深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[264: 匿名さん]

>高くて買えないわけじゃないってことですよね。
>予算はあるが、“ここには”そんなに払えないとおっしゃりたいのでしょう？
>でも、それなら、その同じ予算でもっと良い物件を買えばいいのでは？


同意

[265: 匿名]

家賃が無駄という動機だって立派なきっかけでしょ？　

家賃が月12万で、購入して共益費込みで8万円なら購入したほうが断然生活が潤います。

結構単純ですよ。

[266: 匿名さん]

２６２様

確かにあなたの言うとおりですね。これを聞くと早く購入しなくてはと改めて感じました。
値引き待ちっていうのは浅はかな知識しか持たない人が考えるって事って事を深く感じました。
今が一番のタイミングかもしれませんね。
考えが変わるというのはこの事ですね。
皆様も同じ事を思ったのでは？

[267: 匿名さん]

２５９さん

長谷工の株価とこの物件の値引きは別の話だと思いますよ。よくご存知の通り、株価は業績と需給で決まりますが、最近は需給の影響が大きいですから。マンション不況　→　長谷工売り　という感じではないでしょうか？　日経平均も下がっていますしね。

株価はキャッシュフローには直接、関係ありませんので、この物件も売主は３月までに売却すればいいわけです。あとは金利をどう考えるかです。普通はその程度の金利は採算に入れています。メインバンクが借入金を返せ、完成在庫を直ちに処分しろといってくれば、別ですが、りそなにしてもみずほにしてもそんな無茶は言わないでしょう。また、個別の物件もよく調べていますので、この物件のように売行きがそこそこの場合は完成後、一年程度は口出しせず、様子を見守るということではないでしょうか？

長谷工が１００円を切るというのは売られすぎのような気がします。今後のマンションの行方が不透明な状況では株の買い手が不在なので、目先はじりじり下がるでしょうが、中小が非常に苦しい状況の中で中長期では上がってくるのではないでしょうか？　三井不動産と長谷工と野村不動産は間違いなくマンション業界の勝ち組でしょう。長谷工の３円配当なら配当利回りも高いですし、将来は増配の可能性もありそうですし。

[268: 匿名さん]

２６６さん、

２６２です。金利だけは誰も分かりませんし、コントロールもできませんからね。
「しばらくは上がらない」という根拠のない大合唱に惑わされないで下さい。

購入者にとって、現在、購入できるのであれば、先送りするというリスクを取らずに決めることが大切でしょうね。住宅購入に必要以上のリスクを取る必要はないと思います。ギャンブルではありませんから。

ちなみに、金利は全期間、固定とされることをお勧めします。現在の長期固定金利も、歴史的にきわめて低いのですから。（余計なお世話ですが）

金利が上がってしまっては、どうしようもありません。

[269: 匿名さん]

しかしなぜ客は来ない。。
竣工６カ月経過して、完売させるには、デベにとっては値引きしかないと思うが。。
検討者はそのチャンスを狙ってるんだな。

[270: 匿名さん]

>266
ネタだと思いますが、今の時点でこういう物件を値引きもしてもらわずに買ってしまうのは、単に情報収集能力がないだけですね。お金が有り余ってるなら別ですが。

>267
長谷工はマンションに専念することで利益をあげてきましたが、これからはどうでしょう。
長谷工的な大規模物件は、今までほど需要はないですからね。
メインのお客さんである中小デベが売る長谷工大規模物件は売れ行き不振で大変です。
今後は新規物件ではなく、これまで建てたマンションの大規模修繕で儲けていくのか。

三井はマンション専業デベではないから、最近のマンション不況では大きな影響はないでしょう。
高級物件はしっかり売れているし。
野村もしかりですが、浦安の大量在庫をどう売っていくのか興味津々です。
プラウドブランドもちょっとメッキがはげてきましたから。

[271: 匿名さん]

266ですが。　


ここで、「値引き！値引き！」と吠えてる人たちは、なぜ直接営業マンに交渉しないのですか？　


自分の気持ちを率直に伝えるのが大人でしょ？

[273: 匿名さん]

