深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[132: 匿名さん]

この市況では売主が決めすぎると売れないんです。

[133: 匿名]

売れる売れないは問題じゃないでしょう

[134: 匿名さん]

そうかなぁ。
売れてないマンションを積極的に検討する人は少ないと思うけどなぁ。

[135: 匿名さん]

まぁ平気でしょ！

[136: 匿名さん]

どうでもいい話で盛り上がってますなあ

[137: 匿名さん]

住まい波乗りに最近の調布市の中古マンション成約価格のってるよ。
国領駅前のルネやその近くのブリリアなどは決して安くない、いい価格で売れてるね。
新築のここより魅力があるということでしょう。

[138: 匿名さん]

１２６さん

確かに土地の値段は弱含みになっており、今後、下がってくることが期待できます。しかし、実態はまだ、そんなに下がっていませんので、今年後半から来年にかけて、実際の価格も下がることを
マンション業者が一番期待しているのではないでしょうか？

土地の値段を決めるのは誰という質問は哲学的なので答えづらいのですが、あえて答えを出せば
市場（マーケット）であるといえます。

マンション用地のような大型の土地の場合は、売主が売ろうとする前に買主がグランドなどの土地を調査し、売主に売却の意向を打診するケースが多いです。（もちろん逆もありますが。）この際に、買主から購入価格を打診することもありますし、売主が販売価格を決めていることもあります。価格は路線価は参考程度で過去の実績が参考となるケースもあります。契約する前に、数社で入札のような形をとることもありますが、ほとんどは相対で決まってしまいます。この理由は売るほうも、できれば責任をもって開発してほしいですし、開発後のイメージがあまりにも売却した企業や学校のイメージとかけ離れてしまうことを恐れたり、転売され、わけのわからない開発となることを嫌がるからです。

このような大型の土地の調達では長谷工さんや野村不動産さんがきわめて強いです。専門の調達部隊があり、土地を所有している企業や学校を訪問し、将来の売却の意志がないか、その節はよろしくなどと積極的に営業しています。また、企業は財閥系ですと、同じグループの不動産会社に相談することもあります。

路線価格がようやく下がってきたということは、マンションの土地のコストを考えた場合、確かに価格は下がる方向です。しかし、このような大型の土地の調達・契約・建築承認取得など、２−３年はかるくかかる話ですし、５年以上かかるケースもざらです。

そういう意味では、２０１２年ごろから、今後の土地の価格が反映されてくると思われますが、まだ本格的に土地価格が下がっているわでではありません。つまり、少なくともそれまではこのマンションの土地のコストよりも少なくとも２−３割は高いと思われる土地にマンションを建てなければならないわけです。長谷工さんが府中で売り出した、アトレ府中は、駅からバス１０分で、６６平米で４０百万円とあきらかに割高になっています。路線化で比べても、深大寺と府中の浅間町が逆転することはありえませんが、府中のほうが、１０％高い価格設定となっており、おそらく、土地のコストが２−３割高いと想定できます。
長谷工さんは高額物件への展開は企業イメージからいって、難しいでしょうから、多摩地区から、さいたま、千葉、神奈川へすでにターゲットを移しています。

業界関係者から聞いた話では、多摩地区では吉祥寺・三鷹・調布・府中など一等地の駅前、ないしは駅から５分以内のマンションは３ＬＤＫで６０百万円超など、かなり高額でも需要が多い。
一方、それ以外の場所は３ＬＤＫで４０百万円を越えるとたいへん厳しいと考えているそうです。
よって、一部の大手は今後は多摩地区では高額物件の販売へシフトする方針であり、野村さんと三菱地所さんが組んだ武蔵野タワーズはまさに象徴的な物件です。（最低でも６０百万円超）

よって、多摩地区で７３平米で４０百万円というこの物件は、市場で手ごろな物件としての希少価値がでてきていますので、今後も徐々にでも販売はできるというのが、一般的な考え方です。

ここよりも調布駅に近い物件などが、かなり高値で取引されているというのは、多摩地区の潜在的なマンションの需要に対して、新築の供給が足りないことの証明ともいえます。確かに条件のよい中古マンションはどんどん売れるでしょうが、中古の供給力はしれていますので、いずれ、玉不足となります。

このような状況を総合すると、しばらくは多摩地区のマンション価格は下がらないと見たほうがよさそうです。

[139: 匿名さん]

>このような状況を総合すると、しばらくは多摩地区のマンション価格は下がらないと見たほうがよさそうです。

これは駅近物件だけで、駅遠物件はすでに下がり始めてますね。
というより、新価格といわれたころに販売を始めた物件は、当初の価格では売れずに価格の見直しをしているところが多い。
マンション購入希望者も今はその価格の物件に手を出すべきではないと考えているのです。
このあたりの実勢不動産価格は、野村不動産の資料をみると坪150〜160万くらい。
レジデンスは坪190万ほど。この差をどう考えるかでしょう。

[140: 住まいに詳しい人]

