深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[615: 匿名さん]

Рは在っても車の数が多いので混みます。
特に東急の前など渋滞の一因です。伊勢丹もアーケード辺りまで並ぶとその列に並ぶことは出来ません(危ないのでカードマンさんが×します)ユザワヤはお買い物しても割引なしロフトは高さ制限など。
車で吉祥寺に行かれる方ならご存じでしょう。

お体がご不自由でなければ公共交通機関をお勧めします。
遠くはないです。
環境のためにも。

[616: 匿名さん]

何の根拠もないのはその通りですね。
みんな本当にその立場なのか。。。
全部疑えてきます。

[617: 匿名さん]

もう書き込むの疲れた。やめたい。

[618: 匿名さん]

ここ異常なPRが多すぎるから、突っ込まれるんでしょうね。

[619: 匿名さん]

ここで吉祥寺がＰＲポイントになるなら、いくらでも吉祥寺を売りにできるマンションがでてきそう（笑い）。
三井のマンションだと執拗にアピールしている人もいますが、このあたりで“本当の”三井のマンションが欲しい人は、千歳烏山のパークホームズや新百合ヶ丘のプライムアリーナ、パークシティへどうぞ。良くも悪くも深大寺レジデンスは普通の長谷工マンションですから。

[620: 匿名さん]

619さん、ごもっともです。
検討者がこの掲示板見ると異常なPRにがっかりするでしょうね。

[621: 匿名さん]

メリットをPRされて困るのは
周辺物件の営業さんくらいなもんでしょ。

検討者ならここの情報を鵜呑みにせず
自分で調べるくらいのことはしますよ。
一生で一番大きな買い物ですからね。

[622: 匿名さん]

さすがにこれを鵜呑みにして購入決定!!にはならないでょ(笑)
ただ"インパクト"はあると思いますよ。いろんな意味で。

[623: 匿名さん]

本当のメリットならそうなんでしょうけど、常識外のメリットを並べられると、逆効果でしょう。
誰が書き込むんですかねぇ。。

[624: 匿名さん]

他物件の営業さんも別に困らないと思いますよ。

よそにはまた別の良い所があるのだから。

[625: 匿名さん]

623こそ、誰？？って感じだけど。。。

[626: 匿名さん]

623さんの言いたい事わかるかも‥‥

[627: 匿名さん]

下手なPRしないほうがいいですよ。叩かれますから。

[628: 匿名さん]

ガタガタ言ってないで現地を見に行きなさい。
それからあーだこーだ言えば。

ホントに買う気があるならね。

冷やかしが多いよね〜。

[629: 匿名さん]

なんか今日は叩きが多いと思ったら
例の「榊マンション市場研究所」で
フェイシアと共に記事で触れられてますね。

とか書くとまた過剰PRとかいわれそ〜(笑

[630: 匿名さん]

榊マンションブログでのレジデンスの取り上げられ方
以前から「値引きありなら買い！」のスタンスだから
過剰PRにはならないよ。
購入者からしたら嫌なブログでしょう。
フェイシアは価格改訂後の値段なら、仕様・構造が
いい分魅力ではあるな。

[631: 匿名さん]

こういうコメントもありましたよ。

「たいていの場合、タレントはデメリットを覆い隠す目くらましです。不動産は「動かざる資産」であることを忘れないでください。タレントのキャラは、そのマンションとまったく関係ありません。」

[632: 匿名さん]

メリット
　　近隣に背の高い物件は絶対に建たない。既存不適格物件が逆にメリットになる。
　　神代植物公園に歩いて12,3分くらいだっけ？散歩がてらいける。
デメリット
　　駅遠。
　　既存不適格物件。よって資産価値あんまりない。引っ越すはめになったとききついかも。

２つずつあげてみました。

近いことをメリットにあげるなら歩いて15分くらいの距離のものにしてくださいね。

[633: 匿名さん]

既存不適格物件に資産価値がないってどうしてそう言えるんですか？
教えてください。

[634: 匿名さん]

現在そこに存在する物が現行の法令に適してないから。
なんらかの事情で倒壊したり、老朽化で建て直すときなどには同じ規模の建物は建てられない。
法令の範囲で建てなおすと権利者に割り当てられる面積は激減することになる。

資産価値を求める人はここは選ばないでしょ。
今の生活を楽しむ人が選ぶ場所。散歩していける範囲に広大なバラ園がありますよ。

[635: 匿名さん]

この物件に限らず、既存不適格物件は資産価値が低いというのが一般的な考えなのでしょうか。
その付近には、もう建たない物件であるととらえると希少価値が出て、
資産価値は上がりそうにも思えるのですが。

この物件の場合は、駅から遠いことが資産価値を下げる可能性はありますが、既存不適格は
あまり関係ないと思っていました。

建て直しにより、同じ規模の物件が建たないことは分かりますが、それと資産価値との
関係が良く見えてきません。建て直すくらい先のことまで考えているのなら、資産価値を
問うのはおかしいですよね。

資産価値とは、売る時に高く売れないということだと思いますが、既存不適格だから高く売れない
ということについては、何とも言えない気がします。

[636: 匿名さん]

↑６３４さんのコメントは事実ではありません。

この建物の建蔽率、容積率の変更はありません。よって、

＞なんらかの事情で倒壊したり、老朽化で建て直すときなどには同じ規模の建物は建てられない。
＞法令の範囲で建てなおすと権利者に割り当てられる面積は激減することになる。

というのは、事実無根です。

この建物が倒壊することは非常に考えづらいですが、仮に１００年後に立て直すとしても、
同じ規模の建物を建てることができ、権利者に割り当てられる面積は同じです。

詳細はモデルルームで営業の担当者に聞いてみてください。

[637: 匿名さん]

絶対に壊れない!!
何が起きても壊れない!!