271さん
先日値引きの話をしたら、すぐに断られました。
だからここで情報交換してるんです。この売れ行きでは必ずいつかは、値引きするでしょうし。
このマンション、気に入っているのですが、やはり、売れ行きを見てると今買う気にはなれません。

[274: 匿名さん]

２７３さん、

なるほど。しかし、マンションの値引きといえば、１００万円単位となりますよね。
たとえば、４０００万円の物件であれば、３９００万円ですね。（あたりまえですが）

すると、潜在的な購入希望者は、一気に増えるんじゃあないですか？
２００万円も違えば、相当、価格に対する感じが変わってきますよね。

マンションの値引きは個別にやるのではなくて、販売戦略を決めて、一気に対応するのが普通です。売れ行きがピッタッと止まった時点で、起死回生の値引きセールをしますので、この物件は
じりじりと販売が進んでいるということなんでしょうね。

[275: 購入検討中さん]

そのうち、モデルルーム価格とか言い出して、実質値下げするでしょう。
慌てて買って、その後すぐに値下げされたら、泣くに泣けませんので、
やっぱり見送りです。

＜なお、この書き込みはあくまで将来の予想をしたものです。
　　　値下げを要求するものではありません。(笑)＞

[276: 周辺住民さん]

営業さんもバカではないので、こっちの本気度を測った上で対応してるのでは。
２７４氏の言うとおり、値引きを引き出すにはそれなりの覚悟が必要と思うぞよ。

[277: 匿名]

長年の経験の予想ですが、値引きはしないで完売できる物件と見切りました！
検討者は急げ！

[278: 匿名さん]

値引きを引き出すのも交渉能力がものをいうからね。
値引きせずに買ってくれそうな客や冷やかし客には、値引きはいいださない。
水面下で値引きしているうちは、まだ余裕があるのだろうけど、一斉値引き新価格とかやりだしたら、
手じまいの時期を探ってるとみていい。

ここ数年売り出された、近隣のグランドオペラ、サーパス、プラウドなどは早めに完売、
中古も順調にまわっている。ここと同時期に売り出されたアトラスは間もなく売り切れそう。
対してここの残りは大本営発表で60戸。
もう需要がないのか、魅力がないのかのどちらか。

[279: 匿名さん]

つぅか500戸ちかくある物件なんだから、完売するのに2年はかかるのが想定されてるから値引きはありえないと感じた。

[280: 住まいに詳しい人]

あまり値引きはしないと思いますね、ＪＶに三井がいますから。

この掲示板は有名ですから、営業や設計さんも見ているといっていました。
それでもまだ値引きをしないのは、この掲示板に書き込んでいる人の層をターゲットにしてないからです。

この４２００〜５５００万円の物件を購入できるのは、一部上場企業勤務の年収８００万以上の人くらいでしょう。
ここ以外はターゲットにしていませんよ。

世の中には腐るほど上記の人はいますから、あせって値引きしなくても需要がきます。

九州などはまだ安価なのでそこを検討してみては？

[281: 匿名さん]

竣工から２年も経った物件を正価で買うお人好しはいません。
三井がいるから値下げしないと言う人いますが、三井も売れなければ値下げしますよ。
何か勘違いしてません？

＞この４２００〜５５００万円の物件を購入できるのは、
＞一部上場企業勤務の年収８００万以上の人くらいでしょう。
＞ここ以外はターゲットにしていませんよ。
大笑いさせてもらいました。
冗談のセンスがすごくいいですね。

[282: 匿名さん]

２８０さん

三井不動産がいるから、値引きしないということではないと思います。三井不動産は業界トップですので、いわば、業界のリーダー的な存在です。
三井がどんどん値段を下げているという評判になると業界全体に悪影響を及ぼしますので、きわめて慎重に対応されるのではないでしょうか？　要は理屈に合わない値引きはしないということです。住友不動産は２年ぐらい値引きしないかもしれませんね。成城の物件は相当、販売に苦労していました。

値引きが現実的になるためには、

（１）建材費、土地の値段が急落し、この物件が新しく出てきた新築に比べてあきらかに割高になった場合。バブルの末期ではこのような物件がたくさん出ました。この場合は値引き以外に、賃貸へ変更などの手も取ります。

