がないという根拠も良く分かりません。

ものすごく知りたいので、ちゃんと教えてください。

ただの荒らし目的の投稿なら答えはもらえないんでしょうけど。

[701: 匿名さん]

７０１さん、

６９９さんではありませんが、私も気になりましたので、データを調べてみました。

明治大学が長谷工コーポレーションに土地を売却したのは２００５年９月２２日。
長谷工はこの後、総合地所、三井不動産、新日本建物に土地の一部を売却。

２００５年から２００７年にかけてのつつじヶ丘の中古マンションの坪単価は

２００５年　　２００６年　　２００７年　
　１３１　　　　１４３　　　　１６１

２３％の値上がりです。２００８年は２００７年と横ばい傾向です。
今後、値下がりするとの見通しもありますが、まだ、どちらにいくか、方向は定まっていません。

路線価を調べれば、もっと値上がり傾向がはっきりすると思います。


一方、２００６年から２００８年にかけて、建築材料は３０％以上の高騰となっています。
（材料によっては５０％以上の急騰）

よって、２００５年から２００８年にかけて、２５％程度の土地、建築費の値上がりと
なっています。

[702: 匿名さん]

699さんじゃないけど、
駅から遠いところの地価は下落してますからね。最近発表された路線価だったか公示価格だったかについての新聞の論評にそう書いてありましたよ。
ここそのものの地価は流動実績なんてないだろうからわからないだろうけど、近隣の住宅地なら動いてるのではないでしょうか。
路線化や公示価格で下落してるときは実勢ではもっと下落してるはずです。上昇するときは逆ですけどね。
何も生産的価値がない土地の地価はいずれ下がります。少子化で人口減少傾向です、需要が下がるのはあたりまえです。
石油でもでれば地価はあがるでしょうけどね、直接的に生産的な価値。あとは産業にとても便利のいい場所など。
住むだけだと負荷価値を産み出さないのですよ。

そもそも転売目的でなければ資産価値がどうのなんて関係ないでしょ。
深大寺まで散歩しましょう＾＾

[703: 匿名さん]

ここはつつじヶ丘じゃない。深大寺南町。最寄り駅は柴崎、徒歩16分。

[704: 匿名さん]

７０１さん
土地を安く仕入れているから、今の価格なら、デベはお儲けするんでしょうね。強気な価格を設定していますから。
中古価格は新築が高くなりすぎているので、売れていると昨日の新聞にも出ています。
路線価も２００６年程度まで下がる見込みらしいですよ。
結局、資産価値という面では、２００７年に買った人が貧乏くじを引いている構図です。

[705: 匿名さん]

つつじヶ丘駅、再開発の話ですが、つつじヶ丘駅北口から、ＪＲ三鷹駅、ＪＲ吉祥寺駅へのバス路線新設の話があるそうです。
調布市議会で要望がでており、バス会社が検討しているそうです。

つつじヶ丘南口から、成城学園までも路線ができるといいですね。

いずれも道の整備など、路線開設までは、いろいろハードルはありそうですが。

[706: 匿名さん]

去年だったか一昨年だったかに市議会の答申で要望がでて、そのまま音沙汰なし状態のはず。
つつじヶ丘から三鷹までバス1本でいけると個人的にうれしいのですが。

[707: 匿名さん]

高速のＩＣですが、調布ＩＣまでは車で１０分−１５分ぐらい、
高井戸までは２０分ぐらいでしょうか？

現在は関越方面に行くのが不便なんですが、東京外環道ができると一気に便利になります。

東八道路の北野小学校と国学院久我山の間のあたりに　東八ＩＣができる予定であり、
そこまで１０分程度でしょうか？

外環道は昨年ようやく都市計画が決定されましたので、完成まで１０年ぐらいかかるでしょうが。

国土交通省のサイトです。

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/gaiyo/root.html

[708: 匿名さん]