のであれば良いのですが何が起こるか解らないですよね?
限りなく無いに近いと思われるでしょうが、もしもの時が問題なのです。

車の保険なども「もしも」の為でしょ?

[638: 匿名さん]

車の事故とマンションの倒壊を比べてはいけないでしょう。
倒壊することと資産価値はあまり関係ないと思います。
だとしたら、埋立地に建っている豊洲や新浦安のマンションは資産価値が低いことになります。
当然ながら、それは全くありえないですね。

634さんの言う同じ規模の建物は建てられないと言うのは、マンションの高さに制限が出ると
いうことを言いたいんじゃないでしょうか。面積が激減するというのは間違いだと思います。
636さんの言われるように、権利者に与えられる面積は保証されます。
ただし、駐車場をつぶすなどの不利益は免れないところでしょう。

既存不適格と資産価値について詳しく解説してくれる方はいないんでしょうか。
632さんはどう考えているんですか？

[639: 匿名さん]

私は詳しいことはわかりません

[640: 匿名さん]

とても明るい前向きな考え方ですね。そうなるといいですね。
でも資産価値を目的に買うのはどうかと思いますよ、売れ残ってるくらいですから。
建て直すことだって遠い先のことじゃないかもしれません。意図してない事象によるものだってありますから。
設計に不備があって建て直すことになった事件もあったし、新潟や宮城で大きな地震もありましたからね。
お隣の中央高速の掘割は地盤としてはいいわけありませんよね。意図的に崖を作ってますから。

ここで今を楽しむ気持ちで。散歩していける範囲に広大なバラ園がありますよ。

[641: 匿名さん]

神代植物園まで歩かれた方いらっしゃいます?
どのくらいで着きます？

[642: 匿名さん]

豊洲とは条件違いすぎません?

[643: 匿名さん]

地震や設計のミスで建て直しが起こることは、当然、無視できませんが、
それをあまりにも考えていたら、どこのマンションも買えなくなってしまいます。
我々には、信頼できるデベロッパー、設計者、施工者を選ぶしかできませんね。
地震はいつどこで起きるか誰にも分かりませんから。

私が気になるのは、建て替えることより、売却する可能性の方が将来的に高いと考え、
既存不適格物件がどうして資産価値が下がるのか知りたいということです。
逆に上がるんじゃないかと思っているのが間違いなら教えて欲しいのです。

資産価値を考えてマンションを買う人は、できるだけ安く買う必要があるので、
売れ残っている物件は値引きを期待して、逆に魅力的なんじゃないでしょうか。

それと、深大寺あたりの地盤が悪いというのは本当ですか？

[644: 匿名さん]

また同じ議論ですか？必要以上に不安を煽るのし、必要以上に誇大広告をする。どうか、本当に検討中の方は実際に自分の目でみて判断して下さい。

[645: 匿名さん]

>>642さん

あくまで一般論ですよ。豊洲のマンションとここを比較しているんじゃないですよ。
地震等によって被害を受けやすい地区が資産価値が低いとは言えないんじゃないかという
あくまで一例です。

[646: 匿名さん]

このマンションは総合地所のマンションだとか、長谷工のマンションだとか、おっしゃっている方がいますが、正確に言うと、ちょっと違います。

このマンションの売主は、総合地所、三井不動産レジデンシャル、新日本建物、長谷工コーポレーションの４社です。

なぜ、売主が４社もいるかといえば、５７０戸のマンションの物件は総額が３００億円弱になりますので、とても一社でその資金繰りやリスクを負担できないからです。
各社が２５％程度、それぞれリスクを負担しています。

売主の４社が集まり、この物件のためのプロジェクトチームのようなものを形成し、共同で販売にあたっています。販売戦略は４社の合意に基づき、決定されます。
幹事会社は総合地所ですから、総合地所が旗振り役になります。販売戦略の決定などは、４社の中でも業界最大手であり、声の大きい、三井不動産、長谷工の意見が反映されやすいです。長谷工はコストダウンの専門家であり、三井はブランドイメージを高める専門家、この二社が売主に入っているということは現在のマンション業界では、きわめて強力なチームであるといえます。

また、元請人も長谷工ではなく、大成建設です。長谷工は大成の下請けです。

三井、長谷工、新日本建物、大成建設はこの物件以外にも、さいたま市で、パークシティさいたま北の物件を手がけています。較べてみると、この物件に仕様がよく似ていることがわかります。

両方とも、実際に設計施工をしているのは長谷工ですが、深大寺には三井が入り、さいたま北はパークシティの名前をつけていることから、長谷工の品質も従来よりかなり向上しており、また、三井も大規模案件ではできる限りコストを下げたいことから、両者が相乗りして、ブランド価値とコスト削減の相乗効果を狙っています。

三井としてはこのイメージがほかに波及することをおそれ、パークコート、パークホームズと別のブランドも持っています。

[647: 匿名さん]

643さん
ご自身でそのようにお考えなら、何も他人の意見を聞く必要はないかと思います。
人それぞれですから。正しいかどうかなんて今はわかりません。
正しかったかどうかが後になってわかるだけです。その正しさの基準も人それぞれだったりしますから。
深大寺あたりの地盤が悪いという話は聞いたことありませんが、深大寺とは離れてるし、人工の崖の脇なので、なんともわかりかねます。

