深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[601: 匿名さん]

確かモデルルームの前は造園屋さんが樹を育てていたんじゃないかな??
あの辺り美しい緑でした。

[602: 匿名さん]

早く売れて元に戻るといいですね。

[603: 匿名さん]

総合地所が主幹事なのだから
マンション名を「ルネ深大寺」にすれば、わかりやすかったのに

[604: 匿名さん]

吉祥寺は駐車場も駐輪場も少ないから、気をつけてね。
ジブリは駐車場なんてはなっからないし。

[605: 匿名さん]

東急駐車場、伊勢丹駐車場、ヨドバシ駐車場
ユザワヤ駐車場、ラオックス横デニーズ上にある
立体駐車場。丸井無印良品駐車場(3ナンバー不可)
メジャーなとこはこんなところ。
あと通りを1本入るとコインパーキングとか
店舗が絡まない独立系のものもいっぱい。

キャパはかなりありますよ。

[606: 匿名さん]

キャパはあっても正直どこも混みます。バンなど高さ制限も要注意です。

[607: 匿名さん]

吉祥寺は電車で行った方が便利な街です。

[608: 匿名さん]

>>No.604
ジブリには駐輪場はあるよね。

>>No.606
昼前までに着くつもりで行けば余裕があるよ。
個人的にはバスかな。
小田急・京王バス吉14系、小田急バス吉04系。

[609: 匿名さん]

>>No.606
>>キャパはあっても正直どこも混みます

キャパはあるのに混む???
と、ツッコミはこのくらいにしといて(笑

デパート系の駐車場はやはり混みますね。
行くなら午前中。

他の駐車場は午後でも待ち行列になってることは
あんまりないですね。最悪でも10分待つ覚悟があればOK。

午後になると吉祥寺そのものが混むので
うちは午前中に出かけて、
お買い物してランチしてから帰ってくるパターンが多いかな。

[610: 匿名さん]

吉祥寺の話、どうでもいいんじゃない？
吉祥寺が好きで、ここ買う人なんか、居ないんじゃないの？
なんのPRにもならんよ。

[611: 匿名さん]

吉祥寺は充分に休日お遊び圏内でしょう。

吉祥寺好きにはＰＲなると思いますよ。

[613: 匿名さん]

確かに吉祥寺好きならもっと三鷹よりがお勧め。

結局、何を大切にするかの優先順位。
価格?利便性?建物?環境?人それぞれ違うので
Ａのマンションは素晴らしく、Ｂのマンションはダメということは無い。その人が何を求めているかだ!!

自分が購入した物件は自分にピッタリだから文句なく「素晴らしい」に違いない。でなければ買わない。でもそこには他の人から見ればマイナスポイントもある。

激しいツッコミもいるが逆に過剰なアピールもいる。
本当に良心でココの良さをアピールしたいのであれば無理をせず毎日の中のポイントと多少のマイナスも伝えないと、ものすごく期待して来て観てから「あれれ?」となりかねない‥‥。

ただの「自慢」なら別ですが。

[614: 匿名さん]

まぁ所謂根拠のない発言はスルーが一番です。　
それですべてが解決するよ！

[615: 匿名さん]

Рは在っても車の数が多いので混みます。
特に東急の前など渋滞の一因です。伊勢丹もアーケード辺りまで並ぶとその列に並ぶことは出来ません(危ないのでカードマンさんが×します)ユザワヤはお買い物しても割引なしロフトは高さ制限など。
車で吉祥寺に行かれる方ならご存じでしょう。

お体がご不自由でなければ公共交通機関をお勧めします。
遠くはないです。
環境のためにも。

[616: 匿名さん]

何の根拠もないのはその通りですね。
みんな本当にその立場なのか。。。
全部疑えてきます。

[617: 匿名さん]

もう書き込むの疲れた。やめたい。

[618: 匿名さん]

ここ異常なPRが多すぎるから、突っ込まれるんでしょうね。

[619: 匿名さん]

ここで吉祥寺がＰＲポイントになるなら、いくらでも吉祥寺を売りにできるマンションがでてきそう（笑い）。
三井のマンションだと執拗にアピールしている人もいますが、このあたりで“本当の”三井のマンションが欲しい人は、千歳烏山のパークホームズや新百合ヶ丘のプライムアリーナ、パークシティへどうぞ。良くも悪くも深大寺レジデンスは普通の長谷工マンションですから。

[620: 匿名さん]

619さん、ごもっともです。
検討者がこの掲示板見ると異常なPRにがっかりするでしょうね。

[621: 匿名さん]

メリットをPRされて困るのは
周辺物件の営業さんくらいなもんでしょ。

検討者ならここの情報を鵜呑みにせず
自分で調べるくらいのことはしますよ。
一生で一番大きな買い物ですからね。

[622: 匿名さん]

さすがにこれを鵜呑みにして購入決定!!にはならないでょ(笑)
ただ"インパクト"はあると思いますよ。いろんな意味で。

[623: 匿名さん]

