深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[201: 匿名さん]

>なんでこんなに売れたんだろ?
ちょうどマンションブームの終末期で、まだ購入意欲がある人が多かったんだよ。
それに値段が上がり始めた時期で、
「これからまだまだ高くなるから、いまがチャンス。住宅ローン減税もなくなりますよ」
みたいなセールストークもきいたのでしょう。
実際、郊外物件も含めて価格は上がったけど、消費者がそっぽを向いて売れなくなり、
今はどうやって売り切ろうかと頭が痛いところも多数。
ここも売り出しのタイミングが半年遅れていたら、どうなっていたか。

[202: 匿名さん]

No.201 さん

なるほど。いまは消費者心理が冷え切ってますからね。
最近出てきた物件なんかは、駅近でも苦戦してるとこもあるようだし。

この物件はタイミングがよかったってところでしょうか。

[203: 匿名さん]

来年3月で竣工1年かな？
そしたら新築物件といえなくなるから、どうどうと値引きして完売になる予感。

[204: 匿名さん]

その時はとっくに完売でしょ？

一年も売れ残る物件なら最初から分譲しないと思います

[205: 匿名さん]

このままじゃ厳しいだろ？
モデルルーム、いつもひっそりしてるぞ。

[206: 匿名さん]

仕方ないのでは？

それでも乗り切って欲しい。
苦悩とはある意味飛躍なんだし。

[207: 匿名さん]

新聞を毎日見てれば、このまま何の手も打たないで、来年３月までに完売するかどうかなんて言わなくてもわかるっしょ。

[208: 購入検討中さん]

>苦悩とはある意味飛躍なんだし。

なにその「ピンチはチャンスだよ」的発想は...。
しかし、苦悩の結果、そのうち未入居中古物件としてこっそり値引き販売するでしょ。
デベと建設会社が共倒れになるくらいなら、その方がマシだと思うよ。

[209: 匿名さん]

新築で入居した既存住人だって新築でない物件を値びきしたところで苦情言う人はいますまい。
いつまでもうだうだ言われるより、売れたほうがいいし。
空き部屋ってなんかやだしね。

[210: 198]

＞買いたいと思うのが売れてる

って言うならいちいち「売れてますか？」とか聞かなきゃいいのでは？

販売状況を気にするコメントがあまりにも多いから、人が買ってるからって言う基準はどうか？
と言ったつもり。

自分の価値観で考えて決断しようよ。
ＭＲが閑散？自分が欲しけりゃ買うし、いらなけりゃ買わない、それだけのこと。
いい大人なんだから自己判断しようよ。

[211: 匿名さん]

買ってるから買うというより、売れてないものは買いたくないという意識なんでしょうね。
郊外物件とはいえ、このご時世、多くの方が資産性も重要視されますから。

[212: 匿名]

苦悩とはある意味飛躍って発言に感動しました。　


たしかにその通り！　


きっと完売できる！　


値引きの必要性なし！

[213: 匿名]

だけど、掲示板見ながらよく考えましたが、みなさまはこの物件の早期完売を期待しているのでしょうか？　

まさか売れ残ってほしいなんて思う人はいないと思いますが…

[214: 匿名さん]

１８３さん

１８０さん、１８５さん　レスありがとうございます。

久我山ガーデンヒルズとコンセプトが似ておりという表現を、似ている面もあり、に訂正させてください。少なくとも、緑に囲まれた大型物件で、共有設備が充実しているという点で、私は似ているところがあると感じました。

久我山ガーデンテラスは１年数ヶ月完売までかかったそうです。真剣に検討を購入しましたので、
参考としてください。完売するまで、住友不動産の方に何度もメール・電話を頂きました。値引きの話は私にはありませんでした。住友の方の対応・印象はきわめてよかったです。

４００戸を越える大型物件であり、フィットネスルームなどがあり、また、緑が多く自然に恵まれており、久我山まで徒歩１５分、価格は３ＬＤＫ　４０００万円、４ＬＤＫ、６０００万円とほぼこちらと同じでした。もちろん、マーケットは当時の方が悪かったので、１−２割、こちらよりも高いイメージでしょうか？

全体のコンセプトは低層・スペースが多い、お屋敷風など、久我山のメリットはありましたが、

・マンション全体はお城のようですごく立派なのですが、個別のプランが微妙に狭く、また、さほ　ど質感も高くはないと感じたこと。

・住所が杉並区久我山ではなく、マンション内が世田谷区北烏山と三鷹市北野に分かれて、やや　　こしいこと。地番とマンション名が異なることは、最後までひっかかりました。
　また、世田谷区にしても、三鷹市にしても、一番はじっこですので、学校・区役所など公共施設　へのアクセスがやや不便に感じたこと。（あくまでも個人的な印象です）

