深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[621: 匿名さん]

メリットをPRされて困るのは
周辺物件の営業さんくらいなもんでしょ。

検討者ならここの情報を鵜呑みにせず
自分で調べるくらいのことはしますよ。
一生で一番大きな買い物ですからね。

[622: 匿名さん]

さすがにこれを鵜呑みにして購入決定!!にはならないでょ(笑)
ただ"インパクト"はあると思いますよ。いろんな意味で。

[623: 匿名さん]

本当のメリットならそうなんでしょうけど、常識外のメリットを並べられると、逆効果でしょう。
誰が書き込むんですかねぇ。。

[624: 匿名さん]

他物件の営業さんも別に困らないと思いますよ。

よそにはまた別の良い所があるのだから。

[625: 匿名さん]

623こそ、誰？？って感じだけど。。。

[626: 匿名さん]

623さんの言いたい事わかるかも‥‥

[627: 匿名さん]

下手なPRしないほうがいいですよ。叩かれますから。

[628: 匿名さん]

ガタガタ言ってないで現地を見に行きなさい。
それからあーだこーだ言えば。

ホントに買う気があるならね。

冷やかしが多いよね〜。

[629: 匿名さん]

なんか今日は叩きが多いと思ったら
例の「榊マンション市場研究所」で
フェイシアと共に記事で触れられてますね。

とか書くとまた過剰PRとかいわれそ〜(笑

[630: 匿名さん]

榊マンションブログでのレジデンスの取り上げられ方
以前から「値引きありなら買い！」のスタンスだから
過剰PRにはならないよ。
購入者からしたら嫌なブログでしょう。
フェイシアは価格改訂後の値段なら、仕様・構造が
いい分魅力ではあるな。

[631: 匿名さん]

こういうコメントもありましたよ。

「たいていの場合、タレントはデメリットを覆い隠す目くらましです。不動産は「動かざる資産」であることを忘れないでください。タレントのキャラは、そのマンションとまったく関係ありません。」

[632: 匿名さん]

メリット
　　近隣に背の高い物件は絶対に建たない。既存不適格物件が逆にメリットになる。
　　神代植物公園に歩いて12,3分くらいだっけ？散歩がてらいける。
デメリット
　　駅遠。
　　既存不適格物件。よって資産価値あんまりない。引っ越すはめになったとききついかも。

２つずつあげてみました。

近いことをメリットにあげるなら歩いて15分くらいの距離のものにしてくださいね。

[633: 匿名さん]

既存不適格物件に資産価値がないってどうしてそう言えるんですか？
教えてください。

[634: 匿名さん]

現在そこに存在する物が現行の法令に適してないから。
なんらかの事情で倒壊したり、老朽化で建て直すときなどには同じ規模の建物は建てられない。
法令の範囲で建てなおすと権利者に割り当てられる面積は激減することになる。

資産価値を求める人はここは選ばないでしょ。
今の生活を楽しむ人が選ぶ場所。散歩していける範囲に広大なバラ園がありますよ。

[635: 匿名さん]

この物件に限らず、既存不適格物件は資産価値が低いというのが一般的な考えなのでしょうか。
その付近には、もう建たない物件であるととらえると希少価値が出て、
資産価値は上がりそうにも思えるのですが。

この物件の場合は、駅から遠いことが資産価値を下げる可能性はありますが、既存不適格は
あまり関係ないと思っていました。

建て直しにより、同じ規模の物件が建たないことは分かりますが、それと資産価値との
関係が良く見えてきません。建て直すくらい先のことまで考えているのなら、資産価値を
問うのはおかしいですよね。

資産価値とは、売る時に高く売れないということだと思いますが、既存不適格だから高く売れない
ということについては、何とも言えない気がします。

[636: 匿名さん]

↑６３４さんのコメントは事実ではありません。

この建物の建蔽率、容積率の変更はありません。よって、

＞なんらかの事情で倒壊したり、老朽化で建て直すときなどには同じ規模の建物は建てられない。
＞法令の範囲で建てなおすと権利者に割り当てられる面積は激減することになる。

というのは、事実無根です。

この建物が倒壊することは非常に考えづらいですが、仮に１００年後に立て直すとしても、
同じ規模の建物を建てることができ、権利者に割り当てられる面積は同じです。

詳細はモデルルームで営業の担当者に聞いてみてください。

[637: 匿名さん]

絶対に壊れない!!
何が起きても壊れない!!

のであれば良いのですが何が起こるか解らないですよね?
限りなく無いに近いと思われるでしょうが、もしもの時が問題なのです。

車の保険なども「もしも」の為でしょ?

