深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[101: 匿名さん]

No.100 さん

そこがやはり一番気になるところですね。
値下げすることによって、まあ言い方は悪いですが
良識や見識に欠けた方がいらっしゃるのは、正直いただけませんね。。

私の担当だった営業さん
「他の住人のかたもきちんとした確かな方ばかりですからご安心しださい」
っていってたなぁ。
ちゃんと約束は守ってくださいよ〜営業さん(笑

[102: 匿名さん]

値引きで買った人＝社会に適応していない人なの？
逆に値引きを待って買った人は賢い人でしょ？
元々買える人が値引を待って買わない人だってわんさかいると思いますよ。如何に支払いを安くするかがポイントでしょ？

[104: 匿名]

たかだか３００〜４００万円の値引き差で良識の無い家族が来るとは思えない。
まぁ価格が１０００万円前後で販売しているなら話は別だけどｗ

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

[106: 匿名さん]

というか、お金をもっているかいないかではかれないのが常識だから怖い。
そこそこお金があっても、非常識な人はいますからねー。
逆にあまり裕福でなくても常識のある人もいる。
要は、マンションにおける集団生活がどんなものかを理解しているかどうかですよ。

[107: 匿名さん]

No102
べつにそんなこといってないですよ。
良識を持った方を歓迎しますよってこと。

過去にいろいろな賃貸に住んだんですけど
家賃が高いところ、安いところで比べると
やっぱり住人の見識の差が大きかったのでね。。。
私見ですけど。

[108: 匿名さん]

>値引きで買った人＝社会に適応していない人なの？
そうは言っていない。

>逆に値引きを待って買った人は賢い人でしょ？
希望の部屋が無いならね。
賢いかもね。

>元々買える人が値引を待って買わない人だってわんさかいる
値引きを待たずに、すぐに売れてしまう角部屋、最上階、庭付きを買うんじゃないかな？

で、アナタは買うのですか？買わないのですか？

[109: 匿名さん]

107さん

最後の4行が余計だね。

このマンション、そんなにハイレベルか？
私見でも、こんなこと書くと、このマンションに住む人は見識低く見られるぞ。

[111: 匿名さん]

既にいろんな人がお住まいのようで。。

[112: 匿名さん]

No.110 さん

またいつもの常駐さんたちですよ。
かまってあげると調子に乗るので
スルーしましょう。

[113: 匿名さん]

検討版なので、住人はスルーしたほうが良いのかもしれませんね。
耳障りな情報もあるでしょうし。

[114: 匿名さん]

>108

>で、アナタは買うのですか？買わないのですか？


で、アナタは何者なんですか？w

なんで、アナタにそんな事言う必要があるんですか？ww

[115: 匿名さん]

悩んでいる人だっています。
なぜ意見を言ったら買わなきゃいけないのですか？
誰かが買うのを待ってその波に乗る人だっているでしょう。

他力本願もはなはだしいですね

[116: 匿名さん]

＞他力本願もはなはだしい

意味不明ですが…

[117: 匿名]

意味は国語辞典でどうぞ。

必ずわかりますから。

[118: 匿名さん]

そう簡単に買う人いますかね？
ここ2ヶ月ほとんど売れていない状況から見ても、抜本的な販売体制の立て直しが求められますね。
広告ばかりじゃ、経費の無駄のような気が。。

[119: No72]

No.92さん

レスありがとうございます。

中古マンション、不思議と値が下がらないですよね。
戸建は中古、新築ともだいぶ前から値崩れしてるのに。。。

例によってエビデンスのない私見ですが
新築物件の供給不足が影響しているわけではないと思います。

1990年代後半以降に建てられた一部の中古物件は
地価、建設資材、資金調達時の金利が
今よりずっと抑えられていたためか、
質の高い物件が多いように感じます。

この物件の近くで、築10年、新築当時4200万、
3LDKでリビングは18畳なんていうのを見たことがあります。
かなり名の通った業者さんの物件でしたが。

4000万円台でリビング18畳なんていうのは
今ではなかなかありえないですよね。

また新築物件が高くなりすぎて手がでなくなり
値ごろ感がある中古に自然と目がいくという
流れも当然あると思います。

こういうあたりの理由から中古市場が
にぎわっているのかもしれません。

私自身には、中古物件の良し悪しを見抜くだけの眼力はないので
新築をメインに考えています。

[120: No72]

No.118　さん

う〜ん、どうでしょうね。。

ここが他の不振物件と大きく異なる部分は
すでに8割以上が完売していること。

おおっぴらに値引くと既に購入している人からクレームも出るだろうし
抜本的な販売体制の転換に出るのは難しいかもしれません。

また、おおかたは売り切ってるわけですから
そこそこ利益も出てるでしょう。
なのでデベさんにもそんなにあせりはないのかもしれません。

大幅な値引きに出たご近所の「ザク○クタウン」や「フェ○シア」あたりは
半分以上売れ残っていたという話ですから
そういった事情がある物件以外は難しいのかもしれません。