[648: 匿名さん]

>>647さん

643です。たしかにその通りだと思います。
ただ、既存不適格だから資産価値がないと言われる方がいたので、
不動産業界では通説なのかと思って聞いてみたかっただけです。

でも、自分の買うマンションの資産価値は気になりますよね。

[650: 匿名さん]

「価値観」でしょ?何処にしたって。
自分が満足でそこに永住するのならあと４〜５０年もてば良い。
その間の賃貸の家賃と思えばお安いでしょう。
「資産価値」の話になるからオカシくなるのではないかな?
この辺りに同じ規模の物は建たないという事でなかなか手に入らない超人気のプレミアムならあり得なくもないけど、そこまで需要があるわけではない。
利益を求めるなら他の場所を選択すべき。
私たちは「消費者」。

[651: 匿名さん]

≫645さん
地震を受けやすいかとかではなく、万が一の建て替えの話じゃないでしょうか?
どこで何が起こるかは誰にも解らない。その時に同じ物が建てられるかの話をされているのではないかな。

[652: 匿名さん]

なにかしらの災害・問題によって建て替える必要がでた場合
その費用はアネハ物件の例だと1戸あたり2000万円だったそうです。

もし建て替えとなったらうちはその費用は負担できません。
住宅ローンの残債もあるし。
物理的に建て替えは可能でも金銭的に無理です。
そういう家庭は多いんじゃないですか?

[653: 匿名さん]

建て替え可能かどうかの論議は
一部のお金持ちには必要かもしれませんが
庶民にはあまり意味のないものではないかと。

あと、いま現在、適合物件であっても
法改正によっていつ不適格物件になるかもわかりませんしね。
まあ、反対運動してひっくり返せる可能性はありますけど。

[654: 匿名さん]

そうなると残った土地をみんなで分割になるんですか‥?
話し合いですよね?

[655: 匿名さん]

土地といえば、計画道路の部分は
将来的には東京都に売却なんですかね？

[656: 匿名さん]

６４６
いつも長文ご苦労様。でも見当外れなことも多いですね。
今回の文章では三井のマンションのセグメントについては完全な誤り。
三井のマンションは
・パークマンション（最高級ブランド）
・パークコート（高級ブランド）
・パークシティ（大規模開発。高級物件から普通レベルの物件までさまざま）
・パークホームズ（基本的に普通レベル）
に分かれています。
さいたま北のパークシティは三井の企画ではなく、長谷工の土地・建物持ち込み物件だから、あの仕様です。
別に長谷工の品質が向上したから長谷工に発注したわけではない。

[657: 匿名さん]

>>650さん

価値観の話はよく分かります。当然、私も自分が欲しいと思うマンションを買います。
買う時点では、資産価値はあまり気にしないと思います。
ただ、既存不適格＝資産価値が低いという図式が違うかもしれないと思ったので聞いてみたかっただけです。

少し考えてみましたが、既存不適格にもいろいろな形があって、
建築基準法が変わって、その前に建てられた物件は耐震性を現行の基準では満たさなくなる、とか
一部の土地がなんらかの理由で減少してしまい、建ぺい率、容積率がオーバーになる、
などのケースは、資産価値が減少する要素ですね。
この物件は、土地計画の改正によるもので、建築違法（そういう言葉があるか不明ですが）
ではなく、改正前の法令に従った条件のいいマンションだと言えるかもしれません。
法令が変わらない限りもう建てられない物件ですから。

たぶん、資産価値は路線価とその時の市場で決まるので、この話は難しいですね。
もう、資産価値の話はやめておきます。そんなにこだわっているわけでもないので。
失礼しました。

[658: 匿名さん]

資産価値なんて二の次三の次でしょ？結局誰でも今が大事。

[659: 匿名さん]

「改正前の法令に従ったいいマンション」
と判断するのも「価値観」なんだろうね(大笑)

[660: 匿名さん]

建物はいつか朽ちる。
今、新築に入って不慮の事故・震災にあわない限り住人(購入者)の方が先に朽ちます。

子に残す資産が欲しいなら土地ですね。

[661: 匿名さん]

>>655さん

気になりますね。計画道路を意識して歩道にはしてありますが、道路幅を広げて
車道にする場合は、その部分を売ることになるんでしょうね。
でも、このマンションの周囲はいいにしても、付近の住宅は昔から住んでいる豪邸（？）が
結構あるので、道路の計画は難しい気もします。

[662: 匿名さん]

たしか狛江通りからずっと道が延びてきて小学校との間の道が広くなる計画ですよね?


あの辺りでは住宅にはかからないと思います‥‥

[663: 匿名さん]

661さん

そうですね。なかなか、すんなりとは進まないでしょうね。
できれば、まずは中学校角から坂の下の柴崎折返場まで、道路幅が広がってくれて
片側の歩道部分を、マンション横の緑地歩道が、連続するといいですね。

[664: 匿名さん]

市内にはほかにも既存不適格物件があるのに、ここがことさら既存不適格と騒がれるのは、景観保護のために高さ制限がかかるのを知っていながら、長谷工がその高さ制限を超える巨大マンションの建設計画を進めたことに理由があるでしょう。長谷工にしてみれば商売ですから、建てられるものは建てて売るわけですが、何のための高さ制限なのかを考えればもうちょっと・・・
資産価値については、金銭的な価値はあまり期待しない方がいいでしょう。バス便が豊富とはいえ、駅から遠い上に570戸という大規模では希少価値もないですからね。１年後くらいに中古で売りに出したとして、どれくらいの金額で成約するか。
でも、この立地が気に入ったという人の精神的な資産価値は高いのではないでしょうか。そこが満足できるなら、資産価値は気にしない方がいいですね