ここの物件を高いと思うなら他にいけばいいじゃん・・・。

クラウンを買いたいんだけど、買えないから車本体やディーラーの悪口言ってるようにしか見えない。
クラウン買えないなら、マーチを探せば？

無理に新車の値引きや新古車を探す労力の方が大変ですよ！

「分相応」という言葉がありますから、首都圏以外の物件の購入をお勧めします。

あとは年収を増やすための努力も怠らずにね！

[141: 匿名さん]

１３９さん

＞このあたりの実勢不動産価格は、野村不動産の資料をみると坪150〜160万くらい。

ということは、７３平米（２２坪）３４００万円ということですか？

これって、もしかしたら中古の価格ですか？

マンション価格はバブル崩壊以降、急落しましたが、調布・府中では４０００万円を切ったマンションは少なかったようです。

昨年は多摩地区で、大手八社が関係したマンションでも２０００戸以上は販売されたのではないでしょうか？　オリックスあたりも含めると３０００戸以上販売されたのかもしれません。

状況が一変し、今年は大手の大規模開発はほとんどありませんね。

（１）土地が価格が高くなったので調達が難しくなった。

（２）市況が悪くなったので様子見。

（３）大京、つつじヶ丘プロジェクトのように開発を中止。

オリックスが北府中と武蔵野台でマンションを販売し、両方とも苦戦していましたが、完売が近いようです。これも玉不足の影響と考えています。

この物件の在庫は、おそらく来年の３月までには残っていないと思いますが、来年は大手で７０平米以上で４０００万円程度のマンションを調布・府中で見つけるのは難しくなると思います。
土地の価格は、今後、下がるでしょうが、これがマンション価格に反映するのは２−３年時間がかかりますし、このあたりの地主は値段が下がると土地を売りませんからね。

確かに、昨年、潜在的な購入希望者はすでに購入済で、また、新規購入希望者は様子見の人がおおいでしょうが、マンション購入は会社・仕事・学校・結婚・相続など、さまざまな理由で今年買わなければならない人も相当数いますので、９月以降は物件が動いてくるのではないでしょうか？
特に、今後、単身赴任予定の人や、転勤してきた人で物件を購入する人は確実にいますね。

[142: 匿名さん]

今のところ見学者も少なそうで心配です。。
竣工半年経とうとして、デベさんはもう少し危機感持っていると思いますよ。

[143: 入居済み住民さん]

昨日、今日と天候の悪い中、結構、見学している人がいましたね。

このマンションは、環境は最高ですので、この地域を気に入った方に入居して頂きたいです。

[144: 匿名さん]

このマンションの周辺の学校を調べてみましたのでご参考まで。
追加情報などあったら、教えてください。

上ノ原小学校と、神代中学校は評判がよいようですね。上ノ原は私立を受験する方も結構いるようです。神代中学校も調布では評判の良い学校なので、遠距離より電車通学をしている生徒もいるようです。調布市は中学を選べるそうです。スポーツが熱心で、都大会や全国大会にサッカーなど出場しているそうです。

また、この付近の高校を調べたら、都立では、三鷹高校、調布北、武蔵、国分寺、国立、立川、
西高など、通学範囲に評判のよい学校が多いですね。三鷹高校はサッカーで全国でベストエイトになったようですし。

私立も、成蹊、桐朋、国学院久我山、立教女学院、晃華、恵泉、成城学園、早実、中大附属、明大明治、法政一高など、たくさんあります。早大学院や青山学院も十分かよえる範囲でしょうか。

多摩地区は２３区より、都立高校が充実しているようです。以前は、都立の名門といえば、ほとんど２３区内でしたが、今では、多摩地区と半々でしょうか？　たぶん、２３区の方は都立にいれるよりも私立の中高一貫校へ、入れるケースが多いのでしょうね。おそらく、多摩地区ではサラリーマンは都立でもいいというケースが多いのかもしれません。

[145: 匿名さん]

環境もよさそうなのに何で売れないのですかねぇ。
確かに環境はいい。

[146: 周辺住民さん]

145さん
売れない理由は「駅から遠い」につきます。

[147: 匿名さん]

１４６さん

それなら最初からこの物件の販売は無かったでしょ？

それだけの理由なわけないでしょ？


素人の仕事じゃないんだから

[148: 匿名さん]

であれば、理由はなんでしょう？
確かに、歩くとしたら帰りは上り坂で毎日の通勤はしんどい。
つつじヶ丘の駅に魅力が無いせい？

[149: 匿名さん]

周辺環境の良さはピカいちでしょう。

これだけの大規模物件で、かつ、周辺が第一種低層住居専用地域と
なっている物件はなかなかありません。

駅から遠いのは難点ですが
駅近物件では望むべくもない立地条件ですから。

まあ、個人的には現在の駅近物件に手を出すのは
正直危険だと思いますが。。

駅周辺の地価はこのあたりのような郊外と異なり
投機的要素が色濃いため、価格上昇も速いのですが
相場が下落傾向になると、価格が下がるのも速いのです。

既に駅周辺でも一部地価の下落は始まっているので
これに伴って今後は駅近物件価格も下落に転ずると予測しています。
駅近を検討中の方は、もう2〜3年様子を見たほうがいいかもしれません。

