深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[223: 匿名さん]

15%くらい値引きがあるとうれしいですね。間取りにもよりますけど。

[224: 匿名さん]

値引きばかり期待して本質を見抜けない人が多いのでは？

[225: 匿名さん]

本質とは？

[226: 匿名さん]

構造などです。

[227: 匿名さん]

安い物件を求めるならいくらでもあると思います

[228: 購入検討中さん]

「値段」だって、マンションの本質の一つでしょう。しかも、もっとも重要な本質です。
いずれにしろ、ここまで市況が悪化してしまうと、値段が高い、というだけで全く
売れなくなります。

[229: 匿名]

それでは、高いから買えないことを売り主様に言ってみましたか？それが早いですよね？


ちなみに郊外に行けば安い物件はたくさんあります。　


深大寺近辺で安いマンションをお探しですか？　


いつまでも高いお家賃払うより購入に踏み切るほうが賢明じゃないですか？

[230: 匿名さん]

215さん
住友は強気で値引きをせずに、時間をかけて売り切るのが方針ですから。
会社の体力があればこそできる販売方法です。
ただ、ここまでマンション市場が冷え込んでくると、これから先はわかりません。
とはいえ、マンション専業デベではないからあまり売り方は変わらないかもしれません。

久我山ガーデンヒルズは当時の注目物件で、東京テラスと比べられることも多かったですね。
どちらも駅から遠い大規模物件。ただし、指向性は微妙に違って、久我山は高級っぽい方向へ、
東京テラスは大衆的な方向へふってました（デベロッパーの売り方のイメージです）。
割高割高と言われ、時間がかかったにせよ、どちらも完売したのはやはり当時はマンション購入熱が高い人が
多かったからでしょう。

ひるがえって現在は、マンション購入熱が下がり、共用施設の充実した大規模物件はいいことばかりで
ないことも理解されるようになりました。
大規模でも、共用施設をあまり設置しない物件も出てきています。
３、４年前、時間がかかっても値段を下げずに完売した物件があったとしても、
今はそれと同じ状況は当てはまらないでしょうね。

[231: 購入検討中さん]

なんで>>229さんは人の投稿にそんなに噛み付くの？
別に普通に議論してるだけでしょ。もっと落ち着いたほうがよいよ。

[232: 匿名]

229です。　


噛み付いてはいません。ただ意見をしているだけです。　　


値引きを期待している書き込みばかりで、まったく議論になっていません。　値引きをしてほしければ直接売り主と交渉したほうが話が進むと思いますが…　


他力本願が目立ちますね

[233: 匿名さん]

この状況下で値引きを期待するのは同然のことです。
今この価格で買う人は皆無でしょう。
いつ値引きが始まるか分からず、話題にすることは良いことだと思います。

[234: 匿名さん]

こちらのマンション掲示板　久しぶりに拝見しましたが　まだまだすごいですね。
興味のある方が多いのでしょうか・・・
こちらの物件は現地へも行き検討しましたが　駅からの距離やバス利用　近辺の反対運動があったこと　価格や周りの道路が狭くて子供が危ないなどの理由でやめました。
そして来年完成の他物件を購入しました。
他物件で売れてる物件もありますよ。

[235: 匿名さん]

みんながみんな値引き待ちなわけないですもんね。　だけど、値引きの議論をいくら頑張っても売り主さまには声は届かないでしょうね。この掲示板を見ている売り主さまは存在するのでしょうか？　

ほとんど皆無にちかいです。
故に自分で交渉するのが好ましいですよね。

[236: 匿名さん]

いやいや、ほぼ１００％値引き待ちだと思うよ。
程度は分かれるだろうけど、この価格で買う人がいないのは販売動向で分かる。
あと、デベさんは間違いなくここ見てる。

[237: 匿名さん]

売主さまがここを見ていたらとっくに値引きしてるでしょ？
値引きしてないのだから見てないって事です。

[239: 匿名さん]

値引きを公表した時点でアウトでしょ？

[240: 匿名さん]

既に入居が始まって半年になろうとしている状況を考えれば、価格交渉可能と考えるのが自然。
そこからは売り主と話すしか真実はわからない。
実際に価格でサービスしてもらった人は口外しない様に誓約書を書いているので、それを遵守していれば掲示板で聞いても答えは返って来ないはず。

売り主に聞きづらいからここで聞く、気持ちはわかるけど真剣に検討しているなら現地に行って営業と話せば答えはすぐ出るでしょう。

それ位の労力は検討者にはたいしたことないのにここでグチグチ聞いてる人の多いこと。

冷やかしにしか思われないよ。

[241: 匿名]

240さま。　

かなり同感です。　
私が思っていることをそのまま書いてくださりました。　
ありがとうございます！

[242: 匿名さん]

誰もコメントしないんですね。

[243: 匿名さん]

２３０さん

２１５です。

住友の方は感じがよかったです。その割には断った後も、相当、粘られましたが。

東京テラスも検討しました。良いプランには人気が集中していました。迷っているうちにタイミングを逸しました。

あの物件は長谷工さんのオリジナルという感じて、カラーが強く出ていたと思います。
東京テラスで、問題となった部分は、深大寺では改善しているようにも感じています。
たとえば、東京テラスは内覧会での点検は相当、揉めたようです。

