深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[183: 匿名さん]

180さん

２００５年から２００７年はプチバブルでした。その状況でも久我山ガーデンヒルズは１年かかったんですよね？
今は市況後退期でここのネームバリューは低い。
比較するには条件が違いすぎるのでは？

[184: 匿名さん]

久我山ガーデンヒルズと比べることは間違ってます。
コンセプトもまったく似ていません。
現地に行って建物や敷地内見たことありますか？
ここのコンセプトと似ているのは府中のエフユニバースや玉学のユニヴェルシオールなどです。

[185: 匿名さん]

180さん

概ね同意なのですが、やはり久我山ガーデンヒルズと比較するのは
難しいと思います。プチバブルの前と後ですから。

しかし今後、資材高、地価高騰のあおりを受けた
「安かろう悪かろう」物件が市場に出てくるようになるころには、
ここのパフォーマンスの良さにも検討者の目が留まるようになるでしょうから
3月末完売も視野に入ると思います。
今現在でも徐々にではありますが販売は進んでいるようですし。

[186: 匿名さん]

約2ヶ月全く売れていないように見えるが、広告の販売戸数は実態とは違うのだろうか？

[187: 匿名]

186様


そんなこと売り主しか分かり得ないことです。　

わざわざここで質問して誰に問い掛けてるのですか？
正確な情報が知りたければ直接電話して聞くことです。　

不毛な質問はやめて有毛な質問を心がけて、よりよい掲示板にしたいですね！　

頑張りましょう！

[188: 匿名さん]

185さんは知ってそうなので、お聞きした次第です。

不毛かどうかは、検討者が判断することでは？
実際売れていないという事実を検討者向けにリソースするのも重要だと思います。

[189: 匿名さん]

188様

先週末は2組の方が引っ越していらっしゃいました。
盆休み中には4〜5組の引越しがありましたね。

竣工当時から比べるとだいぶにぎやかになってきましたよ。

また、先週末は雨にも係わらず、
見学の方が結構いらっしゃってましたようですので
それなりに集客はあるんじゃないですか?

中から見てる限りではこんな感じです。

[190: 匿名]

188さま　


では、あなたは155様が「実際には違います」と答えたらそれを信じるのですか？　


無理でしょう？　


だから不毛なのです。

[191: 匿名さん]

190さん
そんなこと言っていたら、この掲示板の意味が無いでしょ？
しかるべきソースに基づく回答であれば、信じます。

[192: 匿名]

191さま

売り主にしか分からない事なのに、ソースなんてあると思いますか？　　


だからここに書き込んでも不毛だと言いたいんです。

[193: 匿名さん]

１９２さん
そうですか？
事実、185さんは、販売が進んでいると言っています。何らかの根拠があるのでしょう。
それを聞きたいだけです。
今、表に出ている情報では、このマンションは約2ヶ月全く売れていないことになってしまいます。
検討者にとって、重要な情報です。

[194: 匿名]

193さま　　

ですか、185さまの根拠は示されてませんよね？　


それに示すなんて出来ませんよ。　


だから不毛なんです。　


根拠がないことの議論は不毛です。　


実際にモデルルームに行かれて確かめないのですか？

検討者にとって一番有益な情報はモデルルームで聞けば分かります。　


営業マン検討者の味方ですよ！　


193さまが良い物件に出会えることを心から祈っています。

[195: 匿名さん]

>しかし今後、資材高、地価高騰のあおりを受けた
>「安かろう悪かろう」物件が市場に出てくる

これは実際には憶測でしかないわけで、デベロッパーの企業努力で違った結果になるかもしれないわけです。

>ここのパフォーマンスの良さにも検討者の目が留まるようになる

楽観的すぎるでしょう。
パフォーマンスがよければとっくに売り切れてますよ。

[196: 匿名さん]

194さん

了解しました。
貴殿にとっては不毛に思えたのかもしれませんね。

ただ、売れないマンションが売れているという情報は、検討者にとって貴重な情報です。
営業マンに聞いても、正直に答えてもらえるかどうか分かりません。
検討者は多角的に情報を欲しがりますので、その点はご理解ください。

[197: 買い換え検討中]

あと２年売れ残ってくれればお金が貯まって買えるんですけどね〜
ハァ・・・・生まれ育った多摩地区へ帰りたい・・・

[198: 匿名さん]

ちょっと思ったんだけど、売れてるマンションだと買うのかな？
それぞれの家庭でニーズは違うのだから人それぞれでいいんじゃないかな。
みんなが買っていると安心感があるのはわかるけど、そういう物件は価格も強気だし部屋も選べないよ。

不動産に掘り出し物はないからどこで自分に折り合い付けるかじゃないかな。

[199: マンコミュファンさん]

＞売れてるマンションだと買うのかな？
逆です、買いたいと思われるマンションが売れているマンション。
個々のニーズがあるのは当たり前で、それに応えるものを作るから消費者は買いたいと思う。
その結果、売れるマンションになる。

ただ、ここまで売れ残ってしまうと売れてるマンションだと買うのかな？
という疑問になるのもわかるけど。
用途に合った仕様、それに見合った戸数ってのも、売れるマンションの要素になるのでしょうね。

[200: 匿名さん]

No.198、199 さん

みんなが買ってると安心感があるっていうのはあるでしょうね。

まあ、ここは駅遠だし万人受けする物件ではないですから
199さんの「売れてるマンション」の定義には当てはまらないのはたしか。

でも周辺にある似たような駅遠大規模物件の中には
半分も売れてない物件もあったりしますから
そこからいくと570戸中500戸以上が既に売れてるわけですから
ある意味、驚異的ですよね。
なんでこんなに売れたんだろ?