[665: 匿名さん]

狛江通りから柴崎折返場までに住宅が結構あるんじゃないかなと思うのですが。
とりあえず、マンションの前から柴崎折返場までが広がるといいですね。

それと、マンションの北側の道路も計画道路になってますよね。
この道路の拡張の方が住宅にかかって進まないような気がします。

[666: 匿名さん]

一般的にいって、大規模案件は中古となっても流動性が高いです。久我山ガーデンヒルズ、東京テラスも新築販売時には駅から遠い、長谷工などといわれて、資産価値がないと徹底的にこの板で叩かれましたが完売して２年ぐらいたつと新築販売価格とさほど変わらない価格で取引されています。

（１）理由は大規模案件ということで新築販売時のイメージが強く、中古となってもそれなりの市　　　場価値が存在すること。

（２）資産価値は市場で決まりますが、購入希望者に対して、売却希望者が少ないため、価格が高　　　止まりする傾向にある。

このような物件は新築販売時に多少、時間がかかったとしても、転売目的よりも自宅としての購入が圧倒的に多いので、売りは少なく、一方、学校環境が至便なことから、今後も一定の購入希望者が期待できるので、資産価値としての値崩れは考えにくい物件です。

特に中古物件の特徴として、新築時に価格が割安な物件ほど、値下がり率が少ない傾向にあります。最上階や角部屋などは新築時にはプレミアムがつきますが、中古ではそのようなプレミアムはあまり価格に反映されず、㎡単価での比較で価格が決まる傾向にあります。よって、中古の資産価値を考えるのであれば、若干、条件は悪くてもできるだけ、㎡単価の安い部屋を購入することがポイントです。

中古販売は新築のように情報が飛び交うのではなく、購入者が比較的限られた情報から判断します。建て替え時に高さ制限がある云々を気にする人もいれば、気にしない人もいますので、資産価値には影響しません。

実際にマンションが老朽化した場合、建て替えになんの問題もなく、建蔽率や容積率から十分に余裕があり、容積率の余裕を利用し、売却すればかなり安く立て替えれる物件はたくさんありますが、わずかな建て替え費用も出したくない人が多い場合は建て替えできません。
多摩ニュータウンや多摩地区の住宅公団の物件で起こっていることです。よって、建て替えられるかどうかは、住民が一致しているかどうかにかかってくることが多いようです。
戦後の物件でも５０年程度、十分使用できたことから、現在、建っているマンションで５０年以内に建てかえることは想定しなくてもいいと思います。

このマンションが建て替えが必要になるような地震が起きることは、想定しづらく、その場合、調布市内の耐震性に問題のあるといわれている公共建築はどうなってしまうか心配ですが、都内・多摩地区が相当、激しい被害にあっていることが予想され、東京都や調布市より、地震・建て替えに関する特別な条令などが施行される可能性が高いでしょう。

[667: 匿名さん]

「あの辺り」とはマンションの周りの佐須街道より手前のお話よ。
常識でそんな広い範囲でお家が無いわけないでしょ〜面白すぎます
あっ!ここで"常識"は。。。
失礼しました。

[668: 匿名さん]

久我山と調布は違うし…

[669: 匿名さん]

長谷工、ここからご近所としてメリットがあるらしい吉祥寺でもやらかしてるみたいですね。

http://higashichomanshon.blog86.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました

[670: 匿名さん]

叩き屋さんたちのネタもすっかりローテーションになってますねぇ。
既存不適格ネタ、駅遠ネタ、資産価値ネタ、長谷工ネタ。。。。
それらが時間を変えて形を変えて
くりかえしネタになってる。

いっそのことまとめwikiでも作りましょうか。

[671: 匿名さん]

そうですね。
同じ事ばっかり。。。
他力の「ご自慢」も底を尽きた(?)みたい

[672: 匿名さん]

ようみうりランドのあれより数千倍いいとおもうよ。あれは不幸たわ

[673: 匿名さん]

なにがいいの?

[674: 匿名さん]

667さん。
マンションの前から狛江通りまでつながるんじゃないんですか？
自分でそう言ってるじゃないですか。
マンションの前だけ広くなるのが計画道路の意図なんですか？

常識を疑うなら、まず自分の胸に手を当ててみてください。

[675: 匿名さん]

>>668
久我山と調布は違うと思いますが、それがどう違うのかちゃんと書いたらどうですか？
どうせ分からないんでしょう。

他人の発言を部分的に抜き出して批判するのは卑怯ですよ。

[676: 匿名さん]

調布と久我山では
まず地価が違いませんか？
あと人気というか品というか‥‥ワカラナイ？

[677: 匿名さん]

東京に住んでる人なら調布と久我山の違いはもちろん分かります。
地価が高いとか人気があるくらいなら誰でも分かるでしょう。
666さんへのリプライとしては、不十分なんじゃないですか？ということです。

666さんの投稿はためになってので、それに対して、場所が違うんだから・・・というだけの
返事では、寂しい限りです。

[678: 匿名さん]

これだけ売れ残っているマンションの資産価値がどうなっているか、少し考えたら分かるでしょう。２００７年度に販売がピークになった物件は、強気な値段をつけています。それ以前の物件は、適度な値段をつけているので、下落率も低いわけです。検討者は、ここの中古狙いでもいいかもしれません。

