深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[641: 匿名さん]

神代植物園まで歩かれた方いらっしゃいます?
どのくらいで着きます？

[642: 匿名さん]

豊洲とは条件違いすぎません?

[643: 匿名さん]

地震や設計のミスで建て直しが起こることは、当然、無視できませんが、
それをあまりにも考えていたら、どこのマンションも買えなくなってしまいます。
我々には、信頼できるデベロッパー、設計者、施工者を選ぶしかできませんね。
地震はいつどこで起きるか誰にも分かりませんから。

私が気になるのは、建て替えることより、売却する可能性の方が将来的に高いと考え、
既存不適格物件がどうして資産価値が下がるのか知りたいということです。
逆に上がるんじゃないかと思っているのが間違いなら教えて欲しいのです。

資産価値を考えてマンションを買う人は、できるだけ安く買う必要があるので、
売れ残っている物件は値引きを期待して、逆に魅力的なんじゃないでしょうか。

それと、深大寺あたりの地盤が悪いというのは本当ですか？

[644: 匿名さん]

また同じ議論ですか？必要以上に不安を煽るのし、必要以上に誇大広告をする。どうか、本当に検討中の方は実際に自分の目でみて判断して下さい。

[645: 匿名さん]

>>642さん

あくまで一般論ですよ。豊洲のマンションとここを比較しているんじゃないですよ。
地震等によって被害を受けやすい地区が資産価値が低いとは言えないんじゃないかという
あくまで一例です。

[646: 匿名さん]

このマンションは総合地所のマンションだとか、長谷工のマンションだとか、おっしゃっている方がいますが、正確に言うと、ちょっと違います。

このマンションの売主は、総合地所、三井不動産レジデンシャル、新日本建物、長谷工コーポレーションの４社です。

なぜ、売主が４社もいるかといえば、５７０戸のマンションの物件は総額が３００億円弱になりますので、とても一社でその資金繰りやリスクを負担できないからです。
各社が２５％程度、それぞれリスクを負担しています。

売主の４社が集まり、この物件のためのプロジェクトチームのようなものを形成し、共同で販売にあたっています。販売戦略は４社の合意に基づき、決定されます。
幹事会社は総合地所ですから、総合地所が旗振り役になります。販売戦略の決定などは、４社の中でも業界最大手であり、声の大きい、三井不動産、長谷工の意見が反映されやすいです。長谷工はコストダウンの専門家であり、三井はブランドイメージを高める専門家、この二社が売主に入っているということは現在のマンション業界では、きわめて強力なチームであるといえます。

また、元請人も長谷工ではなく、大成建設です。長谷工は大成の下請けです。

三井、長谷工、新日本建物、大成建設はこの物件以外にも、さいたま市で、パークシティさいたま北の物件を手がけています。較べてみると、この物件に仕様がよく似ていることがわかります。

両方とも、実際に設計施工をしているのは長谷工ですが、深大寺には三井が入り、さいたま北はパークシティの名前をつけていることから、長谷工の品質も従来よりかなり向上しており、また、三井も大規模案件ではできる限りコストを下げたいことから、両者が相乗りして、ブランド価値とコスト削減の相乗効果を狙っています。

三井としてはこのイメージがほかに波及することをおそれ、パークコート、パークホームズと別のブランドも持っています。

[647: 匿名さん]

643さん
ご自身でそのようにお考えなら、何も他人の意見を聞く必要はないかと思います。
人それぞれですから。正しいかどうかなんて今はわかりません。
正しかったかどうかが後になってわかるだけです。その正しさの基準も人それぞれだったりしますから。
深大寺あたりの地盤が悪いという話は聞いたことありませんが、深大寺とは離れてるし、人工の崖の脇なので、なんともわかりかねます。

[648: 匿名さん]

>>647さん

643です。たしかにその通りだと思います。
ただ、既存不適格だから資産価値がないと言われる方がいたので、
不動産業界では通説なのかと思って聞いてみたかっただけです。