本当のメリットならそうなんでしょうけど、常識外のメリットを並べられると、逆効果でしょう。
誰が書き込むんですかねぇ。。

[624: 匿名さん]

他物件の営業さんも別に困らないと思いますよ。

よそにはまた別の良い所があるのだから。

[625: 匿名さん]

623こそ、誰？？って感じだけど。。。

[626: 匿名さん]

623さんの言いたい事わかるかも‥‥

[627: 匿名さん]

下手なPRしないほうがいいですよ。叩かれますから。

[628: 匿名さん]

ガタガタ言ってないで現地を見に行きなさい。
それからあーだこーだ言えば。

ホントに買う気があるならね。

冷やかしが多いよね〜。

[629: 匿名さん]

なんか今日は叩きが多いと思ったら
例の「榊マンション市場研究所」で
フェイシアと共に記事で触れられてますね。

とか書くとまた過剰PRとかいわれそ〜(笑

[630: 匿名さん]

榊マンションブログでのレジデンスの取り上げられ方
以前から「値引きありなら買い！」のスタンスだから
過剰PRにはならないよ。
購入者からしたら嫌なブログでしょう。
フェイシアは価格改訂後の値段なら、仕様・構造が
いい分魅力ではあるな。

[631: 匿名さん]

こういうコメントもありましたよ。

「たいていの場合、タレントはデメリットを覆い隠す目くらましです。不動産は「動かざる資産」であることを忘れないでください。タレントのキャラは、そのマンションとまったく関係ありません。」

[632: 匿名さん]

メリット
　　近隣に背の高い物件は絶対に建たない。既存不適格物件が逆にメリットになる。
　　神代植物公園に歩いて12,3分くらいだっけ？散歩がてらいける。
デメリット
　　駅遠。
　　既存不適格物件。よって資産価値あんまりない。引っ越すはめになったとききついかも。

２つずつあげてみました。

近いことをメリットにあげるなら歩いて15分くらいの距離のものにしてくださいね。

[633: 匿名さん]

既存不適格物件に資産価値がないってどうしてそう言えるんですか？
教えてください。

[634: 匿名さん]

現在そこに存在する物が現行の法令に適してないから。
なんらかの事情で倒壊したり、老朽化で建て直すときなどには同じ規模の建物は建てられない。
法令の範囲で建てなおすと権利者に割り当てられる面積は激減することになる。

資産価値を求める人はここは選ばないでしょ。
今の生活を楽しむ人が選ぶ場所。散歩していける範囲に広大なバラ園がありますよ。

[635: 匿名さん]

この物件に限らず、既存不適格物件は資産価値が低いというのが一般的な考えなのでしょうか。
その付近には、もう建たない物件であるととらえると希少価値が出て、
資産価値は上がりそうにも思えるのですが。

この物件の場合は、駅から遠いことが資産価値を下げる可能性はありますが、既存不適格は
あまり関係ないと思っていました。

建て直しにより、同じ規模の物件が建たないことは分かりますが、それと資産価値との
関係が良く見えてきません。建て直すくらい先のことまで考えているのなら、資産価値を
問うのはおかしいですよね。

資産価値とは、売る時に高く売れないということだと思いますが、既存不適格だから高く売れない
ということについては、何とも言えない気がします。

[636: 匿名さん]

↑６３４さんのコメントは事実ではありません。

この建物の建蔽率、容積率の変更はありません。よって、

＞なんらかの事情で倒壊したり、老朽化で建て直すときなどには同じ規模の建物は建てられない。
＞法令の範囲で建てなおすと権利者に割り当てられる面積は激減することになる。

というのは、事実無根です。

この建物が倒壊することは非常に考えづらいですが、仮に１００年後に立て直すとしても、
同じ規模の建物を建てることができ、権利者に割り当てられる面積は同じです。

詳細はモデルルームで営業の担当者に聞いてみてください。

[637: 匿名さん]

絶対に壊れない!!
何が起きても壊れない!!

のであれば良いのですが何が起こるか解らないですよね?
限りなく無いに近いと思われるでしょうが、もしもの時が問題なのです。

車の保険なども「もしも」の為でしょ?

[638: 匿名さん]

車の事故とマンションの倒壊を比べてはいけないでしょう。
倒壊することと資産価値はあまり関係ないと思います。
だとしたら、埋立地に建っている豊洲や新浦安のマンションは資産価値が低いことになります。
当然ながら、それは全くありえないですね。

634さんの言う同じ規模の建物は建てられないと言うのは、マンションの高さに制限が出ると
いうことを言いたいんじゃないでしょうか。面積が激減するというのは間違いだと思います。
636さんの言われるように、権利者に与えられる面積は保証されます。
ただし、駐車場をつぶすなどの不利益は免れないところでしょう。

既存不適格と資産価値について詳しく解説してくれる方はいないんでしょうか。
632さんはどう考えているんですか？

[639: 匿名さん]

私は詳しいことはわかりません

[640: 匿名さん]

とても明るい前向きな考え方ですね。そうなるといいですね。
でも資産価値を目的に買うのはどうかと思いますよ、売れ残ってるくらいですから。
建て直すことだって遠い先のことじゃないかもしれません。意図してない事象によるものだってありますから。
設計に不備があって建て直すことになった事件もあったし、新潟や宮城で大きな地震もありましたからね。
お隣の中央高速の掘割は地盤としてはいいわけありませんよね。意図的に崖を作ってますから。

ここで今を楽しむ気持ちで。散歩していける範囲に広大なバラ園がありますよ。

[641: 匿名さん]

神代植物園まで歩かれた方いらっしゃいます?
どのくらいで着きます？

[642: 匿名さん]

豊洲とは条件違いすぎません?

