深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

【その３】です。まだ、検討中の方も多いようですので、立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

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物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

[264: 匿名さん]

>高くて買えないわけじゃないってことですよね。
>予算はあるが、“ここには”そんなに払えないとおっしゃりたいのでしょう？
>でも、それなら、その同じ予算でもっと良い物件を買えばいいのでは？


同意

[265: 匿名]

家賃が無駄という動機だって立派なきっかけでしょ？　

家賃が月12万で、購入して共益費込みで8万円なら購入したほうが断然生活が潤います。

結構単純ですよ。

[266: 匿名さん]

２６２様

確かにあなたの言うとおりですね。これを聞くと早く購入しなくてはと改めて感じました。
値引き待ちっていうのは浅はかな知識しか持たない人が考えるって事って事を深く感じました。
今が一番のタイミングかもしれませんね。
考えが変わるというのはこの事ですね。
皆様も同じ事を思ったのでは？

[267: 匿名さん]

２５９さん

長谷工の株価とこの物件の値引きは別の話だと思いますよ。よくご存知の通り、株価は業績と需給で決まりますが、最近は需給の影響が大きいですから。マンション不況　→　長谷工売り　という感じではないでしょうか？　日経平均も下がっていますしね。

株価はキャッシュフローには直接、関係ありませんので、この物件も売主は３月までに売却すればいいわけです。あとは金利をどう考えるかです。普通はその程度の金利は採算に入れています。メインバンクが借入金を返せ、完成在庫を直ちに処分しろといってくれば、別ですが、りそなにしてもみずほにしてもそんな無茶は言わないでしょう。また、個別の物件もよく調べていますので、この物件のように売行きがそこそこの場合は完成後、一年程度は口出しせず、様子を見守るということではないでしょうか？

長谷工が１００円を切るというのは売られすぎのような気がします。今後のマンションの行方が不透明な状況では株の買い手が不在なので、目先はじりじり下がるでしょうが、中小が非常に苦しい状況の中で中長期では上がってくるのではないでしょうか？　三井不動産と長谷工と野村不動産は間違いなくマンション業界の勝ち組でしょう。長谷工の３円配当なら配当利回りも高いですし、将来は増配の可能性もありそうですし。

[268: 匿名さん]

２６６さん、

２６２です。金利だけは誰も分かりませんし、コントロールもできませんからね。
「しばらくは上がらない」という根拠のない大合唱に惑わされないで下さい。

購入者にとって、現在、購入できるのであれば、先送りするというリスクを取らずに決めることが大切でしょうね。住宅購入に必要以上のリスクを取る必要はないと思います。ギャンブルではありませんから。

ちなみに、金利は全期間、固定とされることをお勧めします。現在の長期固定金利も、歴史的にきわめて低いのですから。（余計なお世話ですが）

金利が上がってしまっては、どうしようもありません。

[269: 匿名さん]

しかしなぜ客は来ない。。
竣工６カ月経過して、完売させるには、デベにとっては値引きしかないと思うが。。
検討者はそのチャンスを狙ってるんだな。

[270: 匿名さん]

>266
ネタだと思いますが、今の時点でこういう物件を値引きもしてもらわずに買ってしまうのは、単に情報収集能力がないだけですね。お金が有り余ってるなら別ですが。

>267
長谷工はマンションに専念することで利益をあげてきましたが、これからはどうでしょう。
長谷工的な大規模物件は、今までほど需要はないですからね。
メインのお客さんである中小デベが売る長谷工大規模物件は売れ行き不振で大変です。
今後は新規物件ではなく、これまで建てたマンションの大規模修繕で儲けていくのか。

三井はマンション専業デベではないから、最近のマンション不況では大きな影響はないでしょう。
高級物件はしっかり売れているし。
野村もしかりですが、浦安の大量在庫をどう売っていくのか興味津々です。
プラウドブランドもちょっとメッキがはげてきましたから。

[271: 匿名さん]

266ですが。　


ここで、「値引き！値引き！」と吠えてる人たちは、なぜ直接営業マンに交渉しないのですか？　


自分の気持ちを率直に伝えるのが大人でしょ？

[273: 匿名さん]

271さん
先日値引きの話をしたら、すぐに断られました。
だからここで情報交換してるんです。この売れ行きでは必ずいつかは、値引きするでしょうし。
このマンション、気に入っているのですが、やはり、売れ行きを見てると今買う気にはなれません。

[274: 匿名さん]

２７３さん、

なるほど。しかし、マンションの値引きといえば、１００万円単位となりますよね。
たとえば、４０００万円の物件であれば、３９００万円ですね。（あたりまえですが）

すると、潜在的な購入希望者は、一気に増えるんじゃあないですか？
２００万円も違えば、相当、価格に対する感じが変わってきますよね。

マンションの値引きは個別にやるのではなくて、販売戦略を決めて、一気に対応するのが普通です。売れ行きがピッタッと止まった時点で、起死回生の値引きセールをしますので、この物件は
じりじりと販売が進んでいるということなんでしょうね。

[275: 購入検討中さん]

そのうち、モデルルーム価格とか言い出して、実質値下げするでしょう。
慌てて買って、その後すぐに値下げされたら、泣くに泣けませんので、
やっぱり見送りです。

＜なお、この書き込みはあくまで将来の予想をしたものです。
　　　値下げを要求するものではありません。(笑)＞

[276: 周辺住民さん]

営業さんもバカではないので、こっちの本気度を測った上で対応してるのでは。
２７４氏の言うとおり、値引きを引き出すにはそれなりの覚悟が必要と思うぞよ。

[277: 匿名]

長年の経験の予想ですが、値引きはしないで完売できる物件と見切りました！
検討者は急げ！

[278: 匿名さん]

