深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[221: 匿名さん]

値引きの程度と、間取りによっては買いますよ。

[222: 匿名]

221さま　


具体的にいいますと？

[223: 匿名さん]

15%くらい値引きがあるとうれしいですね。間取りにもよりますけど。

[224: 匿名さん]

値引きばかり期待して本質を見抜けない人が多いのでは？

[225: 匿名さん]

本質とは？

[226: 匿名さん]

構造などです。

[227: 匿名さん]

安い物件を求めるならいくらでもあると思います

[228: 購入検討中さん]

「値段」だって、マンションの本質の一つでしょう。しかも、もっとも重要な本質です。
いずれにしろ、ここまで市況が悪化してしまうと、値段が高い、というだけで全く
売れなくなります。

[229: 匿名]

それでは、高いから買えないことを売り主様に言ってみましたか？それが早いですよね？


ちなみに郊外に行けば安い物件はたくさんあります。　


深大寺近辺で安いマンションをお探しですか？　


いつまでも高いお家賃払うより購入に踏み切るほうが賢明じゃないですか？

[230: 匿名さん]

215さん
住友は強気で値引きをせずに、時間をかけて売り切るのが方針ですから。
会社の体力があればこそできる販売方法です。
ただ、ここまでマンション市場が冷え込んでくると、これから先はわかりません。
とはいえ、マンション専業デベではないからあまり売り方は変わらないかもしれません。

久我山ガーデンヒルズは当時の注目物件で、東京テラスと比べられることも多かったですね。
どちらも駅から遠い大規模物件。ただし、指向性は微妙に違って、久我山は高級っぽい方向へ、
東京テラスは大衆的な方向へふってました（デベロッパーの売り方のイメージです）。
割高割高と言われ、時間がかかったにせよ、どちらも完売したのはやはり当時はマンション購入熱が高い人が
多かったからでしょう。

ひるがえって現在は、マンション購入熱が下がり、共用施設の充実した大規模物件はいいことばかりで
ないことも理解されるようになりました。
大規模でも、共用施設をあまり設置しない物件も出てきています。
３、４年前、時間がかかっても値段を下げずに完売した物件があったとしても、
今はそれと同じ状況は当てはまらないでしょうね。

[231: 購入検討中さん]

なんで>>229さんは人の投稿にそんなに噛み付くの？
別に普通に議論してるだけでしょ。もっと落ち着いたほうがよいよ。

[232: 匿名]

229です。　


噛み付いてはいません。ただ意見をしているだけです。　　


値引きを期待している書き込みばかりで、まったく議論になっていません。　値引きをしてほしければ直接売り主と交渉したほうが話が進むと思いますが…　


他力本願が目立ちますね

[233: 匿名さん]

この状況下で値引きを期待するのは同然のことです。
今この価格で買う人は皆無でしょう。
いつ値引きが始まるか分からず、話題にすることは良いことだと思います。

[234: 匿名さん]

こちらのマンション掲示板　久しぶりに拝見しましたが　まだまだすごいですね。
興味のある方が多いのでしょうか・・・
こちらの物件は現地へも行き検討しましたが　駅からの距離やバス利用　近辺の反対運動があったこと　価格や周りの道路が狭くて子供が危ないなどの理由でやめました。
そして来年完成の他物件を購入しました。
他物件で売れてる物件もありますよ。

[235: 匿名さん]

みんながみんな値引き待ちなわけないですもんね。　だけど、値引きの議論をいくら頑張っても売り主さまには声は届かないでしょうね。この掲示板を見ている売り主さまは存在するのでしょうか？　

ほとんど皆無にちかいです。
故に自分で交渉するのが好ましいですよね。

[236: 匿名さん]

いやいや、ほぼ１００％値引き待ちだと思うよ。
程度は分かれるだろうけど、この価格で買う人がいないのは販売動向で分かる。
あと、デベさんは間違いなくここ見てる。

[237: 匿名さん]

売主さまがここを見ていたらとっくに値引きしてるでしょ？
値引きしてないのだから見てないって事です。

[239: 匿名さん]

値引きを公表した時点でアウトでしょ？

[240: 匿名さん]

既に入居が始まって半年になろうとしている状況を考えれば、価格交渉可能と考えるのが自然。
そこからは売り主と話すしか真実はわからない。
実際に価格でサービスしてもらった人は口外しない様に誓約書を書いているので、それを遵守していれば掲示板で聞いても答えは返って来ないはず。