[638: 匿名さん]

車の事故とマンションの倒壊を比べてはいけないでしょう。
倒壊することと資産価値はあまり関係ないと思います。
だとしたら、埋立地に建っている豊洲や新浦安のマンションは資産価値が低いことになります。
当然ながら、それは全くありえないですね。

634さんの言う同じ規模の建物は建てられないと言うのは、マンションの高さに制限が出ると
いうことを言いたいんじゃないでしょうか。面積が激減するというのは間違いだと思います。
636さんの言われるように、権利者に与えられる面積は保証されます。
ただし、駐車場をつぶすなどの不利益は免れないところでしょう。

既存不適格と資産価値について詳しく解説してくれる方はいないんでしょうか。
632さんはどう考えているんですか？

[639: 匿名さん]

私は詳しいことはわかりません

[640: 匿名さん]

とても明るい前向きな考え方ですね。そうなるといいですね。
でも資産価値を目的に買うのはどうかと思いますよ、売れ残ってるくらいですから。
建て直すことだって遠い先のことじゃないかもしれません。意図してない事象によるものだってありますから。
設計に不備があって建て直すことになった事件もあったし、新潟や宮城で大きな地震もありましたからね。
お隣の中央高速の掘割は地盤としてはいいわけありませんよね。意図的に崖を作ってますから。

ここで今を楽しむ気持ちで。散歩していける範囲に広大なバラ園がありますよ。

[641: 匿名さん]

神代植物園まで歩かれた方いらっしゃいます?
どのくらいで着きます？

[642: 匿名さん]

豊洲とは条件違いすぎません?

[643: 匿名さん]

地震や設計のミスで建て直しが起こることは、当然、無視できませんが、
それをあまりにも考えていたら、どこのマンションも買えなくなってしまいます。
我々には、信頼できるデベロッパー、設計者、施工者を選ぶしかできませんね。
地震はいつどこで起きるか誰にも分かりませんから。

私が気になるのは、建て替えることより、売却する可能性の方が将来的に高いと考え、
既存不適格物件がどうして資産価値が下がるのか知りたいということです。
逆に上がるんじゃないかと思っているのが間違いなら教えて欲しいのです。

資産価値を考えてマンションを買う人は、できるだけ安く買う必要があるので、
売れ残っている物件は値引きを期待して、逆に魅力的なんじゃないでしょうか。

それと、深大寺あたりの地盤が悪いというのは本当ですか？

[644: 匿名さん]

また同じ議論ですか？必要以上に不安を煽るのし、必要以上に誇大広告をする。どうか、本当に検討中の方は実際に自分の目でみて判断して下さい。

[645: 匿名さん]

>>642さん

あくまで一般論ですよ。豊洲のマンションとここを比較しているんじゃないですよ。
地震等によって被害を受けやすい地区が資産価値が低いとは言えないんじゃないかという
あくまで一例です。

[646: 匿名さん]

このマンションは総合地所のマンションだとか、長谷工のマンションだとか、おっしゃっている方がいますが、正確に言うと、ちょっと違います。

このマンションの売主は、総合地所、三井不動産レジデンシャル、新日本建物、長谷工コーポレーションの４社です。

なぜ、売主が４社もいるかといえば、５７０戸のマンションの物件は総額が３００億円弱になりますので、とても一社でその資金繰りやリスクを負担できないからです。
各社が２５％程度、それぞれリスクを負担しています。

売主の４社が集まり、この物件のためのプロジェクトチームのようなものを形成し、共同で販売にあたっています。販売戦略は４社の合意に基づき、決定されます。
幹事会社は総合地所ですから、総合地所が旗振り役になります。販売戦略の決定などは、４社の中でも業界最大手であり、声の大きい、三井不動産、長谷工の意見が反映されやすいです。長谷工はコストダウンの専門家であり、三井はブランドイメージを高める専門家、この二社が売主に入っているということは現在のマンション業界では、きわめて強力なチームであるといえます。

また、元請人も長谷工ではなく、大成建設です。長谷工は大成の下請けです。

三井、長谷工、新日本建物、大成建設はこの物件以外にも、さいたま市で、パークシティさいたま北の物件を手がけています。較べてみると、この物件に仕様がよく似ていることがわかります。

両方とも、実際に設計施工をしているのは長谷工ですが、深大寺には三井が入り、さいたま北はパークシティの名前をつけていることから、長谷工の品質も従来よりかなり向上しており、また、三井も大規模案件ではできる限りコストを下げたいことから、両者が相乗りして、ブランド価値とコスト削減の相乗効果を狙っています。

三井としてはこのイメージがほかに波及することをおそれ、パークコート、パークホームズと別のブランドも持っています。

[647: 匿名さん]

643さん
ご自身でそのようにお考えなら、何も他人の意見を聞く必要はないかと思います。
人それぞれですから。正しいかどうかなんて今はわかりません。
正しかったかどうかが後になってわかるだけです。その正しさの基準も人それぞれだったりしますから。
深大寺あたりの地盤が悪いという話は聞いたことありませんが、深大寺とは離れてるし、人工の崖の脇なので、なんともわかりかねます。

