深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[132: 匿名さん]

この市況では売主が決めすぎると売れないんです。

[133: 匿名]

売れる売れないは問題じゃないでしょう

[134: 匿名さん]

そうかなぁ。
売れてないマンションを積極的に検討する人は少ないと思うけどなぁ。

[135: 匿名さん]

まぁ平気でしょ！

[136: 匿名さん]

どうでもいい話で盛り上がってますなあ

[137: 匿名さん]

住まい波乗りに最近の調布市の中古マンション成約価格のってるよ。
国領駅前のルネやその近くのブリリアなどは決して安くない、いい価格で売れてるね。
新築のここより魅力があるということでしょう。

[138: 匿名さん]

１２６さん

確かに土地の値段は弱含みになっており、今後、下がってくることが期待できます。しかし、実態はまだ、そんなに下がっていませんので、今年後半から来年にかけて、実際の価格も下がることを
マンション業者が一番期待しているのではないでしょうか？

土地の値段を決めるのは誰という質問は哲学的なので答えづらいのですが、あえて答えを出せば
市場（マーケット）であるといえます。

マンション用地のような大型の土地の場合は、売主が売ろうとする前に買主がグランドなどの土地を調査し、売主に売却の意向を打診するケースが多いです。（もちろん逆もありますが。）この際に、買主から購入価格を打診することもありますし、売主が販売価格を決めていることもあります。価格は路線価は参考程度で過去の実績が参考となるケースもあります。契約する前に、数社で入札のような形をとることもありますが、ほとんどは相対で決まってしまいます。この理由は売るほうも、できれば責任をもって開発してほしいですし、開発後のイメージがあまりにも売却した企業や学校のイメージとかけ離れてしまうことを恐れたり、転売され、わけのわからない開発となることを嫌がるからです。

このような大型の土地の調達では長谷工さんや野村不動産さんがきわめて強いです。専門の調達部隊があり、土地を所有している企業や学校を訪問し、将来の売却の意志がないか、その節はよろしくなどと積極的に営業しています。また、企業は財閥系ですと、同じグループの不動産会社に相談することもあります。

路線価格がようやく下がってきたということは、マンションの土地のコストを考えた場合、確かに価格は下がる方向です。しかし、このような大型の土地の調達・契約・建築承認取得など、２−３年はかるくかかる話ですし、５年以上かかるケースもざらです。

そういう意味では、２０１２年ごろから、今後の土地の価格が反映されてくると思われますが、まだ本格的に土地価格が下がっているわでではありません。つまり、少なくともそれまではこのマンションの土地のコストよりも少なくとも２−３割は高いと思われる土地にマンションを建てなければならないわけです。長谷工さんが府中で売り出した、アトレ府中は、駅からバス１０分で、６６平米で４０百万円とあきらかに割高になっています。路線化で比べても、深大寺と府中の浅間町が逆転することはありえませんが、府中のほうが、１０％高い価格設定となっており、おそらく、土地のコストが２−３割高いと想定できます。
長谷工さんは高額物件への展開は企業イメージからいって、難しいでしょうから、多摩地区から、さいたま、千葉、神奈川へすでにターゲットを移しています。

業界関係者から聞いた話では、多摩地区では吉祥寺・三鷹・調布・府中など一等地の駅前、ないしは駅から５分以内のマンションは３ＬＤＫで６０百万円超など、かなり高額でも需要が多い。
一方、それ以外の場所は３ＬＤＫで４０百万円を越えるとたいへん厳しいと考えているそうです。
よって、一部の大手は今後は多摩地区では高額物件の販売へシフトする方針であり、野村さんと三菱地所さんが組んだ武蔵野タワーズはまさに象徴的な物件です。（最低でも６０百万円超）

よって、多摩地区で７３平米で４０百万円というこの物件は、市場で手ごろな物件としての希少価値がでてきていますので、今後も徐々にでも販売はできるというのが、一般的な考え方です。

ここよりも調布駅に近い物件などが、かなり高値で取引されているというのは、多摩地区の潜在的なマンションの需要に対して、新築の供給が足りないことの証明ともいえます。確かに条件のよい中古マンションはどんどん売れるでしょうが、中古の供給力はしれていますので、いずれ、玉不足となります。

