深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[122: 匿名さん]

>>114

買う予定の無い人（検討者出ない人）が何故この検討板にいるのか疑問に思ったものですからwww

[123: 匿名さん]

それはこの掲示板を見て買う気になるかたもいると思いますので、一概に言えないと思います。

[124: 匿名さん]

114の言ってることが他力本願と突っ込んでるのがよくわからないのだが。

[125: 匿名さん]

１１９さん

なるほど、９０年代のマンションは質の高いマンションが多いですね。しかし、中古市場を見てますと８０年代の比較的評判の良いマンション、ライオンズマンション調布やコープ調布なども値上がり傾向となっています。（築２５年以上でも２８００万円程度）やはり需給は関係してきていると思います。

一方、調布・三鷹・府中で、手ごろな中規模から大規模開発のマンションの今年から来年の発売は見えてこないですね。また、世田谷の物件などは大手の物件でも、価格を抑えるために７０平米未満の３ＬＤＫが久しぶりに復活しています。

２００９年以降も、現在の土地価格・高騰した建材費でこの地区に新たに物件を開発するとおそらく、５０００万円強の価格設定になると思います。このような買い控えの状況で、この地区での大型物件開発は、武蔵野タワーズのような駅前の高級物件に限定されるのかもしれません。
つつじヶ丘も南口は開発の余地がありますね。地主さんが絶対に土地を手放さないらしいですが。

そのあたりの状況から、この物件はどうしても検討からははずせないということであり、デベさんも強気で時間をかけてもじっくりと販売していく戦略でしょうかね。

[126: 匿名さん]

地価は国土交通省の発表で、４−７月で（調布はわかりませんが）下落地点が大分増えているようです。昨年のマンション販売時と違いすでに土地の値段は変わってるってことがポイントですね。
ということは？

[127: 匿名さん]

不動産市況は厳しいですね。

[128: 匿名さん]

値段を決めるのは売主ではありません。需要と供給の経済原則です。

[129: 匿名さん]

いやいや売り主でしょ

[130: ご近所さん]

販売予定価格を決めるのは売主ですが、成約価格は売主と買主が合意して
決めます。

[131: 匿名さん]

合意はそうですが、基本的に売主様がきめます。

[132: 匿名さん]

この市況では売主が決めすぎると売れないんです。

[133: 匿名]

売れる売れないは問題じゃないでしょう

[134: 匿名さん]

そうかなぁ。
売れてないマンションを積極的に検討する人は少ないと思うけどなぁ。

[135: 匿名さん]

まぁ平気でしょ！

[136: 匿名さん]

どうでもいい話で盛り上がってますなあ

[137: 匿名さん]

住まい波乗りに最近の調布市の中古マンション成約価格のってるよ。
国領駅前のルネやその近くのブリリアなどは決して安くない、いい価格で売れてるね。
新築のここより魅力があるということでしょう。

[138: 匿名さん]

１２６さん

確かに土地の値段は弱含みになっており、今後、下がってくることが期待できます。しかし、実態はまだ、そんなに下がっていませんので、今年後半から来年にかけて、実際の価格も下がることを
マンション業者が一番期待しているのではないでしょうか？

土地の値段を決めるのは誰という質問は哲学的なので答えづらいのですが、あえて答えを出せば
市場（マーケット）であるといえます。

マンション用地のような大型の土地の場合は、売主が売ろうとする前に買主がグランドなどの土地を調査し、売主に売却の意向を打診するケースが多いです。（もちろん逆もありますが。）この際に、買主から購入価格を打診することもありますし、売主が販売価格を決めていることもあります。価格は路線価は参考程度で過去の実績が参考となるケースもあります。契約する前に、数社で入札のような形をとることもありますが、ほとんどは相対で決まってしまいます。この理由は売るほうも、できれば責任をもって開発してほしいですし、開発後のイメージがあまりにも売却した企業や学校のイメージとかけ離れてしまうことを恐れたり、転売され、わけのわからない開発となることを嫌がるからです。

このような大型の土地の調達では長谷工さんや野村不動産さんがきわめて強いです。専門の調達部隊があり、土地を所有している企業や学校を訪問し、将来の売却の意志がないか、その節はよろしくなどと積極的に営業しています。また、企業は財閥系ですと、同じグループの不動産会社に相談することもあります。

路線価格がようやく下がってきたということは、マンションの土地のコストを考えた場合、確かに価格は下がる方向です。しかし、このような大型の土地の調達・契約・建築承認取得など、２−３年はかるくかかる話ですし、５年以上かかるケースもざらです。

そういう意味では、２０１２年ごろから、今後の土地の価格が反映されてくると思われますが、まだ本格的に土地価格が下がっているわでではありません。つまり、少なくともそれまではこのマンションの土地のコストよりも少なくとも２−３割は高いと思われる土地にマンションを建てなければならないわけです。長谷工さんが府中で売り出した、アトレ府中は、駅からバス１０分で、６６平米で４０百万円とあきらかに割高になっています。路線化で比べても、深大寺と府中の浅間町が逆転することはありえませんが、府中のほうが、１０％高い価格設定となっており、おそらく、土地のコストが２−３割高いと想定できます。
長谷工さんは高額物件への展開は企業イメージからいって、難しいでしょうから、多摩地区から、さいたま、千葉、神奈川へすでにターゲットを移しています。

業界関係者から聞いた話では、多摩地区では吉祥寺・三鷹・調布・府中など一等地の駅前、ないしは駅から５分以内のマンションは３ＬＤＫで６０百万円超など、かなり高額でも需要が多い。
一方、それ以外の場所は３ＬＤＫで４０百万円を越えるとたいへん厳しいと考えているそうです。
よって、一部の大手は今後は多摩地区では高額物件の販売へシフトする方針であり、野村さんと三菱地所さんが組んだ武蔵野タワーズはまさに象徴的な物件です。（最低でも６０百万円超）

よって、多摩地区で７３平米で４０百万円というこの物件は、市場で手ごろな物件としての希少価値がでてきていますので、今後も徐々にでも販売はできるというのが、一般的な考え方です。

ここよりも調布駅に近い物件などが、かなり高値で取引されているというのは、多摩地区の潜在的なマンションの需要に対して、新築の供給が足りないことの証明ともいえます。確かに条件のよい中古マンションはどんどん売れるでしょうが、中古の供給力はしれていますので、いずれ、玉不足となります。

このような状況を総合すると、しばらくは多摩地区のマンション価格は下がらないと見たほうがよさそうです。

[139: 匿名さん]

>このような状況を総合すると、しばらくは多摩地区のマンション価格は下がらないと見たほうがよさそうです。

これは駅近物件だけで、駅遠物件はすでに下がり始めてますね。
というより、新価格といわれたころに販売を始めた物件は、当初の価格では売れずに価格の見直しをしているところが多い。
マンション購入希望者も今はその価格の物件に手を出すべきではないと考えているのです。
このあたりの実勢不動産価格は、野村不動産の資料をみると坪150〜160万くらい。
レジデンスは坪190万ほど。この差をどう考えるかでしょう。

[140: 住まいに詳しい人]

ここの物件を高いと思うなら他にいけばいいじゃん・・・。

クラウンを買いたいんだけど、買えないから車本体やディーラーの悪口言ってるようにしか見えない。
クラウン買えないなら、マーチを探せば？

無理に新車の値引きや新古車を探す労力の方が大変ですよ！

「分相応」という言葉がありますから、首都圏以外の物件の購入をお勧めします。

あとは年収を増やすための努力も怠らずにね！