>>707さん
どうして急に高速道路のICの話がでてきたんですか？
地価の議論があまりにも、ばかばかしいからですかね。

こんなところに外環がつながるとは思いませんでした。
便利になる人も多いでしょうね。

[709: 匿名さん]

７０８さん
例のPR活動ですよ。
その割には今日もお客は少なかったのですが。。

[710: 匿名さん]

だから客なんか少なくたって、5人来て一人決まれば歩留まり20％だよ？たくさんくれば良いってもんじゃないよ。

[711: 匿名さん]

テーマパークじゃないんだし、いい加減しつこくない？笑
売出し開始直後の物件じゃないんだから当たり前じゃない。
ちなみに昨年の週末は混雑してたよ。笑

[712: 匿名さん]

混雑してても決まらなければ営業が疲れるだけ。　
だったら少ない客数で歩留まり20％を維持していたほうが楽チン。　
不動産業界では至極当然の戦略です。アンケート見て買えないと判断すればモデルルームを勝手に見てもらって30以内に帰すのも手だよ。
一流の営業マンなら顔を見ただけで買えるか買えないか分別出来るらしいよ。だって営業マンだって楽して契約して休みをたくさん欲しいもん。皆さんだって同じでしょ？

[713: 匿名さん]

毎週５人来て１人買えばもう完売間近ですね！！

[714: 匿名さん]

当然でしょ？早く買わなきゃ。値引きを待っててもナンセンス。だって周りの物件が高いから値引きをしなくても売れちゃうよ。

[715: 入居済み住民さん]

お客が来る来ないはどうでもいい話なんですが、先日の中庭でのイベントに行った時には、
20分くらいの間に、見学の方が、3、4組いらしてましたよ。午前中でしたが。

周りの物件との競合関係にもよりますが、大々的な値引きをしないまま、全戸完売する
可能性が高いのかもしれませんね。最後の方は、部屋の選択の余地がなくなってしまうので、
多少の値引きがあるかもしれませんけど。
立地と価格帯からしても、急いで売る理由がデベさんには、ないんでしょうね。
この物件に競合する付近の新規案件って本当に出て来ないですもんね。
自分が先に買ったから、後から買う人が値引きされるとくやしいということじゃないですよ。
ちょっとは、気になっちゃいますけど（笑）。

今、検討されている方は、どのあたりの物件と比較されているんでしょうか？

[716: 匿名さん]

私は深大寺周辺で検討中。他に隠れた新築物件情報ありませんか？誰も知らない情報があるとうれしいです。よろしくお願いします。

[717: 匿名さん]

デベからすれば、最後は取引信用度が高いところから買ってもらいたい気持ちでしょう。
事実、財閥系超大手のデベさんが自分の会社で特別値引きキャンペーンやってました。

[718: 匿名さん]

なんかこのスレ覗いたら、購入済みか営業と思われる人達の自画自賛の書き込みが多くて、検討している側からすると、違和感を感じて、引いてしまうんですけど…。

[719: 匿名さん]

それは家具付きモデルルームでしょ？値引きとは違うじゃん。　
ここは間違いなく値引きなし！っていうかこの掲示板で値引きを煽ったって無駄。欲しければいくべし。私の座右の銘は「欲しいものがあったら取りに行け！」です。

[720: 匿名さん]

718さん　

営業マンはこんな掲示板に書き込まないでしょ？じゃなきゃ何のために書き込むの？

[721: 入居済み住民さん]

>>718さん
早く契約して、こっちサイドに来てくださいよ。
どこの物件と比較してるんですか？

[722: 匿名さん]

720さん
営業マンだから書きこむんですよ。
ここはしっかりチェックされてますよ。

[723: 匿名さん]

722さん　

営業マンが何のために書き込むのですか？　
ここは宣伝するところじゃないですし。
っていうか規約では営業マンも書き込んでも良いみたいですよ。そういった交流にも使って良い掲示板みたいです。

[724: 入居済み住民さん]