売り主に聞きづらいからここで聞く、気持ちはわかるけど真剣に検討しているなら現地に行って営業と話せば答えはすぐ出るでしょう。

それ位の労力は検討者にはたいしたことないのにここでグチグチ聞いてる人の多いこと。

冷やかしにしか思われないよ。

[241: 匿名]

240さま。　

かなり同感です。　
私が思っていることをそのまま書いてくださりました。　
ありがとうございます！

[242: 匿名さん]

誰もコメントしないんですね。

[243: 匿名さん]

２３０さん

２１５です。

住友の方は感じがよかったです。その割には断った後も、相当、粘られましたが。

東京テラスも検討しました。良いプランには人気が集中していました。迷っているうちにタイミングを逸しました。

あの物件は長谷工さんのオリジナルという感じて、カラーが強く出ていたと思います。
東京テラスで、問題となった部分は、深大寺では改善しているようにも感じています。
たとえば、東京テラスは内覧会での点検は相当、揉めたようです。

東京テラスは今思えば、割安感があったのですが、当時は割高に感じていました。
あくまでも市場が上がったことでの結果論ですが。

小学校が隣でよかったのですが、例の世田谷の事件現場に結構近かったので、気になりました。
今、売り出し中のパークホームズ千歳烏山などのほうが、さらに現場に近いようですが。今となっては事件もだいぶ風化してきましたね。

そういえば、大学跡地で、小学校が隣、長谷工さん中心のプラン、駅からバス、大型物件など、この物件との共通点は多いです。東京テラスの方が深大寺にコンセプトは近いかもしれませんね。

東京テラスも完売まで完成からだいぶかかったのではなかったでしょうか？　何べんも手紙の案内はもらいましたが、興味なかったので、久我山ほど記憶に残っていませんが。

東京テラスとここを比べると、京王線を使う場合は通勤の便利さはあまりかわらないかもしれないですね。急行で一駅ですし、千歳烏山は駅からバス停がちょっと離れているのが雨の日など不便ですね。あちらは小田急線、深大寺は中央線にそれぞれ行けますのであとは個人の好みでしょうか？

[244: ご近所さん]

ここは大学跡地ではない。明大野球部のグラウンドの跡地。野球部寮はあったかな。
とても地面に近い、ほとんどが地面そのものの施設だったのですよ。
青学はちゃんとキャンパスあったからね。共通点に数えるのはどうかな。

[245: 匿名さん]

値引きをするかどうかは、デベさんの戦略次第です。ユーザーだけで決められることではありません。（当たり前の話ですが）
値引き・値引きと言われても、購入されたいと思われるだけです。むしろ、トータルなコストダウンとしては、できる限り低い金利の銀行を探してきて、特別の金利割引をつけ、もっとも金利が下がったタイミングで購入すると、かなり大きな値引き以上のコストダウン効果があります。

以前は大手は値引きはしませんでしたが、最近はそうでもなく、地所さんなどは値引きしているケースもありますが、三井不動産さんは値引きはほとんどないようですが。
有楽土地さんは売れ残っている某物件を相当、値引きしました。これは親会社のゼネコンさんが早期に在庫を減らし、イメージを改善する戦略です。

売る立場でいえば、２００８年は不動産不況であり、中小は銀行の急激な貸し渋りにより、大変な思いをしていますが、大手の第一四半期の数字は、三井不動産さん、新日本建物さん、長谷工さんも思ったよりは悪くなく、キャッシュフローがどうこういう状況ではありません。もちろん、銀行の貸し渋りを考えるとどこでも手元のキャッシュを厚めにしておきたいですが、それぞれメインバンクが大手なので、大きな問題はないと思います。

ということは、総合地所は中小ですから、やや苦しいとしても、ほかの３社はあえて、値引きをして売り急ぐ必要はないわけです。値引きをする場合は最低でも３−５％程度必要ですが、あと、半年、在庫でもっていても、社内金利は半年では２−３％程度と思われますから、半年後に売れるのであれば、在庫でもっていたほうがいいわけです。４社で話し合いを持っていますが、主幹事の総合地所さんが、リーダーシップを取ったとしても、値下げするかどうかなど、価格政策に関する重要事項は実質的には三井さんと長谷工さんの意向で決まるような気がします。

