深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[183: 匿名さん]

180さん

２００５年から２００７年はプチバブルでした。その状況でも久我山ガーデンヒルズは１年かかったんですよね？
今は市況後退期でここのネームバリューは低い。
比較するには条件が違いすぎるのでは？

[184: 匿名さん]

久我山ガーデンヒルズと比べることは間違ってます。
コンセプトもまったく似ていません。
現地に行って建物や敷地内見たことありますか？
ここのコンセプトと似ているのは府中のエフユニバースや玉学のユニヴェルシオールなどです。

[185: 匿名さん]

180さん

概ね同意なのですが、やはり久我山ガーデンヒルズと比較するのは
難しいと思います。プチバブルの前と後ですから。

しかし今後、資材高、地価高騰のあおりを受けた
「安かろう悪かろう」物件が市場に出てくるようになるころには、
ここのパフォーマンスの良さにも検討者の目が留まるようになるでしょうから
3月末完売も視野に入ると思います。
今現在でも徐々にではありますが販売は進んでいるようですし。

[186: 匿名さん]

約2ヶ月全く売れていないように見えるが、広告の販売戸数は実態とは違うのだろうか？

[187: 匿名]

186様


そんなこと売り主しか分かり得ないことです。　

わざわざここで質問して誰に問い掛けてるのですか？
正確な情報が知りたければ直接電話して聞くことです。　

不毛な質問はやめて有毛な質問を心がけて、よりよい掲示板にしたいですね！　

頑張りましょう！

[188: 匿名さん]

185さんは知ってそうなので、お聞きした次第です。

不毛かどうかは、検討者が判断することでは？
実際売れていないという事実を検討者向けにリソースするのも重要だと思います。

[189: 匿名さん]

188様

先週末は2組の方が引っ越していらっしゃいました。
盆休み中には4〜5組の引越しがありましたね。

竣工当時から比べるとだいぶにぎやかになってきましたよ。

また、先週末は雨にも係わらず、
見学の方が結構いらっしゃってましたようですので
それなりに集客はあるんじゃないですか?

中から見てる限りではこんな感じです。

[190: 匿名]

188さま　


では、あなたは155様が「実際には違います」と答えたらそれを信じるのですか？　


無理でしょう？　


だから不毛なのです。

[191: 匿名さん]

190さん
そんなこと言っていたら、この掲示板の意味が無いでしょ？
しかるべきソースに基づく回答であれば、信じます。

[192: 匿名]

191さま

売り主にしか分からない事なのに、ソースなんてあると思いますか？　　


だからここに書き込んでも不毛だと言いたいんです。

[193: 匿名さん]

１９２さん
そうですか？
事実、185さんは、販売が進んでいると言っています。何らかの根拠があるのでしょう。
それを聞きたいだけです。
今、表に出ている情報では、このマンションは約2ヶ月全く売れていないことになってしまいます。
検討者にとって、重要な情報です。

[194: 匿名]

193さま　　

ですか、185さまの根拠は示されてませんよね？　


それに示すなんて出来ませんよ。　


だから不毛なんです。　


根拠がないことの議論は不毛です。　


実際にモデルルームに行かれて確かめないのですか？

検討者にとって一番有益な情報はモデルルームで聞けば分かります。　


営業マン検討者の味方ですよ！　


193さまが良い物件に出会えることを心から祈っています。

[195: 匿名さん]

>しかし今後、資材高、地価高騰のあおりを受けた
>「安かろう悪かろう」物件が市場に出てくる

これは実際には憶測でしかないわけで、デベロッパーの企業努力で違った結果になるかもしれないわけです。

>ここのパフォーマンスの良さにも検討者の目が留まるようになる

楽観的すぎるでしょう。
パフォーマンスがよければとっくに売り切れてますよ。

[196: 匿名さん]