不当な荒らし目的の投稿でなければ、営業さんが投稿してもいいじゃないですか。
書き込みがうそか本当かは、自分の目で確かめましょう。
あくまで、情報を交換する場でしかありませんからね。

>>716さんのような質問にどなたか答えてあげましょうよ。
私は残念ながら知らないのでお答えできません。
新しい物件の話は聞こえてきませんね。

[725: 匿名さん]

深大寺東町に新しいマンション出来そうですよ。消防大の方、杏林とJAXAのウラ辺り。

[726: 匿名さん]

723さん
そうそう。営業マンさんにもしっかりPRしてもらいましょう。
いろんな人がいろいろ書き込めばいいんです。

[727: 匿名さん]

武蔵境辺りのマンションなど値引きが始まったみたいですね。
入居者にも返金があったとか。

[728: 匿名さん]

フェイシアは改定後の価格と同率が入居者に返金されたみたいですね。

[729: 匿名さん]

返金なんてあるわけないやろ

[730: 匿名さん]

桜堤フェイシアは、今回の価格改定との差額を既購入者全員に返金してますよ。

[731: 元購入検討]

ここは値引きしたとしても、そんな太っ腹なことはできないよね。
だからこっそり値引きしてるよ。

[732: 匿名さん]

730さん　

ソースは？

[733: 匿名さん]

それをやっちゃオシマイだよ

[734: 匿名さん]

どうおしまいなの？

[735: 匿名さん]

733さん
ここにいる深大寺をすでに購入した人達も、あとから値引きされていたらあまり良い気はしないんじゃないでしょうか？
既購入者に返金することで、あとからから買った人との購入金額の差額によるわだかまりみたいなものはなくなりますよね。
先に購入された方が損をするようなことがあってはいけないですよね。
でも現実には返金に踏み切るような物件は他にはあまり聞いたことがありません。
凄いですね。
ここはそこまではしないでしょうね。

[736: 匿名さん]

先に購入したほうが、値段か高いのは必然だと思います。　
返金は不適切でしょう。　夏物のカジュアルウェアだって今買ったら半額ですよ？前に定価で買った人々は返金を求めること出来ますか？不可能です。それと同じ理屈です。

[737: 733]

う〜ん。
早く定価で買った人が損をする、って感覚はちょっとわからないですね。
早く買った人は部屋の選択肢（間取り、価格など）もあったり、時期やものによっては希望のものを入れられるなどのメリットがあるはず。
価格についても交渉の上、納得して契約している（そうじゃないとおかしいよ）。

どう言ったって、所謂売れ残りの部屋を値下げしているのを見て、こっちも下げろと言うのはどうかな。

価格帯は違うけど、車もパソコンも服も同じでしょ。

[738: 匿名さん]

737さん。　

736です。


まことに共感！ごもっとも！

[740: 匿名さん]

739さま

それはごねる理由にはならないでしょ？事実無根なことは慎みましょう。ごね特はおかしいです。

[741: 入居済み住民さん]

価格交渉については、いろんな理由を根拠にそれぞれがすればいいでしょうね。
ここの既存不適格（建築違法じゃなくて）が値引きの理由になるかは疑問ですが。

私は、だいぶ後の方に購入してますが、最初の頃に買った人がうらやましいなと思いますよ。
部屋の選択や内装を選んだりもできたんですよね。
でも、住んでみて不満は特にないですけどね。出来上がった状態で選びましたから。

仮に価格改定があったとして、それに応じた返金がされることは期待してませんでした。
フェイシアの例は、かなり稀なんでしょうかね？でも、あったら素直にうれしい。

最初に買った人と、後から買った人で価格が違うことによる問題は時々聞きますが、
ここは、9割くらい売れちゃってるようなので、そういう問題は起きないと思います。
全く条件が同じで価格が違ったらいい思いはしませんが、残っている部屋と売れてしまった
部屋とでは、条件が違うと思います。

だいたい、価格改定自体しないんじゃないですか。今、してないんですから。

[742: 匿名さん]

741さんに大賛成。　大人の発想があり感心しました。それが買った方の大半の意見でしょう。

[743: 匿名さん]

まだ出してないお部屋もあるんでしょ?
価格改定後にそのお部屋買われた方はラッキーさんですね☆

[744: 匿名さん]

巨大マンションにおける一割の売れ残りは大きいだろう！
それを最後まで定価で行くのはムリがないか？
せめて隠れ値引きでもしないと(もうやってるか?)