でも、自分の買うマンションの資産価値は気になりますよね。

[650: 匿名さん]

「価値観」でしょ?何処にしたって。
自分が満足でそこに永住するのならあと４〜５０年もてば良い。
その間の賃貸の家賃と思えばお安いでしょう。
「資産価値」の話になるからオカシくなるのではないかな?
この辺りに同じ規模の物は建たないという事でなかなか手に入らない超人気のプレミアムならあり得なくもないけど、そこまで需要があるわけではない。
利益を求めるなら他の場所を選択すべき。
私たちは「消費者」。

[651: 匿名さん]

≫645さん
地震を受けやすいかとかではなく、万が一の建て替えの話じゃないでしょうか?
どこで何が起こるかは誰にも解らない。その時に同じ物が建てられるかの話をされているのではないかな。

[652: 匿名さん]

なにかしらの災害・問題によって建て替える必要がでた場合
その費用はアネハ物件の例だと1戸あたり2000万円だったそうです。

もし建て替えとなったらうちはその費用は負担できません。
住宅ローンの残債もあるし。
物理的に建て替えは可能でも金銭的に無理です。
そういう家庭は多いんじゃないですか?

[653: 匿名さん]

建て替え可能かどうかの論議は
一部のお金持ちには必要かもしれませんが
庶民にはあまり意味のないものではないかと。

あと、いま現在、適合物件であっても
法改正によっていつ不適格物件になるかもわかりませんしね。
まあ、反対運動してひっくり返せる可能性はありますけど。

[654: 匿名さん]

そうなると残った土地をみんなで分割になるんですか‥?
話し合いですよね?

[655: 匿名さん]

土地といえば、計画道路の部分は
将来的には東京都に売却なんですかね？

[656: 匿名さん]

６４６
いつも長文ご苦労様。でも見当外れなことも多いですね。
今回の文章では三井のマンションのセグメントについては完全な誤り。
三井のマンションは
・パークマンション（最高級ブランド）
・パークコート（高級ブランド）
・パークシティ（大規模開発。高級物件から普通レベルの物件までさまざま）
・パークホームズ（基本的に普通レベル）
に分かれています。
さいたま北のパークシティは三井の企画ではなく、長谷工の土地・建物持ち込み物件だから、あの仕様です。
別に長谷工の品質が向上したから長谷工に発注したわけではない。

[657: 匿名さん]

>>650さん

価値観の話はよく分かります。当然、私も自分が欲しいと思うマンションを買います。
買う時点では、資産価値はあまり気にしないと思います。
ただ、既存不適格＝資産価値が低いという図式が違うかもしれないと思ったので聞いてみたかっただけです。

少し考えてみましたが、既存不適格にもいろいろな形があって、
建築基準法が変わって、その前に建てられた物件は耐震性を現行の基準では満たさなくなる、とか
一部の土地がなんらかの理由で減少してしまい、建ぺい率、容積率がオーバーになる、
などのケースは、資産価値が減少する要素ですね。
この物件は、土地計画の改正によるもので、建築違法（そういう言葉があるか不明ですが）
ではなく、改正前の法令に従った条件のいいマンションだと言えるかもしれません。
法令が変わらない限りもう建てられない物件ですから。

たぶん、資産価値は路線価とその時の市場で決まるので、この話は難しいですね。
もう、資産価値の話はやめておきます。そんなにこだわっているわけでもないので。
失礼しました。

[658: 匿名さん]

資産価値なんて二の次三の次でしょ？結局誰でも今が大事。

[659: 匿名さん]

「改正前の法令に従ったいいマンション」
と判断するのも「価値観」なんだろうね(大笑)

[660: 匿名さん]

建物はいつか朽ちる。
今、新築に入って不慮の事故・震災にあわない限り住人(購入者)の方が先に朽ちます。

子に残す資産が欲しいなら土地ですね。