東京テラスは今思えば、割安感があったのですが、当時は割高に感じていました。
あくまでも市場が上がったことでの結果論ですが。

小学校が隣でよかったのですが、例の世田谷の事件現場に結構近かったので、気になりました。
今、売り出し中のパークホームズ千歳烏山などのほうが、さらに現場に近いようですが。今となっては事件もだいぶ風化してきましたね。

そういえば、大学跡地で、小学校が隣、長谷工さん中心のプラン、駅からバス、大型物件など、この物件との共通点は多いです。東京テラスの方が深大寺にコンセプトは近いかもしれませんね。

東京テラスも完売まで完成からだいぶかかったのではなかったでしょうか？　何べんも手紙の案内はもらいましたが、興味なかったので、久我山ほど記憶に残っていませんが。

東京テラスとここを比べると、京王線を使う場合は通勤の便利さはあまりかわらないかもしれないですね。急行で一駅ですし、千歳烏山は駅からバス停がちょっと離れているのが雨の日など不便ですね。あちらは小田急線、深大寺は中央線にそれぞれ行けますのであとは個人の好みでしょうか？

[244: ご近所さん]

ここは大学跡地ではない。明大野球部のグラウンドの跡地。野球部寮はあったかな。
とても地面に近い、ほとんどが地面そのものの施設だったのですよ。
青学はちゃんとキャンパスあったからね。共通点に数えるのはどうかな。

[245: 匿名さん]

値引きをするかどうかは、デベさんの戦略次第です。ユーザーだけで決められることではありません。（当たり前の話ですが）
値引き・値引きと言われても、購入されたいと思われるだけです。むしろ、トータルなコストダウンとしては、できる限り低い金利の銀行を探してきて、特別の金利割引をつけ、もっとも金利が下がったタイミングで購入すると、かなり大きな値引き以上のコストダウン効果があります。

以前は大手は値引きはしませんでしたが、最近はそうでもなく、地所さんなどは値引きしているケースもありますが、三井不動産さんは値引きはほとんどないようですが。
有楽土地さんは売れ残っている某物件を相当、値引きしました。これは親会社のゼネコンさんが早期に在庫を減らし、イメージを改善する戦略です。

売る立場でいえば、２００８年は不動産不況であり、中小は銀行の急激な貸し渋りにより、大変な思いをしていますが、大手の第一四半期の数字は、三井不動産さん、新日本建物さん、長谷工さんも思ったよりは悪くなく、キャッシュフローがどうこういう状況ではありません。もちろん、銀行の貸し渋りを考えるとどこでも手元のキャッシュを厚めにしておきたいですが、それぞれメインバンクが大手なので、大きな問題はないと思います。

ということは、総合地所は中小ですから、やや苦しいとしても、ほかの３社はあえて、値引きをして売り急ぐ必要はないわけです。値引きをする場合は最低でも３−５％程度必要ですが、あと、半年、在庫でもっていても、社内金利は半年では２−３％程度と思われますから、半年後に売れるのであれば、在庫でもっていたほうがいいわけです。４社で話し合いを持っていますが、主幹事の総合地所さんが、リーダーシップを取ったとしても、値下げするかどうかなど、価格政策に関する重要事項は実質的には三井さんと長谷工さんの意向で決まるような気がします。

物件の動きがピタッと止まれば、有楽土地さんのように、値引きしかないということになるのでしょうが、この物件のように価格も現在のストライクゾーンの低めに入っており、物件の動きもあるようですので、値引きはないでしょうね。あるとすれば、万一、来年の３月以降に在庫が残っていた場合にモデルルーム使用プラン一斉値引きのような感じかもしれません。

[246: 匿名さん]

いいから営業と直接話しなよ。ごちゃごちゃ言わないで。
能書きはいいからさ。

[247: 匿名さん]

値引きは別にかまわないんですけど
この立地を気に入った方に入居して頂きたいですね。

住民のみなさん、きちんとした方ばかりで
良いコミュニティが築かれつつあるとこですし。
私の担当だった営業さん曰く
「物件価格の1割を手付金として納められない方は
契約をお断りしている。」と言ってたな。
まあそれならフルローンで買っちゃうような
人種には遭遇することは無さそうだが

[248: 匿名さん]

値引きは別にかまわないんですけど
この立地を気に入った方に入居して頂きたいですね。


住民のみなさん、きちんとした方ばかりで
良いコミュニティが築かれつつあるとこですし。
私の担当だった営業さん曰く
「物件価格の1割を手付金として納められない方は
契約をお断りしている。」と言ってたな。
まあそれならフルローンで買っちゃうような
人種には遭遇することは無さそうだが

[249: 匿名さん]

２３６さん

売主でこの掲示板を見ている人もいますが、営業担当者が質問に答えるため、参考程度です。
マネジャークラス以上はほとんどみていません。
この場で出てくる情報よりも、社内・業界内の情報が量も多く、正確ですので。

よってこの場で値引きの話を出しても、売主に対する効果はまったくありません。

売主に対しては、実際にこのプランをこの値段なら購入するとBID（指値注文）を入れると効果あるかもしれません。たとえば、このプランは無理だが、こっちではどうですかなど。
ローンの銀行承認が出ることが前提ですが。

あまり、欲張った金額を言っても無理だと思いますが。

[250: 匿名さん]