[201: 匿名さん]

>なんでこんなに売れたんだろ?
ちょうどマンションブームの終末期で、まだ購入意欲がある人が多かったんだよ。
それに値段が上がり始めた時期で、
「これからまだまだ高くなるから、いまがチャンス。住宅ローン減税もなくなりますよ」
みたいなセールストークもきいたのでしょう。
実際、郊外物件も含めて価格は上がったけど、消費者がそっぽを向いて売れなくなり、
今はどうやって売り切ろうかと頭が痛いところも多数。
ここも売り出しのタイミングが半年遅れていたら、どうなっていたか。

[202: 匿名さん]

No.201 さん

なるほど。いまは消費者心理が冷え切ってますからね。
最近出てきた物件なんかは、駅近でも苦戦してるとこもあるようだし。

この物件はタイミングがよかったってところでしょうか。

[203: 匿名さん]

来年3月で竣工1年かな？
そしたら新築物件といえなくなるから、どうどうと値引きして完売になる予感。

[204: 匿名さん]

その時はとっくに完売でしょ？

一年も売れ残る物件なら最初から分譲しないと思います

[205: 匿名さん]

このままじゃ厳しいだろ？
モデルルーム、いつもひっそりしてるぞ。

[206: 匿名さん]

仕方ないのでは？

それでも乗り切って欲しい。
苦悩とはある意味飛躍なんだし。

[207: 匿名さん]

新聞を毎日見てれば、このまま何の手も打たないで、来年３月までに完売するかどうかなんて言わなくてもわかるっしょ。

[208: 購入検討中さん]

>苦悩とはある意味飛躍なんだし。

なにその「ピンチはチャンスだよ」的発想は...。
しかし、苦悩の結果、そのうち未入居中古物件としてこっそり値引き販売するでしょ。
デベと建設会社が共倒れになるくらいなら、その方がマシだと思うよ。

[209: 匿名さん]

新築で入居した既存住人だって新築でない物件を値びきしたところで苦情言う人はいますまい。
いつまでもうだうだ言われるより、売れたほうがいいし。
空き部屋ってなんかやだしね。

[210: 198]

＞買いたいと思うのが売れてる

って言うならいちいち「売れてますか？」とか聞かなきゃいいのでは？

販売状況を気にするコメントがあまりにも多いから、人が買ってるからって言う基準はどうか？
と言ったつもり。

自分の価値観で考えて決断しようよ。
ＭＲが閑散？自分が欲しけりゃ買うし、いらなけりゃ買わない、それだけのこと。
いい大人なんだから自己判断しようよ。

[211: 匿名さん]

買ってるから買うというより、売れてないものは買いたくないという意識なんでしょうね。
郊外物件とはいえ、このご時世、多くの方が資産性も重要視されますから。

[212: 匿名]

苦悩とはある意味飛躍って発言に感動しました。　


たしかにその通り！　


きっと完売できる！　


値引きの必要性なし！

[213: 匿名]

だけど、掲示板見ながらよく考えましたが、みなさまはこの物件の早期完売を期待しているのでしょうか？　

まさか売れ残ってほしいなんて思う人はいないと思いますが…

[214: 匿名さん]

１８３さん

１８０さん、１８５さん　レスありがとうございます。

久我山ガーデンヒルズとコンセプトが似ておりという表現を、似ている面もあり、に訂正させてください。少なくとも、緑に囲まれた大型物件で、共有設備が充実しているという点で、私は似ているところがあると感じました。

久我山ガーデンテラスは１年数ヶ月完売までかかったそうです。真剣に検討を購入しましたので、
参考としてください。完売するまで、住友不動産の方に何度もメール・電話を頂きました。値引きの話は私にはありませんでした。住友の方の対応・印象はきわめてよかったです。

４００戸を越える大型物件であり、フィットネスルームなどがあり、また、緑が多く自然に恵まれており、久我山まで徒歩１５分、価格は３ＬＤＫ　４０００万円、４ＬＤＫ、６０００万円とほぼこちらと同じでした。もちろん、マーケットは当時の方が悪かったので、１−２割、こちらよりも高いイメージでしょうか？

全体のコンセプトは低層・スペースが多い、お屋敷風など、久我山のメリットはありましたが、

・マンション全体はお城のようですごく立派なのですが、個別のプランが微妙に狭く、また、さほ　ど質感も高くはないと感じたこと。

・住所が杉並区久我山ではなく、マンション内が世田谷区北烏山と三鷹市北野に分かれて、やや　　こしいこと。地番とマンション名が異なることは、最後までひっかかりました。
　また、世田谷区にしても、三鷹市にしても、一番はじっこですので、学校・区役所など公共施設　へのアクセスがやや不便に感じたこと。（あくまでも個人的な印象です）

・給田小学校まで子供の足で、徒歩２０分以上かかり、道も交通量が多く、低学年には厳しいと思　ったこと。また、マンション前の道路も東八道路とつながっており、交通量が結構多いこと。

・久我山駅まで、徒歩１５分なのですが、バスがないので、雨の日は困ること。（確か、千歳烏山　まではバスがありました。）

などから見送りました。あの敷地とコンセプトは非常に魅力でしたが。

子供がいるかどうかや、勤務地などでこの物件と久我山で好き嫌いは別れると思います。

このマンションは小学校・中学校が隣接していて、また、バス便が非常に多いので便利ですね。

[215: 匿名さん]

↑　訂正です。

１８３さん、１８５さん　レスありがとうございます。

１８０です。

久我山ガーデンヒルズとコンセプトが似ておりという表現を、似ている面もあり、に訂正させてください。少なくとも、城西地区の緑に囲まれた大型物件で、共有設備が充実しているという点で、私は似ているところがあると感じました。

久我山ガーデンテラスは１年数ヶ月完売までかかったそうです。真剣に検討を購入しましたので、
参考としてください。完売するまで、住友不動産の方に何度もメール・電話を頂きました。値引きの話は私にはありませんでした。住友の方の対応・印象はきわめてよかったです。