郊外の地価は駅周辺地価の上昇につられて上がるもので
直接的な投機の対象となることが少ないことから
駅近ほどの大きな価格変動がみられないのが特徴です。

なので郊外物件の価格は、地価よりも資材高騰の影響が強く出ます。

今後、これと同様の物件が発売されたとしても
原油価格が高止まりの様相を呈している状況では
物件価格が下がることは期待できないでしょう。

郊外物件は今が買い、駅近物件は様子見といったところでしょうか。

まあ、本当は5年前が一番の買いどきだったのですが。。
今となっては後の祭りですね。。

[150: 匿名さん]

この環境がピカイチだと思う人が570家族いないから、まだ残っているのですね。
環境についてはそれぞれ望むものが違いますが、ここレベルの緑や住宅街のなかのマンションということであれば、駅遠マンションでは並みですね。
しかも、詰め込み型の配棟計画や、平板な間取り、ロングライフについて考慮されているわけではない建物構造など、決め手に欠けるのも60戸というちょっとした規模のマンションと同じだけ残ってしまっていることの一因でしょう。
駅近に手を出すのは時期ではないといいますが、環境に難はあるけれど駅近のプラウド狛江はスムーズに完売しそうです。
駅遠は売れ残り、駅近は完売する。それが現在のマンション購入希望者が何を求めているかを物語っていますね。
資材の高騰だ、土地の値上がりだと言っていますが、今後は郊外しかも駅遠物件は、現在よりさらに価格を下げないと売れないでしょう。いくら高値で売り出しても、売れなければ意味はない。
販売されるマンションの数が減っているから、ここに購入希望者が流れてくる、なんてことには間違ってもなりませんよ。
玉が少なければ、いいものがでるまで待つという選択肢を取る人も多いですから。

[151: 入居済み住民さん]

いろいろ言われておりますが、「住む」には最高の環境です。
確かに「物件価値」だの「「資産」だのと金銭が絡むと私の
頭ではついていけませんが、「生活する」には半年近く経った
今でも非常に満足しております。
駅まで遠い？　
歩いて運動になっているので全く問題ありません。
メタボで保険料アップなどと言われている時代にしんどいなんて
言ってられません。
文句があるとすれば、駅までの歩道をもう少ししっかり作って
欲しいという感じでしょうか。
子供達の通学路としては隣にあるので全く問題がありません。

「資産」として考えるのではなく、「住居」としてこのマンション
の購入を検討されている方へ、住んでいる者の率直な感想です。

[152: 150]

No.151さん

マンション市況について
いまの時点にだけ着目すれば貴方が言っていることは
あながち間違いではありません。

一般購入者の多くはまだバブル以前の不動産購入感覚から脱しきれていないようで
金銭的資産価値に目が行っているのは事実ですし。


>資材の高騰だ、土地の値上がりだと言っていますが、今後は郊外しかも駅遠物件は、現在よりさら>に価格を下げないと売れないでしょう。

もしよろしければ、あなたがこう考えている根拠をぜひお聞きかせ願えないでしょうか?
いや、論議を仕掛けてるつもりは毛頭なく
そういう予想に至るロジックが知りたいのです。

私は、今現在のことではなくもう少し先の状況を予想して書いています。
ただ、それは自分の頭の中で考えているだけのことで
当然見落とし、考え違いがありますでしょうから。

[153: 152]

アンカーミスです。

No.151さん→No.150さん

151さん、失礼しました。

[155: 匿名さん]

150はそんなに気に入らないならここを買わなきゃ良いだけなんじゃ…。

と、いつも思うのですよ。

[157: 匿名さん]

つつじヶ丘程度で、投機も何も無いと思うが。
ここだって、最近全く売れてないんだから、デベは緊張感持たないとね。

[159: 匿名さん]

駅近の投機性を表す具体的データを参考までに

バブル崩壊前後の公示地価

調布市布田４丁目 深大寺南町２丁目　 価格差
1988年 1,120,000円/m2 669,000円/m2 451,000円/m2
2004年 409,000円/m2 255,000円/m2 154,000円/m2

[160: 匿名さん]

あんた、バブル期と比べてどうするの？
ここは投機物件ではないんだし。
何でここが売れないのか考えなきゃ。

[161: 匿名さん]

No.160

去年まではミニバブルって言われてたでしょ?