ここまでゲリラ豪雨が年中降るようになると、調布でも多摩川沿いより、こちらの高台のほうが、人気がでてくるかもしれませんね。

ここしばらくだけかもしれませんが。

[251: 匿名さん]

雨頼みですか(笑)

９月が勝負でしょうね。
平日のモデルルームほんと客入っていないので、土日に期待しています。

[252: 匿名さん]

ここデベもしっかり見てるのね〜。
値引きの件書いたら、見事に削除されましたよ。
理由が「根拠が無い」だったけど、必死さがうかがえるね。
売りたいなら大々的に残ってる物件を大幅値下げしてアピールすればいいのに。
影でこそこそやってるから、いつまでも売れないんだよ。

[253: 匿名さん]

削除の依頼はしましたが、私は売主さまではありません。
それが事実無根です。

[254: 購入検討中さん]

勘違いしてる人もいますが、別に値下げを要望しているわけではありません。

ただ、「この市況で、この物件で、この価格は高すぎるかどうか」という点に
ついて、私は「高すぎる」と考えているだけです。それ以上でも以下でも
ありません。

おそらく、ここの購入を検討されている方々の多くがそう思っていると思います。
(「適正価格だ」と思っている人はもう契約したはずですから)

というわけで、引き続き価格の推移を見守っていくことにします。

[255: 匿名さん]

見守っているうちにどんどん金利上がっていきますよ。
金利が上がったら値引きされても結局支払いは同じです。
だったら新築の間に購入されては？
家賃払いながら待つのも得策ではありません。
皆様は多分月１０万位は払っていますよね？
違いますか？

[256: 匿名]

254さま　

あなたは結局安くならなきゃ買わないのでしたら、要望と一緒だと思いますよ。

お家賃だってばかにならないなぁ。　
とりあえず不毛な価格議論より環境の話をメインでいきましょうよ！

[257: 購入検討中さん]

>>254 長期金利はここ数ヶ月でまた下がり始めましたよ。適当なことを言わないように。
最近の原油価格の下落で、インフレもピークを打ったというのが、大方の見方です。

>>255　>「不毛な価格議論」

　契約済みの人にとっては「不毛」かもしれませんが、これから購入する者としては、
　超「有益」な話です。

[258: 匿名]

違いますよ。私が言いたかった「不毛」とは、ここで価格について話し合っても効果は無いということです。有益か無益とかの意味合いではありませんよ。　

金利はあがりますよ。間違いないでしょ？ゼロ金利政策も解除されましたし。

[259: 匿名さん]

政策金利のUPは当面難しそうとの新聞記事が、つい先日出たばかりですね。
住宅ローンの金利は、劇的に上がることなく、小幅な上下をしばらくは繰り返しそうです。
住宅ローン減税も延長されそうな気配ですから、買い急ぐこともないでしょう。

値引きに関しては、三井も普通に売れ行きが厳しい物件は値引きするし、
長谷工も株価が100円を割りそうな現状では、在庫物件はとっとと捌いてしまいたいでしょうから、
やはり営業との交渉次第。

ここで、値引きについて話すのは無駄ではないし、値引きの可能性は高いという情報をもってMRに
行った方が上手な買い物ができるでしょうね。

[260: 匿名]

だけど、家賃は無駄に払うことになりますよ？　

値引きされても得した気分になるだけでは？

[261: 匿名さん]

今のご時世を考えれば適正価格だと思うんですけどね…。
周辺の物件を見渡してみても、どこも同じような価格帯だし、
ここが適正価格じゃないとなると、どこらへんの物件が適正なんでしょうか。

高くて買えないわけじゃないってことですよね。
予算はあるが、“ここには”そんなに払えないとおっしゃりたいのでしょう？
でも、それなら、その同じ予算でもっと良い物件を買えばいいのでは？
そうしないのは……そんな都合のいい物件などないから、違いますか？

高すぎるというのは、結局、254さんの中での話なんじゃないでしょうか。
そんなに価値を感じていないなら、今はあなたにとって買い時じゃないんだと思います。
本当に買いたいと思える時まで、待った方がいいんじゃないですか。

[262: 匿名さん]

金利の読みは難しいですね。上がるとか、上がらないという議論はあまり意味がありません。
金利も相場ですので、これがわかれば儲けることができます。

確かに、２５９さんの仰ることはよくわかりますが、

現在の住宅金利（変動）２．８７５％というレベル（銀行によって異なります）はきわめて低いレベルです。

目先は、

＞住宅ローンの金利は、当面は、劇的に上がることなさそう。

というのは、金融業者の間でのコンセンサスであり、一致しています。

日銀は、できるだけ早く公定歩合を上げて、０．７５％から３％程度にしたい。
（住宅変動金利は、公定歩合プラス２％程度と考えればよいです。）
その理由は金利が低いままだと景気が今よりも悪くなったときに、景気刺激策（つまり、金利を下げる）が取れないからです。

一方、政府や与党などは、すでに景気が悪いのだから、金利を上げるのは何事かという議論があり、金利を下げる圧力が非常に強い。

この二つの力がバランスしているのが、現在の状況です。

現在、景気拡大局面は終わったといわれており、今後、金利は下がるとみなさん期待しますが、日銀にしてみれば、すでに金利はきわめて低い水準にあるので、これ以上、下げることはできないという論理になる。理由は上記と景気が急に悪化した場合、（たとえば、原油が輸入できなくなるなど、）下げる余地がなくなることを恐れるのです。