[679: 匿名さん]

なるほど。場所の違いではなくて、販売時期の違いが資産価値の下落を生むこともあるんですね。

[680: 匿名さん]

666の書き込みって全然ためにならないと思うよ。特に前半。
全ての大規模物件に666が書いていることが当てはまるわけじゃないし、
東京テラスや久我山GHは掲示板では叩かれたけど、実際人気はあった物件。
駅から遠くても、敷地の使い方や建物の作りなど良く考えられているし質感も高いので中古で住みたいと
思う人もそれなりに多い。
ちなみに東京テラスは長谷工だけど、積水の意向がものすごく反映されてるから、間取りや
構造もこことは全然違う。
さて、ひるがえってここは？
パークシティ成城のような低層の建物が緑に囲まれて建っているなら、雰囲気も良くて、
駅から遠くても中古で住みたいという憧れマンションになったかもしれないけど……
レジデンスの中古市場を予測するなら、エフユニバース府中の杜あたりを参考にするのが適切だね。
ちなみに直近の成約坪単価は築５年で144万円だそう。

[681: 匿名さん]

っていうか敬称はつけようよ。最低限のマナーだと思う。
番号だけ書いて呼び捨てみたいですごく不愉快です。
議論する気になれないよ。

[682: 匿名さん]

久我山GHや東京テラスはどのくらいの価格帯の物件だったんでしょうか？

[684: 匿名さん]

違法なんですか？？詳しくわけを教えてください。

[685: 匿名さん]

堂々巡りというか、不毛なのでメリット・デメリットまとめwikiが有るといいですね・・・。

[686: 匿名さん]

違法ではありません。建築後に法改正があっただけで、そんなものはどこでもあると思いますが・・・。

建て替え時は、お金のある人は残れ、そうでない人は残れない、それだけです。

[687: 匿名さん]

現状は違法ではありません。建築認可時の法令には遵守してるはずです。
過去に遡って違法にはなりません。既存不適格というのはそういうことです。
今後増築したら違法になります。認可が必要な増築ということかな？ 駐輪場の増設くらいならだいじょうぶなんじゃないかな？
建て替えするときには、法令に則った建物でないと違法になります。高さ25m厳守。9階建てくらいでしょうか？

[688: 匿名さん]

≫677さん
言葉が少なくてごめんなさいです。
あまりハッキリ違いを書くと申し訳ないのであえて控えめに書いておいたのですぅ〜
以後、気を付けてハッキリ書くように努力します!!

[690: 匿名さん]

建築中に法令が変わったのはそうそうないかと。
かけこみ認可。あるいは認可した後に失政を認めて高さ制限を設けた。
どっちかでしょうね。

[691: 匿名さん]

>>688さん

誰に対して申し訳がないんですか？
言葉が少ないんじゃなくて、余計なことを言ってるだけでしょ。明らかに差別発言ですね。
>>689さんに同感です。

[692: 匿名さん]

６８２さん、

久我山ガーデンヒルズ、朝日生命グランド跡地
４００戸超、
３ＬＤＫ（７３㎡）４１００万円ー、４ＬＤＫ（８７㎡）６０００万円ー
売主　住友不動産
２００４年２月　完成。
２００５年６月ごろ　完売。

東京テラス、青山学院大学理工学部跡地
１０００戸超、
３ＬＤＫ　４９００万円ー、４ＬＤＫ　６５００万円ー
売主、積水ハウス、住友不動産、長谷工コーポレーション、名鉄不動産
２００５年１１月第一工区完成、２００６年３月第二工区完成

久我山ガーデンヒルズ、最近の中古販売希望価格、３ＬＤＫ　５１８０万円−５３００万円
東京テラス、最近の中古販売希望価格、３ＬＤＫ　５２８０万円−５７８０万円

ご覧の通り、久我山ガーデンヒルズはプレミアムがついています。東京テラスはほぼ買った価格で売れています。もちろん、マーケットは２００３年あたりは底でしたから、マーケットにあわせて
価格が上がってきています。

久我山は完売まで１年以上、かかり、住友さんは販売に相当苦戦しました。
この物件はプラス要因とマイナス要因がそれぞれ大きく、非常に評価の分かれた物件でした。

プラスは、全体のプランがすばらしく、一戸あたりの土地の持分が大きい。
住友不動産の対応は素晴らしい。

マイナスは、久我山駅から徒歩１５分だが、バスは千歳烏山からしかなく、おまけにバス便がたいへん不便。大雨が降ると通勤ルートを変える必要性あり。
全体のプランに較べると、住居のプランはたいしたことがなく、間取りも平凡。
地番が久我山ではなく、世田谷区北烏山と三鷹市に二分されており、マンションに世田谷区民と三鷹市民が混在する。
給田小学校まで徒歩２０分程度かかり、道も車の交通量が多い。
マンションの前の道が高井戸インター出口から、東八道路への抜け道になっており、たいへん交通量が多い。

おそらく深大寺を検討されている方が久我山を検討されたとしても、評価は分かれると思います。
都心への通勤は久我山よりもつつじヶ丘の方が便利だと思います。

そのような物件でも、プラス要因が非常につよく、中古市場では強含みとなっています。

[693: 匿名さん]

