http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
【その3】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。
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物件データ:
所在地:東京都調布市深大寺南町3丁目17番1(地番)
交通:京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格:3980万円-6090万円
間取:3LDK・4LDK
面積:72.58平米-95.44平米
[スレ作成日時]2008-08-04 22:13:00
深大寺レジデンスってどうですか?【その3】
261:
匿名さん
[2008-08-30 13:58:00]
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262:
匿名さん
[2008-08-30 14:05:00]
金利の読みは難しいですね。上がるとか、上がらないという議論はあまり意味がありません。
金利も相場ですので、これがわかれば儲けることができます。 確かに、259さんの仰ることはよくわかりますが、 現在の住宅金利(変動)2.875%というレベル(銀行によって異なります)はきわめて低いレベルです。 目先は、 >住宅ローンの金利は、当面は、劇的に上がることなさそう。 というのは、金融業者の間でのコンセンサスであり、一致しています。 日銀は、できるだけ早く公定歩合を上げて、0.75%から3%程度にしたい。 (住宅変動金利は、公定歩合プラス2%程度と考えればよいです。) その理由は金利が低いままだと景気が今よりも悪くなったときに、景気刺激策(つまり、金利を下げる)が取れないからです。 一方、政府や与党などは、すでに景気が悪いのだから、金利を上げるのは何事かという議論があり、金利を下げる圧力が非常に強い。 この二つの力がバランスしているのが、現在の状況です。 現在、景気拡大局面は終わったといわれており、今後、金利は下がるとみなさん期待しますが、日銀にしてみれば、すでに金利はきわめて低い水準にあるので、これ以上、下げることはできないという論理になる。理由は上記と景気が急に悪化した場合、(たとえば、原油が輸入できなくなるなど、)下げる余地がなくなることを恐れるのです。 重要なことは、「当面」とはいつまでかですが、1−2週間は今の状況が続くでしょうが、その後、何が起こるかは誰にもわかりません。 また、小幅な上下を繰り返すといわれていますが、上方向は、上振れリスクがあります。1ヵ月で1%ポーンと上がった例は過去に何度もあります。下方向は、これ以上はほとんど動かないでしょう。下がっても、0.1−2%の幅です。調べていただけるとわかりますが、変動金利の 2.9%前後というレベルは歴史的に最低レベルです。過去に2.4%前後まで下がったことがありますが、日経平均が7000円となり、銀行がつぶれ、多くの上場企業が減益や赤字となった状況です。 現在は増収増益の企業もあり、景気はまだら模様です。 住宅購入者にとって、一番恐れることは金利の急上昇です。上がるときは金利はいきなり、急に上がりますので。過去に公定歩合は5ヶ月間で3%上昇したことがあります。(1973年) もちろん、高度成長期のような景気の過熱が再び来ることは考えにくく、半年で3%も上げることはありませんが、日銀の目標公定歩合を3%と仮定すると、今後、1−2年間で2%程度上昇することは十分にありえることです。繰り返しますが、これが言い当てることができる人は、相場で勝つことができますので、誰にもわからない世界です。 そんなことはあえりないとか、その通りとか、みなさん、いろいろな意見があるわけです。 住宅金利の決定は受渡日となりますので、新築の着工中のマンションの場合、たとえば、1年後の受渡日の金利は誰もわかりません。上記のような金利上昇リスクは常にあります。住宅購入者は金利について、よく知らないうちにこのようなリスクをとっている人が多いようです。 一方、この物件のような完成済の場合は、おそらく、来月の受け渡しも可能でしょうから、現在の低金利メリットを十分に享受することができるのです。 |
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263:
匿名さん
[2008-08-30 15:32:00]
低金利のメリット、さらには値引きのメリットもあるなら魅力的なマンションになるでしょう。
変動金利が優遇されて1%台だから、家賃払うより安い・・・という感覚で買うことはオススメしませんが。 |
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264:
匿名さん
[2008-08-30 16:30:00]
>高くて買えないわけじゃないってことですよね。
>予算はあるが、“ここには”そんなに払えないとおっしゃりたいのでしょう? >でも、それなら、その同じ予算でもっと良い物件を買えばいいのでは? 同意 |
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265:
匿名
[2008-08-30 16:47:00]
家賃が無駄という動機だって立派なきっかけでしょ?