[162: 匿名さん]

ミニでしょ。
検討者が興味を引くこと書かなきゃ。。
これじゃ、人来ないよ。

[164: 匿名さん]

住むのなら駅近だろうが駅遠だろうが投機性はないよね。
自分自身で価値に見合うかどうか折り合いつけるだけ。
大規模マンションに住もうとする人が自然環境について語るのはやめてほしいけどね。
学校うんぬんもどうでもいい。三鷹だろうが武蔵野だろうがにたようなもの。ここだけではない。
多摩の都立高校の名門は立川高校くらいでないかな。歴史がないと名門とはいえない。立川は深大寺からはるかかなたにある。

[166: 入居済み住民さん]

検討されている方へ。

4ヶ月住んでみた感想です。
ほぼ車の生活なので盛んに書き込みされている駅遠が云々は自分にはあまり良く分かりません。
しかし数回バスを利用してつつじヶ丘駅、調布駅、三鷹駅まで行ったことが有りますが特に不便は感じませんでした。
周辺の学校の学生さんたちとバスが一緒になりましたがとにかく礼儀正しく感心するばかりです。
タクシーも電話で「深大寺レジデンス」と告げるだけで先方も慣れたもので「メインエントランスですね」とすぐに来てくれます。

マンション内で通りすがりには子供も大人も住民同士は挨拶をしますし、エレベーターではよく小学生のお子さんが「お先にどうぞ」とボタンを押して待ってくれます。

先日の調布花火大会も眺めが良く最高でした。

お盆中は何件か引越し作業中のトラックを見かけました。
仕事柄平日の日中もマンションに居る事が多いのですがしばしば引越しトラックを見かけます。
内覧にやってくる方もお見かけします。

子供が成長し独立した後、年を取った自分たちが住み続けることを考えても周辺環境、建物自体も（バリアフリー）申し分ないと考えています。
実際リタイア組の方々もかなりお住まいになられていますよね。


マンションは「資産」という考えもひとつですが、私の場合は先ず考えたのが「資産」よりも、一番大切な「宝物（子供）」と生活する環境のことを考えて買いましたので満足しています。


まとまりのない話で申し訳ありませんが、ご参考になればと思います。

[167: 購入検討中さん]

こちらの物件、ホームペジなどで拝見すると雰囲気も結構良さそうですが、未だに相当数が余剰在庫として売れないでいるようですが、主な理由は何なのかごぞんじのかた教えて下さい。
竣工前から余剰在庫が減るどころか寧ろ増えているような印象すら受けるのですが、ここまで不人気物件となる理由は何かあるのでしょうか。

[168: 入居済み住民さん]

167さん

166です。
ご検討中との事ですからいくつかの物件を比較検討されている事と思います。

深大寺レジデンスもHPだけでなく是非一度モデルルームにいらしてはいかがでしょうか。
棟内モデルルームも有るようですよ。

住民としては気に入った方に住んで頂きたいので、よくよく悩まれた方が良いでしょう。

「竣工前から余剰在庫が減るどころか寧ろ増えているような印象すら受けるのですが・・・」と有りますが、竣工前から順次売り出していたのでその都度販売中の戸数がHPに掲載されてたのだと思いますよ。

竣工前からの在庫が増えていては、「キャンセル住戸大発生」のようなもので、それはそれは大変なことですよね。（笑）

[169: 購入検討中さん]

>>167 一言で言うと、値段が高すぎです。あと1000万は下げないと完売しないでしょう。

[170: 匿名さん]

167さん

やはりマンションに資産性を求める人が多いのが理由ではないでしょうか？
これだけ在庫がある状況の中、現在の価格で購入すると言うことが、資産性から見てどういうことか考えてみましょう。

[171: 匿名さん]

1000万下げないと、は言い過ぎ。
500〜700万下げくらいで十分にこの立地条件に見合った価格になって、
魅力を感じる人も増えるでしょ。
そしたら来年３月までの完売も現実味を帯びてくるよね。

総合地所さんは横浜本牧で長谷工さんと組んだ物件を、竣工前、しかも
契約者がすでにいる販売途中で価格改定（値下げ）してるから、
完成物件なら、さらに可能性は高いんじゃないかな。

[172: 匿名さん]

ここは三井が入っているので、値下げの障害になっているのでしょうね。

決算前が値引きするタイミングだから、9月の実行だと8月中の契約が必要なんで、次の目処は11月もしくは、来年2月頃かな？

[174: 匿名さん]

「詰め込み型の配棟計画」「平板な間取り」
マンション購入を真剣に検討していて、情報収集に積極的なひとなら、知っていて当然で普通に使う言葉ですね。
日本語として特別な言葉でもないし。
購入についての注意点などが書かれた本を読めば、自然と頭に入ってきます。

[176: 匿名さん]

プラウド値下げですってね。
おつかれ。

[179: 匿名さん]

もういい加減くだらない書き込みやめようよ

思ったことなんでも書いていい掲示板じゃないんだよ。

２ＣＨとは違うんだし。

お願いだから検討板に相応しい発言を心がけましょう。

有意義な場所になるといいな！

[180: 匿名さん]

１６７さん、

不人気ではないと思いますよ。昨年、秋以降、このマンションが販売された後ですが、多摩地区でのマンションの大量供給と、サブプライムローン問題や建築材料費の値上げに端を発したマンション不況がおこっており、現在、消費者は買い控えの状況です。