４００戸を越える大型物件であり、フィットネスルームなどがあり、また、緑が多く自然に恵まれており、久我山まで徒歩１５分、価格は３ＬＤＫ　４０００万円、４ＬＤＫ、６０００万円とほぼこちらと同じでした。もちろん、マーケットは当時の方が悪かったので、１−２割、こちらよりも高いイメージでしょうか？

全体のコンセプトは低層・スペースが多い、お屋敷風など、久我山のメリットはありましたが、

・マンション全体はお城のようですごく立派なのですが、個別のプランが微妙に狭く、また、さほ　ど質感も高くはないと感じたこと。（あくまでも個人的な印象です）

・住所が杉並区久我山ではなく、マンション内が世田谷区北烏山と三鷹市北野に分かれて、やや　　こしいこと。地番とマンション名が異なることは、最後までひっかかりました。
　また、世田谷区にしても、三鷹市にしても、一番はじっこですので、学校・区役所など公共施設　へのアクセスがやや不便に感じたこと。（あくまでも個人的な印象です）

・給田小学校まで子供の足で、徒歩２０分以上かかり、道も交通量が多く、低学年には厳しいと思　ったこと。また、マンション前の道路も東八道路とつながっており、交通量が結構多いこと。

・久我山駅まで、徒歩１５分なのですが、バスがないので、雨の日は困ること。（確か、千歳烏山　まではバスがありました。）

などから見送りました。あの敷地とコンセプトは非常に魅力でしたが。

子供がいるかどうかや、勤務地などでこの物件と久我山で好き嫌いは別れると思います。

このマンションは小学校・中学校が隣接していて、また、バス便が非常に多いので便利ですね。

[216: 入居済み住民さん]

210さんに同意です。
駅から遠いとか、既存不適格であるとか、そういうデメリットはあるでしょう。
でも、今まで書かれた以上のものは、探しても特に出て来ないと思いますよ。
あとは自分の判断で、実物を見て決めるだけだと思いますが。
気に入ったら検討すればいいし、対象外なら検討からはずすだけのこと。
デメリットばかり気にする人が、なぜ売れ行きを気にしてるのか不思議です。

もともと売るつもりがないので、人がどう思うかはあまり気にならないですね。
細部まで熟考して決めたので、不満な点もなく、かなり気に入っています。
気になることは、自分の目で確かめるのが一番ですよ。

入居者にとっては、売れてくれた方がいいのはもちろんですが、
値下げされても、時間がかかっても、ここを気に入った人に買って欲しいです。

[217: 匿名さん]

８月２２日の日経産業新聞に、オリックス不動産の亀井さんが、新築マンション市場低迷に関して、コメントを寄せてました。この物件の着工は一年半前ですが、資材費の高騰前という意味では、下記があてはまりますね。

--------不振の新築物件を値下げする動きがある。

「販売不振に陥った物件では、一割程度の値引きがあるようだ。ただ、資材費の高騰前である二年前に着工して、完成後に在庫になった物件のほうが、実際は買い得感が大きい。」

「最近は建築費を下げるために設備のグレードを落とすことが多い。同じ３LDKでも若干、狭かったりする。二年前の物件なら、品質面でも買い得だ。」

--------分譲坪単価で物件を選ぶ際の注意点は。

「同じ建物でも分譲坪単価にはばらつきがある。（略）最上階で展望の良い部屋だと坪単価は高く、下層階で日当たりが悪い部屋の坪単価は安いのが分かるはずだ。」

「坪単価が割安に設定された理由を見極めて、納得できるなら買い得な部屋だ。中古マンションで値上がりしやすかったり、値下がり幅が小さかったりする部屋は、建物の平均坪単価より割安な部屋の場合が多い。（略）」

[218: 匿名さん]

２１６さん

＞デメリットばかり気にする人が、なぜ売れ行きを気にしてるのか不思議です。

以前も、この掲示板で指摘がありましたが、新築マンションの売れ行き不振を望まれている不動産業界の方がいらっしゃるようです。

不動産コンサルタントという職業の方ですが、新築マンションの値引き交渉や仲介などにより、手数料を取るそうです。そういう意味では、新築マンションの販売が不振となったほうが、仕事が増えますので、この掲示板に限らず、大型物件の掲示板は定期的にチェックされ、常にネガティブコメントを掲載されています。

この掲示板は購入検討者がみるための掲示板ですので、購入される方にプラスの情報があれば、いいわけですし、ネガティブな情報も誰も知らない情報であれば意味があるのですが、例えば、
駅から遠いから売れ残り、値引きが始まったなどという、誰もが知っていることや、まったく根拠のないネガティブ情報を継続的に出しています。盛り上げるために、これに対して自分でレスをすることもあるようです。

そういった情報が載っていると、購入検討者としてはどうしても、影響されますからね。
ご参考まで。

[219: 購入検討中さん]

>そういった情報が載っていると、購入検討者としてはどうしても、影響されますからね。

影響されるのは良いことでしょ。デベの言いなりになって割高な物件を買わされる消費者の
身にもなってください。

[220: 匿名]

ここは値引き情報の掲示板じゃありません。　

もし実際に値引きされたら買うのですか？


たぶん買わないでしょう？　


面白半分に値引き情報を待っているとしか思えません。

[221: 匿名さん]

値引きの程度と、間取りによっては買いますよ。

[222: 匿名]

221さま　


具体的にいいますと？

[223: 匿名さん]

15%くらい値引きがあるとうれしいですね。間取りにもよりますけど。

[224: 匿名さん]

値引きばかり期待して本質を見抜けない人が多いのでは？

[225: 匿名さん]

本質とは？

[226: 匿名さん]