[745: 匿名さん]

値引きなんてラッキーじゃないよ。少なくとも新築時よりも内装は劣化してるんだよ？言い方が悪くて表現が不適切かもしれなくて申し訳ないが、みんなの残り物の残飯食べるのと一緒だと思う。
色々な人が足を踏み入れてるだろうし。

[746: 匿名さん]

745さん

内装が劣化しているから値引き、ですか？


凄い発想なのでついて行けません。
不特定多数の人間が足を踏み入れてるのは現地モデルルームのみのはず。
その部屋はサービスあってしかるべき。
ほかの部屋でこのロジックは無理がありませんか？

[747: 匿名さん]

価格改定と値引きは若干ニュアンスの違う話ですね。
購入する側からしたら、結果は同じですけど。
値引きというのは、基本的に「隠れ」です。
広告によく出てくるモデルルーム使用住戸の値引きなどはまた別の話です。

それと、棟内モデルルームになってない部屋は、それほど多くの人が出入りできないので、
いたんでいるということはないと思いますよ。人が少し歩いただけで劣化する
ような部屋じゃ、住んでいたらボロボロになっちゃうじゃないですか。
もし、何か問題があれば、入居後の点検で直してもらえばいいんです。
賃貸や中古と違って、新築物件を購入するんですから、少しルールが違います。

[748: 匿名さん]

>>729
housing.nikkansports.com/bbs/thread/42952/res/451-460

頭に「http://bbs.」を付けて。

[749: 匿名さん]

家は人が住んでる方が良い(傷まない)んですよ。だから別荘も管理をお願いして窓を開け空気を変えたり日を入れたり。
人の住んでいないところのお手入れも大変ですよね。

[750: 匿名さん]

744さん

値引きするかどうかはデベさんの方針です。

マンションは８割売れればトントン、９割売れれば利益はでる。
完売で大成功といえます。

８割売れた時点でコストはカバーしているので手段を選ばず、いかに早く売却し、完売とするか？

大京、野村、オリックス

とにかく時間をかけてでも定価販売を貫く。

住友、三井不動産

最近は三菱地所はどんどん値引きをしているようです。

長谷工さんは値引きもあるでしょう。総合地所さん、新日本建物さんは、事情はわかりませんが、昨今の不動産不況の中、できるだけ早く完成在庫は売却し、資金繰りを好転させたいところです。
不況になると、資金繰りが厳しくなりますので、デベさんは在庫は少なくし、手元のキャッシュを厚くしたいところです。銀行の貸し渋りにも対応しなければなりません。来年、１００万円もらうよりも、今、９０万円がほしい。ですから、値引きするわけです。

それではこの物件で値引きに積極的ではないデベさんはどこか？

三井不動産さんでしょうね。三井不動産さんは業界最大手、三井住友銀行がついており、キャッシュフローの問題はまったくありません。つまり、三井さんにとっての来年の１００万円は、今年の９０万円より、価値が大きい。値引きをするとすれば、３月までに売却するとして、半年間の金利を引いた金額になります。仮に社内金利が３％とすると１００万円の３％は３万円、この半分ですから、１．５万円となります。つまり、４０００万円の物件で６０万円の値引きとなる。
社内金利を５％としても、１００万円です。