（２）近隣に同じようなコンセプトのマンションが割安で開発され、明らかに相対的な割高感がでた場合。たとえば、明治安田生命の跡地にマンションが建築され、３ＬＤＫ　３５００万円で売り出され、品質も高ければこの物件は苦しくなります。

（３）市場動向と価格戦略を間違えた場合。桜堤がこのケースです。

上記、（１）（２）は緊急に対応する必要がありますので、即、対応します。通常は完成後、一年程度で完売することを想定していますので、一年たった時点でどの程度在庫が残っているか確認し、販売戦略を練り直すことになります。その時点で９割販売できていれば、マンション全体では利益がでていますので、あえて値引きしてすでに購入いただいた方の心象を悪くする必要はありませんので、時間をかけて残りを販売します。

現在、上記の（１）、（２）と逆のことがおきています。最近、発売されたマンションはここよりも割高となっており、さらに建材費は上がっています。理屈では値引きではなく、値上げです。
もちろん、すでに値段を公表しており、消費者の買い控えの中で値上げするようなことはしませんが、値引きは理屈に合わないのです。

＞この４２００〜５５００万円の物件を購入できるのは、一部上場企業勤務の年収８００万以上の＞人くらいでしょう。ここ以外はターゲットにしていませんよ。

これは事実とはだいぶ異なると思います。この物件を購入できる方は、現金をお持ちの方、現金を相当お持ちで残りの金額をローンを組める方。頭金は少なくてもローンを組める方がとなります。

世の中にはいろいろなご事情の方がいらっしゃいますので、現金で購入される方もいらっしゃいます。引退された方や職業をお持ちでない方もいらっしゃいます。また、年収がたとえば、２００−３００万円と低くても、７割程度現金をお持ちで残りの１千万円をローンで組めれば問題ありません。これ以外にも夫婦合算とか、親子ローンとか、いろいろなケースがあります。
東証一部上場の年収８００万円といっても、いろいろな方がいて、すべて銀行がローンを承認するわけではありません。これは、デベさんの専門部局がありますので、銀行と提携しながら、ワークするのです。確かに自営業はサラリーマンに比べるとローンは組みにくいですが、資格を持っている方はローンを組みやすいということはあります。また、銀行ローンをもっとも組みやすい職業は東証一部上場サラリーマンではなく公務員です。だからといって、このような物件が公務員の方ばかりということはありません。

まあ、年収というフローを購入者は気にしますが、売る方はフローよりストックを気にします。つまり、その年収で頭金はいくらお持ちですかということです。勤務暦１０年で一部上場勤務、転職歴あり、年収８００万円、貯金３００万円の人と、勤務暦１０年、地場の非上場メーカー勤務、転職歴なし、年収５００万、貯金１０００万円の人を比較した場合、年収８００万円の人のほうが、信用できるとは一概に言えないことはおわかりいただけると思います。（ケース　バイ　ケースで判断は銀行によっても異なります。）

[283: 匿名さん]

長々とありがとうございます、　

ただ、何点か異議がありますが、割愛いたします。　

ちなみに値引きはしなくても完売出来る物件だと思います。　


なぜなら大型物件は魅力的でニーズが高いからです。

[284: 匿名さん]

シティタワー品川の案件が落ち着けば、多摩地区にも好影響があるかもしれませんね。

なんといっても品川で３ＬＤＫ（８０平米）で２８００万円からという物件です。
都内では大騒ぎです。８００戸もありますから。
もっとも、所有権ではなく、定期借地権ですが。

８００戸に対して、何件申し込んだんでしょうかね。
いよいよ今週の金曜日に抽選結果が発表です。

[285: 匿名さん]

283さん

でも、今日みたいな客の入りようじゃ、厳しくないか？
ここ数カ月、ほとんど売れてないぞ。
どうやって挽回するんだ？

[286: 購入検討中さん]

まあまあ、希望的観測を述べる自由は誰にでもありますから、いちいち反論しなくてもいいのではないでしょうか？
とりあえず、「値引きしなくても完売する」かどうか、生暖かく見守っていくことにしましょう。

[287: 匿名さん]