構造などです。

[227: 匿名さん]

安い物件を求めるならいくらでもあると思います

[228: 購入検討中さん]

「値段」だって、マンションの本質の一つでしょう。しかも、もっとも重要な本質です。
いずれにしろ、ここまで市況が悪化してしまうと、値段が高い、というだけで全く
売れなくなります。

[229: 匿名]

それでは、高いから買えないことを売り主様に言ってみましたか？それが早いですよね？


ちなみに郊外に行けば安い物件はたくさんあります。　


深大寺近辺で安いマンションをお探しですか？　


いつまでも高いお家賃払うより購入に踏み切るほうが賢明じゃないですか？

[230: 匿名さん]

215さん
住友は強気で値引きをせずに、時間をかけて売り切るのが方針ですから。
会社の体力があればこそできる販売方法です。
ただ、ここまでマンション市場が冷え込んでくると、これから先はわかりません。
とはいえ、マンション専業デベではないからあまり売り方は変わらないかもしれません。

久我山ガーデンヒルズは当時の注目物件で、東京テラスと比べられることも多かったですね。
どちらも駅から遠い大規模物件。ただし、指向性は微妙に違って、久我山は高級っぽい方向へ、
東京テラスは大衆的な方向へふってました（デベロッパーの売り方のイメージです）。
割高割高と言われ、時間がかかったにせよ、どちらも完売したのはやはり当時はマンション購入熱が高い人が
多かったからでしょう。

ひるがえって現在は、マンション購入熱が下がり、共用施設の充実した大規模物件はいいことばかりで
ないことも理解されるようになりました。
大規模でも、共用施設をあまり設置しない物件も出てきています。
３、４年前、時間がかかっても値段を下げずに完売した物件があったとしても、
今はそれと同じ状況は当てはまらないでしょうね。

[231: 購入検討中さん]

なんで>>229さんは人の投稿にそんなに噛み付くの？
別に普通に議論してるだけでしょ。もっと落ち着いたほうがよいよ。

[232: 匿名]

229です。　


噛み付いてはいません。ただ意見をしているだけです。　　


値引きを期待している書き込みばかりで、まったく議論になっていません。　値引きをしてほしければ直接売り主と交渉したほうが話が進むと思いますが…　


他力本願が目立ちますね

[233: 匿名さん]

この状況下で値引きを期待するのは同然のことです。
今この価格で買う人は皆無でしょう。
いつ値引きが始まるか分からず、話題にすることは良いことだと思います。

[234: 匿名さん]

こちらのマンション掲示板　久しぶりに拝見しましたが　まだまだすごいですね。
興味のある方が多いのでしょうか・・・
こちらの物件は現地へも行き検討しましたが　駅からの距離やバス利用　近辺の反対運動があったこと　価格や周りの道路が狭くて子供が危ないなどの理由でやめました。
そして来年完成の他物件を購入しました。
他物件で売れてる物件もありますよ。

[235: 匿名さん]

みんながみんな値引き待ちなわけないですもんね。　だけど、値引きの議論をいくら頑張っても売り主さまには声は届かないでしょうね。この掲示板を見ている売り主さまは存在するのでしょうか？　

ほとんど皆無にちかいです。
故に自分で交渉するのが好ましいですよね。

[236: 匿名さん]

いやいや、ほぼ１００％値引き待ちだと思うよ。
程度は分かれるだろうけど、この価格で買う人がいないのは販売動向で分かる。
あと、デベさんは間違いなくここ見てる。

[237: 匿名さん]

売主さまがここを見ていたらとっくに値引きしてるでしょ？
値引きしてないのだから見てないって事です。

[239: 匿名さん]

値引きを公表した時点でアウトでしょ？

[240: 匿名さん]

既に入居が始まって半年になろうとしている状況を考えれば、価格交渉可能と考えるのが自然。
そこからは売り主と話すしか真実はわからない。
実際に価格でサービスしてもらった人は口外しない様に誓約書を書いているので、それを遵守していれば掲示板で聞いても答えは返って来ないはず。

売り主に聞きづらいからここで聞く、気持ちはわかるけど真剣に検討しているなら現地に行って営業と話せば答えはすぐ出るでしょう。

それ位の労力は検討者にはたいしたことないのにここでグチグチ聞いてる人の多いこと。

冷やかしにしか思われないよ。

[241: 匿名]

240さま。　

かなり同感です。　
私が思っていることをそのまま書いてくださりました。　
ありがとうございます！

[242: 匿名さん]

誰もコメントしないんですね。

[243: 匿名さん]

２３０さん

２１５です。

住友の方は感じがよかったです。その割には断った後も、相当、粘られましたが。

東京テラスも検討しました。良いプランには人気が集中していました。迷っているうちにタイミングを逸しました。

あの物件は長谷工さんのオリジナルという感じて、カラーが強く出ていたと思います。
東京テラスで、問題となった部分は、深大寺では改善しているようにも感じています。
たとえば、東京テラスは内覧会での点検は相当、揉めたようです。

東京テラスは今思えば、割安感があったのですが、当時は割高に感じていました。
あくまでも市場が上がったことでの結果論ですが。

小学校が隣でよかったのですが、例の世田谷の事件現場に結構近かったので、気になりました。
今、売り出し中のパークホームズ千歳烏山などのほうが、さらに現場に近いようですが。今となっては事件もだいぶ風化してきましたね。

そういえば、大学跡地で、小学校が隣、長谷工さん中心のプラン、駅からバス、大型物件など、この物件との共通点は多いです。東京テラスの方が深大寺にコンセプトは近いかもしれませんね。