重要なことは、「当面」とはいつまでかですが、１−２週間は今の状況が続くでしょうが、その後、何が起こるかは誰にもわかりません。

また、小幅な上下を繰り返すといわれていますが、上方向は、上振れリスクがあります。１ヵ月で１％ポーンと上がった例は過去に何度もあります。下方向は、これ以上はほとんど動かないでしょう。下がっても、０．１−２％の幅です。調べていただけるとわかりますが、変動金利の
２．９％前後というレベルは歴史的に最低レベルです。過去に２．４％前後まで下がったことがありますが、日経平均が７０００円となり、銀行がつぶれ、多くの上場企業が減益や赤字となった状況です。

現在は増収増益の企業もあり、景気はまだら模様です。

住宅購入者にとって、一番恐れることは金利の急上昇です。上がるときは金利はいきなり、急に上がりますので。過去に公定歩合は５ヶ月間で３％上昇したことがあります。（１９７３年）
もちろん、高度成長期のような景気の過熱が再び来ることは考えにくく、半年で３％も上げることはありませんが、日銀の目標公定歩合を３％と仮定すると、今後、１−２年間で２％程度上昇することは十分にありえることです。繰り返しますが、これが言い当てることができる人は、相場で勝つことができますので、誰にもわからない世界です。
そんなことはあえりないとか、その通りとか、みなさん、いろいろな意見があるわけです。

住宅金利の決定は受渡日となりますので、新築の着工中のマンションの場合、たとえば、１年後の受渡日の金利は誰もわかりません。上記のような金利上昇リスクは常にあります。住宅購入者は金利について、よく知らないうちにこのようなリスクをとっている人が多いようです。

一方、この物件のような完成済の場合は、おそらく、来月の受け渡しも可能でしょうから、現在の低金利メリットを十分に享受することができるのです。

[263: 匿名さん]

低金利のメリット、さらには値引きのメリットもあるなら魅力的なマンションになるでしょう。
変動金利が優遇されて１％台だから、家賃払うより安い・・・という感覚で買うことはオススメしませんが。

[264: 匿名さん]

>高くて買えないわけじゃないってことですよね。
>予算はあるが、“ここには”そんなに払えないとおっしゃりたいのでしょう？
>でも、それなら、その同じ予算でもっと良い物件を買えばいいのでは？


同意

[265: 匿名]

家賃が無駄という動機だって立派なきっかけでしょ？　

家賃が月12万で、購入して共益費込みで8万円なら購入したほうが断然生活が潤います。

結構単純ですよ。

[266: 匿名さん]

２６２様

確かにあなたの言うとおりですね。これを聞くと早く購入しなくてはと改めて感じました。
値引き待ちっていうのは浅はかな知識しか持たない人が考えるって事って事を深く感じました。
今が一番のタイミングかもしれませんね。
考えが変わるというのはこの事ですね。
皆様も同じ事を思ったのでは？

[267: 匿名さん]

２５９さん

長谷工の株価とこの物件の値引きは別の話だと思いますよ。よくご存知の通り、株価は業績と需給で決まりますが、最近は需給の影響が大きいですから。マンション不況　→　長谷工売り　という感じではないでしょうか？　日経平均も下がっていますしね。

株価はキャッシュフローには直接、関係ありませんので、この物件も売主は３月までに売却すればいいわけです。あとは金利をどう考えるかです。普通はその程度の金利は採算に入れています。メインバンクが借入金を返せ、完成在庫を直ちに処分しろといってくれば、別ですが、りそなにしてもみずほにしてもそんな無茶は言わないでしょう。また、個別の物件もよく調べていますので、この物件のように売行きがそこそこの場合は完成後、一年程度は口出しせず、様子を見守るということではないでしょうか？

長谷工が１００円を切るというのは売られすぎのような気がします。今後のマンションの行方が不透明な状況では株の買い手が不在なので、目先はじりじり下がるでしょうが、中小が非常に苦しい状況の中で中長期では上がってくるのではないでしょうか？　三井不動産と長谷工と野村不動産は間違いなくマンション業界の勝ち組でしょう。長谷工の３円配当なら配当利回りも高いですし、将来は増配の可能性もありそうですし。

[268: 匿名さん]

２６６さん、

２６２です。金利だけは誰も分かりませんし、コントロールもできませんからね。
「しばらくは上がらない」という根拠のない大合唱に惑わされないで下さい。

購入者にとって、現在、購入できるのであれば、先送りするというリスクを取らずに決めることが大切でしょうね。住宅購入に必要以上のリスクを取る必要はないと思います。ギャンブルではありませんから。

ちなみに、金利は全期間、固定とされることをお勧めします。現在の長期固定金利も、歴史的にきわめて低いのですから。（余計なお世話ですが）

金利が上がってしまっては、どうしようもありません。

[269: 匿名さん]

しかしなぜ客は来ない。。
竣工６カ月経過して、完売させるには、デベにとっては値引きしかないと思うが。。
検討者はそのチャンスを狙ってるんだな。

[270: 匿名さん]