このような状況を総合すると、しばらくは多摩地区のマンション価格は下がらないと見たほうがよさそうです。

[139: 匿名さん]

>このような状況を総合すると、しばらくは多摩地区のマンション価格は下がらないと見たほうがよさそうです。

これは駅近物件だけで、駅遠物件はすでに下がり始めてますね。
というより、新価格といわれたころに販売を始めた物件は、当初の価格では売れずに価格の見直しをしているところが多い。
マンション購入希望者も今はその価格の物件に手を出すべきではないと考えているのです。
このあたりの実勢不動産価格は、野村不動産の資料をみると坪150〜160万くらい。
レジデンスは坪190万ほど。この差をどう考えるかでしょう。

[140: 住まいに詳しい人]

ここの物件を高いと思うなら他にいけばいいじゃん・・・。

クラウンを買いたいんだけど、買えないから車本体やディーラーの悪口言ってるようにしか見えない。
クラウン買えないなら、マーチを探せば？

無理に新車の値引きや新古車を探す労力の方が大変ですよ！

「分相応」という言葉がありますから、首都圏以外の物件の購入をお勧めします。

あとは年収を増やすための努力も怠らずにね！

[141: 匿名さん]

１３９さん

＞このあたりの実勢不動産価格は、野村不動産の資料をみると坪150〜160万くらい。

ということは、７３平米（２２坪）３４００万円ということですか？

これって、もしかしたら中古の価格ですか？

マンション価格はバブル崩壊以降、急落しましたが、調布・府中では４０００万円を切ったマンションは少なかったようです。

昨年は多摩地区で、大手八社が関係したマンションでも２０００戸以上は販売されたのではないでしょうか？　オリックスあたりも含めると３０００戸以上販売されたのかもしれません。

状況が一変し、今年は大手の大規模開発はほとんどありませんね。

（１）土地が価格が高くなったので調達が難しくなった。

（２）市況が悪くなったので様子見。

（３）大京、つつじヶ丘プロジェクトのように開発を中止。

オリックスが北府中と武蔵野台でマンションを販売し、両方とも苦戦していましたが、完売が近いようです。これも玉不足の影響と考えています。

この物件の在庫は、おそらく来年の３月までには残っていないと思いますが、来年は大手で７０平米以上で４０００万円程度のマンションを調布・府中で見つけるのは難しくなると思います。
土地の価格は、今後、下がるでしょうが、これがマンション価格に反映するのは２−３年時間がかかりますし、このあたりの地主は値段が下がると土地を売りませんからね。

確かに、昨年、潜在的な購入希望者はすでに購入済で、また、新規購入希望者は様子見の人がおおいでしょうが、マンション購入は会社・仕事・学校・結婚・相続など、さまざまな理由で今年買わなければならない人も相当数いますので、９月以降は物件が動いてくるのではないでしょうか？
特に、今後、単身赴任予定の人や、転勤してきた人で物件を購入する人は確実にいますね。

[142: 匿名さん]

今のところ見学者も少なそうで心配です。。
竣工半年経とうとして、デベさんはもう少し危機感持っていると思いますよ。

[143: 入居済み住民さん]

昨日、今日と天候の悪い中、結構、見学している人がいましたね。

このマンションは、環境は最高ですので、この地域を気に入った方に入居して頂きたいです。

[144: 匿名さん]

このマンションの周辺の学校を調べてみましたのでご参考まで。
追加情報などあったら、教えてください。

上ノ原小学校と、神代中学校は評判がよいようですね。上ノ原は私立を受験する方も結構いるようです。神代中学校も調布では評判の良い学校なので、遠距離より電車通学をしている生徒もいるようです。調布市は中学を選べるそうです。スポーツが熱心で、都大会や全国大会にサッカーなど出場しているそうです。

また、この付近の高校を調べたら、都立では、三鷹高校、調布北、武蔵、国分寺、国立、立川、
西高など、通学範囲に評判のよい学校が多いですね。三鷹高校はサッカーで全国でベストエイトになったようですし。