物件の動きがピタッと止まれば、有楽土地さんのように、値引きしかないということになるのでしょうが、この物件のように価格も現在のストライクゾーンの低めに入っており、物件の動きもあるようですので、値引きはないでしょうね。あるとすれば、万一、来年の３月以降に在庫が残っていた場合にモデルルーム使用プラン一斉値引きのような感じかもしれません。

[246: 匿名さん]

いいから営業と直接話しなよ。ごちゃごちゃ言わないで。
能書きはいいからさ。

[247: 匿名さん]

値引きは別にかまわないんですけど
この立地を気に入った方に入居して頂きたいですね。

住民のみなさん、きちんとした方ばかりで
良いコミュニティが築かれつつあるとこですし。
私の担当だった営業さん曰く
「物件価格の1割を手付金として納められない方は
契約をお断りしている。」と言ってたな。
まあそれならフルローンで買っちゃうような
人種には遭遇することは無さそうだが

[248: 匿名さん]

値引きは別にかまわないんですけど
この立地を気に入った方に入居して頂きたいですね。


住民のみなさん、きちんとした方ばかりで
良いコミュニティが築かれつつあるとこですし。
私の担当だった営業さん曰く
「物件価格の1割を手付金として納められない方は
契約をお断りしている。」と言ってたな。
まあそれならフルローンで買っちゃうような
人種には遭遇することは無さそうだが

[249: 匿名さん]

２３６さん

売主でこの掲示板を見ている人もいますが、営業担当者が質問に答えるため、参考程度です。
マネジャークラス以上はほとんどみていません。
この場で出てくる情報よりも、社内・業界内の情報が量も多く、正確ですので。

よってこの場で値引きの話を出しても、売主に対する効果はまったくありません。

売主に対しては、実際にこのプランをこの値段なら購入するとBID（指値注文）を入れると効果あるかもしれません。たとえば、このプランは無理だが、こっちではどうですかなど。
ローンの銀行承認が出ることが前提ですが。

あまり、欲張った金額を言っても無理だと思いますが。

[250: 匿名さん]

ここまでゲリラ豪雨が年中降るようになると、調布でも多摩川沿いより、こちらの高台のほうが、人気がでてくるかもしれませんね。

ここしばらくだけかもしれませんが。

[251: 匿名さん]

雨頼みですか(笑)

９月が勝負でしょうね。
平日のモデルルームほんと客入っていないので、土日に期待しています。

[252: 匿名さん]

ここデベもしっかり見てるのね〜。
値引きの件書いたら、見事に削除されましたよ。
理由が「根拠が無い」だったけど、必死さがうかがえるね。
売りたいなら大々的に残ってる物件を大幅値下げしてアピールすればいいのに。
影でこそこそやってるから、いつまでも売れないんだよ。

[253: 匿名さん]

削除の依頼はしましたが、私は売主さまではありません。
それが事実無根です。

[254: 購入検討中さん]

勘違いしてる人もいますが、別に値下げを要望しているわけではありません。

ただ、「この市況で、この物件で、この価格は高すぎるかどうか」という点に
ついて、私は「高すぎる」と考えているだけです。それ以上でも以下でも
ありません。

おそらく、ここの購入を検討されている方々の多くがそう思っていると思います。
(「適正価格だ」と思っている人はもう契約したはずですから)

というわけで、引き続き価格の推移を見守っていくことにします。

[255: 匿名さん]

見守っているうちにどんどん金利上がっていきますよ。
金利が上がったら値引きされても結局支払いは同じです。
だったら新築の間に購入されては？
家賃払いながら待つのも得策ではありません。
皆様は多分月１０万位は払っていますよね？
違いますか？

[256: 匿名]

254さま　

あなたは結局安くならなきゃ買わないのでしたら、要望と一緒だと思いますよ。

お家賃だってばかにならないなぁ。　
とりあえず不毛な価格議論より環境の話をメインでいきましょうよ！

[257: 購入検討中さん]

>>254 長期金利はここ数ヶ月でまた下がり始めましたよ。適当なことを言わないように。
最近の原油価格の下落で、インフレもピークを打ったというのが、大方の見方です。

>>255　>「不毛な価格議論」

　契約済みの人にとっては「不毛」かもしれませんが、これから購入する者としては、
　超「有益」な話です。

[258: 匿名]

違いますよ。私が言いたかった「不毛」とは、ここで価格について話し合っても効果は無いということです。有益か無益とかの意味合いではありませんよ。　

金利はあがりますよ。間違いないでしょ？ゼロ金利政策も解除されましたし。

[259: 匿名さん]