・給田小学校まで子供の足で、徒歩２０分以上かかり、道も交通量が多く、低学年には厳しいと思　ったこと。また、マンション前の道路も東八道路とつながっており、交通量が結構多いこと。

・久我山駅まで、徒歩１５分なのですが、バスがないので、雨の日は困ること。（確か、千歳烏山　まではバスがありました。）

などから見送りました。あの敷地とコンセプトは非常に魅力でしたが。

子供がいるかどうかや、勤務地などでこの物件と久我山で好き嫌いは別れると思います。

このマンションは小学校・中学校が隣接していて、また、バス便が非常に多いので便利ですね。

[215: 匿名さん]

↑　訂正です。

１８３さん、１８５さん　レスありがとうございます。

１８０です。

久我山ガーデンヒルズとコンセプトが似ておりという表現を、似ている面もあり、に訂正させてください。少なくとも、城西地区の緑に囲まれた大型物件で、共有設備が充実しているという点で、私は似ているところがあると感じました。

久我山ガーデンテラスは１年数ヶ月完売までかかったそうです。真剣に検討を購入しましたので、
参考としてください。完売するまで、住友不動産の方に何度もメール・電話を頂きました。値引きの話は私にはありませんでした。住友の方の対応・印象はきわめてよかったです。

４００戸を越える大型物件であり、フィットネスルームなどがあり、また、緑が多く自然に恵まれており、久我山まで徒歩１５分、価格は３ＬＤＫ　４０００万円、４ＬＤＫ、６０００万円とほぼこちらと同じでした。もちろん、マーケットは当時の方が悪かったので、１−２割、こちらよりも高いイメージでしょうか？

全体のコンセプトは低層・スペースが多い、お屋敷風など、久我山のメリットはありましたが、

・マンション全体はお城のようですごく立派なのですが、個別のプランが微妙に狭く、また、さほ　ど質感も高くはないと感じたこと。（あくまでも個人的な印象です）

・住所が杉並区久我山ではなく、マンション内が世田谷区北烏山と三鷹市北野に分かれて、やや　　こしいこと。地番とマンション名が異なることは、最後までひっかかりました。
　また、世田谷区にしても、三鷹市にしても、一番はじっこですので、学校・区役所など公共施設　へのアクセスがやや不便に感じたこと。（あくまでも個人的な印象です）

・給田小学校まで子供の足で、徒歩２０分以上かかり、道も交通量が多く、低学年には厳しいと思　ったこと。また、マンション前の道路も東八道路とつながっており、交通量が結構多いこと。

・久我山駅まで、徒歩１５分なのですが、バスがないので、雨の日は困ること。（確か、千歳烏山　まではバスがありました。）

などから見送りました。あの敷地とコンセプトは非常に魅力でしたが。

子供がいるかどうかや、勤務地などでこの物件と久我山で好き嫌いは別れると思います。

このマンションは小学校・中学校が隣接していて、また、バス便が非常に多いので便利ですね。

[216: 入居済み住民さん]

210さんに同意です。
駅から遠いとか、既存不適格であるとか、そういうデメリットはあるでしょう。
でも、今まで書かれた以上のものは、探しても特に出て来ないと思いますよ。
あとは自分の判断で、実物を見て決めるだけだと思いますが。
気に入ったら検討すればいいし、対象外なら検討からはずすだけのこと。
デメリットばかり気にする人が、なぜ売れ行きを気にしてるのか不思議です。

もともと売るつもりがないので、人がどう思うかはあまり気にならないですね。
細部まで熟考して決めたので、不満な点もなく、かなり気に入っています。
気になることは、自分の目で確かめるのが一番ですよ。

入居者にとっては、売れてくれた方がいいのはもちろんですが、
値下げされても、時間がかかっても、ここを気に入った人に買って欲しいです。

[217: 匿名さん]

８月２２日の日経産業新聞に、オリックス不動産の亀井さんが、新築マンション市場低迷に関して、コメントを寄せてました。この物件の着工は一年半前ですが、資材費の高騰前という意味では、下記があてはまりますね。