東京テラスも完売まで完成からだいぶかかったのではなかったでしょうか？　何べんも手紙の案内はもらいましたが、興味なかったので、久我山ほど記憶に残っていませんが。

東京テラスとここを比べると、京王線を使う場合は通勤の便利さはあまりかわらないかもしれないですね。急行で一駅ですし、千歳烏山は駅からバス停がちょっと離れているのが雨の日など不便ですね。あちらは小田急線、深大寺は中央線にそれぞれ行けますのであとは個人の好みでしょうか？

[244: ご近所さん]

ここは大学跡地ではない。明大野球部のグラウンドの跡地。野球部寮はあったかな。
とても地面に近い、ほとんどが地面そのものの施設だったのですよ。
青学はちゃんとキャンパスあったからね。共通点に数えるのはどうかな。

[245: 匿名さん]

値引きをするかどうかは、デベさんの戦略次第です。ユーザーだけで決められることではありません。（当たり前の話ですが）
値引き・値引きと言われても、購入されたいと思われるだけです。むしろ、トータルなコストダウンとしては、できる限り低い金利の銀行を探してきて、特別の金利割引をつけ、もっとも金利が下がったタイミングで購入すると、かなり大きな値引き以上のコストダウン効果があります。

以前は大手は値引きはしませんでしたが、最近はそうでもなく、地所さんなどは値引きしているケースもありますが、三井不動産さんは値引きはほとんどないようですが。
有楽土地さんは売れ残っている某物件を相当、値引きしました。これは親会社のゼネコンさんが早期に在庫を減らし、イメージを改善する戦略です。

売る立場でいえば、２００８年は不動産不況であり、中小は銀行の急激な貸し渋りにより、大変な思いをしていますが、大手の第一四半期の数字は、三井不動産さん、新日本建物さん、長谷工さんも思ったよりは悪くなく、キャッシュフローがどうこういう状況ではありません。もちろん、銀行の貸し渋りを考えるとどこでも手元のキャッシュを厚めにしておきたいですが、それぞれメインバンクが大手なので、大きな問題はないと思います。

ということは、総合地所は中小ですから、やや苦しいとしても、ほかの３社はあえて、値引きをして売り急ぐ必要はないわけです。値引きをする場合は最低でも３−５％程度必要ですが、あと、半年、在庫でもっていても、社内金利は半年では２−３％程度と思われますから、半年後に売れるのであれば、在庫でもっていたほうがいいわけです。４社で話し合いを持っていますが、主幹事の総合地所さんが、リーダーシップを取ったとしても、値下げするかどうかなど、価格政策に関する重要事項は実質的には三井さんと長谷工さんの意向で決まるような気がします。

物件の動きがピタッと止まれば、有楽土地さんのように、値引きしかないということになるのでしょうが、この物件のように価格も現在のストライクゾーンの低めに入っており、物件の動きもあるようですので、値引きはないでしょうね。あるとすれば、万一、来年の３月以降に在庫が残っていた場合にモデルルーム使用プラン一斉値引きのような感じかもしれません。

[246: 匿名さん]

いいから営業と直接話しなよ。ごちゃごちゃ言わないで。
能書きはいいからさ。

[247: 匿名さん]

値引きは別にかまわないんですけど
この立地を気に入った方に入居して頂きたいですね。

住民のみなさん、きちんとした方ばかりで
良いコミュニティが築かれつつあるとこですし。
私の担当だった営業さん曰く
「物件価格の1割を手付金として納められない方は
契約をお断りしている。」と言ってたな。
まあそれならフルローンで買っちゃうような
人種には遭遇することは無さそうだが

[248: 匿名さん]

値引きは別にかまわないんですけど
この立地を気に入った方に入居して頂きたいですね。


住民のみなさん、きちんとした方ばかりで
良いコミュニティが築かれつつあるとこですし。
私の担当だった営業さん曰く
「物件価格の1割を手付金として納められない方は
契約をお断りしている。」と言ってたな。
まあそれならフルローンで買っちゃうような
人種には遭遇することは無さそうだが

[249: 匿名さん]

２３６さん

売主でこの掲示板を見ている人もいますが、営業担当者が質問に答えるため、参考程度です。
マネジャークラス以上はほとんどみていません。
この場で出てくる情報よりも、社内・業界内の情報が量も多く、正確ですので。

よってこの場で値引きの話を出しても、売主に対する効果はまったくありません。

売主に対しては、実際にこのプランをこの値段なら購入するとBID（指値注文）を入れると効果あるかもしれません。たとえば、このプランは無理だが、こっちではどうですかなど。
ローンの銀行承認が出ることが前提ですが。

あまり、欲張った金額を言っても無理だと思いますが。

[250: 匿名さん]

ここまでゲリラ豪雨が年中降るようになると、調布でも多摩川沿いより、こちらの高台のほうが、人気がでてくるかもしれませんね。

ここしばらくだけかもしれませんが。

[251: 匿名さん]

雨頼みですか(笑)

９月が勝負でしょうね。
平日のモデルルームほんと客入っていないので、土日に期待しています。

[252: 匿名さん]

ここデベもしっかり見てるのね〜。
値引きの件書いたら、見事に削除されましたよ。
理由が「根拠が無い」だったけど、必死さがうかがえるね。
売りたいなら大々的に残ってる物件を大幅値下げしてアピールすればいいのに。
影でこそこそやってるから、いつまでも売れないんだよ。

[253: 匿名さん]

削除の依頼はしましたが、私は売主さまではありません。
それが事実無根です。

[254: 購入検討中さん]

勘違いしてる人もいますが、別に値下げを要望しているわけではありません。

ただ、「この市況で、この物件で、この価格は高すぎるかどうか」という点に
ついて、私は「高すぎる」と考えているだけです。それ以上でも以下でも
ありません。

おそらく、ここの購入を検討されている方々の多くがそう思っていると思います。
(「適正価格だ」と思っている人はもう契約したはずですから)

というわけで、引き続き価格の推移を見守っていくことにします。

[255: 匿名さん]

