深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[661: 匿名さん]

>>655さん

気になりますね。計画道路を意識して歩道にはしてありますが、道路幅を広げて
車道にする場合は、その部分を売ることになるんでしょうね。
でも、このマンションの周囲はいいにしても、付近の住宅は昔から住んでいる豪邸（？）が
結構あるので、道路の計画は難しい気もします。

[662: 匿名さん]

たしか狛江通りからずっと道が延びてきて小学校との間の道が広くなる計画ですよね?


あの辺りでは住宅にはかからないと思います‥‥

[663: 匿名さん]

661さん

そうですね。なかなか、すんなりとは進まないでしょうね。
できれば、まずは中学校角から坂の下の柴崎折返場まで、道路幅が広がってくれて
片側の歩道部分を、マンション横の緑地歩道が、連続するといいですね。

[664: 匿名さん]

市内にはほかにも既存不適格物件があるのに、ここがことさら既存不適格と騒がれるのは、景観保護のために高さ制限がかかるのを知っていながら、長谷工がその高さ制限を超える巨大マンションの建設計画を進めたことに理由があるでしょう。長谷工にしてみれば商売ですから、建てられるものは建てて売るわけですが、何のための高さ制限なのかを考えればもうちょっと・・・
資産価値については、金銭的な価値はあまり期待しない方がいいでしょう。バス便が豊富とはいえ、駅から遠い上に570戸という大規模では希少価値もないですからね。１年後くらいに中古で売りに出したとして、どれくらいの金額で成約するか。
でも、この立地が気に入ったという人の精神的な資産価値は高いのではないでしょうか。そこが満足できるなら、資産価値は気にしない方がいいですね

[665: 匿名さん]

狛江通りから柴崎折返場までに住宅が結構あるんじゃないかなと思うのですが。
とりあえず、マンションの前から柴崎折返場までが広がるといいですね。

それと、マンションの北側の道路も計画道路になってますよね。
この道路の拡張の方が住宅にかかって進まないような気がします。

[666: 匿名さん]

一般的にいって、大規模案件は中古となっても流動性が高いです。久我山ガーデンヒルズ、東京テラスも新築販売時には駅から遠い、長谷工などといわれて、資産価値がないと徹底的にこの板で叩かれましたが完売して２年ぐらいたつと新築販売価格とさほど変わらない価格で取引されています。

（１）理由は大規模案件ということで新築販売時のイメージが強く、中古となってもそれなりの市　　　場価値が存在すること。

（２）資産価値は市場で決まりますが、購入希望者に対して、売却希望者が少ないため、価格が高　　　止まりする傾向にある。

このような物件は新築販売時に多少、時間がかかったとしても、転売目的よりも自宅としての購入が圧倒的に多いので、売りは少なく、一方、学校環境が至便なことから、今後も一定の購入希望者が期待できるので、資産価値としての値崩れは考えにくい物件です。

特に中古物件の特徴として、新築時に価格が割安な物件ほど、値下がり率が少ない傾向にあります。最上階や角部屋などは新築時にはプレミアムがつきますが、中古ではそのようなプレミアムはあまり価格に反映されず、㎡単価での比較で価格が決まる傾向にあります。よって、中古の資産価値を考えるのであれば、若干、条件は悪くてもできるだけ、㎡単価の安い部屋を購入することがポイントです。

中古販売は新築のように情報が飛び交うのではなく、購入者が比較的限られた情報から判断します。建て替え時に高さ制限がある云々を気にする人もいれば、気にしない人もいますので、資産価値には影響しません。

実際にマンションが老朽化した場合、建て替えになんの問題もなく、建蔽率や容積率から十分に余裕があり、容積率の余裕を利用し、売却すればかなり安く立て替えれる物件はたくさんありますが、わずかな建て替え費用も出したくない人が多い場合は建て替えできません。
多摩ニュータウンや多摩地区の住宅公団の物件で起こっていることです。よって、建て替えられるかどうかは、住民が一致しているかどうかにかかってくることが多いようです。
戦後の物件でも５０年程度、十分使用できたことから、現在、建っているマンションで５０年以内に建てかえることは想定しなくてもいいと思います。