例によってエビデンスのない私見です。

[122: 匿名さん]

>>114

買う予定の無い人（検討者出ない人）が何故この検討板にいるのか疑問に思ったものですからwww

[123: 匿名さん]

それはこの掲示板を見て買う気になるかたもいると思いますので、一概に言えないと思います。

[124: 匿名さん]

114の言ってることが他力本願と突っ込んでるのがよくわからないのだが。

[125: 匿名さん]

１１９さん

なるほど、９０年代のマンションは質の高いマンションが多いですね。しかし、中古市場を見てますと８０年代の比較的評判の良いマンション、ライオンズマンション調布やコープ調布なども値上がり傾向となっています。（築２５年以上でも２８００万円程度）やはり需給は関係してきていると思います。

一方、調布・三鷹・府中で、手ごろな中規模から大規模開発のマンションの今年から来年の発売は見えてこないですね。また、世田谷の物件などは大手の物件でも、価格を抑えるために７０平米未満の３ＬＤＫが久しぶりに復活しています。

２００９年以降も、現在の土地価格・高騰した建材費でこの地区に新たに物件を開発するとおそらく、５０００万円強の価格設定になると思います。このような買い控えの状況で、この地区での大型物件開発は、武蔵野タワーズのような駅前の高級物件に限定されるのかもしれません。
つつじヶ丘も南口は開発の余地がありますね。地主さんが絶対に土地を手放さないらしいですが。

そのあたりの状況から、この物件はどうしても検討からははずせないということであり、デベさんも強気で時間をかけてもじっくりと販売していく戦略でしょうかね。

[126: 匿名さん]

地価は国土交通省の発表で、４−７月で（調布はわかりませんが）下落地点が大分増えているようです。昨年のマンション販売時と違いすでに土地の値段は変わってるってことがポイントですね。
ということは？

[127: 匿名さん]

不動産市況は厳しいですね。

[128: 匿名さん]

値段を決めるのは売主ではありません。需要と供給の経済原則です。

[129: 匿名さん]

いやいや売り主でしょ

[130: ご近所さん]

販売予定価格を決めるのは売主ですが、成約価格は売主と買主が合意して
決めます。

[131: 匿名さん]

合意はそうですが、基本的に売主様がきめます。

[132: 匿名さん]

この市況では売主が決めすぎると売れないんです。

[133: 匿名]

売れる売れないは問題じゃないでしょう

[134: 匿名さん]

そうかなぁ。
売れてないマンションを積極的に検討する人は少ないと思うけどなぁ。

[135: 匿名さん]

まぁ平気でしょ！

[136: 匿名さん]

どうでもいい話で盛り上がってますなあ

[137: 匿名さん]

住まい波乗りに最近の調布市の中古マンション成約価格のってるよ。
国領駅前のルネやその近くのブリリアなどは決して安くない、いい価格で売れてるね。
新築のここより魅力があるということでしょう。

[138: 匿名さん]

１２６さん

確かに土地の値段は弱含みになっており、今後、下がってくることが期待できます。しかし、実態はまだ、そんなに下がっていませんので、今年後半から来年にかけて、実際の価格も下がることを
マンション業者が一番期待しているのではないでしょうか？

土地の値段を決めるのは誰という質問は哲学的なので答えづらいのですが、あえて答えを出せば
市場（マーケット）であるといえます。

マンション用地のような大型の土地の場合は、売主が売ろうとする前に買主がグランドなどの土地を調査し、売主に売却の意向を打診するケースが多いです。（もちろん逆もありますが。）この際に、買主から購入価格を打診することもありますし、売主が販売価格を決めていることもあります。価格は路線価は参考程度で過去の実績が参考となるケースもあります。契約する前に、数社で入札のような形をとることもありますが、ほとんどは相対で決まってしまいます。この理由は売るほうも、できれば責任をもって開発してほしいですし、開発後のイメージがあまりにも売却した企業や学校のイメージとかけ離れてしまうことを恐れたり、転売され、わけのわからない開発となることを嫌がるからです。

このような大型の土地の調達では長谷工さんや野村不動産さんがきわめて強いです。専門の調達部隊があり、土地を所有している企業や学校を訪問し、将来の売却の意志がないか、その節はよろしくなどと積極的に営業しています。また、企業は財閥系ですと、同じグループの不動産会社に相談することもあります。

路線価格がようやく下がってきたということは、マンションの土地のコストを考えた場合、確かに価格は下がる方向です。しかし、このような大型の土地の調達・契約・建築承認取得など、２−３年はかるくかかる話ですし、５年以上かかるケースもざらです。