やっぱり大規模物件というのは固定ファンがつくんでしょうか。
住んでいる人が、親や子供を住ませたいというケースもありそうですね。

つつじヶ丘駅の物件もつつじヶ丘駅が再開発されたら、更に人気がでるかもしれません。

つつじヶ丘駅の再開発は２０１０年ごろの計画だそうです。

橋上駅となり駅ビルも整備するようです。まだ、京王電鉄は最終決定はしていないようですが。

いずれにせよ交通バリヤフリー法が施行されましたので、いずれ京王電鉄はつつじヶ丘駅を改良しなければなりません。

調布駅・国領駅のあたりは地下化で踏み切りがなくなり、たいへん良くなるようです。京王線も仙川から調布までは、がらっと雰囲気がよくなりそうですね。

[694: 匿名さん]

>>692さん

詳しい説明ありがとうございます！
うーん。資産価値の高いマンションとはこういうことを言うんですねぇ。
中古市場がにぎわっているというニュースもありましたが、新築で条件のいいマンションは、
減っていく傾向にあるんですかね。
深大寺レジデンスは、資産価値としては不利かもしれませんが、
生活や通勤を考えると久我山や東京テラスと比べてどちらがいいかは人それぞれですね。
ここは、バス便の良さとつつじヶ丘駅の利便さは魅力的だと思います。

[695: 匿名さん]

お、つつじヶ丘駅再開発の話題、いいですね。
噂には聞きましたが、どなたか詳しいことを知ってる方はいませんか？
駅に入っているテナントも少しずつ移転しているみたいですし。
急行が止まる駅にしては、ちょっと駅舎が古いですよね。
それがいいという人もいるかもしれませんが。

また、国領駅の西側の踏切がなくなるととても便利になりますね。

[696: 近所をよく知る人]

京王電鉄は交通バリヤフリー法に基づき、駅舎の改良、バリアフリー化を順番に進めています。
現在、桜上水駅が工事中であり、調布から国領までも地下化による工事を進めています。
つつじヶ丘駅は橋上駅の計画のようですが、連続立体交差事業（地下化）とも関連してきます。

京王電鉄の鉄道整備計画に関しては、京王電鉄のホームページにのっていますが、現在の連続立体交差事業は西調布ー柴崎間で２０１２年度の完成を目指して工事が進んでいます。

当面は複線（調布駅付近は複々線）ですが、将来、さらに布田からつつじヶ丘までを複々線で地下化する計画です。

これができるとつつじヶ丘から調布間は画期的に便利になります。

更に、京王線の輸送力増強を図るためには、笹塚ーつつじヶ丘間の複々線化がネックになりますが、これも地下化ということで研究は進んでいると思います。しかし、事業費が相当な規模になることと、小田急線の複々線化が京王沿線に与える影響を見極める必要があります。

小田急線は２０１３年の完成を目指して、どんどん複々線化をめざしており、完成すると、画期的に輸送能力が増強され、電車が早くなり、混雑が緩和されます。

現在、京王多摩センターから、新宿まではラッシュ時４５分、３３０円、一方、小田急多摩センターから新宿まではラッシュ時４７分、３６０円。

京王のほうが、安くて早い（距離も短い）ですから、現在は京王を利用する方が多いですが、小田急の複々線が完成すると、おそらく、４０分ー４３分ぐらいになり、小田急が早くなります。電車も複々線効果により、すいて来ますので、小田急は京王多摩センター・永山など京王と競合している地域の乗客の囲い込みを図ると思われます。通勤時の千代田線へのロマンスカー乗り入れはその一環であり、将来は京王多摩センターから千代田線にどんどんロマンスカーを走らせることも可能になります。

京王としては、この影響がまだ読みきれていません。今後、沿線の人口がどんどん増加し、事業収入も増えるのであれば、笹塚ーつつじヶ丘の複々線かも計画として検討されるでしょうし、小田急に乗客を取られて、事業収入が減るのであれば、朝の通勤時の列車の本数を若干減らして、朝も準特急を走らせ、現在の複線をベースとして、時間短縮を図り、時間と安さで小田急に勝負していくというのも選択肢でしょう。混雑は緩和されませんが。

[697: 匿名さん]

694さん

深大寺レジデンスが中古になった場合、資産価値が不利ということはありません。

（１）よいコミュニティーが形成されれば、物件価格は上がる。

（２）マンション市場が安いときにできた物件は、物件価格は下がらない。

（１）に関して。

中古の場合、購入希望者はマイナス要素をよく理解して物件を探していますので、いかに
購入希望者に対して売り物件が少ないかが、価格決定の大きな要素です。
（需給で価格がきまる経済の原則ですね。）

売り物件が多いが、購入希望者が多い。これは駅に近いマンションの一般的な例です。
駅に近いと騒音、安全面など子育てには不利な面もありますので、売り物件はコンスタントにでてきます。投資目的の購入者も多く、コミュニティーは安定せず、住環境はあまりよくありませんが、駅に近いことがすべてのマイナス面を消し去り、コンスタントに購入希望者がでてきますので、価格は安定しています。

売り物件が少なく、購入希望者が多い。久我山ＧＨ、東京テラスがこの状況です。ファミリータイプの間取りが多く、マンション内で雰囲気のよいコミュニティーが形成できれば、住んでいる人はそのマンションのマイナスポイントは織り込み済で快適に住んでますので、売り物件が出ません。
転勤になっても、売却ではなく、賃貸に出したりします。また、評判のよいコミュニティーには必ずコンスタントに購入希望者が出てきますので、価格はマーケットに対して、強含みです。