[648: 匿名さん]

>>647さん

643です。たしかにその通りだと思います。
ただ、既存不適格だから資産価値がないと言われる方がいたので、
不動産業界では通説なのかと思って聞いてみたかっただけです。

でも、自分の買うマンションの資産価値は気になりますよね。

[650: 匿名さん]

「価値観」でしょ?何処にしたって。
自分が満足でそこに永住するのならあと４〜５０年もてば良い。
その間の賃貸の家賃と思えばお安いでしょう。
「資産価値」の話になるからオカシくなるのではないかな?
この辺りに同じ規模の物は建たないという事でなかなか手に入らない超人気のプレミアムならあり得なくもないけど、そこまで需要があるわけではない。
利益を求めるなら他の場所を選択すべき。
私たちは「消費者」。

[651: 匿名さん]

≫645さん
地震を受けやすいかとかではなく、万が一の建て替えの話じゃないでしょうか?
どこで何が起こるかは誰にも解らない。その時に同じ物が建てられるかの話をされているのではないかな。

[652: 匿名さん]

なにかしらの災害・問題によって建て替える必要がでた場合
その費用はアネハ物件の例だと1戸あたり2000万円だったそうです。

もし建て替えとなったらうちはその費用は負担できません。
住宅ローンの残債もあるし。
物理的に建て替えは可能でも金銭的に無理です。
そういう家庭は多いんじゃないですか?

[653: 匿名さん]

建て替え可能かどうかの論議は
一部のお金持ちには必要かもしれませんが
庶民にはあまり意味のないものではないかと。

あと、いま現在、適合物件であっても
法改正によっていつ不適格物件になるかもわかりませんしね。
まあ、反対運動してひっくり返せる可能性はありますけど。

[654: 匿名さん]

そうなると残った土地をみんなで分割になるんですか‥?
話し合いですよね?

[655: 匿名さん]

土地といえば、計画道路の部分は
将来的には東京都に売却なんですかね？

[656: 匿名さん]

６４６
いつも長文ご苦労様。でも見当外れなことも多いですね。
今回の文章では三井のマンションのセグメントについては完全な誤り。
三井のマンションは
・パークマンション（最高級ブランド）
・パークコート（高級ブランド）
・パークシティ（大規模開発。高級物件から普通レベルの物件までさまざま）
・パークホームズ（基本的に普通レベル）
に分かれています。
さいたま北のパークシティは三井の企画ではなく、長谷工の土地・建物持ち込み物件だから、あの仕様です。
別に長谷工の品質が向上したから長谷工に発注したわけではない。

[657: 匿名さん]

>>650さん

価値観の話はよく分かります。当然、私も自分が欲しいと思うマンションを買います。
買う時点では、資産価値はあまり気にしないと思います。
ただ、既存不適格＝資産価値が低いという図式が違うかもしれないと思ったので聞いてみたかっただけです。

少し考えてみましたが、既存不適格にもいろいろな形があって、
建築基準法が変わって、その前に建てられた物件は耐震性を現行の基準では満たさなくなる、とか
一部の土地がなんらかの理由で減少してしまい、建ぺい率、容積率がオーバーになる、
などのケースは、資産価値が減少する要素ですね。
この物件は、土地計画の改正によるもので、建築違法（そういう言葉があるか不明ですが）
ではなく、改正前の法令に従った条件のいいマンションだと言えるかもしれません。
法令が変わらない限りもう建てられない物件ですから。

たぶん、資産価値は路線価とその時の市場で決まるので、この話は難しいですね。
もう、資産価値の話はやめておきます。そんなにこだわっているわけでもないので。
失礼しました。

[658: 匿名さん]

資産価値なんて二の次三の次でしょ？結局誰でも今が大事。

[659: 匿名さん]

「改正前の法令に従ったいいマンション」
と判断するのも「価値観」なんだろうね(大笑)

[660: 匿名さん]

建物はいつか朽ちる。
今、新築に入って不慮の事故・震災にあわない限り住人(購入者)の方が先に朽ちます。

子に残す資産が欲しいなら土地ですね。

[661: 匿名さん]

>>655さん

気になりますね。計画道路を意識して歩道にはしてありますが、道路幅を広げて
車道にする場合は、その部分を売ることになるんでしょうね。
でも、このマンションの周囲はいいにしても、付近の住宅は昔から住んでいる豪邸（？）が
結構あるので、道路の計画は難しい気もします。

[662: 匿名さん]

たしか狛江通りからずっと道が延びてきて小学校との間の道が広くなる計画ですよね?