この物件で６０万円値引きしても、インパクトは少ないでしょう。３９８０万円の物件を
値引きしました、３９２０万円ですと言っても、どこが値引き？　といわれてしまいます。
また、値引きをすると、販売済の顧客から、いろいろと言われて面倒くさいことになる。桜堤フェイシアのように３０％程度しか売却してなければ、１５％以上の値引きをしましたので、売却済物件に対しても返金するという思い切った戦法も取れますが、この物件のように８０％以上販売できていて、残り２０％の売却のために１０％値引きして、それを８０％の販売済物件にも還元することは、絶対にありえないと言えるでしょう。
つまり、値引きをする場合は、オプションをつけるか、モデルルーム価格とするか、こっそりと値引きするしかない。でも、三井さんのような業界最大手はこっそりと値引きして、コンプライアンス上、どうかといわれるとややこしいだけですので、値引きはきわめてしづらいのです。

ほかのデベさんは三井さんと組むと思う通りにいかないリスクがありますが、三井の名前はとてつもなく大きいので、売主としては組みたがります。もちろん、組んだ時点では販売がどのような状況になるか、予想するのは難しいですし、まして、リーマンブラザーズの破綻など誰も予想しなかった訳ですから。

[751: 匿名さん]

長文ご苦労様。でもぜんぜん、間違っているね。

三井が値引きしないというのは間違い。三井でも値引きをするときはする。でも、こっそりやるので、オープンにならないだけ。


６８０さんなら、このようにコメントされるでしょうね！？

このようにコメントする場合は、具体的に「ソース」を示してくださいね。
某マンション研究所さん。

世間には、この物件を、「買い」の対象としながら、値引きが必ずあるので、待つようにアドバイスして下さるコンサルタントもいるようです。

デベさんにとっては営業妨害ですし、物件検討者に取っては、タイミングを逸するリスクが大きいので、「値引きがある」と叫びつつ、常にネガティブ情報を出し続けるのは商道徳上、倫理的に問題がありませんかね。

もちろん、その予想通り、値引きされた場合は、コンサルタントとしてプラスですから、すべての大型物件に、値引きまで待ったほうがいい、といい続けることがビジネスになるわけです。

値引き論議とネガティブ情報には要注意です。値引きが必要な場合は、デベさんに相談して、金利の低いローンを組むのがもっとも現実的だと思います。

[752: 匿名さん]

金利は銀行とも交渉できるので値引き＋低金利なら更にうれしいでしょ?
値引きしたって良いじゃん!!
実際、残ってるんだし
「条件の悪い部屋しかない」と「選択の余地無し」でしょ？
じゃドーンとお値引きしておしまいにすればいいのにね。

[753: 匿名さん]

だけど、値引きを待ってる間に家賃を払うのはもったいないよね？違いかな？

[754: 匿名さん]

慌てて飛びついて買うほど理由が見あたらない
値引きを待ちつつ他の物件も検討
どうせ定価なら好きな部屋選べる方が良い
やっぱ大きい買い物だしでもピンと来るものがあれば値引き云々の前に買ってるだろう
月々の家賃が無駄なのも確か!だが、絶対失敗したくない買い物だからな「これだ!」って気持ちが欲しいよな


なんて言ってると
「値引きを待ちつつなんてどうせお金なくて買えないんでしょ！！」
って怒鳴られそう‥‥
でもこれが正直な気持ちなんだよな

[755: 匿名さん]

754さま

あたなは、値引きまちつつなんて言いますが、どうせ買えないんじゃないですか？　


私は家賃は勿体ないから早く買うのが得策ですよ

[756: 匿名さん]

やっぱりお金ないから買えないって言われてしまいましたね(笑)
そうかもしれません
お金があれば何戸でも所有できますからね

[757: 匿名さん]

誰でも少しでも安く買いたいもの。
ただ売る側も高く売りたいのも同じでしょう。

だから駆け引き、交渉して勝ち取るのです。
ホントに欲しい物件であれば待ってるだけではなく動きましょう。

抽選から先着順になったときからチャンスありです。
あとは全体の販売状況や交渉時期に寄りますが、あなたの腕次第です。
今この物件で定価販売はありえないと思いますよ。

[758: 匿名さん]