その中で、この物件は駅からは比較的距離があるにもかかわらず、すでに５００戸前後販売したのは、このマンションの立地による環境のよさ、学校などへの利便性の高さ、また、物件のコストパーフォーマンスの高さなどによるものでしょう。また、現在でも徐々に販売しているそうですので、不人気とはいえないでしょう。

５００戸を越える物件ともなれば、販売に時間がかかることは常識です。たとえば、２００５年の住友不動産の久我山ガーデンヒルズはかなり評判のよい物件でしたが、コンセプトはこの物件とにており、駅から遠いこともあり、４００戸でしたが、完売まで１年以上かかったそうです。

[183: 匿名さん]

180さん

２００５年から２００７年はプチバブルでした。その状況でも久我山ガーデンヒルズは１年かかったんですよね？
今は市況後退期でここのネームバリューは低い。
比較するには条件が違いすぎるのでは？

[184: 匿名さん]

久我山ガーデンヒルズと比べることは間違ってます。
コンセプトもまったく似ていません。
現地に行って建物や敷地内見たことありますか？
ここのコンセプトと似ているのは府中のエフユニバースや玉学のユニヴェルシオールなどです。

[185: 匿名さん]

180さん

概ね同意なのですが、やはり久我山ガーデンヒルズと比較するのは
難しいと思います。プチバブルの前と後ですから。

しかし今後、資材高、地価高騰のあおりを受けた
「安かろう悪かろう」物件が市場に出てくるようになるころには、
ここのパフォーマンスの良さにも検討者の目が留まるようになるでしょうから
3月末完売も視野に入ると思います。
今現在でも徐々にではありますが販売は進んでいるようですし。

[186: 匿名さん]

約2ヶ月全く売れていないように見えるが、広告の販売戸数は実態とは違うのだろうか？

[187: 匿名]

186様


そんなこと売り主しか分かり得ないことです。　

わざわざここで質問して誰に問い掛けてるのですか？
正確な情報が知りたければ直接電話して聞くことです。　

不毛な質問はやめて有毛な質問を心がけて、よりよい掲示板にしたいですね！　

頑張りましょう！

[188: 匿名さん]

185さんは知ってそうなので、お聞きした次第です。

不毛かどうかは、検討者が判断することでは？
実際売れていないという事実を検討者向けにリソースするのも重要だと思います。

[189: 匿名さん]

188様

先週末は2組の方が引っ越していらっしゃいました。
盆休み中には4〜5組の引越しがありましたね。

竣工当時から比べるとだいぶにぎやかになってきましたよ。

また、先週末は雨にも係わらず、
見学の方が結構いらっしゃってましたようですので
それなりに集客はあるんじゃないですか?

中から見てる限りではこんな感じです。

[190: 匿名]

188さま　


では、あなたは155様が「実際には違います」と答えたらそれを信じるのですか？　


無理でしょう？　


だから不毛なのです。

[191: 匿名さん]

190さん
そんなこと言っていたら、この掲示板の意味が無いでしょ？
しかるべきソースに基づく回答であれば、信じます。

[192: 匿名]

191さま

売り主にしか分からない事なのに、ソースなんてあると思いますか？　　


だからここに書き込んでも不毛だと言いたいんです。

[193: 匿名さん]

１９２さん
そうですか？
事実、185さんは、販売が進んでいると言っています。何らかの根拠があるのでしょう。
それを聞きたいだけです。
今、表に出ている情報では、このマンションは約2ヶ月全く売れていないことになってしまいます。
検討者にとって、重要な情報です。

[194: 匿名]

193さま　　

ですか、185さまの根拠は示されてませんよね？　


それに示すなんて出来ませんよ。　


だから不毛なんです。　


根拠がないことの議論は不毛です。　


実際にモデルルームに行かれて確かめないのですか？

検討者にとって一番有益な情報はモデルルームで聞けば分かります。　


営業マン検討者の味方ですよ！　


193さまが良い物件に出会えることを心から祈っています。

[195: 匿名さん]

>しかし今後、資材高、地価高騰のあおりを受けた
>「安かろう悪かろう」物件が市場に出てくる

これは実際には憶測でしかないわけで、デベロッパーの企業努力で違った結果になるかもしれないわけです。

>ここのパフォーマンスの良さにも検討者の目が留まるようになる

楽観的すぎるでしょう。
パフォーマンスがよければとっくに売り切れてますよ。

[196: 匿名さん]

194さん

了解しました。
貴殿にとっては不毛に思えたのかもしれませんね。

ただ、売れないマンションが売れているという情報は、検討者にとって貴重な情報です。
営業マンに聞いても、正直に答えてもらえるかどうか分かりません。
検討者は多角的に情報を欲しがりますので、その点はご理解ください。

[197: 買い換え検討中]

あと２年売れ残ってくれればお金が貯まって買えるんですけどね〜
ハァ・・・・生まれ育った多摩地区へ帰りたい・・・

[198: 匿名さん]