値段変更は周辺物件の相場変更がなければないかもね。ただ、このマンションと同じような立地・価格帯のマンションを新たに作りますって言ってお金を貸す銀行ってないんじゃないですか？
ということは周辺相場は下がらざる負えないということじゃないですかね。マンション会社は売れる物件を作らないと食っていけないんですから。
あと不動産の価格なんてあってないようなもんです。地価公示の過去推移みれば一目瞭然でしょ。

[288: 匿名さん]

２８７さん

大手財閥系ゼネコンさんから聞いた話です。しばらくは調布・府中・三鷹・武蔵野では駅前のタワーマンションを除いては、大型物件は難しいだろうとのことです。
つつじヶ丘で大京さんが計画していたマンションは中止となったそうです。

現在の土地の価格、値上りした建材費などから、どうしても、７３平米　３ＬＤＫで４５００万円を越えてしまうそうです。

このゼネコンさんは都内の高級路線でいくそうです。１億円を越える高級物件の売行きは相変わらず好調であり、立地・ブランド・質感が重要だそうです。三井の浜田山も売行き順調のようです。

よって、しばらくはこの付近でこの物件のような大型物件は建たないと思います。現在、計画されているのは、三鷹駅前のタワーマンションだけです。こちらは、３ＬＤＫで６０百万円越えです。

これがこの物件にプラスなのかマイナスなのかはわかりませんが、少なくとも希少価値はでると思います。

[289: 物件比較中さん]

大型物件にこだわることはないのでは？
いろいろみるとよろしい。
希少価値なんてどこにもない。あれば販売即完売でしょ。

[290: 匿名さん]

No.280様

私が営業さんから聞いた話もだいたいそんな感じでした。
どんな方が購入されているのすか?という問いに対して

・30代の子育て世代、20代の共働き世代が中心
・上場企業など名の通った企業の会社員世帯が多い
・調布、三鷹、武蔵野など近隣に住んでいた世帯

まあ、営業トークもあるでしょうが
だいたいの傾向はこんな感じみたいです。
さすがに世帯年収は聞けませんでしたが(^^;
上場企業の30代なら700万〜800万くらいでしょうか。

もちろんNo.282様のおっしゃるような世帯も
あると思います。
リタイアされた地元の方が
戸建を手放して購入されるパターンも
多いようなことも言ってました。

[291: 匿名さん]

たしかにレジデンスっていうのは宮殿て意味ですからね。お金持ちっぽいよね。
上流階級だよ

[292: 匿名さん]

この土日は天気も悪く、あまりお客は来なかったようですね。
いよいよ勝負の９月。決算月でもあるし、何か仕掛けてくるかな？

[293: 奈々じゃ]

遺産や親の援助を除いて、ほとんどが年収７〜８００万の世帯でしょうね。
なんだかんだ、ローン審査が通るのはこれ以上ですからね。
今年の物件価格はさらに上昇してますから、ここは割安に見えますね。

[295: 匿名さん]

３０から４０代で、年収７〜８００万の世帯が、今後に一番不安感を持っているのでしょう。
だから、この市況で、この条件のマンションには手を出さないのでしょうね。
私も検討していましたが、このマンションに１年住んで、中古として売りに出したとして、いったいいくらの値がつくのか、怖くて、とても買えません。やはり資産性は重要です。

[296: 匿名さん]

まぁ今月に値引きはありえないでしょ。
もしあっても再来年から値引きかな。まぁその時は完売でしょうけど。
早く購入しないと家賃もったいないですよ。
本当におすすめです。

[300: 匿名さん]

ここ買ってる人は年収600万くらい〜でしょ。
これで十分ローン通るから。
営業は売るためなら変動金利でのローンをすすめて
「ほら、家賃を払うよりこんなにおトクですよ」
と平気でセールストークするからね。
売ったあとどうなろうと関係ないし。

そんなこと以前に「年収700〜800万の一部上場企業勤務の人が多く買っている」。
こんな書き込みがある時点で終わってるけど。

[301: 匿名さん]

資産性とかいって、無理しての高い駅前物件を買って
ローンや固定資産税でアップアップしてるのが
果たして本当の資産と呼べるかかどうかはかなり疑問ですけどね。

私も当初は駅前物件を考えていましたが
環境に惹かれてここを買いました。

ローン、管理費、駐車場代など月々の支払いは10万円にとどきません。
この前に住んでいた3DKの賃貸は駐車場代込みで14万円でしたから
生活にもだいぶ余裕がありますよ。