--------不振の新築物件を値下げする動きがある。

「販売不振に陥った物件では、一割程度の値引きがあるようだ。ただ、資材費の高騰前である二年前に着工して、完成後に在庫になった物件のほうが、実際は買い得感が大きい。」

「最近は建築費を下げるために設備のグレードを落とすことが多い。同じ３LDKでも若干、狭かったりする。二年前の物件なら、品質面でも買い得だ。」

--------分譲坪単価で物件を選ぶ際の注意点は。

「同じ建物でも分譲坪単価にはばらつきがある。（略）最上階で展望の良い部屋だと坪単価は高く、下層階で日当たりが悪い部屋の坪単価は安いのが分かるはずだ。」

「坪単価が割安に設定された理由を見極めて、納得できるなら買い得な部屋だ。中古マンションで値上がりしやすかったり、値下がり幅が小さかったりする部屋は、建物の平均坪単価より割安な部屋の場合が多い。（略）」

[218: 匿名さん]

２１６さん

＞デメリットばかり気にする人が、なぜ売れ行きを気にしてるのか不思議です。

以前も、この掲示板で指摘がありましたが、新築マンションの売れ行き不振を望まれている不動産業界の方がいらっしゃるようです。

不動産コンサルタントという職業の方ですが、新築マンションの値引き交渉や仲介などにより、手数料を取るそうです。そういう意味では、新築マンションの販売が不振となったほうが、仕事が増えますので、この掲示板に限らず、大型物件の掲示板は定期的にチェックされ、常にネガティブコメントを掲載されています。

この掲示板は購入検討者がみるための掲示板ですので、購入される方にプラスの情報があれば、いいわけですし、ネガティブな情報も誰も知らない情報であれば意味があるのですが、例えば、
駅から遠いから売れ残り、値引きが始まったなどという、誰もが知っていることや、まったく根拠のないネガティブ情報を継続的に出しています。盛り上げるために、これに対して自分でレスをすることもあるようです。

そういった情報が載っていると、購入検討者としてはどうしても、影響されますからね。
ご参考まで。

[219: 購入検討中さん]

>そういった情報が載っていると、購入検討者としてはどうしても、影響されますからね。

影響されるのは良いことでしょ。デベの言いなりになって割高な物件を買わされる消費者の
身にもなってください。

[220: 匿名]

ここは値引き情報の掲示板じゃありません。　

もし実際に値引きされたら買うのですか？


たぶん買わないでしょう？　


面白半分に値引き情報を待っているとしか思えません。

[221: 匿名さん]

値引きの程度と、間取りによっては買いますよ。

[222: 匿名]

221さま　


具体的にいいますと？

[223: 匿名さん]

15%くらい値引きがあるとうれしいですね。間取りにもよりますけど。

[224: 匿名さん]

値引きばかり期待して本質を見抜けない人が多いのでは？

[225: 匿名さん]

本質とは？

[226: 匿名さん]

構造などです。

[227: 匿名さん]

安い物件を求めるならいくらでもあると思います

[228: 購入検討中さん]

「値段」だって、マンションの本質の一つでしょう。しかも、もっとも重要な本質です。
いずれにしろ、ここまで市況が悪化してしまうと、値段が高い、というだけで全く
売れなくなります。

[229: 匿名]

それでは、高いから買えないことを売り主様に言ってみましたか？それが早いですよね？


ちなみに郊外に行けば安い物件はたくさんあります。　


深大寺近辺で安いマンションをお探しですか？　


いつまでも高いお家賃払うより購入に踏み切るほうが賢明じゃないですか？

[230: 匿名さん]

215さん
住友は強気で値引きをせずに、時間をかけて売り切るのが方針ですから。
会社の体力があればこそできる販売方法です。
ただ、ここまでマンション市場が冷え込んでくると、これから先はわかりません。
とはいえ、マンション専業デベではないからあまり売り方は変わらないかもしれません。

久我山ガーデンヒルズは当時の注目物件で、東京テラスと比べられることも多かったですね。
どちらも駅から遠い大規模物件。ただし、指向性は微妙に違って、久我山は高級っぽい方向へ、
東京テラスは大衆的な方向へふってました（デベロッパーの売り方のイメージです）。
割高割高と言われ、時間がかかったにせよ、どちらも完売したのはやはり当時はマンション購入熱が高い人が
多かったからでしょう。

ひるがえって現在は、マンション購入熱が下がり、共用施設の充実した大規模物件はいいことばかりで
ないことも理解されるようになりました。
大規模でも、共用施設をあまり設置しない物件も出てきています。
３、４年前、時間がかかっても値段を下げずに完売した物件があったとしても、
今はそれと同じ状況は当てはまらないでしょうね。