政策金利のUPは当面難しそうとの新聞記事が、つい先日出たばかりですね。
住宅ローンの金利は、劇的に上がることなく、小幅な上下をしばらくは繰り返しそうです。
住宅ローン減税も延長されそうな気配ですから、買い急ぐこともないでしょう。

値引きに関しては、三井も普通に売れ行きが厳しい物件は値引きするし、
長谷工も株価が100円を割りそうな現状では、在庫物件はとっとと捌いてしまいたいでしょうから、
やはり営業との交渉次第。

ここで、値引きについて話すのは無駄ではないし、値引きの可能性は高いという情報をもってMRに
行った方が上手な買い物ができるでしょうね。

[260: 匿名]

だけど、家賃は無駄に払うことになりますよ？　

値引きされても得した気分になるだけでは？

[261: 匿名さん]

今のご時世を考えれば適正価格だと思うんですけどね…。
周辺の物件を見渡してみても、どこも同じような価格帯だし、
ここが適正価格じゃないとなると、どこらへんの物件が適正なんでしょうか。

高くて買えないわけじゃないってことですよね。
予算はあるが、“ここには”そんなに払えないとおっしゃりたいのでしょう？
でも、それなら、その同じ予算でもっと良い物件を買えばいいのでは？
そうしないのは……そんな都合のいい物件などないから、違いますか？

高すぎるというのは、結局、254さんの中での話なんじゃないでしょうか。
そんなに価値を感じていないなら、今はあなたにとって買い時じゃないんだと思います。
本当に買いたいと思える時まで、待った方がいいんじゃないですか。

[262: 匿名さん]

金利の読みは難しいですね。上がるとか、上がらないという議論はあまり意味がありません。
金利も相場ですので、これがわかれば儲けることができます。

確かに、２５９さんの仰ることはよくわかりますが、

現在の住宅金利（変動）２．８７５％というレベル（銀行によって異なります）はきわめて低いレベルです。

目先は、

＞住宅ローンの金利は、当面は、劇的に上がることなさそう。

というのは、金融業者の間でのコンセンサスであり、一致しています。

日銀は、できるだけ早く公定歩合を上げて、０．７５％から３％程度にしたい。
（住宅変動金利は、公定歩合プラス２％程度と考えればよいです。）
その理由は金利が低いままだと景気が今よりも悪くなったときに、景気刺激策（つまり、金利を下げる）が取れないからです。

一方、政府や与党などは、すでに景気が悪いのだから、金利を上げるのは何事かという議論があり、金利を下げる圧力が非常に強い。

この二つの力がバランスしているのが、現在の状況です。

現在、景気拡大局面は終わったといわれており、今後、金利は下がるとみなさん期待しますが、日銀にしてみれば、すでに金利はきわめて低い水準にあるので、これ以上、下げることはできないという論理になる。理由は上記と景気が急に悪化した場合、（たとえば、原油が輸入できなくなるなど、）下げる余地がなくなることを恐れるのです。

重要なことは、「当面」とはいつまでかですが、１−２週間は今の状況が続くでしょうが、その後、何が起こるかは誰にもわかりません。

また、小幅な上下を繰り返すといわれていますが、上方向は、上振れリスクがあります。１ヵ月で１％ポーンと上がった例は過去に何度もあります。下方向は、これ以上はほとんど動かないでしょう。下がっても、０．１−２％の幅です。調べていただけるとわかりますが、変動金利の
２．９％前後というレベルは歴史的に最低レベルです。過去に２．４％前後まで下がったことがありますが、日経平均が７０００円となり、銀行がつぶれ、多くの上場企業が減益や赤字となった状況です。

現在は増収増益の企業もあり、景気はまだら模様です。

住宅購入者にとって、一番恐れることは金利の急上昇です。上がるときは金利はいきなり、急に上がりますので。過去に公定歩合は５ヶ月間で３％上昇したことがあります。（１９７３年）
もちろん、高度成長期のような景気の過熱が再び来ることは考えにくく、半年で３％も上げることはありませんが、日銀の目標公定歩合を３％と仮定すると、今後、１−２年間で２％程度上昇することは十分にありえることです。繰り返しますが、これが言い当てることができる人は、相場で勝つことができますので、誰にもわからない世界です。
そんなことはあえりないとか、その通りとか、みなさん、いろいろな意見があるわけです。