>266
ネタだと思いますが、今の時点でこういう物件を値引きもしてもらわずに買ってしまうのは、単に情報収集能力がないだけですね。お金が有り余ってるなら別ですが。

>267
長谷工はマンションに専念することで利益をあげてきましたが、これからはどうでしょう。
長谷工的な大規模物件は、今までほど需要はないですからね。
メインのお客さんである中小デベが売る長谷工大規模物件は売れ行き不振で大変です。
今後は新規物件ではなく、これまで建てたマンションの大規模修繕で儲けていくのか。

三井はマンション専業デベではないから、最近のマンション不況では大きな影響はないでしょう。
高級物件はしっかり売れているし。
野村もしかりですが、浦安の大量在庫をどう売っていくのか興味津々です。
プラウドブランドもちょっとメッキがはげてきましたから。

[271: 匿名さん]

266ですが。　


ここで、「値引き！値引き！」と吠えてる人たちは、なぜ直接営業マンに交渉しないのですか？　


自分の気持ちを率直に伝えるのが大人でしょ？

[273: 匿名さん]

271さん
先日値引きの話をしたら、すぐに断られました。
だからここで情報交換してるんです。この売れ行きでは必ずいつかは、値引きするでしょうし。
このマンション、気に入っているのですが、やはり、売れ行きを見てると今買う気にはなれません。

[274: 匿名さん]

２７３さん、

なるほど。しかし、マンションの値引きといえば、１００万円単位となりますよね。
たとえば、４０００万円の物件であれば、３９００万円ですね。（あたりまえですが）

すると、潜在的な購入希望者は、一気に増えるんじゃあないですか？
２００万円も違えば、相当、価格に対する感じが変わってきますよね。

マンションの値引きは個別にやるのではなくて、販売戦略を決めて、一気に対応するのが普通です。売れ行きがピッタッと止まった時点で、起死回生の値引きセールをしますので、この物件は
じりじりと販売が進んでいるということなんでしょうね。

[275: 購入検討中さん]

そのうち、モデルルーム価格とか言い出して、実質値下げするでしょう。
慌てて買って、その後すぐに値下げされたら、泣くに泣けませんので、
やっぱり見送りです。

＜なお、この書き込みはあくまで将来の予想をしたものです。
　　　値下げを要求するものではありません。(笑)＞

[276: 周辺住民さん]

営業さんもバカではないので、こっちの本気度を測った上で対応してるのでは。
２７４氏の言うとおり、値引きを引き出すにはそれなりの覚悟が必要と思うぞよ。

[277: 匿名]

長年の経験の予想ですが、値引きはしないで完売できる物件と見切りました！
検討者は急げ！

[278: 匿名さん]

値引きを引き出すのも交渉能力がものをいうからね。
値引きせずに買ってくれそうな客や冷やかし客には、値引きはいいださない。
水面下で値引きしているうちは、まだ余裕があるのだろうけど、一斉値引き新価格とかやりだしたら、
手じまいの時期を探ってるとみていい。

ここ数年売り出された、近隣のグランドオペラ、サーパス、プラウドなどは早めに完売、
中古も順調にまわっている。ここと同時期に売り出されたアトラスは間もなく売り切れそう。
対してここの残りは大本営発表で60戸。
もう需要がないのか、魅力がないのかのどちらか。

[279: 匿名さん]

つぅか500戸ちかくある物件なんだから、完売するのに2年はかかるのが想定されてるから値引きはありえないと感じた。

[280: 住まいに詳しい人]

あまり値引きはしないと思いますね、ＪＶに三井がいますから。

この掲示板は有名ですから、営業や設計さんも見ているといっていました。
それでもまだ値引きをしないのは、この掲示板に書き込んでいる人の層をターゲットにしてないからです。

この４２００〜５５００万円の物件を購入できるのは、一部上場企業勤務の年収８００万以上の人くらいでしょう。
ここ以外はターゲットにしていませんよ。

世の中には腐るほど上記の人はいますから、あせって値引きしなくても需要がきます。

九州などはまだ安価なのでそこを検討してみては？

[281: 匿名さん]

竣工から２年も経った物件を正価で買うお人好しはいません。
三井がいるから値下げしないと言う人いますが、三井も売れなければ値下げしますよ。
何か勘違いしてません？

＞この４２００〜５５００万円の物件を購入できるのは、
＞一部上場企業勤務の年収８００万以上の人くらいでしょう。
＞ここ以外はターゲットにしていませんよ。
大笑いさせてもらいました。
冗談のセンスがすごくいいですね。

[282: 匿名さん]

２８０さん

三井不動産がいるから、値引きしないということではないと思います。三井不動産は業界トップですので、いわば、業界のリーダー的な存在です。
三井がどんどん値段を下げているという評判になると業界全体に悪影響を及ぼしますので、きわめて慎重に対応されるのではないでしょうか？　要は理屈に合わない値引きはしないということです。住友不動産は２年ぐらい値引きしないかもしれませんね。成城の物件は相当、販売に苦労していました。

値引きが現実的になるためには、

（１）建材費、土地の値段が急落し、この物件が新しく出てきた新築に比べてあきらかに割高になった場合。バブルの末期ではこのような物件がたくさん出ました。この場合は値引き以外に、賃貸へ変更などの手も取ります。

（２）近隣に同じようなコンセプトのマンションが割安で開発され、明らかに相対的な割高感がでた場合。たとえば、明治安田生命の跡地にマンションが建築され、３ＬＤＫ　３５００万円で売り出され、品質も高ければこの物件は苦しくなります。