[643: 匿名さん]

地震や設計のミスで建て直しが起こることは、当然、無視できませんが、
それをあまりにも考えていたら、どこのマンションも買えなくなってしまいます。
我々には、信頼できるデベロッパー、設計者、施工者を選ぶしかできませんね。
地震はいつどこで起きるか誰にも分かりませんから。

私が気になるのは、建て替えることより、売却する可能性の方が将来的に高いと考え、
既存不適格物件がどうして資産価値が下がるのか知りたいということです。
逆に上がるんじゃないかと思っているのが間違いなら教えて欲しいのです。

資産価値を考えてマンションを買う人は、できるだけ安く買う必要があるので、
売れ残っている物件は値引きを期待して、逆に魅力的なんじゃないでしょうか。

それと、深大寺あたりの地盤が悪いというのは本当ですか？

[644: 匿名さん]

また同じ議論ですか？必要以上に不安を煽るのし、必要以上に誇大広告をする。どうか、本当に検討中の方は実際に自分の目でみて判断して下さい。

[645: 匿名さん]

>>642さん

あくまで一般論ですよ。豊洲のマンションとここを比較しているんじゃないですよ。
地震等によって被害を受けやすい地区が資産価値が低いとは言えないんじゃないかという
あくまで一例です。

[646: 匿名さん]

このマンションは総合地所のマンションだとか、長谷工のマンションだとか、おっしゃっている方がいますが、正確に言うと、ちょっと違います。

このマンションの売主は、総合地所、三井不動産レジデンシャル、新日本建物、長谷工コーポレーションの４社です。

なぜ、売主が４社もいるかといえば、５７０戸のマンションの物件は総額が３００億円弱になりますので、とても一社でその資金繰りやリスクを負担できないからです。
各社が２５％程度、それぞれリスクを負担しています。

売主の４社が集まり、この物件のためのプロジェクトチームのようなものを形成し、共同で販売にあたっています。販売戦略は４社の合意に基づき、決定されます。
幹事会社は総合地所ですから、総合地所が旗振り役になります。販売戦略の決定などは、４社の中でも業界最大手であり、声の大きい、三井不動産、長谷工の意見が反映されやすいです。長谷工はコストダウンの専門家であり、三井はブランドイメージを高める専門家、この二社が売主に入っているということは現在のマンション業界では、きわめて強力なチームであるといえます。

また、元請人も長谷工ではなく、大成建設です。長谷工は大成の下請けです。

三井、長谷工、新日本建物、大成建設はこの物件以外にも、さいたま市で、パークシティさいたま北の物件を手がけています。較べてみると、この物件に仕様がよく似ていることがわかります。

両方とも、実際に設計施工をしているのは長谷工ですが、深大寺には三井が入り、さいたま北はパークシティの名前をつけていることから、長谷工の品質も従来よりかなり向上しており、また、三井も大規模案件ではできる限りコストを下げたいことから、両者が相乗りして、ブランド価値とコスト削減の相乗効果を狙っています。

三井としてはこのイメージがほかに波及することをおそれ、パークコート、パークホームズと別のブランドも持っています。

[647: 匿名さん]

643さん
ご自身でそのようにお考えなら、何も他人の意見を聞く必要はないかと思います。
人それぞれですから。正しいかどうかなんて今はわかりません。
正しかったかどうかが後になってわかるだけです。その正しさの基準も人それぞれだったりしますから。
深大寺あたりの地盤が悪いという話は聞いたことありませんが、深大寺とは離れてるし、人工の崖の脇なので、なんともわかりかねます。

[648: 匿名さん]

>>647さん

643です。たしかにその通りだと思います。
ただ、既存不適格だから資産価値がないと言われる方がいたので、
不動産業界では通説なのかと思って聞いてみたかっただけです。

でも、自分の買うマンションの資産価値は気になりますよね。

[650: 匿名さん]

「価値観」でしょ?何処にしたって。
自分が満足でそこに永住するのならあと４〜５０年もてば良い。
その間の賃貸の家賃と思えばお安いでしょう。
「資産価値」の話になるからオカシくなるのではないかな?
この辺りに同じ規模の物は建たないという事でなかなか手に入らない超人気のプレミアムならあり得なくもないけど、そこまで需要があるわけではない。
利益を求めるなら他の場所を選択すべき。
私たちは「消費者」。