[231: 購入検討中さん]

なんで>>229さんは人の投稿にそんなに噛み付くの？
別に普通に議論してるだけでしょ。もっと落ち着いたほうがよいよ。

[232: 匿名]

229です。　


噛み付いてはいません。ただ意見をしているだけです。　　


値引きを期待している書き込みばかりで、まったく議論になっていません。　値引きをしてほしければ直接売り主と交渉したほうが話が進むと思いますが…　


他力本願が目立ちますね

[233: 匿名さん]

この状況下で値引きを期待するのは同然のことです。
今この価格で買う人は皆無でしょう。
いつ値引きが始まるか分からず、話題にすることは良いことだと思います。

[234: 匿名さん]

こちらのマンション掲示板　久しぶりに拝見しましたが　まだまだすごいですね。
興味のある方が多いのでしょうか・・・
こちらの物件は現地へも行き検討しましたが　駅からの距離やバス利用　近辺の反対運動があったこと　価格や周りの道路が狭くて子供が危ないなどの理由でやめました。
そして来年完成の他物件を購入しました。
他物件で売れてる物件もありますよ。

[235: 匿名さん]

みんながみんな値引き待ちなわけないですもんね。　だけど、値引きの議論をいくら頑張っても売り主さまには声は届かないでしょうね。この掲示板を見ている売り主さまは存在するのでしょうか？　

ほとんど皆無にちかいです。
故に自分で交渉するのが好ましいですよね。

[236: 匿名さん]

いやいや、ほぼ１００％値引き待ちだと思うよ。
程度は分かれるだろうけど、この価格で買う人がいないのは販売動向で分かる。
あと、デベさんは間違いなくここ見てる。

[237: 匿名さん]

売主さまがここを見ていたらとっくに値引きしてるでしょ？
値引きしてないのだから見てないって事です。

[239: 匿名さん]

値引きを公表した時点でアウトでしょ？

[240: 匿名さん]

既に入居が始まって半年になろうとしている状況を考えれば、価格交渉可能と考えるのが自然。
そこからは売り主と話すしか真実はわからない。
実際に価格でサービスしてもらった人は口外しない様に誓約書を書いているので、それを遵守していれば掲示板で聞いても答えは返って来ないはず。

売り主に聞きづらいからここで聞く、気持ちはわかるけど真剣に検討しているなら現地に行って営業と話せば答えはすぐ出るでしょう。

それ位の労力は検討者にはたいしたことないのにここでグチグチ聞いてる人の多いこと。

冷やかしにしか思われないよ。

[241: 匿名]

240さま。　

かなり同感です。　
私が思っていることをそのまま書いてくださりました。　
ありがとうございます！

[242: 匿名さん]

誰もコメントしないんですね。

[243: 匿名さん]

２３０さん

２１５です。

住友の方は感じがよかったです。その割には断った後も、相当、粘られましたが。

東京テラスも検討しました。良いプランには人気が集中していました。迷っているうちにタイミングを逸しました。

あの物件は長谷工さんのオリジナルという感じて、カラーが強く出ていたと思います。
東京テラスで、問題となった部分は、深大寺では改善しているようにも感じています。
たとえば、東京テラスは内覧会での点検は相当、揉めたようです。

東京テラスは今思えば、割安感があったのですが、当時は割高に感じていました。
あくまでも市場が上がったことでの結果論ですが。

小学校が隣でよかったのですが、例の世田谷の事件現場に結構近かったので、気になりました。
今、売り出し中のパークホームズ千歳烏山などのほうが、さらに現場に近いようですが。今となっては事件もだいぶ風化してきましたね。

そういえば、大学跡地で、小学校が隣、長谷工さん中心のプラン、駅からバス、大型物件など、この物件との共通点は多いです。東京テラスの方が深大寺にコンセプトは近いかもしれませんね。

東京テラスも完売まで完成からだいぶかかったのではなかったでしょうか？　何べんも手紙の案内はもらいましたが、興味なかったので、久我山ほど記憶に残っていませんが。

東京テラスとここを比べると、京王線を使う場合は通勤の便利さはあまりかわらないかもしれないですね。急行で一駅ですし、千歳烏山は駅からバス停がちょっと離れているのが雨の日など不便ですね。あちらは小田急線、深大寺は中央線にそれぞれ行けますのであとは個人の好みでしょうか？