あり得ないって表現は不適切でしょう。事実定価で順調に売れてますから。

[759: 匿名さん]

私は初めてMRに行った日に値引きを持ち掛けられましたが…

[760: 匿名さん]

759さま　

具体的に言ってください。どのようにアプローチされましたか？それとソースは？

[761: 匿名さん]

ソースって？
私にそのような打診があったというのに、ソースっておかしいじゃないですか？
事実をお伝えしただけです。
個別ではそのような話が他でもされてるのではないですか？
私だけに値引きを持ち掛ける訳ではないでしょうから。
信じたくなければ信じなくても良いです。

[762: 匿名さん]

某マンション研究員ではないけど、パークホームズ梅丘は値引き販売中。
さいたま北は竣工前でオプション半額のサービス中。
三井も値引きするのは知ってる人多いんじゃない。
結果はどうあれ価格交渉が可能なマンションを、定価で売れまくっていると書く方が、消費者の利益に反すると思うけど。
どうしても定価で買うことをすすめたければ、自分でブログ立ち上げて深大寺レジデンスのアフィリエイト
でもやったらどうですか。深大寺レジデンスで検索するといっぱいそういうのでてくるよ。
それと760さんはネット初心者なのでしょうが、ソースという言葉の意味を理解してから書き込んでください。

[763: 匿名さん]

信じてますよ。だからこそソースが欲しいのです。あなたが言い張るのは机上の空論ですよ。じゃあ値引きを提示されない方もいるのはおかしいでしょ？あなたは買える方ですか？どうでしょう？ちなみに値引きの話題は入居者に対して不快な思いをさせますのでNGにしましょう。

[764: 匿名さん]

私は入居者ですが、値引きの話は全然不愉快ではありません。
先に書かれてますが、販売開始から時間が経てば値下げされるのは当然のことだからです。

763さん、ここで値引きげの裏付けを欲しがるよりもMRで交渉すればわかりますよ。
もし既に交渉されて値引きがなかったのであれば、何か個別の理由があるのでしょう。

[765: 匿名さん]

764さん　
あなたは不快でないかもしれないが、ここは何百世帯の人々が住んでいるのです。あなた以外のすべての人々が反対してても不快でないと言い張りますか？私には考えられない。常軌を逸してます。値引きの話題はこれくらいにしましょう。ほのぼの系の話題が欲しいのが検討者の大半の意見じゃないでしょうか？

[766: 匿名さん]

検討者にとって値引きの話はほのぼの話より興味があるのは事実です

[767: 760]

初心者です(笑)
ここを覗いたら「値引きは有り得ない」という書き込みがあったので、軽い気持ちで書き込んでしまいました。
不快になられた方がいたらごめんなさい。
机上の空論ではなく、具体的な数字をいただきましたよ。
「9月になって更に相談に乗れるようになりました」という営業電話もいただきました。
でも、ここより気に入った物件が出てきたので、そちらに決めようかと検討中です。
「値引きは有り得ない」と言っている方こそソースが欲しいですね。
お騒がせしてすみませんでした。
ROMに戻ります。

[768: 匿名さん]

私も住民ですが、この掲示板で値引きの話題が出ることに違和感は感じません。
いい気分はしませんが、検討板の醍醐味の一つじゃないですかね。
ただ、具体的な数字を出すことと、うそを書くことは道徳上問題があると思います。
それと、営業さんがこの人は買うかもしれないっ！と思って個人的に持ちかけてくれる値引きも
あるんだと思いますが、そういうのをここに書くのもちょっと卑怯な感じがします。

>>759さんの書き方からすると、ここを本気で購入する気になって、
値引きを引き出したという風には感じられないので、真意のほどを聞き出したいんですよね。
ね、>>760さん。

たしかに、>>764さんの言うように、MRで交渉するにつきますよ。
でも、この掲示板で値引きがあったと聞きました！って言っても相手にしてくれませんよ。
その程度の感覚でここを見ないとおかしくなります。