194さん

了解しました。
貴殿にとっては不毛に思えたのかもしれませんね。

ただ、売れないマンションが売れているという情報は、検討者にとって貴重な情報です。
営業マンに聞いても、正直に答えてもらえるかどうか分かりません。
検討者は多角的に情報を欲しがりますので、その点はご理解ください。

[197: 買い換え検討中]

あと２年売れ残ってくれればお金が貯まって買えるんですけどね〜
ハァ・・・・生まれ育った多摩地区へ帰りたい・・・

[198: 匿名さん]

ちょっと思ったんだけど、売れてるマンションだと買うのかな？
それぞれの家庭でニーズは違うのだから人それぞれでいいんじゃないかな。
みんなが買っていると安心感があるのはわかるけど、そういう物件は価格も強気だし部屋も選べないよ。

不動産に掘り出し物はないからどこで自分に折り合い付けるかじゃないかな。

[199: マンコミュファンさん]

＞売れてるマンションだと買うのかな？
逆です、買いたいと思われるマンションが売れているマンション。
個々のニーズがあるのは当たり前で、それに応えるものを作るから消費者は買いたいと思う。
その結果、売れるマンションになる。

ただ、ここまで売れ残ってしまうと売れてるマンションだと買うのかな？
という疑問になるのもわかるけど。
用途に合った仕様、それに見合った戸数ってのも、売れるマンションの要素になるのでしょうね。

[200: 匿名さん]

No.198、199 さん

みんなが買ってると安心感があるっていうのはあるでしょうね。

まあ、ここは駅遠だし万人受けする物件ではないですから
199さんの「売れてるマンション」の定義には当てはまらないのはたしか。

でも周辺にある似たような駅遠大規模物件の中には
半分も売れてない物件もあったりしますから
そこからいくと570戸中500戸以上が既に売れてるわけですから
ある意味、驚異的ですよね。
なんでこんなに売れたんだろ?

[201: 匿名さん]

>なんでこんなに売れたんだろ?
ちょうどマンションブームの終末期で、まだ購入意欲がある人が多かったんだよ。
それに値段が上がり始めた時期で、
「これからまだまだ高くなるから、いまがチャンス。住宅ローン減税もなくなりますよ」
みたいなセールストークもきいたのでしょう。
実際、郊外物件も含めて価格は上がったけど、消費者がそっぽを向いて売れなくなり、
今はどうやって売り切ろうかと頭が痛いところも多数。
ここも売り出しのタイミングが半年遅れていたら、どうなっていたか。

[202: 匿名さん]

No.201 さん

なるほど。いまは消費者心理が冷え切ってますからね。
最近出てきた物件なんかは、駅近でも苦戦してるとこもあるようだし。

この物件はタイミングがよかったってところでしょうか。

[203: 匿名さん]

来年3月で竣工1年かな？
そしたら新築物件といえなくなるから、どうどうと値引きして完売になる予感。

[204: 匿名さん]

その時はとっくに完売でしょ？

一年も売れ残る物件なら最初から分譲しないと思います

[205: 匿名さん]

このままじゃ厳しいだろ？
モデルルーム、いつもひっそりしてるぞ。

[206: 匿名さん]

仕方ないのでは？

それでも乗り切って欲しい。
苦悩とはある意味飛躍なんだし。

[207: 匿名さん]

新聞を毎日見てれば、このまま何の手も打たないで、来年３月までに完売するかどうかなんて言わなくてもわかるっしょ。

[208: 購入検討中さん]

>苦悩とはある意味飛躍なんだし。

なにその「ピンチはチャンスだよ」的発想は...。
しかし、苦悩の結果、そのうち未入居中古物件としてこっそり値引き販売するでしょ。
デベと建設会社が共倒れになるくらいなら、その方がマシだと思うよ。

[209: 匿名さん]

新築で入居した既存住人だって新築でない物件を値びきしたところで苦情言う人はいますまい。
いつまでもうだうだ言われるより、売れたほうがいいし。
空き部屋ってなんかやだしね。

[210: 198]