住宅金利の決定は受渡日となりますので、新築の着工中のマンションの場合、たとえば、１年後の受渡日の金利は誰もわかりません。上記のような金利上昇リスクは常にあります。住宅購入者は金利について、よく知らないうちにこのようなリスクをとっている人が多いようです。

一方、この物件のような完成済の場合は、おそらく、来月の受け渡しも可能でしょうから、現在の低金利メリットを十分に享受することができるのです。

[263: 匿名さん]

低金利のメリット、さらには値引きのメリットもあるなら魅力的なマンションになるでしょう。
変動金利が優遇されて１％台だから、家賃払うより安い・・・という感覚で買うことはオススメしませんが。

[264: 匿名さん]

>高くて買えないわけじゃないってことですよね。
>予算はあるが、“ここには”そんなに払えないとおっしゃりたいのでしょう？
>でも、それなら、その同じ予算でもっと良い物件を買えばいいのでは？


同意

[265: 匿名]

家賃が無駄という動機だって立派なきっかけでしょ？　

家賃が月12万で、購入して共益費込みで8万円なら購入したほうが断然生活が潤います。

結構単純ですよ。

[266: 匿名さん]

２６２様

確かにあなたの言うとおりですね。これを聞くと早く購入しなくてはと改めて感じました。
値引き待ちっていうのは浅はかな知識しか持たない人が考えるって事って事を深く感じました。
今が一番のタイミングかもしれませんね。
考えが変わるというのはこの事ですね。
皆様も同じ事を思ったのでは？

[267: 匿名さん]

２５９さん

長谷工の株価とこの物件の値引きは別の話だと思いますよ。よくご存知の通り、株価は業績と需給で決まりますが、最近は需給の影響が大きいですから。マンション不況　→　長谷工売り　という感じではないでしょうか？　日経平均も下がっていますしね。

株価はキャッシュフローには直接、関係ありませんので、この物件も売主は３月までに売却すればいいわけです。あとは金利をどう考えるかです。普通はその程度の金利は採算に入れています。メインバンクが借入金を返せ、完成在庫を直ちに処分しろといってくれば、別ですが、りそなにしてもみずほにしてもそんな無茶は言わないでしょう。また、個別の物件もよく調べていますので、この物件のように売行きがそこそこの場合は完成後、一年程度は口出しせず、様子を見守るということではないでしょうか？

長谷工が１００円を切るというのは売られすぎのような気がします。今後のマンションの行方が不透明な状況では株の買い手が不在なので、目先はじりじり下がるでしょうが、中小が非常に苦しい状況の中で中長期では上がってくるのではないでしょうか？　三井不動産と長谷工と野村不動産は間違いなくマンション業界の勝ち組でしょう。長谷工の３円配当なら配当利回りも高いですし、将来は増配の可能性もありそうですし。

[268: 匿名さん]

２６６さん、

２６２です。金利だけは誰も分かりませんし、コントロールもできませんからね。
「しばらくは上がらない」という根拠のない大合唱に惑わされないで下さい。

購入者にとって、現在、購入できるのであれば、先送りするというリスクを取らずに決めることが大切でしょうね。住宅購入に必要以上のリスクを取る必要はないと思います。ギャンブルではありませんから。

ちなみに、金利は全期間、固定とされることをお勧めします。現在の長期固定金利も、歴史的にきわめて低いのですから。（余計なお世話ですが）

金利が上がってしまっては、どうしようもありません。

[269: 匿名さん]

しかしなぜ客は来ない。。
竣工６カ月経過して、完売させるには、デベにとっては値引きしかないと思うが。。
検討者はそのチャンスを狙ってるんだな。

[270: 匿名さん]

>266
ネタだと思いますが、今の時点でこういう物件を値引きもしてもらわずに買ってしまうのは、単に情報収集能力がないだけですね。お金が有り余ってるなら別ですが。

>267
長谷工はマンションに専念することで利益をあげてきましたが、これからはどうでしょう。
長谷工的な大規模物件は、今までほど需要はないですからね。
メインのお客さんである中小デベが売る長谷工大規模物件は売れ行き不振で大変です。
今後は新規物件ではなく、これまで建てたマンションの大規模修繕で儲けていくのか。

三井はマンション専業デベではないから、最近のマンション不況では大きな影響はないでしょう。
高級物件はしっかり売れているし。
野村もしかりですが、浦安の大量在庫をどう売っていくのか興味津々です。
プラウドブランドもちょっとメッキがはげてきましたから。