そういう意味では、２０１２年ごろから、今後の土地の価格が反映されてくると思われますが、まだ本格的に土地価格が下がっているわでではありません。つまり、少なくともそれまではこのマンションの土地のコストよりも少なくとも２−３割は高いと思われる土地にマンションを建てなければならないわけです。長谷工さんが府中で売り出した、アトレ府中は、駅からバス１０分で、６６平米で４０百万円とあきらかに割高になっています。路線化で比べても、深大寺と府中の浅間町が逆転することはありえませんが、府中のほうが、１０％高い価格設定となっており、おそらく、土地のコストが２−３割高いと想定できます。
長谷工さんは高額物件への展開は企業イメージからいって、難しいでしょうから、多摩地区から、さいたま、千葉、神奈川へすでにターゲットを移しています。

業界関係者から聞いた話では、多摩地区では吉祥寺・三鷹・調布・府中など一等地の駅前、ないしは駅から５分以内のマンションは３ＬＤＫで６０百万円超など、かなり高額でも需要が多い。
一方、それ以外の場所は３ＬＤＫで４０百万円を越えるとたいへん厳しいと考えているそうです。
よって、一部の大手は今後は多摩地区では高額物件の販売へシフトする方針であり、野村さんと三菱地所さんが組んだ武蔵野タワーズはまさに象徴的な物件です。（最低でも６０百万円超）

よって、多摩地区で７３平米で４０百万円というこの物件は、市場で手ごろな物件としての希少価値がでてきていますので、今後も徐々にでも販売はできるというのが、一般的な考え方です。

ここよりも調布駅に近い物件などが、かなり高値で取引されているというのは、多摩地区の潜在的なマンションの需要に対して、新築の供給が足りないことの証明ともいえます。確かに条件のよい中古マンションはどんどん売れるでしょうが、中古の供給力はしれていますので、いずれ、玉不足となります。

このような状況を総合すると、しばらくは多摩地区のマンション価格は下がらないと見たほうがよさそうです。

[139: 匿名さん]

>このような状況を総合すると、しばらくは多摩地区のマンション価格は下がらないと見たほうがよさそうです。

これは駅近物件だけで、駅遠物件はすでに下がり始めてますね。
というより、新価格といわれたころに販売を始めた物件は、当初の価格では売れずに価格の見直しをしているところが多い。
マンション購入希望者も今はその価格の物件に手を出すべきではないと考えているのです。
このあたりの実勢不動産価格は、野村不動産の資料をみると坪150〜160万くらい。
レジデンスは坪190万ほど。この差をどう考えるかでしょう。

[140: 住まいに詳しい人]

ここの物件を高いと思うなら他にいけばいいじゃん・・・。

クラウンを買いたいんだけど、買えないから車本体やディーラーの悪口言ってるようにしか見えない。
クラウン買えないなら、マーチを探せば？

無理に新車の値引きや新古車を探す労力の方が大変ですよ！

「分相応」という言葉がありますから、首都圏以外の物件の購入をお勧めします。

あとは年収を増やすための努力も怠らずにね！

[141: 匿名さん]

１３９さん

＞このあたりの実勢不動産価格は、野村不動産の資料をみると坪150〜160万くらい。

ということは、７３平米（２２坪）３４００万円ということですか？

これって、もしかしたら中古の価格ですか？

マンション価格はバブル崩壊以降、急落しましたが、調布・府中では４０００万円を切ったマンションは少なかったようです。

昨年は多摩地区で、大手八社が関係したマンションでも２０００戸以上は販売されたのではないでしょうか？　オリックスあたりも含めると３０００戸以上販売されたのかもしれません。

状況が一変し、今年は大手の大規模開発はほとんどありませんね。

（１）土地が価格が高くなったので調達が難しくなった。

（２）市況が悪くなったので様子見。

（３）大京、つつじヶ丘プロジェクトのように開発を中止。

オリックスが北府中と武蔵野台でマンションを販売し、両方とも苦戦していましたが、完売が近いようです。これも玉不足の影響と考えています。

この物件の在庫は、おそらく来年の３月までには残っていないと思いますが、来年は大手で７０平米以上で４０００万円程度のマンションを調布・府中で見つけるのは難しくなると思います。
土地の価格は、今後、下がるでしょうが、これがマンション価格に反映するのは２−３年時間がかかりますし、このあたりの地主は値段が下がると土地を売りませんからね。

確かに、昨年、潜在的な購入希望者はすでに購入済で、また、新規購入希望者は様子見の人がおおいでしょうが、マンション購入は会社・仕事・学校・結婚・相続など、さまざまな理由で今年買わなければならない人も相当数いますので、９月以降は物件が動いてくるのではないでしょうか？
特に、今後、単身赴任予定の人や、転勤してきた人で物件を購入する人は確実にいますね。

[142: 匿名さん]