＞買いたいと思うのが売れてる

って言うならいちいち「売れてますか？」とか聞かなきゃいいのでは？

販売状況を気にするコメントがあまりにも多いから、人が買ってるからって言う基準はどうか？
と言ったつもり。

自分の価値観で考えて決断しようよ。
ＭＲが閑散？自分が欲しけりゃ買うし、いらなけりゃ買わない、それだけのこと。
いい大人なんだから自己判断しようよ。

[211: 匿名さん]

買ってるから買うというより、売れてないものは買いたくないという意識なんでしょうね。
郊外物件とはいえ、このご時世、多くの方が資産性も重要視されますから。

[212: 匿名]

苦悩とはある意味飛躍って発言に感動しました。　


たしかにその通り！　


きっと完売できる！　


値引きの必要性なし！

[213: 匿名]

だけど、掲示板見ながらよく考えましたが、みなさまはこの物件の早期完売を期待しているのでしょうか？　

まさか売れ残ってほしいなんて思う人はいないと思いますが…

[214: 匿名さん]

１８３さん

１８０さん、１８５さん　レスありがとうございます。

久我山ガーデンヒルズとコンセプトが似ておりという表現を、似ている面もあり、に訂正させてください。少なくとも、緑に囲まれた大型物件で、共有設備が充実しているという点で、私は似ているところがあると感じました。

久我山ガーデンテラスは１年数ヶ月完売までかかったそうです。真剣に検討を購入しましたので、
参考としてください。完売するまで、住友不動産の方に何度もメール・電話を頂きました。値引きの話は私にはありませんでした。住友の方の対応・印象はきわめてよかったです。

４００戸を越える大型物件であり、フィットネスルームなどがあり、また、緑が多く自然に恵まれており、久我山まで徒歩１５分、価格は３ＬＤＫ　４０００万円、４ＬＤＫ、６０００万円とほぼこちらと同じでした。もちろん、マーケットは当時の方が悪かったので、１−２割、こちらよりも高いイメージでしょうか？

全体のコンセプトは低層・スペースが多い、お屋敷風など、久我山のメリットはありましたが、

・マンション全体はお城のようですごく立派なのですが、個別のプランが微妙に狭く、また、さほ　ど質感も高くはないと感じたこと。

・住所が杉並区久我山ではなく、マンション内が世田谷区北烏山と三鷹市北野に分かれて、やや　　こしいこと。地番とマンション名が異なることは、最後までひっかかりました。
　また、世田谷区にしても、三鷹市にしても、一番はじっこですので、学校・区役所など公共施設　へのアクセスがやや不便に感じたこと。（あくまでも個人的な印象です）

・給田小学校まで子供の足で、徒歩２０分以上かかり、道も交通量が多く、低学年には厳しいと思　ったこと。また、マンション前の道路も東八道路とつながっており、交通量が結構多いこと。

・久我山駅まで、徒歩１５分なのですが、バスがないので、雨の日は困ること。（確か、千歳烏山　まではバスがありました。）

などから見送りました。あの敷地とコンセプトは非常に魅力でしたが。

子供がいるかどうかや、勤務地などでこの物件と久我山で好き嫌いは別れると思います。

このマンションは小学校・中学校が隣接していて、また、バス便が非常に多いので便利ですね。

[215: 匿名さん]

↑　訂正です。

１８３さん、１８５さん　レスありがとうございます。

１８０です。

久我山ガーデンヒルズとコンセプトが似ておりという表現を、似ている面もあり、に訂正させてください。少なくとも、城西地区の緑に囲まれた大型物件で、共有設備が充実しているという点で、私は似ているところがあると感じました。

久我山ガーデンテラスは１年数ヶ月完売までかかったそうです。真剣に検討を購入しましたので、
参考としてください。完売するまで、住友不動産の方に何度もメール・電話を頂きました。値引きの話は私にはありませんでした。住友の方の対応・印象はきわめてよかったです。