売り物件が多く、購入希望者が多い。いわゆる問題点のあるマンションです。このような物件はコンスタントに売り物件が出ますが、評判を聞きつけた購入希望者が購入を躊躇しますので、価格は弱含みとなり、いわゆる売却が難しいマンションとなります。

大規模マンションでの資産価値は、すでに購入した人たちが、そのマンションを気に入っているか、あるいは問題点が山積みで、マンションコミュニティーの板がクレームの意見交換になっているかで、資産価値が決まります。
この板に投稿してくる入居済住民のコメントを参考にすれば、マンションの雰囲気はわかります。

（２）に関して。

久我山ＧＨがまさにこのよい例です。深大寺も物件価格の高騰や土地の価格上昇の前に立てられていますので、現在の市場価格に較べると割安になっています。ほかの物件と比較しても、あまり意味がないので、今、この場所に同じ物件を同じデベさんが土地を購入し、建築した場合、いくらになるか検討することは意味があります。
この物件に関しては、土地・建材費とも２０−３０％程度アップしています。
よって、２−３年してみたら、４０００万円を切る値段で、この場所に新築マンションを購入することは不可能であり、中古でも４０００万円超となる可能性もあるのです。
久我山ガーデンヒルズも、一年以上、完売できずに、住友不動産が値引きをしなかったので、この板でも散々叩かれ、相当、ひどいことも書かれましたが、３年たってみると市場は物件価値を高く評価しているのです。

[698: 匿名さん]

５５２さん

さらにメリットを追加してみました。

1.駅遠だけどバス便が充実
　・つつじヶ丘駅行き、調布駅行きのバス停「晃華学園」まで徒歩約3分。
　　(どの棟に住んでいるかによって所要時間に若干違いがあります)
　　つつじヶ丘駅行きは朝6時すぎから深夜0時半まで昼間は5分おき、夜間深夜は10分おき運行。
　　※詳細は京王バスHPで。http://www2.bus-navi.com/bus-navi/servlet/Jikoku2_index

　・JR三鷹駅行きのバス停「晃華学園東」も徒歩約3分(こちらは小田急バス）。
　・マンションからバスで「→つつじヶ丘」「→三鷹」「→調布」
　「→杏林大学病院→吉祥寺」いずれも30分以内。
　・高速バスのバス停「中央道深大寺」あり。(マンションから道なりで1.2kmほど)


2.つつじヶ丘駅が便利
　・朝はすべての電車が止まるので、いつ行っても急行か通勤快速に乗れる。
　・帰りの急行はバスに連絡。

>２０１０年に橋上のバリヤフリー駅舎改築計画がある。
>つつじヶ丘から、調布まで地下化、および、複々線化の計画あり。


3.駐車場100%完備。月額使用料は3000円〜。
　・車があれば新宿まで約30分、住みたい街No.1の吉祥寺までは約15分。(道が混んでなければ)
　　買い物にはあまり困らない。


4.サイクルポートは1戸あたり3台分(平置き式)
　ちょっと他の物件を調べてみたら、たいてい2台分(しかも2段式などが多い)だったので、
　メリットとして追加してみました。


5.周囲は第一種低層住居専用地域
　・周囲に10mまたは12m以上の建物(都市計画によって異なる)の建築が
　　制限されている地域であるため、近隣に新たに高層建築物が建つことがない。
　・眺望も良好。
　　池袋サンシャイン、新宿副都心、東京タワー、六本木ヒルズが一望(東向きの棟の場合)


6.24時間有人管理
　・昼間は管理人、夜はガードマンが待機。
　・各戸には非常ボタンがあって、緊急時には対応してくれる。


7.学校施設が極近
　・調布城山保育園(マンション敷地内、10月オープン予定)
　・市立上ノ原小学校(徒歩1分）
　・市立神代中学校(徒歩1分)
　・私立マリアの園幼稚園(徒歩1分)
　・私立晃華学園小・中・高校(徒歩1分)
　
> 都立三鷹高校（徒歩２０分）
> 都立調布北高校（自転車１０分）

8.豊富な共有施設
　・シアタールームはカラオケも可。利用料は1時間100円。
　・フィットネスルームは無料。
　・コンサートなどの各種イベントも多数開催中。


9．周辺に休日／夜間診療施設が充実
　・三鷹市医師会館(車で5〜10分)
　http://www.mitaka.tokyo.med.or.jp/annai/holiday.html

　・杏林大学医学部附属病院(車で5〜10分)
　・東京慈恵会医科大学附属第三病院(車で10〜15分)
　・武蔵野赤十字病院 (車で10〜15分)
　　※これら大学病院で一般診療を受ける場合には、
　　　地域の医療機関(1次医療機関)から紹介状を受けてから受診しましょう。
　　
　　東京都福祉保健局 小児科対応可能な休日・全夜間診療事業実施医療機関一覧
　　http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/iryo/kyuukyuu/shoni/kyi_list/in...