駅から遠くてもかまわないのであれば
こういう物件を選択するのも良いと思います。

[302: 匿名さん]

売った後の事を考えてくれる真摯な営業マンもいますよ。
私はそう思います。皆様は悩みは抱え込まずにプロの営業マンに聞いたほうがいいですよ。
人の話に耳を傾けることが大切なのです。

[303: 匿名さん]

↑の続きです。

所詮私達は素人なのですから。

[304: 検討中の方へ]

先日コープからの買い物帰りにふと感じたことがあります。

こちらに越してきて初めての夏、今年は猛暑とのことで小さい子供をつれて駅まで歩くのが段々と億劫に感じてきていました。
ですので暑い日、雨の日にはバスを利用していました。

深大寺レジデンス購入前に近所のオペラシティーの中古を検討していたことも有り、今でも通るたびに観察したり「ここに住んでいたら」と想像したりしています。

昨日のスーパーへ買い物へ行くときに汗をかきながら駅方面から坂を上ってくるご婦人を見かけ、帰りにもハンカチを片手に歩いてくる男性を見かけました。
（お二人とも駅から歩いてきた住人とは限らないのですが）そのときにふと感じたのですが、オペラに住んでいたらバスを利用することはできなかったかもなぁと思ったのです。

深大寺レジデンスなら徒歩では柴崎、つつじヶ丘。
バスを利用するとつつじヶ丘、調布、三鷹。

越してきてすぐに子供の定期健診が保健センターで有ったのですが、調布駅まですぐ近くのバス停から直通なのは大変助かりました。

こちらのマンションを検討当初「バスがこんなにでています」的なメリットを営業さんから話されても私は通勤などをしないので「ふ〜ん」程度に聞いていたのですが、今になって「なるほど！」と感じています。

歩くのは嫌いではありませんので、これから秋になり、季節を感じながら子供と駅までお散歩するのは個人的にはとても楽しみです。もちろん「駅近にすればいいだけの話」「子無しだから関係ない」と一蹴されればそうなのですが、今「駅から遠いからなぁ・・・」という理由で検討中の方が参考にしてくださると嬉しいです。


「資産価値」「駅近」にこだわる方は私の投稿は不快に感じるかと思いますのでどうかスルーしてください。

[305: 匿名さん]

マンションの資産性を言う人ほど、資産運用なんてろくにせず定期預金＆株くらいでしょう。
マンション投資するなら億ションみたいに母体が大きくないと意味がありません。

[306: 匿名さん]

でも、ここ数カ月まったく売れない理由をしっかり考えてみようよ。何か欠けてるんじゃないかな、このマンション。

[307: 匿名さん]

ここのバスの便利なところは、朝、４−５分おきにあり、時間通りに来て、座れて、駅までほとんど遅れないことですね。駅まで１０分かかりません。
始発の深大寺から、晃華学園まで遅れる要素がないんですね。

雨の日でよけいにかかっても、せいぜい１−２分でしょうか？

帰りもほとんどバスが駅に待っているので楽です。

[308: 匿名さん]

みなさんが思っているより実は完売間近なのかもしれませんよ？　

この立地価格で売れないほうがおかしいです。

これから出る物件は建築資材の高騰によりかなりの影響を受けるのは必死です。手遅れにならないうちに、もう一度考え直すのも良いかと…。　

一度振り出しに戻って見ようかな。

[309: 買い換え検討中]

国領、布田の各駅で徒歩５分よりも、つつじヶ丘バス１０分の方が総合的に近いんですよね。
各駅はすぎ不便なんですよ、結局乗り換えなきゃいけないし。
まぁ千歳烏山より都心を買えればいんですが、高騰でそうもいきませんから・・・。

今になって割安感は出てきましたね。

[311: 匿名さん]

検討者にはそのようには見えていないようですね。

[312: 匿名さん]

アトラスですが駅近で満足してますよー

[313: 匿名さん]

自分的にはアトラスはちょっと…。
駅近と言っても徒歩2分とかではないし。
なにしろ最初様子見で通った時に外観が団地かと思った。
アトラスの話はスレチなので以下省略。