４００戸を越える大型物件であり、フィットネスルームなどがあり、また、緑が多く自然に恵まれており、久我山まで徒歩１５分、価格は３ＬＤＫ　４０００万円、４ＬＤＫ、６０００万円とほぼこちらと同じでした。もちろん、マーケットは当時の方が悪かったので、１−２割、こちらよりも高いイメージでしょうか？

全体のコンセプトは低層・スペースが多い、お屋敷風など、久我山のメリットはありましたが、

・マンション全体はお城のようですごく立派なのですが、個別のプランが微妙に狭く、また、さほ　ど質感も高くはないと感じたこと。（あくまでも個人的な印象です）

・住所が杉並区久我山ではなく、マンション内が世田谷区北烏山と三鷹市北野に分かれて、やや　　こしいこと。地番とマンション名が異なることは、最後までひっかかりました。
　また、世田谷区にしても、三鷹市にしても、一番はじっこですので、学校・区役所など公共施設　へのアクセスがやや不便に感じたこと。（あくまでも個人的な印象です）

・給田小学校まで子供の足で、徒歩２０分以上かかり、道も交通量が多く、低学年には厳しいと思　ったこと。また、マンション前の道路も東八道路とつながっており、交通量が結構多いこと。

・久我山駅まで、徒歩１５分なのですが、バスがないので、雨の日は困ること。（確か、千歳烏山　まではバスがありました。）

などから見送りました。あの敷地とコンセプトは非常に魅力でしたが。

子供がいるかどうかや、勤務地などでこの物件と久我山で好き嫌いは別れると思います。

このマンションは小学校・中学校が隣接していて、また、バス便が非常に多いので便利ですね。

[216: 入居済み住民さん]

210さんに同意です。
駅から遠いとか、既存不適格であるとか、そういうデメリットはあるでしょう。
でも、今まで書かれた以上のものは、探しても特に出て来ないと思いますよ。
あとは自分の判断で、実物を見て決めるだけだと思いますが。
気に入ったら検討すればいいし、対象外なら検討からはずすだけのこと。
デメリットばかり気にする人が、なぜ売れ行きを気にしてるのか不思議です。

もともと売るつもりがないので、人がどう思うかはあまり気にならないですね。
細部まで熟考して決めたので、不満な点もなく、かなり気に入っています。
気になることは、自分の目で確かめるのが一番ですよ。

入居者にとっては、売れてくれた方がいいのはもちろんですが、
値下げされても、時間がかかっても、ここを気に入った人に買って欲しいです。

[217: 匿名さん]

８月２２日の日経産業新聞に、オリックス不動産の亀井さんが、新築マンション市場低迷に関して、コメントを寄せてました。この物件の着工は一年半前ですが、資材費の高騰前という意味では、下記があてはまりますね。

--------不振の新築物件を値下げする動きがある。

「販売不振に陥った物件では、一割程度の値引きがあるようだ。ただ、資材費の高騰前である二年前に着工して、完成後に在庫になった物件のほうが、実際は買い得感が大きい。」

「最近は建築費を下げるために設備のグレードを落とすことが多い。同じ３LDKでも若干、狭かったりする。二年前の物件なら、品質面でも買い得だ。」

--------分譲坪単価で物件を選ぶ際の注意点は。

「同じ建物でも分譲坪単価にはばらつきがある。（略）最上階で展望の良い部屋だと坪単価は高く、下層階で日当たりが悪い部屋の坪単価は安いのが分かるはずだ。」

「坪単価が割安に設定された理由を見極めて、納得できるなら買い得な部屋だ。中古マンションで値上がりしやすかったり、値下がり幅が小さかったりする部屋は、建物の平均坪単価より割安な部屋の場合が多い。（略）」

[218: 匿名さん]