ちょっと思ったんだけど、売れてるマンションだと買うのかな？
それぞれの家庭でニーズは違うのだから人それぞれでいいんじゃないかな。
みんなが買っていると安心感があるのはわかるけど、そういう物件は価格も強気だし部屋も選べないよ。

不動産に掘り出し物はないからどこで自分に折り合い付けるかじゃないかな。

[199: マンコミュファンさん]

＞売れてるマンションだと買うのかな？
逆です、買いたいと思われるマンションが売れているマンション。
個々のニーズがあるのは当たり前で、それに応えるものを作るから消費者は買いたいと思う。
その結果、売れるマンションになる。

ただ、ここまで売れ残ってしまうと売れてるマンションだと買うのかな？
という疑問になるのもわかるけど。
用途に合った仕様、それに見合った戸数ってのも、売れるマンションの要素になるのでしょうね。

[200: 匿名さん]

No.198、199 さん

みんなが買ってると安心感があるっていうのはあるでしょうね。

まあ、ここは駅遠だし万人受けする物件ではないですから
199さんの「売れてるマンション」の定義には当てはまらないのはたしか。

でも周辺にある似たような駅遠大規模物件の中には
半分も売れてない物件もあったりしますから
そこからいくと570戸中500戸以上が既に売れてるわけですから
ある意味、驚異的ですよね。
なんでこんなに売れたんだろ?

[201: 匿名さん]

>なんでこんなに売れたんだろ?
ちょうどマンションブームの終末期で、まだ購入意欲がある人が多かったんだよ。
それに値段が上がり始めた時期で、
「これからまだまだ高くなるから、いまがチャンス。住宅ローン減税もなくなりますよ」
みたいなセールストークもきいたのでしょう。
実際、郊外物件も含めて価格は上がったけど、消費者がそっぽを向いて売れなくなり、
今はどうやって売り切ろうかと頭が痛いところも多数。
ここも売り出しのタイミングが半年遅れていたら、どうなっていたか。

[202: 匿名さん]

No.201 さん

なるほど。いまは消費者心理が冷え切ってますからね。
最近出てきた物件なんかは、駅近でも苦戦してるとこもあるようだし。

この物件はタイミングがよかったってところでしょうか。

[203: 匿名さん]

来年3月で竣工1年かな？
そしたら新築物件といえなくなるから、どうどうと値引きして完売になる予感。

[204: 匿名さん]

その時はとっくに完売でしょ？

一年も売れ残る物件なら最初から分譲しないと思います

[205: 匿名さん]

このままじゃ厳しいだろ？
モデルルーム、いつもひっそりしてるぞ。

[206: 匿名さん]

仕方ないのでは？

それでも乗り切って欲しい。
苦悩とはある意味飛躍なんだし。

[207: 匿名さん]

新聞を毎日見てれば、このまま何の手も打たないで、来年３月までに完売するかどうかなんて言わなくてもわかるっしょ。

[208: 購入検討中さん]

>苦悩とはある意味飛躍なんだし。

なにその「ピンチはチャンスだよ」的発想は...。
しかし、苦悩の結果、そのうち未入居中古物件としてこっそり値引き販売するでしょ。
デベと建設会社が共倒れになるくらいなら、その方がマシだと思うよ。

[209: 匿名さん]

新築で入居した既存住人だって新築でない物件を値びきしたところで苦情言う人はいますまい。
いつまでもうだうだ言われるより、売れたほうがいいし。
空き部屋ってなんかやだしね。

[210: 198]

＞買いたいと思うのが売れてる

って言うならいちいち「売れてますか？」とか聞かなきゃいいのでは？

販売状況を気にするコメントがあまりにも多いから、人が買ってるからって言う基準はどうか？
と言ったつもり。

自分の価値観で考えて決断しようよ。
ＭＲが閑散？自分が欲しけりゃ買うし、いらなけりゃ買わない、それだけのこと。
いい大人なんだから自己判断しようよ。

[211: 匿名さん]

買ってるから買うというより、売れてないものは買いたくないという意識なんでしょうね。
郊外物件とはいえ、このご時世、多くの方が資産性も重要視されますから。

[212: 匿名]

苦悩とはある意味飛躍って発言に感動しました。　


たしかにその通り！　


きっと完売できる！　


値引きの必要性なし！

[213: 匿名]

だけど、掲示板見ながらよく考えましたが、みなさまはこの物件の早期完売を期待しているのでしょうか？　

まさか売れ残ってほしいなんて思う人はいないと思いますが…

[214: 匿名さん]

１８３さん

１８０さん、１８５さん　レスありがとうございます。

久我山ガーデンヒルズとコンセプトが似ておりという表現を、似ている面もあり、に訂正させてください。少なくとも、緑に囲まれた大型物件で、共有設備が充実しているという点で、私は似ているところがあると感じました。

久我山ガーデンテラスは１年数ヶ月完売までかかったそうです。真剣に検討を購入しましたので、
参考としてください。完売するまで、住友不動産の方に何度もメール・電話を頂きました。値引きの話は私にはありませんでした。住友の方の対応・印象はきわめてよかったです。