見守っているうちにどんどん金利上がっていきますよ。
金利が上がったら値引きされても結局支払いは同じです。
だったら新築の間に購入されては？
家賃払いながら待つのも得策ではありません。
皆様は多分月１０万位は払っていますよね？
違いますか？

[256: 匿名]

254さま　

あなたは結局安くならなきゃ買わないのでしたら、要望と一緒だと思いますよ。

お家賃だってばかにならないなぁ。　
とりあえず不毛な価格議論より環境の話をメインでいきましょうよ！

[257: 購入検討中さん]

>>254 長期金利はここ数ヶ月でまた下がり始めましたよ。適当なことを言わないように。
最近の原油価格の下落で、インフレもピークを打ったというのが、大方の見方です。

>>255　>「不毛な価格議論」

　契約済みの人にとっては「不毛」かもしれませんが、これから購入する者としては、
　超「有益」な話です。

[258: 匿名]

違いますよ。私が言いたかった「不毛」とは、ここで価格について話し合っても効果は無いということです。有益か無益とかの意味合いではありませんよ。　

金利はあがりますよ。間違いないでしょ？ゼロ金利政策も解除されましたし。

[259: 匿名さん]

政策金利のUPは当面難しそうとの新聞記事が、つい先日出たばかりですね。
住宅ローンの金利は、劇的に上がることなく、小幅な上下をしばらくは繰り返しそうです。
住宅ローン減税も延長されそうな気配ですから、買い急ぐこともないでしょう。

値引きに関しては、三井も普通に売れ行きが厳しい物件は値引きするし、
長谷工も株価が100円を割りそうな現状では、在庫物件はとっとと捌いてしまいたいでしょうから、
やはり営業との交渉次第。

ここで、値引きについて話すのは無駄ではないし、値引きの可能性は高いという情報をもってMRに
行った方が上手な買い物ができるでしょうね。

[260: 匿名]

だけど、家賃は無駄に払うことになりますよ？　

値引きされても得した気分になるだけでは？

[261: 匿名さん]

今のご時世を考えれば適正価格だと思うんですけどね…。
周辺の物件を見渡してみても、どこも同じような価格帯だし、
ここが適正価格じゃないとなると、どこらへんの物件が適正なんでしょうか。

高くて買えないわけじゃないってことですよね。
予算はあるが、“ここには”そんなに払えないとおっしゃりたいのでしょう？
でも、それなら、その同じ予算でもっと良い物件を買えばいいのでは？
そうしないのは……そんな都合のいい物件などないから、違いますか？

高すぎるというのは、結局、254さんの中での話なんじゃないでしょうか。
そんなに価値を感じていないなら、今はあなたにとって買い時じゃないんだと思います。
本当に買いたいと思える時まで、待った方がいいんじゃないですか。

[262: 匿名さん]

金利の読みは難しいですね。上がるとか、上がらないという議論はあまり意味がありません。
金利も相場ですので、これがわかれば儲けることができます。

確かに、２５９さんの仰ることはよくわかりますが、

現在の住宅金利（変動）２．８７５％というレベル（銀行によって異なります）はきわめて低いレベルです。

目先は、

＞住宅ローンの金利は、当面は、劇的に上がることなさそう。

というのは、金融業者の間でのコンセンサスであり、一致しています。

日銀は、できるだけ早く公定歩合を上げて、０．７５％から３％程度にしたい。
（住宅変動金利は、公定歩合プラス２％程度と考えればよいです。）
その理由は金利が低いままだと景気が今よりも悪くなったときに、景気刺激策（つまり、金利を下げる）が取れないからです。

一方、政府や与党などは、すでに景気が悪いのだから、金利を上げるのは何事かという議論があり、金利を下げる圧力が非常に強い。

この二つの力がバランスしているのが、現在の状況です。

現在、景気拡大局面は終わったといわれており、今後、金利は下がるとみなさん期待しますが、日銀にしてみれば、すでに金利はきわめて低い水準にあるので、これ以上、下げることはできないという論理になる。理由は上記と景気が急に悪化した場合、（たとえば、原油が輸入できなくなるなど、）下げる余地がなくなることを恐れるのです。

重要なことは、「当面」とはいつまでかですが、１−２週間は今の状況が続くでしょうが、その後、何が起こるかは誰にもわかりません。

また、小幅な上下を繰り返すといわれていますが、上方向は、上振れリスクがあります。１ヵ月で１％ポーンと上がった例は過去に何度もあります。下方向は、これ以上はほとんど動かないでしょう。下がっても、０．１−２％の幅です。調べていただけるとわかりますが、変動金利の
２．９％前後というレベルは歴史的に最低レベルです。過去に２．４％前後まで下がったことがありますが、日経平均が７０００円となり、銀行がつぶれ、多くの上場企業が減益や赤字となった状況です。

現在は増収増益の企業もあり、景気はまだら模様です。

住宅購入者にとって、一番恐れることは金利の急上昇です。上がるときは金利はいきなり、急に上がりますので。過去に公定歩合は５ヶ月間で３％上昇したことがあります。（１９７３年）
もちろん、高度成長期のような景気の過熱が再び来ることは考えにくく、半年で３％も上げることはありませんが、日銀の目標公定歩合を３％と仮定すると、今後、１−２年間で２％程度上昇することは十分にありえることです。繰り返しますが、これが言い当てることができる人は、相場で勝つことができますので、誰にもわからない世界です。
そんなことはあえりないとか、その通りとか、みなさん、いろいろな意見があるわけです。

住宅金利の決定は受渡日となりますので、新築の着工中のマンションの場合、たとえば、１年後の受渡日の金利は誰もわかりません。上記のような金利上昇リスクは常にあります。住宅購入者は金利について、よく知らないうちにこのようなリスクをとっている人が多いようです。