２１６さん

＞デメリットばかり気にする人が、なぜ売れ行きを気にしてるのか不思議です。

以前も、この掲示板で指摘がありましたが、新築マンションの売れ行き不振を望まれている不動産業界の方がいらっしゃるようです。

不動産コンサルタントという職業の方ですが、新築マンションの値引き交渉や仲介などにより、手数料を取るそうです。そういう意味では、新築マンションの販売が不振となったほうが、仕事が増えますので、この掲示板に限らず、大型物件の掲示板は定期的にチェックされ、常にネガティブコメントを掲載されています。

この掲示板は購入検討者がみるための掲示板ですので、購入される方にプラスの情報があれば、いいわけですし、ネガティブな情報も誰も知らない情報であれば意味があるのですが、例えば、
駅から遠いから売れ残り、値引きが始まったなどという、誰もが知っていることや、まったく根拠のないネガティブ情報を継続的に出しています。盛り上げるために、これに対して自分でレスをすることもあるようです。

そういった情報が載っていると、購入検討者としてはどうしても、影響されますからね。
ご参考まで。

[219: 購入検討中さん]

>そういった情報が載っていると、購入検討者としてはどうしても、影響されますからね。

影響されるのは良いことでしょ。デベの言いなりになって割高な物件を買わされる消費者の
身にもなってください。

[220: 匿名]

ここは値引き情報の掲示板じゃありません。　

もし実際に値引きされたら買うのですか？


たぶん買わないでしょう？　


面白半分に値引き情報を待っているとしか思えません。

[221: 匿名さん]

値引きの程度と、間取りによっては買いますよ。

[222: 匿名]

221さま　


具体的にいいますと？

[223: 匿名さん]

15%くらい値引きがあるとうれしいですね。間取りにもよりますけど。

[224: 匿名さん]

値引きばかり期待して本質を見抜けない人が多いのでは？

[225: 匿名さん]

本質とは？

[226: 匿名さん]

構造などです。

[227: 匿名さん]

安い物件を求めるならいくらでもあると思います

[228: 購入検討中さん]

「値段」だって、マンションの本質の一つでしょう。しかも、もっとも重要な本質です。
いずれにしろ、ここまで市況が悪化してしまうと、値段が高い、というだけで全く
売れなくなります。

[229: 匿名]

それでは、高いから買えないことを売り主様に言ってみましたか？それが早いですよね？


ちなみに郊外に行けば安い物件はたくさんあります。　


深大寺近辺で安いマンションをお探しですか？　


いつまでも高いお家賃払うより購入に踏み切るほうが賢明じゃないですか？

[230: 匿名さん]

215さん
住友は強気で値引きをせずに、時間をかけて売り切るのが方針ですから。
会社の体力があればこそできる販売方法です。
ただ、ここまでマンション市場が冷え込んでくると、これから先はわかりません。
とはいえ、マンション専業デベではないからあまり売り方は変わらないかもしれません。

久我山ガーデンヒルズは当時の注目物件で、東京テラスと比べられることも多かったですね。
どちらも駅から遠い大規模物件。ただし、指向性は微妙に違って、久我山は高級っぽい方向へ、
東京テラスは大衆的な方向へふってました（デベロッパーの売り方のイメージです）。
割高割高と言われ、時間がかかったにせよ、どちらも完売したのはやはり当時はマンション購入熱が高い人が
多かったからでしょう。

ひるがえって現在は、マンション購入熱が下がり、共用施設の充実した大規模物件はいいことばかりで
ないことも理解されるようになりました。
大規模でも、共用施設をあまり設置しない物件も出てきています。
３、４年前、時間がかかっても値段を下げずに完売した物件があったとしても、
今はそれと同じ状況は当てはまらないでしょうね。

[231: 購入検討中さん]

なんで>>229さんは人の投稿にそんなに噛み付くの？
別に普通に議論してるだけでしょ。もっと落ち着いたほうがよいよ。

[232: 匿名]

229です。　


噛み付いてはいません。ただ意見をしているだけです。　　


値引きを期待している書き込みばかりで、まったく議論になっていません。　値引きをしてほしければ直接売り主と交渉したほうが話が進むと思いますが…　


他力本願が目立ちますね