私立も、成蹊、桐朋、国学院久我山、立教女学院、晃華、恵泉、成城学園、早実、中大附属、明大明治、法政一高など、たくさんあります。早大学院や青山学院も十分かよえる範囲でしょうか。

多摩地区は２３区より、都立高校が充実しているようです。以前は、都立の名門といえば、ほとんど２３区内でしたが、今では、多摩地区と半々でしょうか？　たぶん、２３区の方は都立にいれるよりも私立の中高一貫校へ、入れるケースが多いのでしょうね。おそらく、多摩地区ではサラリーマンは都立でもいいというケースが多いのかもしれません。

[145: 匿名さん]

環境もよさそうなのに何で売れないのですかねぇ。
確かに環境はいい。

[146: 周辺住民さん]

145さん
売れない理由は「駅から遠い」につきます。

[147: 匿名さん]

１４６さん

それなら最初からこの物件の販売は無かったでしょ？

それだけの理由なわけないでしょ？


素人の仕事じゃないんだから

[148: 匿名さん]

であれば、理由はなんでしょう？
確かに、歩くとしたら帰りは上り坂で毎日の通勤はしんどい。
つつじヶ丘の駅に魅力が無いせい？

[149: 匿名さん]

周辺環境の良さはピカいちでしょう。

これだけの大規模物件で、かつ、周辺が第一種低層住居専用地域と
なっている物件はなかなかありません。

駅から遠いのは難点ですが
駅近物件では望むべくもない立地条件ですから。

まあ、個人的には現在の駅近物件に手を出すのは
正直危険だと思いますが。。

駅周辺の地価はこのあたりのような郊外と異なり
投機的要素が色濃いため、価格上昇も速いのですが
相場が下落傾向になると、価格が下がるのも速いのです。

既に駅周辺でも一部地価の下落は始まっているので
これに伴って今後は駅近物件価格も下落に転ずると予測しています。
駅近を検討中の方は、もう2〜3年様子を見たほうがいいかもしれません。

郊外の地価は駅周辺地価の上昇につられて上がるもので
直接的な投機の対象となることが少ないことから
駅近ほどの大きな価格変動がみられないのが特徴です。

なので郊外物件の価格は、地価よりも資材高騰の影響が強く出ます。

今後、これと同様の物件が発売されたとしても
原油価格が高止まりの様相を呈している状況では
物件価格が下がることは期待できないでしょう。

郊外物件は今が買い、駅近物件は様子見といったところでしょうか。

まあ、本当は5年前が一番の買いどきだったのですが。。
今となっては後の祭りですね。。

[150: 匿名さん]

この環境がピカイチだと思う人が570家族いないから、まだ残っているのですね。
環境についてはそれぞれ望むものが違いますが、ここレベルの緑や住宅街のなかのマンションということであれば、駅遠マンションでは並みですね。
しかも、詰め込み型の配棟計画や、平板な間取り、ロングライフについて考慮されているわけではない建物構造など、決め手に欠けるのも60戸というちょっとした規模のマンションと同じだけ残ってしまっていることの一因でしょう。
駅近に手を出すのは時期ではないといいますが、環境に難はあるけれど駅近のプラウド狛江はスムーズに完売しそうです。
駅遠は売れ残り、駅近は完売する。それが現在のマンション購入希望者が何を求めているかを物語っていますね。
資材の高騰だ、土地の値上がりだと言っていますが、今後は郊外しかも駅遠物件は、現在よりさらに価格を下げないと売れないでしょう。いくら高値で売り出しても、売れなければ意味はない。
販売されるマンションの数が減っているから、ここに購入希望者が流れてくる、なんてことには間違ってもなりませんよ。
玉が少なければ、いいものがでるまで待つという選択肢を取る人も多いですから。

[151: 入居済み住民さん]

いろいろ言われておりますが、「住む」には最高の環境です。
確かに「物件価値」だの「「資産」だのと金銭が絡むと私の
頭ではついていけませんが、「生活する」には半年近く経った
今でも非常に満足しております。
駅まで遠い？　
歩いて運動になっているので全く問題ありません。
メタボで保険料アップなどと言われている時代にしんどいなんて
言ってられません。
文句があるとすれば、駅までの歩道をもう少ししっかり作って
欲しいという感じでしょうか。
子供達の通学路としては隣にあるので全く問題がありません。