（３）市場動向と価格戦略を間違えた場合。桜堤がこのケースです。

上記、（１）（２）は緊急に対応する必要がありますので、即、対応します。通常は完成後、一年程度で完売することを想定していますので、一年たった時点でどの程度在庫が残っているか確認し、販売戦略を練り直すことになります。その時点で９割販売できていれば、マンション全体では利益がでていますので、あえて値引きしてすでに購入いただいた方の心象を悪くする必要はありませんので、時間をかけて残りを販売します。

現在、上記の（１）、（２）と逆のことがおきています。最近、発売されたマンションはここよりも割高となっており、さらに建材費は上がっています。理屈では値引きではなく、値上げです。
もちろん、すでに値段を公表しており、消費者の買い控えの中で値上げするようなことはしませんが、値引きは理屈に合わないのです。

＞この４２００〜５５００万円の物件を購入できるのは、一部上場企業勤務の年収８００万以上の＞人くらいでしょう。ここ以外はターゲットにしていませんよ。

これは事実とはだいぶ異なると思います。この物件を購入できる方は、現金をお持ちの方、現金を相当お持ちで残りの金額をローンを組める方。頭金は少なくてもローンを組める方がとなります。

世の中にはいろいろなご事情の方がいらっしゃいますので、現金で購入される方もいらっしゃいます。引退された方や職業をお持ちでない方もいらっしゃいます。また、年収がたとえば、２００−３００万円と低くても、７割程度現金をお持ちで残りの１千万円をローンで組めれば問題ありません。これ以外にも夫婦合算とか、親子ローンとか、いろいろなケースがあります。
東証一部上場の年収８００万円といっても、いろいろな方がいて、すべて銀行がローンを承認するわけではありません。これは、デベさんの専門部局がありますので、銀行と提携しながら、ワークするのです。確かに自営業はサラリーマンに比べるとローンは組みにくいですが、資格を持っている方はローンを組みやすいということはあります。また、銀行ローンをもっとも組みやすい職業は東証一部上場サラリーマンではなく公務員です。だからといって、このような物件が公務員の方ばかりということはありません。

まあ、年収というフローを購入者は気にしますが、売る方はフローよりストックを気にします。つまり、その年収で頭金はいくらお持ちですかということです。勤務暦１０年で一部上場勤務、転職歴あり、年収８００万円、貯金３００万円の人と、勤務暦１０年、地場の非上場メーカー勤務、転職歴なし、年収５００万、貯金１０００万円の人を比較した場合、年収８００万円の人のほうが、信用できるとは一概に言えないことはおわかりいただけると思います。（ケース　バイ　ケースで判断は銀行によっても異なります。）

[283: 匿名さん]

長々とありがとうございます、　

ただ、何点か異議がありますが、割愛いたします。　

ちなみに値引きはしなくても完売出来る物件だと思います。　


なぜなら大型物件は魅力的でニーズが高いからです。

[284: 匿名さん]

シティタワー品川の案件が落ち着けば、多摩地区にも好影響があるかもしれませんね。

なんといっても品川で３ＬＤＫ（８０平米）で２８００万円からという物件です。
都内では大騒ぎです。８００戸もありますから。
もっとも、所有権ではなく、定期借地権ですが。

８００戸に対して、何件申し込んだんでしょうかね。
いよいよ今週の金曜日に抽選結果が発表です。

[285: 匿名さん]

283さん

でも、今日みたいな客の入りようじゃ、厳しくないか？
ここ数カ月、ほとんど売れてないぞ。
どうやって挽回するんだ？

[286: 購入検討中さん]

まあまあ、希望的観測を述べる自由は誰にでもありますから、いちいち反論しなくてもいいのではないでしょうか？
とりあえず、「値引きしなくても完売する」かどうか、生暖かく見守っていくことにしましょう。

[287: 匿名さん]

値段変更は周辺物件の相場変更がなければないかもね。ただ、このマンションと同じような立地・価格帯のマンションを新たに作りますって言ってお金を貸す銀行ってないんじゃないですか？
ということは周辺相場は下がらざる負えないということじゃないですかね。マンション会社は売れる物件を作らないと食っていけないんですから。
あと不動産の価格なんてあってないようなもんです。地価公示の過去推移みれば一目瞭然でしょ。

[288: 匿名さん]

２８７さん

大手財閥系ゼネコンさんから聞いた話です。しばらくは調布・府中・三鷹・武蔵野では駅前のタワーマンションを除いては、大型物件は難しいだろうとのことです。
つつじヶ丘で大京さんが計画していたマンションは中止となったそうです。

現在の土地の価格、値上りした建材費などから、どうしても、７３平米　３ＬＤＫで４５００万円を越えてしまうそうです。

このゼネコンさんは都内の高級路線でいくそうです。１億円を越える高級物件の売行きは相変わらず好調であり、立地・ブランド・質感が重要だそうです。三井の浜田山も売行き順調のようです。

よって、しばらくはこの付近でこの物件のような大型物件は建たないと思います。現在、計画されているのは、三鷹駅前のタワーマンションだけです。こちらは、３ＬＤＫで６０百万円越えです。

これがこの物件にプラスなのかマイナスなのかはわかりませんが、少なくとも希少価値はでると思います。

[289: 物件比較中さん]