４００戸を越える大型物件であり、フィットネスルームなどがあり、また、緑が多く自然に恵まれており、久我山まで徒歩１５分、価格は３ＬＤＫ　４０００万円、４ＬＤＫ、６０００万円とほぼこちらと同じでした。もちろん、マーケットは当時の方が悪かったので、１−２割、こちらよりも高いイメージでしょうか？

全体のコンセプトは低層・スペースが多い、お屋敷風など、久我山のメリットはありましたが、

・マンション全体はお城のようですごく立派なのですが、個別のプランが微妙に狭く、また、さほ　ど質感も高くはないと感じたこと。

・住所が杉並区久我山ではなく、マンション内が世田谷区北烏山と三鷹市北野に分かれて、やや　　こしいこと。地番とマンション名が異なることは、最後までひっかかりました。
　また、世田谷区にしても、三鷹市にしても、一番はじっこですので、学校・区役所など公共施設　へのアクセスがやや不便に感じたこと。（あくまでも個人的な印象です）

・給田小学校まで子供の足で、徒歩２０分以上かかり、道も交通量が多く、低学年には厳しいと思　ったこと。また、マンション前の道路も東八道路とつながっており、交通量が結構多いこと。

・久我山駅まで、徒歩１５分なのですが、バスがないので、雨の日は困ること。（確か、千歳烏山　まではバスがありました。）

などから見送りました。あの敷地とコンセプトは非常に魅力でしたが。

子供がいるかどうかや、勤務地などでこの物件と久我山で好き嫌いは別れると思います。

このマンションは小学校・中学校が隣接していて、また、バス便が非常に多いので便利ですね。

[215: 匿名さん]

↑　訂正です。

１８３さん、１８５さん　レスありがとうございます。

１８０です。

久我山ガーデンヒルズとコンセプトが似ておりという表現を、似ている面もあり、に訂正させてください。少なくとも、城西地区の緑に囲まれた大型物件で、共有設備が充実しているという点で、私は似ているところがあると感じました。

久我山ガーデンテラスは１年数ヶ月完売までかかったそうです。真剣に検討を購入しましたので、
参考としてください。完売するまで、住友不動産の方に何度もメール・電話を頂きました。値引きの話は私にはありませんでした。住友の方の対応・印象はきわめてよかったです。

４００戸を越える大型物件であり、フィットネスルームなどがあり、また、緑が多く自然に恵まれており、久我山まで徒歩１５分、価格は３ＬＤＫ　４０００万円、４ＬＤＫ、６０００万円とほぼこちらと同じでした。もちろん、マーケットは当時の方が悪かったので、１−２割、こちらよりも高いイメージでしょうか？

全体のコンセプトは低層・スペースが多い、お屋敷風など、久我山のメリットはありましたが、

・マンション全体はお城のようですごく立派なのですが、個別のプランが微妙に狭く、また、さほ　ど質感も高くはないと感じたこと。（あくまでも個人的な印象です）

・住所が杉並区久我山ではなく、マンション内が世田谷区北烏山と三鷹市北野に分かれて、やや　　こしいこと。地番とマンション名が異なることは、最後までひっかかりました。
　また、世田谷区にしても、三鷹市にしても、一番はじっこですので、学校・区役所など公共施設　へのアクセスがやや不便に感じたこと。（あくまでも個人的な印象です）

・給田小学校まで子供の足で、徒歩２０分以上かかり、道も交通量が多く、低学年には厳しいと思　ったこと。また、マンション前の道路も東八道路とつながっており、交通量が結構多いこと。

・久我山駅まで、徒歩１５分なのですが、バスがないので、雨の日は困ること。（確か、千歳烏山　まではバスがありました。）

などから見送りました。あの敷地とコンセプトは非常に魅力でしたが。

子供がいるかどうかや、勤務地などでこの物件と久我山で好き嫌いは別れると思います。

このマンションは小学校・中学校が隣接していて、また、バス便が非常に多いので便利ですね。

[216: 入居済み住民さん]

210さんに同意です。
駅から遠いとか、既存不適格であるとか、そういうデメリットはあるでしょう。
でも、今まで書かれた以上のものは、探しても特に出て来ないと思いますよ。
あとは自分の判断で、実物を見て決めるだけだと思いますが。
気に入ったら検討すればいいし、対象外なら検討からはずすだけのこと。
デメリットばかり気にする人が、なぜ売れ行きを気にしてるのか不思議です。

もともと売るつもりがないので、人がどう思うかはあまり気にならないですね。
細部まで熟考して決めたので、不満な点もなく、かなり気に入っています。
気になることは、自分の目で確かめるのが一番ですよ。

入居者にとっては、売れてくれた方がいいのはもちろんですが、
値下げされても、時間がかかっても、ここを気に入った人に買って欲しいです。

[217: 匿名さん]

８月２２日の日経産業新聞に、オリックス不動産の亀井さんが、新築マンション市場低迷に関して、コメントを寄せてました。この物件の着工は一年半前ですが、資材費の高騰前という意味では、下記があてはまりますね。