一方、この物件のような完成済の場合は、おそらく、来月の受け渡しも可能でしょうから、現在の低金利メリットを十分に享受することができるのです。

[263: 匿名さん]

低金利のメリット、さらには値引きのメリットもあるなら魅力的なマンションになるでしょう。
変動金利が優遇されて１％台だから、家賃払うより安い・・・という感覚で買うことはオススメしませんが。

[264: 匿名さん]

>高くて買えないわけじゃないってことですよね。
>予算はあるが、“ここには”そんなに払えないとおっしゃりたいのでしょう？
>でも、それなら、その同じ予算でもっと良い物件を買えばいいのでは？


同意

[265: 匿名]

家賃が無駄という動機だって立派なきっかけでしょ？　

家賃が月12万で、購入して共益費込みで8万円なら購入したほうが断然生活が潤います。

結構単純ですよ。

[266: 匿名さん]

２６２様

確かにあなたの言うとおりですね。これを聞くと早く購入しなくてはと改めて感じました。
値引き待ちっていうのは浅はかな知識しか持たない人が考えるって事って事を深く感じました。
今が一番のタイミングかもしれませんね。
考えが変わるというのはこの事ですね。
皆様も同じ事を思ったのでは？

[267: 匿名さん]

２５９さん

長谷工の株価とこの物件の値引きは別の話だと思いますよ。よくご存知の通り、株価は業績と需給で決まりますが、最近は需給の影響が大きいですから。マンション不況　→　長谷工売り　という感じではないでしょうか？　日経平均も下がっていますしね。

株価はキャッシュフローには直接、関係ありませんので、この物件も売主は３月までに売却すればいいわけです。あとは金利をどう考えるかです。普通はその程度の金利は採算に入れています。メインバンクが借入金を返せ、完成在庫を直ちに処分しろといってくれば、別ですが、りそなにしてもみずほにしてもそんな無茶は言わないでしょう。また、個別の物件もよく調べていますので、この物件のように売行きがそこそこの場合は完成後、一年程度は口出しせず、様子を見守るということではないでしょうか？

長谷工が１００円を切るというのは売られすぎのような気がします。今後のマンションの行方が不透明な状況では株の買い手が不在なので、目先はじりじり下がるでしょうが、中小が非常に苦しい状況の中で中長期では上がってくるのではないでしょうか？　三井不動産と長谷工と野村不動産は間違いなくマンション業界の勝ち組でしょう。長谷工の３円配当なら配当利回りも高いですし、将来は増配の可能性もありそうですし。

[268: 匿名さん]

２６６さん、

２６２です。金利だけは誰も分かりませんし、コントロールもできませんからね。
「しばらくは上がらない」という根拠のない大合唱に惑わされないで下さい。

購入者にとって、現在、購入できるのであれば、先送りするというリスクを取らずに決めることが大切でしょうね。住宅購入に必要以上のリスクを取る必要はないと思います。ギャンブルではありませんから。

ちなみに、金利は全期間、固定とされることをお勧めします。現在の長期固定金利も、歴史的にきわめて低いのですから。（余計なお世話ですが）

金利が上がってしまっては、どうしようもありません。

[269: 匿名さん]

しかしなぜ客は来ない。。
竣工６カ月経過して、完売させるには、デベにとっては値引きしかないと思うが。。
検討者はそのチャンスを狙ってるんだな。

[270: 匿名さん]

>266
ネタだと思いますが、今の時点でこういう物件を値引きもしてもらわずに買ってしまうのは、単に情報収集能力がないだけですね。お金が有り余ってるなら別ですが。

>267
長谷工はマンションに専念することで利益をあげてきましたが、これからはどうでしょう。
長谷工的な大規模物件は、今までほど需要はないですからね。
メインのお客さんである中小デベが売る長谷工大規模物件は売れ行き不振で大変です。
今後は新規物件ではなく、これまで建てたマンションの大規模修繕で儲けていくのか。

三井はマンション専業デベではないから、最近のマンション不況では大きな影響はないでしょう。
高級物件はしっかり売れているし。
野村もしかりですが、浦安の大量在庫をどう売っていくのか興味津々です。
プラウドブランドもちょっとメッキがはげてきましたから。

[271: 匿名さん]

266ですが。　


ここで、「値引き！値引き！」と吠えてる人たちは、なぜ直接営業マンに交渉しないのですか？　


自分の気持ちを率直に伝えるのが大人でしょ？

[273: 匿名さん]

271さん
先日値引きの話をしたら、すぐに断られました。
だからここで情報交換してるんです。この売れ行きでは必ずいつかは、値引きするでしょうし。
このマンション、気に入っているのですが、やはり、売れ行きを見てると今買う気にはなれません。

[274: 匿名さん]

２７３さん、

なるほど。しかし、マンションの値引きといえば、１００万円単位となりますよね。
たとえば、４０００万円の物件であれば、３９００万円ですね。（あたりまえですが）

すると、潜在的な購入希望者は、一気に増えるんじゃあないですか？
２００万円も違えば、相当、価格に対する感じが変わってきますよね。

マンションの値引きは個別にやるのではなくて、販売戦略を決めて、一気に対応するのが普通です。売れ行きがピッタッと止まった時点で、起死回生の値引きセールをしますので、この物件は
じりじりと販売が進んでいるということなんでしょうね。

[275: 購入検討中さん]

そのうち、モデルルーム価格とか言い出して、実質値下げするでしょう。
慌てて買って、その後すぐに値下げされたら、泣くに泣けませんので、
やっぱり見送りです。

＜なお、この書き込みはあくまで将来の予想をしたものです。
　　　値下げを要求するものではありません。(笑)＞

[276: 周辺住民さん]