大型物件にこだわることはないのでは？
いろいろみるとよろしい。
希少価値なんてどこにもない。あれば販売即完売でしょ。

[290: 匿名さん]

No.280様

私が営業さんから聞いた話もだいたいそんな感じでした。
どんな方が購入されているのすか?という問いに対して

・30代の子育て世代、20代の共働き世代が中心
・上場企業など名の通った企業の会社員世帯が多い
・調布、三鷹、武蔵野など近隣に住んでいた世帯

まあ、営業トークもあるでしょうが
だいたいの傾向はこんな感じみたいです。
さすがに世帯年収は聞けませんでしたが(^^;
上場企業の30代なら700万〜800万くらいでしょうか。

もちろんNo.282様のおっしゃるような世帯も
あると思います。
リタイアされた地元の方が
戸建を手放して購入されるパターンも
多いようなことも言ってました。

[291: 匿名さん]

たしかにレジデンスっていうのは宮殿て意味ですからね。お金持ちっぽいよね。
上流階級だよ

[292: 匿名さん]

この土日は天気も悪く、あまりお客は来なかったようですね。
いよいよ勝負の９月。決算月でもあるし、何か仕掛けてくるかな？

[293: 奈々じゃ]

遺産や親の援助を除いて、ほとんどが年収７〜８００万の世帯でしょうね。
なんだかんだ、ローン審査が通るのはこれ以上ですからね。
今年の物件価格はさらに上昇してますから、ここは割安に見えますね。

[295: 匿名さん]

３０から４０代で、年収７〜８００万の世帯が、今後に一番不安感を持っているのでしょう。
だから、この市況で、この条件のマンションには手を出さないのでしょうね。
私も検討していましたが、このマンションに１年住んで、中古として売りに出したとして、いったいいくらの値がつくのか、怖くて、とても買えません。やはり資産性は重要です。

[296: 匿名さん]

まぁ今月に値引きはありえないでしょ。
もしあっても再来年から値引きかな。まぁその時は完売でしょうけど。
早く購入しないと家賃もったいないですよ。
本当におすすめです。

[300: 匿名さん]

ここ買ってる人は年収600万くらい〜でしょ。
これで十分ローン通るから。
営業は売るためなら変動金利でのローンをすすめて
「ほら、家賃を払うよりこんなにおトクですよ」
と平気でセールストークするからね。
売ったあとどうなろうと関係ないし。

そんなこと以前に「年収700〜800万の一部上場企業勤務の人が多く買っている」。
こんな書き込みがある時点で終わってるけど。

[301: 匿名さん]

資産性とかいって、無理しての高い駅前物件を買って
ローンや固定資産税でアップアップしてるのが
果たして本当の資産と呼べるかかどうかはかなり疑問ですけどね。

私も当初は駅前物件を考えていましたが
環境に惹かれてここを買いました。

ローン、管理費、駐車場代など月々の支払いは10万円にとどきません。
この前に住んでいた3DKの賃貸は駐車場代込みで14万円でしたから
生活にもだいぶ余裕がありますよ。

駅から遠くてもかまわないのであれば
こういう物件を選択するのも良いと思います。

[302: 匿名さん]

売った後の事を考えてくれる真摯な営業マンもいますよ。
私はそう思います。皆様は悩みは抱え込まずにプロの営業マンに聞いたほうがいいですよ。
人の話に耳を傾けることが大切なのです。

[303: 匿名さん]

↑の続きです。

所詮私達は素人なのですから。

[304: 検討中の方へ]

先日コープからの買い物帰りにふと感じたことがあります。

こちらに越してきて初めての夏、今年は猛暑とのことで小さい子供をつれて駅まで歩くのが段々と億劫に感じてきていました。
ですので暑い日、雨の日にはバスを利用していました。

深大寺レジデンス購入前に近所のオペラシティーの中古を検討していたことも有り、今でも通るたびに観察したり「ここに住んでいたら」と想像したりしています。

昨日のスーパーへ買い物へ行くときに汗をかきながら駅方面から坂を上ってくるご婦人を見かけ、帰りにもハンカチを片手に歩いてくる男性を見かけました。
（お二人とも駅から歩いてきた住人とは限らないのですが）そのときにふと感じたのですが、オペラに住んでいたらバスを利用することはできなかったかもなぁと思ったのです。

深大寺レジデンスなら徒歩では柴崎、つつじヶ丘。
バスを利用するとつつじヶ丘、調布、三鷹。

越してきてすぐに子供の定期健診が保健センターで有ったのですが、調布駅まですぐ近くのバス停から直通なのは大変助かりました。

こちらのマンションを検討当初「バスがこんなにでています」的なメリットを営業さんから話されても私は通勤などをしないので「ふ〜ん」程度に聞いていたのですが、今になって「なるほど！」と感じています。

歩くのは嫌いではありませんので、これから秋になり、季節を感じながら子供と駅までお散歩するのは個人的にはとても楽しみです。もちろん「駅近にすればいいだけの話」「子無しだから関係ない」と一蹴されればそうなのですが、今「駅から遠いからなぁ・・・」という理由で検討中の方が参考にしてくださると嬉しいです。


「資産価値」「駅近」にこだわる方は私の投稿は不快に感じるかと思いますのでどうかスルーしてください。

[305: 匿名さん]