「資産」として考えるのではなく、「住居」としてこのマンション
の購入を検討されている方へ、住んでいる者の率直な感想です。

[152: 150]

No.151さん

マンション市況について
いまの時点にだけ着目すれば貴方が言っていることは
あながち間違いではありません。

一般購入者の多くはまだバブル以前の不動産購入感覚から脱しきれていないようで
金銭的資産価値に目が行っているのは事実ですし。


>資材の高騰だ、土地の値上がりだと言っていますが、今後は郊外しかも駅遠物件は、現在よりさら>に価格を下げないと売れないでしょう。

もしよろしければ、あなたがこう考えている根拠をぜひお聞きかせ願えないでしょうか?
いや、論議を仕掛けてるつもりは毛頭なく
そういう予想に至るロジックが知りたいのです。

私は、今現在のことではなくもう少し先の状況を予想して書いています。
ただ、それは自分の頭の中で考えているだけのことで
当然見落とし、考え違いがありますでしょうから。

[153: 152]

アンカーミスです。

No.151さん→No.150さん

151さん、失礼しました。

[155: 匿名さん]

150はそんなに気に入らないならここを買わなきゃ良いだけなんじゃ…。

と、いつも思うのですよ。

[157: 匿名さん]

つつじヶ丘程度で、投機も何も無いと思うが。
ここだって、最近全く売れてないんだから、デベは緊張感持たないとね。

[159: 匿名さん]

駅近の投機性を表す具体的データを参考までに

バブル崩壊前後の公示地価

調布市布田４丁目 深大寺南町２丁目　 価格差
1988年 1,120,000円/m2 669,000円/m2 451,000円/m2
2004年 409,000円/m2 255,000円/m2 154,000円/m2

[160: 匿名さん]

あんた、バブル期と比べてどうするの？
ここは投機物件ではないんだし。
何でここが売れないのか考えなきゃ。

[161: 匿名さん]

No.160

去年まではミニバブルって言われてたでしょ?

[162: 匿名さん]

ミニでしょ。
検討者が興味を引くこと書かなきゃ。。
これじゃ、人来ないよ。

[164: 匿名さん]

住むのなら駅近だろうが駅遠だろうが投機性はないよね。
自分自身で価値に見合うかどうか折り合いつけるだけ。
大規模マンションに住もうとする人が自然環境について語るのはやめてほしいけどね。
学校うんぬんもどうでもいい。三鷹だろうが武蔵野だろうがにたようなもの。ここだけではない。
多摩の都立高校の名門は立川高校くらいでないかな。歴史がないと名門とはいえない。立川は深大寺からはるかかなたにある。

[166: 入居済み住民さん]

検討されている方へ。

4ヶ月住んでみた感想です。
ほぼ車の生活なので盛んに書き込みされている駅遠が云々は自分にはあまり良く分かりません。
しかし数回バスを利用してつつじヶ丘駅、調布駅、三鷹駅まで行ったことが有りますが特に不便は感じませんでした。
周辺の学校の学生さんたちとバスが一緒になりましたがとにかく礼儀正しく感心するばかりです。
タクシーも電話で「深大寺レジデンス」と告げるだけで先方も慣れたもので「メインエントランスですね」とすぐに来てくれます。

マンション内で通りすがりには子供も大人も住民同士は挨拶をしますし、エレベーターではよく小学生のお子さんが「お先にどうぞ」とボタンを押して待ってくれます。

先日の調布花火大会も眺めが良く最高でした。

お盆中は何件か引越し作業中のトラックを見かけました。
仕事柄平日の日中もマンションに居る事が多いのですがしばしば引越しトラックを見かけます。
内覧にやってくる方もお見かけします。

子供が成長し独立した後、年を取った自分たちが住み続けることを考えても周辺環境、建物自体も（バリアフリー）申し分ないと考えています。
実際リタイア組の方々もかなりお住まいになられていますよね。