>>765さんの言うように、ほのぼの系の話題ならみんな楽しく書き込めるので、
本気で検討されている方がいたら、ご質問お待ちしています。

住民の方は、住民版（板?）で交流しましょう。

[769: 匿名さん]

マンションを買うのは、相当高額な買い物になります。売るほうも、買うほうも真剣勝負。

当たり前ですね。

買うほうはできるだけいい物件を、できるだけよい条件で買いたい。
どうせ買うなら、値引きをしてくれれば、うれしいですし、値引きが買うことの動機付けになることもあります。

売るほうはできるだけ早いタイミングでマンションを売却したい。

家というのは、本来は完成してから売却するのが、筋だと思います。ところが、ある時期からデベさんが開発中の物件を販売するようになり、完成一年前に売却するのが、あたりまえになった。

これは大規模マンションだと、この物件を熱烈に買いたい方が、ある一定の人数いるのが普通ですし、ルーフバルコニーつきなど好条件の物件はすぐに売れる。

この物件のように完成して最後の一割、二割の販売は結構、難しい。デベさんとしては状況によっては、値引きはしたいのですが、このように値引きの話題で盛り上がるとたいへんややこしい。
値引きしたいケースとは、銀行とローンを組む上でまったく問題ないと思われるお客さま、また、物件のなかでも、モデルルームに使用したとか、キャンセル物件とか、条件が悪いなどで値引きしてでも売りたい場合。つまり、最後の商戦はすべて、ケースバイケースなのです。

値引きがあるとか、ないとか、ここでの情報交換は参考程度でしょう。あるお客様にはその日のうちにMRですぐに値引きの話がでる。あるお客様には値引きに応じない。個別の契約ですから、十分ありえます。それをいろいろと言っても意味がない。いかに営業マンとうまく交渉するか。
競合物件をぶつけるのも一つのやり方ですが、近隣にここにぶつけるような競合がないですね。

すでに購入された方にも、とにかく早く完売してほしいという人と、値引きをされたら、自分が損をした気持ちになり、たいへん憤られる人がいる。
契約書に判こ押したのはご自身ですから理屈の上では納得しても、感情的に納得できないのでしょうね。デベさんも、せっかく購入いただいた、たいへんありがたいお客様に不快な思いですんでほしくないので、値引きの話はできるかぎり、そっと対応したいのです。モデルルームとしての値引き、キャンセル物件としての値引き、オプション、アルセイコの値引き、サービスなどがやりやすいと思います。

[770: 匿名さん]

>>767さんの言われることが本当なら、1ヶ月以上前から値引きがされていたということですね。
今まで、この検討板でそういう話が出てこなかったのが不思議な気がします。
MRに行って実情を知っている人は、あんまりここには書き込んでくれないんですかね。

公な価格改定は行わず、個別の値引き対応で売り切ってしまう作戦ですかね。

[771: 匿名さん]

値引き情報がガセである可能性が高いと見れば話がおわるのでは？急に値引きの話が出ること自体クエスチョンだよ。

[772: 匿名さん]

値引きの話って、秘匿事項のことが多い（でもいずればれる）から、こういうタイミングで出てくるのは分かる気がする。
でも、実際は売れていないわけだし、本当に値引きがあるのかは分かりませんね。値引きがあったとしても、たいした額じゃないんでしょうね。どこかみたいに1000万円クラスだと一気に売れるでしょうから。

[773: 入居済み住民さん]

値引きの話しを書き込んでくれない・・・って！？
「口外しない」のが当たり前じゃないの？
「ソース」「ソース」っておかしいし。
「ソース」の意味分かってるのかね！？ある分けないよね。