マンションの資産性を言う人ほど、資産運用なんてろくにせず定期預金＆株くらいでしょう。
マンション投資するなら億ションみたいに母体が大きくないと意味がありません。

[306: 匿名さん]

でも、ここ数カ月まったく売れない理由をしっかり考えてみようよ。何か欠けてるんじゃないかな、このマンション。

[307: 匿名さん]

ここのバスの便利なところは、朝、４−５分おきにあり、時間通りに来て、座れて、駅までほとんど遅れないことですね。駅まで１０分かかりません。
始発の深大寺から、晃華学園まで遅れる要素がないんですね。

雨の日でよけいにかかっても、せいぜい１−２分でしょうか？

帰りもほとんどバスが駅に待っているので楽です。

[308: 匿名さん]

みなさんが思っているより実は完売間近なのかもしれませんよ？　

この立地価格で売れないほうがおかしいです。

これから出る物件は建築資材の高騰によりかなりの影響を受けるのは必死です。手遅れにならないうちに、もう一度考え直すのも良いかと…。　

一度振り出しに戻って見ようかな。

[309: 買い換え検討中]

国領、布田の各駅で徒歩５分よりも、つつじヶ丘バス１０分の方が総合的に近いんですよね。
各駅はすぎ不便なんですよ、結局乗り換えなきゃいけないし。
まぁ千歳烏山より都心を買えればいんですが、高騰でそうもいきませんから・・・。

今になって割安感は出てきましたね。

[311: 匿名さん]

検討者にはそのようには見えていないようですね。

[312: 匿名さん]

アトラスですが駅近で満足してますよー

[313: 匿名さん]

自分的にはアトラスはちょっと…。
駅近と言っても徒歩2分とかではないし。
なにしろ最初様子見で通った時に外観が団地かと思った。
アトラスの話はスレチなので以下省略。

[314: 匿名さん]

そりゃ何かは欠けてるでしょう。
パーフェクトな物件だったら、こんな価格では買えません。
欠けてる部分が許容出来るかどうか、でしょうね。
それは人それぞれですが。

[315: 匿名さん]

と言うことは、きっと、許容できない人が多いんでしょうね。

[316: 匿名さん]

何が欠けてるかは、これまた人それぞれ違うでしょう。
要は万人受けする物件ではないということでしょうね。

万人が避けるかと言えば、それは違うでしょう。

[317: 匿名さん]

パーフェクトな物件なんてあるのかな…？
よく条件にあげられる
●駅から近い
●緑が多い
だけを見ても、同時に叶えるのは無理じゃないですか？
都心からかなり離れれば可能だろうけど、首都圏へのアクセスだって条件の1つだし。

欠けてるものがあるかどうかは、その人それぞれの感じ方でしょう。
欠けてるものがあまり必要ないものなら、特に問題ないわけだし。
売れない理由よりも、自分が何を重視するのかを考えた方がいいのでは？

[318: 匿名さん]

>313
アトラスが団地だったらここはどうなっちゃうの？
ただただ部屋数多く造ればいいと言うなんの工夫もないランドプランだよね。
せっかくの郊外の良い土地なのに、真東向き、真西向きの部屋があるなんて。
もう少し建物の並びを考えればもっと魅力的になったろうに。

さて、否定的意見ばかりでもなんなので、ここが長谷工マンションにしては頑張ってると思われる部分もあげておこう。
・ペアガラス標準
・共用廊下側にルーバー面格子
・バルコニー、共用廊下ともに外装がタイル張り

でも、完売間近なんていう妄想に惑わされて買い急ぐ物件でないことはたしかだね。

[319: 匿名さん]

アトラスとこちらでそれぞれ、メリット、ディメリットはあるでしょう。旭化成の凝ったプランと
長谷工の熟練した造り込みの違いがありますので。

アトラスは、３２０戸、このうち、販売は約２００戸、完売は近いそうです。

こちらは、５７０戸、このうち、販売は公称、約５００戸、まあ、少なく見ても、４５０戸は販売すみでしょう。

事実として、同じ期間に同じような価格設定で、こちらのほうが２倍以上売れています。
アトラスが駅に近いという決定的なメリットを考えれば、こちらの人気は相当高いといえるでしょう。

１年半で４５０戸ー５００戸売れたということは、常識的には、時間をかければあと１年で残りの販売は楽に終わるでしょう。

マンションの購入希望者は毎年、新規に発生し、確実に調布市で新築マンションを購入するニーズはあるからです。

デベさんはこのあたりのデータはお持ちなので、特にあせってはいませんが。
購入検討者としてもあせる必要はないですが、気に入ったプランがあれば、まさに買い時なんでしょうね。

[320: 匿名さん]

>>すぐ削除依頼される「ｅマンションファン」さんへ

あなたは住民、検討者でもなければ何方ですか？

[321: 匿名さん]

ただのファンですが何か？

[322: 匿名さん]

＞常識的には、時間をかければあと１年で残りの販売は楽に終わるでしょう。
新築マンションは時間がたてばたつほど、存在感は薄れていきます。
供給量は減っているものの、新規分譲はゼロではないですからね。
一般的に最後の20戸くらいになり条件が悪い部屋が残ってから、販売はさらに苦しくなります。
個人的には楽に販売はおわらないとみますが、価格の面も含めてどうなるか、興味ありますね。