あの辺りでは住宅にはかからないと思います‥‥

[663: 匿名さん]

661さん

そうですね。なかなか、すんなりとは進まないでしょうね。
できれば、まずは中学校角から坂の下の柴崎折返場まで、道路幅が広がってくれて
片側の歩道部分を、マンション横の緑地歩道が、連続するといいですね。

[664: 匿名さん]

市内にはほかにも既存不適格物件があるのに、ここがことさら既存不適格と騒がれるのは、景観保護のために高さ制限がかかるのを知っていながら、長谷工がその高さ制限を超える巨大マンションの建設計画を進めたことに理由があるでしょう。長谷工にしてみれば商売ですから、建てられるものは建てて売るわけですが、何のための高さ制限なのかを考えればもうちょっと・・・
資産価値については、金銭的な価値はあまり期待しない方がいいでしょう。バス便が豊富とはいえ、駅から遠い上に570戸という大規模では希少価値もないですからね。１年後くらいに中古で売りに出したとして、どれくらいの金額で成約するか。
でも、この立地が気に入ったという人の精神的な資産価値は高いのではないでしょうか。そこが満足できるなら、資産価値は気にしない方がいいですね

[665: 匿名さん]

狛江通りから柴崎折返場までに住宅が結構あるんじゃないかなと思うのですが。
とりあえず、マンションの前から柴崎折返場までが広がるといいですね。

それと、マンションの北側の道路も計画道路になってますよね。
この道路の拡張の方が住宅にかかって進まないような気がします。

[666: 匿名さん]

一般的にいって、大規模案件は中古となっても流動性が高いです。久我山ガーデンヒルズ、東京テラスも新築販売時には駅から遠い、長谷工などといわれて、資産価値がないと徹底的にこの板で叩かれましたが完売して２年ぐらいたつと新築販売価格とさほど変わらない価格で取引されています。

（１）理由は大規模案件ということで新築販売時のイメージが強く、中古となってもそれなりの市　　　場価値が存在すること。

（２）資産価値は市場で決まりますが、購入希望者に対して、売却希望者が少ないため、価格が高　　　止まりする傾向にある。

このような物件は新築販売時に多少、時間がかかったとしても、転売目的よりも自宅としての購入が圧倒的に多いので、売りは少なく、一方、学校環境が至便なことから、今後も一定の購入希望者が期待できるので、資産価値としての値崩れは考えにくい物件です。

特に中古物件の特徴として、新築時に価格が割安な物件ほど、値下がり率が少ない傾向にあります。最上階や角部屋などは新築時にはプレミアムがつきますが、中古ではそのようなプレミアムはあまり価格に反映されず、㎡単価での比較で価格が決まる傾向にあります。よって、中古の資産価値を考えるのであれば、若干、条件は悪くてもできるだけ、㎡単価の安い部屋を購入することがポイントです。

中古販売は新築のように情報が飛び交うのではなく、購入者が比較的限られた情報から判断します。建て替え時に高さ制限がある云々を気にする人もいれば、気にしない人もいますので、資産価値には影響しません。

実際にマンションが老朽化した場合、建て替えになんの問題もなく、建蔽率や容積率から十分に余裕があり、容積率の余裕を利用し、売却すればかなり安く立て替えれる物件はたくさんありますが、わずかな建て替え費用も出したくない人が多い場合は建て替えできません。
多摩ニュータウンや多摩地区の住宅公団の物件で起こっていることです。よって、建て替えられるかどうかは、住民が一致しているかどうかにかかってくることが多いようです。
戦後の物件でも５０年程度、十分使用できたことから、現在、建っているマンションで５０年以内に建てかえることは想定しなくてもいいと思います。

このマンションが建て替えが必要になるような地震が起きることは、想定しづらく、その場合、調布市内の耐震性に問題のあるといわれている公共建築はどうなってしまうか心配ですが、都内・多摩地区が相当、激しい被害にあっていることが予想され、東京都や調布市より、地震・建て替えに関する特別な条令などが施行される可能性が高いでしょう。

[667: 匿名さん]

「あの辺り」とはマンションの周りの佐須街道より手前のお話よ。
常識でそんな広い範囲でお家が無いわけないでしょ〜面白すぎます
あっ!ここで"常識"は。。。
失礼しました。

[668: 匿名さん]

久我山と調布は違うし…

[669: 匿名さん]

長谷工、ここからご近所としてメリットがあるらしい吉祥寺でもやらかしてるみたいですね。

http://higashichomanshon.blog86.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました

[670: 匿名さん]

叩き屋さんたちのネタもすっかりローテーションになってますねぇ。
既存不適格ネタ、駅遠ネタ、資産価値ネタ、長谷工ネタ。。。。
それらが時間を変えて形を変えて
くりかえしネタになってる。

いっそのことまとめwikiでも作りましょうか。