家賃が月12万で、購入して共益費込みで8万円なら購入したほうが断然生活が潤います。 結構単純ですよ。 |
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266:
匿名さん
[2008-08-30 17:37:00]
262様
確かにあなたの言うとおりですね。これを聞くと早く購入しなくてはと改めて感じました。 値引き待ちっていうのは浅はかな知識しか持たない人が考えるって事って事を深く感じました。 今が一番のタイミングかもしれませんね。 考えが変わるというのはこの事ですね。 皆様も同じ事を思ったのでは? |
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267:
匿名さん
[2008-08-30 17:47:00]
259さん
長谷工の株価とこの物件の値引きは別の話だと思いますよ。よくご存知の通り、株価は業績と需給で決まりますが、最近は需給の影響が大きいですから。マンション不況 → 長谷工売り という感じではないでしょうか? 日経平均も下がっていますしね。 株価はキャッシュフローには直接、関係ありませんので、この物件も売主は3月までに売却すればいいわけです。あとは金利をどう考えるかです。普通はその程度の金利は採算に入れています。メインバンクが借入金を返せ、完成在庫を直ちに処分しろといってくれば、別ですが、りそなにしてもみずほにしてもそんな無茶は言わないでしょう。また、個別の物件もよく調べていますので、この物件のように売行きがそこそこの場合は完成後、一年程度は口出しせず、様子を見守るということではないでしょうか? 長谷工が100円を切るというのは売られすぎのような気がします。今後のマンションの行方が不透明な状況では株の買い手が不在なので、目先はじりじり下がるでしょうが、中小が非常に苦しい状況の中で中長期では上がってくるのではないでしょうか? 三井不動産と長谷工と野村不動産は間違いなくマンション業界の勝ち組でしょう。長谷工の3円配当なら配当利回りも高いですし、将来は増配の可能性もありそうですし。 |
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268:
匿名さん
[2008-08-30 18:38:00]
266さん、
262です。金利だけは誰も分かりませんし、コントロールもできませんからね。 「しばらくは上がらない」という根拠のない大合唱に惑わされないで下さい。 購入者にとって、現在、購入できるのであれば、先送りするというリスクを取らずに決めることが大切でしょうね。住宅購入に必要以上のリスクを取る必要はないと思います。ギャンブルではありませんから。 ちなみに、金利は全期間、固定とされることをお勧めします。現在の長期固定金利も、歴史的にきわめて低いのですから。(余計なお世話ですが) 金利が上がってしまっては、どうしようもありません。 |
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269:
匿名さん
[2008-08-30 18:40:00]
しかしなぜ客は来ない。。
竣工6カ月経過して、完売させるには、デベにとっては値引きしかないと思うが。。 検討者はそのチャンスを狙ってるんだな。 |
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270:
匿名さん
[2008-08-30 18:46:00]
>266
ネタだと思いますが、今の時点でこういう物件を値引きもしてもらわずに買ってしまうのは、単に情報収集能力がないだけですね。お金が有り余ってるなら別ですが。 >267 長谷工はマンションに専念することで利益をあげてきましたが、これからはどうでしょう。 長谷工的な大規模物件は、今までほど需要はないですからね。 メインのお客さんである中小デベが売る長谷工大規模物件は売れ行き不振で大変です。 今後は新規物件ではなく、これまで建てたマンションの大規模修繕で儲けていくのか。 三井はマンション専業デベではないから、最近のマンション不況では大きな影響はないでしょう。 高級物件はしっかり売れているし。 野村もしかりですが、浦安の大量在庫をどう売っていくのか興味津々です。 プラウドブランドもちょっとメッキがはげてきましたから。 |
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271:
匿名さん
[2008-08-30 18:52:00]
266ですが。
ここで、「値引き!値引き!」と吠えてる人たちは、なぜ直接営業マンに交渉しないのですか? 自分の気持ちを率直に伝えるのが大人でしょ? |
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273:
匿名さん
[2008-08-30 23:39:00]
271さん