今のところ見学者も少なそうで心配です。。
竣工半年経とうとして、デベさんはもう少し危機感持っていると思いますよ。

[143: 入居済み住民さん]

昨日、今日と天候の悪い中、結構、見学している人がいましたね。

このマンションは、環境は最高ですので、この地域を気に入った方に入居して頂きたいです。

[144: 匿名さん]

このマンションの周辺の学校を調べてみましたのでご参考まで。
追加情報などあったら、教えてください。

上ノ原小学校と、神代中学校は評判がよいようですね。上ノ原は私立を受験する方も結構いるようです。神代中学校も調布では評判の良い学校なので、遠距離より電車通学をしている生徒もいるようです。調布市は中学を選べるそうです。スポーツが熱心で、都大会や全国大会にサッカーなど出場しているそうです。

また、この付近の高校を調べたら、都立では、三鷹高校、調布北、武蔵、国分寺、国立、立川、
西高など、通学範囲に評判のよい学校が多いですね。三鷹高校はサッカーで全国でベストエイトになったようですし。

私立も、成蹊、桐朋、国学院久我山、立教女学院、晃華、恵泉、成城学園、早実、中大附属、明大明治、法政一高など、たくさんあります。早大学院や青山学院も十分かよえる範囲でしょうか。

多摩地区は２３区より、都立高校が充実しているようです。以前は、都立の名門といえば、ほとんど２３区内でしたが、今では、多摩地区と半々でしょうか？　たぶん、２３区の方は都立にいれるよりも私立の中高一貫校へ、入れるケースが多いのでしょうね。おそらく、多摩地区ではサラリーマンは都立でもいいというケースが多いのかもしれません。

[145: 匿名さん]

環境もよさそうなのに何で売れないのですかねぇ。
確かに環境はいい。

[146: 周辺住民さん]

145さん
売れない理由は「駅から遠い」につきます。

[147: 匿名さん]

１４６さん

それなら最初からこの物件の販売は無かったでしょ？

それだけの理由なわけないでしょ？


素人の仕事じゃないんだから

[148: 匿名さん]

であれば、理由はなんでしょう？
確かに、歩くとしたら帰りは上り坂で毎日の通勤はしんどい。
つつじヶ丘の駅に魅力が無いせい？

[149: 匿名さん]

周辺環境の良さはピカいちでしょう。

これだけの大規模物件で、かつ、周辺が第一種低層住居専用地域と
なっている物件はなかなかありません。

駅から遠いのは難点ですが
駅近物件では望むべくもない立地条件ですから。

まあ、個人的には現在の駅近物件に手を出すのは
正直危険だと思いますが。。

駅周辺の地価はこのあたりのような郊外と異なり
投機的要素が色濃いため、価格上昇も速いのですが
相場が下落傾向になると、価格が下がるのも速いのです。

既に駅周辺でも一部地価の下落は始まっているので
これに伴って今後は駅近物件価格も下落に転ずると予測しています。
駅近を検討中の方は、もう2〜3年様子を見たほうがいいかもしれません。

郊外の地価は駅周辺地価の上昇につられて上がるもので
直接的な投機の対象となることが少ないことから
駅近ほどの大きな価格変動がみられないのが特徴です。

なので郊外物件の価格は、地価よりも資材高騰の影響が強く出ます。

今後、これと同様の物件が発売されたとしても
原油価格が高止まりの様相を呈している状況では
物件価格が下がることは期待できないでしょう。

郊外物件は今が買い、駅近物件は様子見といったところでしょうか。

まあ、本当は5年前が一番の買いどきだったのですが。。
今となっては後の祭りですね。。

[150: 匿名さん]

この環境がピカイチだと思う人が570家族いないから、まだ残っているのですね。
環境についてはそれぞれ望むものが違いますが、ここレベルの緑や住宅街のなかのマンションということであれば、駅遠マンションでは並みですね。
しかも、詰め込み型の配棟計画や、平板な間取り、ロングライフについて考慮されているわけではない建物構造など、決め手に欠けるのも60戸というちょっとした規模のマンションと同じだけ残ってしまっていることの一因でしょう。
駅近に手を出すのは時期ではないといいますが、環境に難はあるけれど駅近のプラウド狛江はスムーズに完売しそうです。
駅遠は売れ残り、駅近は完売する。それが現在のマンション購入希望者が何を求めているかを物語っていますね。
資材の高騰だ、土地の値上がりだと言っていますが、今後は郊外しかも駅遠物件は、現在よりさらに価格を下げないと売れないでしょう。いくら高値で売り出しても、売れなければ意味はない。
販売されるマンションの数が減っているから、ここに購入希望者が流れてくる、なんてことには間違ってもなりませんよ。
玉が少なければ、いいものがでるまで待つという選択肢を取る人も多いですから。