--------不振の新築物件を値下げする動きがある。

「販売不振に陥った物件では、一割程度の値引きがあるようだ。ただ、資材費の高騰前である二年前に着工して、完成後に在庫になった物件のほうが、実際は買い得感が大きい。」

「最近は建築費を下げるために設備のグレードを落とすことが多い。同じ３LDKでも若干、狭かったりする。二年前の物件なら、品質面でも買い得だ。」

--------分譲坪単価で物件を選ぶ際の注意点は。

「同じ建物でも分譲坪単価にはばらつきがある。（略）最上階で展望の良い部屋だと坪単価は高く、下層階で日当たりが悪い部屋の坪単価は安いのが分かるはずだ。」

「坪単価が割安に設定された理由を見極めて、納得できるなら買い得な部屋だ。中古マンションで値上がりしやすかったり、値下がり幅が小さかったりする部屋は、建物の平均坪単価より割安な部屋の場合が多い。（略）」

[218: 匿名さん]

２１６さん

＞デメリットばかり気にする人が、なぜ売れ行きを気にしてるのか不思議です。

以前も、この掲示板で指摘がありましたが、新築マンションの売れ行き不振を望まれている不動産業界の方がいらっしゃるようです。

不動産コンサルタントという職業の方ですが、新築マンションの値引き交渉や仲介などにより、手数料を取るそうです。そういう意味では、新築マンションの販売が不振となったほうが、仕事が増えますので、この掲示板に限らず、大型物件の掲示板は定期的にチェックされ、常にネガティブコメントを掲載されています。

この掲示板は購入検討者がみるための掲示板ですので、購入される方にプラスの情報があれば、いいわけですし、ネガティブな情報も誰も知らない情報であれば意味があるのですが、例えば、
駅から遠いから売れ残り、値引きが始まったなどという、誰もが知っていることや、まったく根拠のないネガティブ情報を継続的に出しています。盛り上げるために、これに対して自分でレスをすることもあるようです。

そういった情報が載っていると、購入検討者としてはどうしても、影響されますからね。
ご参考まで。

[219: 購入検討中さん]

>そういった情報が載っていると、購入検討者としてはどうしても、影響されますからね。

影響されるのは良いことでしょ。デベの言いなりになって割高な物件を買わされる消費者の
身にもなってください。

[220: 匿名]

ここは値引き情報の掲示板じゃありません。　

もし実際に値引きされたら買うのですか？


たぶん買わないでしょう？　


面白半分に値引き情報を待っているとしか思えません。

[221: 匿名さん]

値引きの程度と、間取りによっては買いますよ。

[222: 匿名]

221さま　


具体的にいいますと？

[223: 匿名さん]

15%くらい値引きがあるとうれしいですね。間取りにもよりますけど。

[224: 匿名さん]

値引きばかり期待して本質を見抜けない人が多いのでは？

[225: 匿名さん]

本質とは？

[226: 匿名さん]

構造などです。

[227: 匿名さん]

安い物件を求めるならいくらでもあると思います

[228: 購入検討中さん]

「値段」だって、マンションの本質の一つでしょう。しかも、もっとも重要な本質です。
いずれにしろ、ここまで市況が悪化してしまうと、値段が高い、というだけで全く
売れなくなります。

[229: 匿名]

それでは、高いから買えないことを売り主様に言ってみましたか？それが早いですよね？


ちなみに郊外に行けば安い物件はたくさんあります。　


深大寺近辺で安いマンションをお探しですか？　


いつまでも高いお家賃払うより購入に踏み切るほうが賢明じゃないですか？

[230: 匿名さん]

215さん
住友は強気で値引きをせずに、時間をかけて売り切るのが方針ですから。
会社の体力があればこそできる販売方法です。
ただ、ここまでマンション市場が冷え込んでくると、これから先はわかりません。
とはいえ、マンション専業デベではないからあまり売り方は変わらないかもしれません。

久我山ガーデンヒルズは当時の注目物件で、東京テラスと比べられることも多かったですね。
どちらも駅から遠い大規模物件。ただし、指向性は微妙に違って、久我山は高級っぽい方向へ、
東京テラスは大衆的な方向へふってました（デベロッパーの売り方のイメージです）。
割高割高と言われ、時間がかかったにせよ、どちらも完売したのはやはり当時はマンション購入熱が高い人が
多かったからでしょう。

ひるがえって現在は、マンション購入熱が下がり、共用施設の充実した大規模物件はいいことばかりで
ないことも理解されるようになりました。
大規模でも、共用施設をあまり設置しない物件も出てきています。
３、４年前、時間がかかっても値段を下げずに完売した物件があったとしても、
今はそれと同じ状況は当てはまらないでしょうね。

[231: 購入検討中さん]

なんで>>229さんは人の投稿にそんなに噛み付くの？
別に普通に議論してるだけでしょ。もっと落ち着いたほうがよいよ。