営業さんもバカではないので、こっちの本気度を測った上で対応してるのでは。
２７４氏の言うとおり、値引きを引き出すにはそれなりの覚悟が必要と思うぞよ。

[277: 匿名]

長年の経験の予想ですが、値引きはしないで完売できる物件と見切りました！
検討者は急げ！

[278: 匿名さん]

値引きを引き出すのも交渉能力がものをいうからね。
値引きせずに買ってくれそうな客や冷やかし客には、値引きはいいださない。
水面下で値引きしているうちは、まだ余裕があるのだろうけど、一斉値引き新価格とかやりだしたら、
手じまいの時期を探ってるとみていい。

ここ数年売り出された、近隣のグランドオペラ、サーパス、プラウドなどは早めに完売、
中古も順調にまわっている。ここと同時期に売り出されたアトラスは間もなく売り切れそう。
対してここの残りは大本営発表で60戸。
もう需要がないのか、魅力がないのかのどちらか。

[279: 匿名さん]

つぅか500戸ちかくある物件なんだから、完売するのに2年はかかるのが想定されてるから値引きはありえないと感じた。

[280: 住まいに詳しい人]

あまり値引きはしないと思いますね、ＪＶに三井がいますから。

この掲示板は有名ですから、営業や設計さんも見ているといっていました。
それでもまだ値引きをしないのは、この掲示板に書き込んでいる人の層をターゲットにしてないからです。

この４２００〜５５００万円の物件を購入できるのは、一部上場企業勤務の年収８００万以上の人くらいでしょう。
ここ以外はターゲットにしていませんよ。

世の中には腐るほど上記の人はいますから、あせって値引きしなくても需要がきます。

九州などはまだ安価なのでそこを検討してみては？

[281: 匿名さん]

竣工から２年も経った物件を正価で買うお人好しはいません。
三井がいるから値下げしないと言う人いますが、三井も売れなければ値下げしますよ。
何か勘違いしてません？

＞この４２００〜５５００万円の物件を購入できるのは、
＞一部上場企業勤務の年収８００万以上の人くらいでしょう。
＞ここ以外はターゲットにしていませんよ。
大笑いさせてもらいました。
冗談のセンスがすごくいいですね。

[282: 匿名さん]

２８０さん

三井不動産がいるから、値引きしないということではないと思います。三井不動産は業界トップですので、いわば、業界のリーダー的な存在です。
三井がどんどん値段を下げているという評判になると業界全体に悪影響を及ぼしますので、きわめて慎重に対応されるのではないでしょうか？　要は理屈に合わない値引きはしないということです。住友不動産は２年ぐらい値引きしないかもしれませんね。成城の物件は相当、販売に苦労していました。

値引きが現実的になるためには、

（１）建材費、土地の値段が急落し、この物件が新しく出てきた新築に比べてあきらかに割高になった場合。バブルの末期ではこのような物件がたくさん出ました。この場合は値引き以外に、賃貸へ変更などの手も取ります。

（２）近隣に同じようなコンセプトのマンションが割安で開発され、明らかに相対的な割高感がでた場合。たとえば、明治安田生命の跡地にマンションが建築され、３ＬＤＫ　３５００万円で売り出され、品質も高ければこの物件は苦しくなります。

（３）市場動向と価格戦略を間違えた場合。桜堤がこのケースです。

上記、（１）（２）は緊急に対応する必要がありますので、即、対応します。通常は完成後、一年程度で完売することを想定していますので、一年たった時点でどの程度在庫が残っているか確認し、販売戦略を練り直すことになります。その時点で９割販売できていれば、マンション全体では利益がでていますので、あえて値引きしてすでに購入いただいた方の心象を悪くする必要はありませんので、時間をかけて残りを販売します。

現在、上記の（１）、（２）と逆のことがおきています。最近、発売されたマンションはここよりも割高となっており、さらに建材費は上がっています。理屈では値引きではなく、値上げです。
もちろん、すでに値段を公表しており、消費者の買い控えの中で値上げするようなことはしませんが、値引きは理屈に合わないのです。

＞この４２００〜５５００万円の物件を購入できるのは、一部上場企業勤務の年収８００万以上の＞人くらいでしょう。ここ以外はターゲットにしていませんよ。

これは事実とはだいぶ異なると思います。この物件を購入できる方は、現金をお持ちの方、現金を相当お持ちで残りの金額をローンを組める方。頭金は少なくてもローンを組める方がとなります。

世の中にはいろいろなご事情の方がいらっしゃいますので、現金で購入される方もいらっしゃいます。引退された方や職業をお持ちでない方もいらっしゃいます。また、年収がたとえば、２００−３００万円と低くても、７割程度現金をお持ちで残りの１千万円をローンで組めれば問題ありません。これ以外にも夫婦合算とか、親子ローンとか、いろいろなケースがあります。
東証一部上場の年収８００万円といっても、いろいろな方がいて、すべて銀行がローンを承認するわけではありません。これは、デベさんの専門部局がありますので、銀行と提携しながら、ワークするのです。確かに自営業はサラリーマンに比べるとローンは組みにくいですが、資格を持っている方はローンを組みやすいということはあります。また、銀行ローンをもっとも組みやすい職業は東証一部上場サラリーマンではなく公務員です。だからといって、このような物件が公務員の方ばかりということはありません。

まあ、年収というフローを購入者は気にしますが、売る方はフローよりストックを気にします。つまり、その年収で頭金はいくらお持ちですかということです。勤務暦１０年で一部上場勤務、転職歴あり、年収８００万円、貯金３００万円の人と、勤務暦１０年、地場の非上場メーカー勤務、転職歴なし、年収５００万、貯金１０００万円の人を比較した場合、年収８００万円の人のほうが、信用できるとは一概に言えないことはおわかりいただけると思います。（ケース　バイ　ケースで判断は銀行によっても異なります。）