マンションは「資産」という考えもひとつですが、私の場合は先ず考えたのが「資産」よりも、一番大切な「宝物（子供）」と生活する環境のことを考えて買いましたので満足しています。


まとまりのない話で申し訳ありませんが、ご参考になればと思います。

[167: 購入検討中さん]

こちらの物件、ホームペジなどで拝見すると雰囲気も結構良さそうですが、未だに相当数が余剰在庫として売れないでいるようですが、主な理由は何なのかごぞんじのかた教えて下さい。
竣工前から余剰在庫が減るどころか寧ろ増えているような印象すら受けるのですが、ここまで不人気物件となる理由は何かあるのでしょうか。

[168: 入居済み住民さん]

167さん

166です。
ご検討中との事ですからいくつかの物件を比較検討されている事と思います。

深大寺レジデンスもHPだけでなく是非一度モデルルームにいらしてはいかがでしょうか。
棟内モデルルームも有るようですよ。

住民としては気に入った方に住んで頂きたいので、よくよく悩まれた方が良いでしょう。

「竣工前から余剰在庫が減るどころか寧ろ増えているような印象すら受けるのですが・・・」と有りますが、竣工前から順次売り出していたのでその都度販売中の戸数がHPに掲載されてたのだと思いますよ。

竣工前からの在庫が増えていては、「キャンセル住戸大発生」のようなもので、それはそれは大変なことですよね。（笑）

[169: 購入検討中さん]

>>167 一言で言うと、値段が高すぎです。あと1000万は下げないと完売しないでしょう。

[170: 匿名さん]

167さん

やはりマンションに資産性を求める人が多いのが理由ではないでしょうか？
これだけ在庫がある状況の中、現在の価格で購入すると言うことが、資産性から見てどういうことか考えてみましょう。

[171: 匿名さん]

1000万下げないと、は言い過ぎ。
500〜700万下げくらいで十分にこの立地条件に見合った価格になって、
魅力を感じる人も増えるでしょ。
そしたら来年３月までの完売も現実味を帯びてくるよね。

総合地所さんは横浜本牧で長谷工さんと組んだ物件を、竣工前、しかも
契約者がすでにいる販売途中で価格改定（値下げ）してるから、
完成物件なら、さらに可能性は高いんじゃないかな。

[172: 匿名さん]

ここは三井が入っているので、値下げの障害になっているのでしょうね。

決算前が値引きするタイミングだから、9月の実行だと8月中の契約が必要なんで、次の目処は11月もしくは、来年2月頃かな？

[174: 匿名さん]

「詰め込み型の配棟計画」「平板な間取り」
マンション購入を真剣に検討していて、情報収集に積極的なひとなら、知っていて当然で普通に使う言葉ですね。
日本語として特別な言葉でもないし。
購入についての注意点などが書かれた本を読めば、自然と頭に入ってきます。

[176: 匿名さん]

プラウド値下げですってね。
おつかれ。

[179: 匿名さん]

もういい加減くだらない書き込みやめようよ

思ったことなんでも書いていい掲示板じゃないんだよ。

２ＣＨとは違うんだし。

お願いだから検討板に相応しい発言を心がけましょう。

有意義な場所になるといいな！

[180: 匿名さん]

１６７さん、

不人気ではないと思いますよ。昨年、秋以降、このマンションが販売された後ですが、多摩地区でのマンションの大量供給と、サブプライムローン問題や建築材料費の値上げに端を発したマンション不況がおこっており、現在、消費者は買い控えの状況です。

その中で、この物件は駅からは比較的距離があるにもかかわらず、すでに５００戸前後販売したのは、このマンションの立地による環境のよさ、学校などへの利便性の高さ、また、物件のコストパーフォーマンスの高さなどによるものでしょう。また、現在でも徐々に販売しているそうですので、不人気とはいえないでしょう。

５００戸を越える物件ともなれば、販売に時間がかかることは常識です。たとえば、２００５年の住友不動産の久我山ガーデンヒルズはかなり評判のよい物件でしたが、コンセプトはこの物件とにており、駅から遠いこともあり、４００戸でしたが、完売まで１年以上かかったそうです。