[244: ご近所さん]

ここは大学跡地ではない。明大野球部のグラウンドの跡地。野球部寮はあったかな。
とても地面に近い、ほとんどが地面そのものの施設だったのですよ。
青学はちゃんとキャンパスあったからね。共通点に数えるのはどうかな。

[245: 匿名さん]

値引きをするかどうかは、デベさんの戦略次第です。ユーザーだけで決められることではありません。（当たり前の話ですが）
値引き・値引きと言われても、購入されたいと思われるだけです。むしろ、トータルなコストダウンとしては、できる限り低い金利の銀行を探してきて、特別の金利割引をつけ、もっとも金利が下がったタイミングで購入すると、かなり大きな値引き以上のコストダウン効果があります。

以前は大手は値引きはしませんでしたが、最近はそうでもなく、地所さんなどは値引きしているケースもありますが、三井不動産さんは値引きはほとんどないようですが。
有楽土地さんは売れ残っている某物件を相当、値引きしました。これは親会社のゼネコンさんが早期に在庫を減らし、イメージを改善する戦略です。

売る立場でいえば、２００８年は不動産不況であり、中小は銀行の急激な貸し渋りにより、大変な思いをしていますが、大手の第一四半期の数字は、三井不動産さん、新日本建物さん、長谷工さんも思ったよりは悪くなく、キャッシュフローがどうこういう状況ではありません。もちろん、銀行の貸し渋りを考えるとどこでも手元のキャッシュを厚めにしておきたいですが、それぞれメインバンクが大手なので、大きな問題はないと思います。

ということは、総合地所は中小ですから、やや苦しいとしても、ほかの３社はあえて、値引きをして売り急ぐ必要はないわけです。値引きをする場合は最低でも３−５％程度必要ですが、あと、半年、在庫でもっていても、社内金利は半年では２−３％程度と思われますから、半年後に売れるのであれば、在庫でもっていたほうがいいわけです。４社で話し合いを持っていますが、主幹事の総合地所さんが、リーダーシップを取ったとしても、値下げするかどうかなど、価格政策に関する重要事項は実質的には三井さんと長谷工さんの意向で決まるような気がします。

物件の動きがピタッと止まれば、有楽土地さんのように、値引きしかないということになるのでしょうが、この物件のように価格も現在のストライクゾーンの低めに入っており、物件の動きもあるようですので、値引きはないでしょうね。あるとすれば、万一、来年の３月以降に在庫が残っていた場合にモデルルーム使用プラン一斉値引きのような感じかもしれません。

[246: 匿名さん]

いいから営業と直接話しなよ。ごちゃごちゃ言わないで。
能書きはいいからさ。

[247: 匿名さん]

値引きは別にかまわないんですけど
この立地を気に入った方に入居して頂きたいですね。

住民のみなさん、きちんとした方ばかりで
良いコミュニティが築かれつつあるとこですし。
私の担当だった営業さん曰く
「物件価格の1割を手付金として納められない方は
契約をお断りしている。」と言ってたな。
まあそれならフルローンで買っちゃうような
人種には遭遇することは無さそうだが

[248: 匿名さん]

値引きは別にかまわないんですけど
この立地を気に入った方に入居して頂きたいですね。


住民のみなさん、きちんとした方ばかりで
良いコミュニティが築かれつつあるとこですし。
私の担当だった営業さん曰く
「物件価格の1割を手付金として納められない方は
契約をお断りしている。」と言ってたな。
まあそれならフルローンで買っちゃうような
人種には遭遇することは無さそうだが

[249: 匿名さん]

２３６さん

売主でこの掲示板を見ている人もいますが、営業担当者が質問に答えるため、参考程度です。
マネジャークラス以上はほとんどみていません。
この場で出てくる情報よりも、社内・業界内の情報が量も多く、正確ですので。

よってこの場で値引きの話を出しても、売主に対する効果はまったくありません。

売主に対しては、実際にこのプランをこの値段なら購入するとBID（指値注文）を入れると効果あるかもしれません。たとえば、このプランは無理だが、こっちではどうですかなど。
ローンの銀行承認が出ることが前提ですが。

あまり、欲張った金額を言っても無理だと思いますが。

[250: 匿名さん]

ここまでゲリラ豪雨が年中降るようになると、調布でも多摩川沿いより、こちらの高台のほうが、人気がでてくるかもしれませんね。

ここしばらくだけかもしれませんが。