>10. 柴崎駅も調布方面に行く場合は案外便利。
　　徒歩１５分。自転車だと行きは５−７分ぐらい。帰りは７分程度。

[699: 匿名さん]

このマンションとは比べる対象ではない久我山ガーデンヒルズや東京テラスの例を持ち出して
もっともそうな、けれどまったく意味のないレス。
すくなくともこのマンションの土地はすでに取得時よりかなり値下がり。
マンション新価格の流れに便乗してつけた価格が今後も維持できるわけないでしょ。
しかもこの場所のマンションには500部屋以上もの需要がないことははっきりしてる。
もっと現実をみましょうね。

[700: 匿名さん]

>>699さん

もうちょっと具体的に言ってもらえませんか。
土地の値段が下がっているなら、何を根拠にそう言っているのか。
500部屋の需要がないという根拠も良く分かりません。

ものすごく知りたいので、ちゃんと教えてください。

ただの荒らし目的の投稿なら答えはもらえないんでしょうけど。

[701: 匿名さん]

７０１さん、

６９９さんではありませんが、私も気になりましたので、データを調べてみました。

明治大学が長谷工コーポレーションに土地を売却したのは２００５年９月２２日。
長谷工はこの後、総合地所、三井不動産、新日本建物に土地の一部を売却。

２００５年から２００７年にかけてのつつじヶ丘の中古マンションの坪単価は

２００５年　　２００６年　　２００７年　
　１３１　　　　１４３　　　　１６１

２３％の値上がりです。２００８年は２００７年と横ばい傾向です。
今後、値下がりするとの見通しもありますが、まだ、どちらにいくか、方向は定まっていません。

路線価を調べれば、もっと値上がり傾向がはっきりすると思います。


一方、２００６年から２００８年にかけて、建築材料は３０％以上の高騰となっています。
（材料によっては５０％以上の急騰）

よって、２００５年から２００８年にかけて、２５％程度の土地、建築費の値上がりと
なっています。

[702: 匿名さん]

699さんじゃないけど、
駅から遠いところの地価は下落してますからね。最近発表された路線価だったか公示価格だったかについての新聞の論評にそう書いてありましたよ。
ここそのものの地価は流動実績なんてないだろうからわからないだろうけど、近隣の住宅地なら動いてるのではないでしょうか。
路線化や公示価格で下落してるときは実勢ではもっと下落してるはずです。上昇するときは逆ですけどね。
何も生産的価値がない土地の地価はいずれ下がります。少子化で人口減少傾向です、需要が下がるのはあたりまえです。
石油でもでれば地価はあがるでしょうけどね、直接的に生産的な価値。あとは産業にとても便利のいい場所など。
住むだけだと負荷価値を産み出さないのですよ。

そもそも転売目的でなければ資産価値がどうのなんて関係ないでしょ。
深大寺まで散歩しましょう＾＾

[703: 匿名さん]

ここはつつじヶ丘じゃない。深大寺南町。最寄り駅は柴崎、徒歩16分。

[704: 匿名さん]

７０１さん
土地を安く仕入れているから、今の価格なら、デベはお儲けするんでしょうね。強気な価格を設定していますから。
中古価格は新築が高くなりすぎているので、売れていると昨日の新聞にも出ています。
路線価も２００６年程度まで下がる見込みらしいですよ。
結局、資産価値という面では、２００７年に買った人が貧乏くじを引いている構図です。

[705: 匿名さん]

つつじヶ丘駅、再開発の話ですが、つつじヶ丘駅北口から、ＪＲ三鷹駅、ＪＲ吉祥寺駅へのバス路線新設の話があるそうです。
調布市議会で要望がでており、バス会社が検討しているそうです。

つつじヶ丘南口から、成城学園までも路線ができるといいですね。

いずれも道の整備など、路線開設までは、いろいろハードルはありそうですが。

[706: 匿名さん]

去年だったか一昨年だったかに市議会の答申で要望がでて、そのまま音沙汰なし状態のはず。
つつじヶ丘から三鷹までバス1本でいけると個人的にうれしいのですが。

[707: 匿名さん]

高速のＩＣですが、調布ＩＣまでは車で１０分−１５分ぐらい、
高井戸までは２０分ぐらいでしょうか？

現在は関越方面に行くのが不便なんですが、東京外環道ができると一気に便利になります。

東八道路の北野小学校と国学院久我山の間のあたりに　東八ＩＣができる予定であり、
そこまで１０分程度でしょうか？

外環道は昨年ようやく都市計画が決定されましたので、完成まで１０年ぐらいかかるでしょうが。

国土交通省のサイトです。

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/gaiyo/root.html

[708: 匿名さん]

>>707さん
どうして急に高速道路のICの話がでてきたんですか？
地価の議論があまりにも、ばかばかしいからですかね。

こんなところに外環がつながるとは思いませんでした。
便利になる人も多いでしょうね。

[709: 匿名さん]

７０８さん
例のPR活動ですよ。
その割には今日もお客は少なかったのですが。。

[710: 匿名さん]

だから客なんか少なくたって、5人来て一人決まれば歩留まり20％だよ？たくさんくれば良いってもんじゃないよ。

[711: 匿名さん]

テーマパークじゃないんだし、いい加減しつこくない？笑
売出し開始直後の物件じゃないんだから当たり前じゃない。
ちなみに昨年の週末は混雑してたよ。笑

[712: 匿名さん]

混雑してても決まらなければ営業が疲れるだけ。　
だったら少ない客数で歩留まり20％を維持していたほうが楽チン。　
不動産業界では至極当然の戦略です。アンケート見て買えないと判断すればモデルルームを勝手に見てもらって30以内に帰すのも手だよ。
一流の営業マンなら顔を見ただけで買えるか買えないか分別出来るらしいよ。だって営業マンだって楽して契約して休みをたくさん欲しいもん。皆さんだって同じでしょ？

[713: 匿名さん]

毎週５人来て１人買えばもう完売間近ですね！！

[714: 匿名さん]

当然でしょ？早く買わなきゃ。値引きを待っててもナンセンス。だって周りの物件が高いから値引きをしなくても売れちゃうよ。