住民としては実際竣工した物件を目で見て確かめて買えるのはうらやましいと思います。
例え「南の棟最上階角部屋」（←我が家の当初の希望）が空いていなかったとしても！
竣工前に図面と模型を見て買った人たちの中には実際、「玄関の前をこんなに人が通るんだ・・・」「こんなに渡り廊下と近いんだ・・・」「寝室はこんなに日当たりが悪いのか・・・」と感じてる人も居るんじゃない？
私は勝手ながら人の部屋の前を色々と想像しながら通ります。
残っている部屋は値引きされても全然いいけどなぁ〜。
まぁ自分の隣の部屋が値引きされてたらちょっとショックかな？

フェイシアのように返金があったらあったでそれは嬉しいかも。
気に入って、金額も納得して購入した物件でお金が戻ってくるなんてうらやましいなぁ〜と思います。

「値引きの話しはここまで！」って言うのも勝手過ぎませんか？
確かにここで「値引き値引き」と言っていても、本名書き込んで「値引きお願いします！」とでも書かないと効率てきでは有りませんが、そういう話題が有ってもいいと思います。

[774: 匿名さん]

値引きしてないと思います。値引きしてたらもう完売してるでしょ？　
ただ、この掲示板を見て値引きしてるって聞きましたって言っても営業マンはまともに相手にしてもらえず、逆に値引きを拒むでしょう。だって値引きしなくても売れちゃうし。っていうか他に検討中の方々にとって有益な話題ないの？値引き情報が一番信用できないし、話題にすること自体ナンセンス。値引き情報欲しいなら早くモデルルームに行けばいいじゃん。何度だってモデルルームに足を運んだって良いんですよ。

[775: 匿名さん]

770です。
たしかに、値引きは口外しないのがルールですね。失礼しました。
でも、「MRに行った初日にいきなり値引き」というレベルなら口外も許されそうだと
思ったので、それについて誰も触れないのが不思議だと感じたまでです。

フェイシアの例は、単純に喜べる話ではないと思います。
価格改定前の購入者の中には、予算の関係でもっと広くて条件のいい部屋をあきらめて、
今の部屋を買った人もいると思います。
値段が下がるなら、もっと別の選択肢もありえたと後悔する人がいるんじゃないでしょうか。

[776: 入居済み住民さん]

>>775さん
MRに行った初日に値引きの話しは、有ったとしても「モデルルームは若干お値引きありますよ」という話しじゃないですかね。
買うか、買わないかわからない、はたまた冷やかしかも分からない人に、営業もそすぐに値引きの話しするかなー？って思います。

スレチですが、フェイシアみたいな話し自分だったら「南の棟最上階角部屋」は制約済みで諦めて希望とは違う部屋にしましたが、返金有ったら単純に嬉しいです。
「希望の部屋」じゃなかった分余計嬉しいです。
やっぱりそういう感じ方も色々な人がいるんですね。

[777: 匿名さん]

現時点でこの物件の値下げを勝ち取れないなんてかわいそう。
お気の毒です。

[778: 匿名さん]

>>776さん
>「希望の部屋」じゃなかった分余計嬉しいです
そういう考えもありますね。人それぞれですね。
とりあえず、ここには関係ないので、想像はこれくらいにしましょ。

たしかに、買いそうもない人に値引きの話はしないですよね。
ある程度、購入の意志が見えてきたら、値引きの話を出して来るケースはあるかもしれません。
値引きを受けて購入した人は、ここで口外はしないでしょうから、値引きの話が出てこないのが
当たり前ですね。777みたいな人が来たら、素人でもこの人買わないなって思いますよ。

[779: 匿名さん]

買う意志のありそうな方にしか値引きのお話が出ないのであれば、逆にそういう人がお値引きされれば買いますよね。
でもまだ部屋がある。
その意志がある方が来ないのか?
お値引きはしていないのか?
お値引きしても判子まで行かないのかな?

[780: 匿名さん]

値引き話題なんて検討者に対して有益にならないからやめようよ。どうせ埒が飽きません。だいたいどこの掲示板でも値引きの話題ばかり。夢が膨らんで良いですが、現実は甘くないよ。値引きなんてして買ったらデベの利益が下がって益々の経営悪化だよ。