このマンションが建て替えが必要になるような地震が起きることは、想定しづらく、その場合、調布市内の耐震性に問題のあるといわれている公共建築はどうなってしまうか心配ですが、都内・多摩地区が相当、激しい被害にあっていることが予想され、東京都や調布市より、地震・建て替えに関する特別な条令などが施行される可能性が高いでしょう。

[667: 匿名さん]

「あの辺り」とはマンションの周りの佐須街道より手前のお話よ。
常識でそんな広い範囲でお家が無いわけないでしょ〜面白すぎます
あっ!ここで"常識"は。。。
失礼しました。

[668: 匿名さん]

久我山と調布は違うし…

[669: 匿名さん]

長谷工、ここからご近所としてメリットがあるらしい吉祥寺でもやらかしてるみたいですね。

http://higashichomanshon.blog86.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました

[670: 匿名さん]

叩き屋さんたちのネタもすっかりローテーションになってますねぇ。
既存不適格ネタ、駅遠ネタ、資産価値ネタ、長谷工ネタ。。。。
それらが時間を変えて形を変えて
くりかえしネタになってる。

いっそのことまとめwikiでも作りましょうか。

[671: 匿名さん]

そうですね。
同じ事ばっかり。。。
他力の「ご自慢」も底を尽きた(?)みたい

[672: 匿名さん]

ようみうりランドのあれより数千倍いいとおもうよ。あれは不幸たわ

[673: 匿名さん]

なにがいいの?

[674: 匿名さん]

667さん。
マンションの前から狛江通りまでつながるんじゃないんですか？
自分でそう言ってるじゃないですか。
マンションの前だけ広くなるのが計画道路の意図なんですか？

常識を疑うなら、まず自分の胸に手を当ててみてください。

[675: 匿名さん]

>>668
久我山と調布は違うと思いますが、それがどう違うのかちゃんと書いたらどうですか？
どうせ分からないんでしょう。

他人の発言を部分的に抜き出して批判するのは卑怯ですよ。

[676: 匿名さん]

調布と久我山では
まず地価が違いませんか？
あと人気というか品というか‥‥ワカラナイ？

[677: 匿名さん]

東京に住んでる人なら調布と久我山の違いはもちろん分かります。
地価が高いとか人気があるくらいなら誰でも分かるでしょう。
666さんへのリプライとしては、不十分なんじゃないですか？ということです。

666さんの投稿はためになってので、それに対して、場所が違うんだから・・・というだけの
返事では、寂しい限りです。

[678: 匿名さん]

これだけ売れ残っているマンションの資産価値がどうなっているか、少し考えたら分かるでしょう。２００７年度に販売がピークになった物件は、強気な値段をつけています。それ以前の物件は、適度な値段をつけているので、下落率も低いわけです。検討者は、ここの中古狙いでもいいかもしれません。

[679: 匿名さん]

なるほど。場所の違いではなくて、販売時期の違いが資産価値の下落を生むこともあるんですね。

[680: 匿名さん]

666の書き込みって全然ためにならないと思うよ。特に前半。
全ての大規模物件に666が書いていることが当てはまるわけじゃないし、
東京テラスや久我山GHは掲示板では叩かれたけど、実際人気はあった物件。
駅から遠くても、敷地の使い方や建物の作りなど良く考えられているし質感も高いので中古で住みたいと
思う人もそれなりに多い。
ちなみに東京テラスは長谷工だけど、積水の意向がものすごく反映されてるから、間取りや
構造もこことは全然違う。
さて、ひるがえってここは？
パークシティ成城のような低層の建物が緑に囲まれて建っているなら、雰囲気も良くて、
駅から遠くても中古で住みたいという憧れマンションになったかもしれないけど……
レジデンスの中古市場を予測するなら、エフユニバース府中の杜あたりを参考にするのが適切だね。
ちなみに直近の成約坪単価は築５年で144万円だそう。