先日値引きの話をしたら、すぐに断られました。 だからここで情報交換してるんです。この売れ行きでは必ずいつかは、値引きするでしょうし。 このマンション、気に入っているのですが、やはり、売れ行きを見てると今買う気にはなれません。 |
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274:
匿名さん
[2008-08-30 23:56:00]
273さん、
なるほど。しかし、マンションの値引きといえば、100万円単位となりますよね。 たとえば、4000万円の物件であれば、3900万円ですね。(あたりまえですが) すると、潜在的な購入希望者は、一気に増えるんじゃあないですか? 200万円も違えば、相当、価格に対する感じが変わってきますよね。 マンションの値引きは個別にやるのではなくて、販売戦略を決めて、一気に対応するのが普通です。売れ行きがピッタッと止まった時点で、起死回生の値引きセールをしますので、この物件は じりじりと販売が進んでいるということなんでしょうね。 |
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275:
購入検討中さん
[2008-08-31 00:16:00]
そのうち、モデルルーム価格とか言い出して、実質値下げするでしょう。
慌てて買って、その後すぐに値下げされたら、泣くに泣けませんので、 やっぱり見送りです。 <なお、この書き込みはあくまで将来の予想をしたものです。 値下げを要求するものではありません。(笑)> |
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276:
周辺住民さん
[2008-08-31 04:41:00]
営業さんもバカではないので、こっちの本気度を測った上で対応してるのでは。
274氏の言うとおり、値引きを引き出すにはそれなりの覚悟が必要と思うぞよ。 |
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277:
匿名
[2008-08-31 05:26:00]
長年の経験の予想ですが、値引きはしないで完売できる物件と見切りました!
検討者は急げ! |
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278:
匿名さん
[2008-08-31 12:33:00]
値引きを引き出すのも交渉能力がものをいうからね。
値引きせずに買ってくれそうな客や冷やかし客には、値引きはいいださない。 水面下で値引きしているうちは、まだ余裕があるのだろうけど、一斉値引き新価格とかやりだしたら、 手じまいの時期を探ってるとみていい。 ここ数年売り出された、近隣のグランドオペラ、サーパス、プラウドなどは早めに完売、 中古も順調にまわっている。ここと同時期に売り出されたアトラスは間もなく売り切れそう。 対してここの残りは大本営発表で60戸。 もう需要がないのか、魅力がないのかのどちらか。 |
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279:
匿名さん
[2008-08-31 13:52:00]
つぅか500戸ちかくある物件なんだから、完売するのに2年はかかるのが想定されてるから値引きはありえないと感じた。
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280:
住まいに詳しい人
[2008-08-31 14:15:00]
あまり値引きはしないと思いますね、JVに三井がいますから。
この掲示板は有名ですから、営業や設計さんも見ているといっていました。 それでもまだ値引きをしないのは、この掲示板に書き込んでいる人の層をターゲットにしてないからです。 この4200〜5500万円の物件を購入できるのは、一部上場企業勤務の年収800万以上の人くらいでしょう。 ここ以外はターゲットにしていませんよ。 世の中には腐るほど上記の人はいますから、あせって値引きしなくても需要がきます。 九州などはまだ安価なのでそこを検討してみては? |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
周辺の物件を見渡してみても、どこも同じような価格帯だし、
ここが適正価格じゃないとなると、どこらへんの物件が適正なんでしょうか。
高くて買えないわけじゃないってことですよね。
予算はあるが、“ここには”そんなに払えないとおっしゃりたいのでしょう?
でも、それなら、その同じ予算でもっと良い物件を買えばいいのでは?
そうしないのは……そんな都合のいい物件などないから、違いますか?
高すぎるというのは、結局、254さんの中での話なんじゃないでしょうか。
そんなに価値を感じていないなら、今はあなたにとって買い時じゃないんだと思います。
本当に買いたいと思える時まで、待った方がいいんじゃないですか。