値引きを引き出すのも交渉能力がものをいうからね。
値引きせずに買ってくれそうな客や冷やかし客には、値引きはいいださない。
水面下で値引きしているうちは、まだ余裕があるのだろうけど、一斉値引き新価格とかやりだしたら、
手じまいの時期を探ってるとみていい。

ここ数年売り出された、近隣のグランドオペラ、サーパス、プラウドなどは早めに完売、
中古も順調にまわっている。ここと同時期に売り出されたアトラスは間もなく売り切れそう。
対してここの残りは大本営発表で60戸。
もう需要がないのか、魅力がないのかのどちらか。

[279: 匿名さん]

つぅか500戸ちかくある物件なんだから、完売するのに2年はかかるのが想定されてるから値引きはありえないと感じた。

[280: 住まいに詳しい人]

あまり値引きはしないと思いますね、ＪＶに三井がいますから。

この掲示板は有名ですから、営業や設計さんも見ているといっていました。
それでもまだ値引きをしないのは、この掲示板に書き込んでいる人の層をターゲットにしてないからです。

この４２００〜５５００万円の物件を購入できるのは、一部上場企業勤務の年収８００万以上の人くらいでしょう。
ここ以外はターゲットにしていませんよ。

世の中には腐るほど上記の人はいますから、あせって値引きしなくても需要がきます。

九州などはまだ安価なのでそこを検討してみては？

[281: 匿名さん]

竣工から２年も経った物件を正価で買うお人好しはいません。
三井がいるから値下げしないと言う人いますが、三井も売れなければ値下げしますよ。
何か勘違いしてません？

＞この４２００〜５５００万円の物件を購入できるのは、
＞一部上場企業勤務の年収８００万以上の人くらいでしょう。
＞ここ以外はターゲットにしていませんよ。
大笑いさせてもらいました。
冗談のセンスがすごくいいですね。

[282: 匿名さん]

２８０さん

三井不動産がいるから、値引きしないということではないと思います。三井不動産は業界トップですので、いわば、業界のリーダー的な存在です。
三井がどんどん値段を下げているという評判になると業界全体に悪影響を及ぼしますので、きわめて慎重に対応されるのではないでしょうか？　要は理屈に合わない値引きはしないということです。住友不動産は２年ぐらい値引きしないかもしれませんね。成城の物件は相当、販売に苦労していました。

値引きが現実的になるためには、

（１）建材費、土地の値段が急落し、この物件が新しく出てきた新築に比べてあきらかに割高になった場合。バブルの末期ではこのような物件がたくさん出ました。この場合は値引き以外に、賃貸へ変更などの手も取ります。

（２）近隣に同じようなコンセプトのマンションが割安で開発され、明らかに相対的な割高感がでた場合。たとえば、明治安田生命の跡地にマンションが建築され、３ＬＤＫ　３５００万円で売り出され、品質も高ければこの物件は苦しくなります。

（３）市場動向と価格戦略を間違えた場合。桜堤がこのケースです。

上記、（１）（２）は緊急に対応する必要がありますので、即、対応します。通常は完成後、一年程度で完売することを想定していますので、一年たった時点でどの程度在庫が残っているか確認し、販売戦略を練り直すことになります。その時点で９割販売できていれば、マンション全体では利益がでていますので、あえて値引きしてすでに購入いただいた方の心象を悪くする必要はありませんので、時間をかけて残りを販売します。

現在、上記の（１）、（２）と逆のことがおきています。最近、発売されたマンションはここよりも割高となっており、さらに建材費は上がっています。理屈では値引きではなく、値上げです。
もちろん、すでに値段を公表しており、消費者の買い控えの中で値上げするようなことはしませんが、値引きは理屈に合わないのです。

＞この４２００〜５５００万円の物件を購入できるのは、一部上場企業勤務の年収８００万以上の＞人くらいでしょう。ここ以外はターゲットにしていませんよ。

これは事実とはだいぶ異なると思います。この物件を購入できる方は、現金をお持ちの方、現金を相当お持ちで残りの金額をローンを組める方。頭金は少なくてもローンを組める方がとなります。

世の中にはいろいろなご事情の方がいらっしゃいますので、現金で購入される方もいらっしゃいます。引退された方や職業をお持ちでない方もいらっしゃいます。また、年収がたとえば、２００−３００万円と低くても、７割程度現金をお持ちで残りの１千万円をローンで組めれば問題ありません。これ以外にも夫婦合算とか、親子ローンとか、いろいろなケースがあります。
東証一部上場の年収８００万円といっても、いろいろな方がいて、すべて銀行がローンを承認するわけではありません。これは、デベさんの専門部局がありますので、銀行と提携しながら、ワークするのです。確かに自営業はサラリーマンに比べるとローンは組みにくいですが、資格を持っている方はローンを組みやすいということはあります。また、銀行ローンをもっとも組みやすい職業は東証一部上場サラリーマンではなく公務員です。だからといって、このような物件が公務員の方ばかりということはありません。

まあ、年収というフローを購入者は気にしますが、売る方はフローよりストックを気にします。つまり、その年収で頭金はいくらお持ちですかということです。勤務暦１０年で一部上場勤務、転職歴あり、年収８００万円、貯金３００万円の人と、勤務暦１０年、地場の非上場メーカー勤務、転職歴なし、年収５００万、貯金１０００万円の人を比較した場合、年収８００万円の人のほうが、信用できるとは一概に言えないことはおわかりいただけると思います。（ケース　バイ　ケースで判断は銀行によっても異なります。）

[283: 匿名さん]

長々とありがとうございます、　

ただ、何点か異議がありますが、割愛いたします。　

ちなみに値引きはしなくても完売出来る物件だと思います。　


なぜなら大型物件は魅力的でニーズが高いからです。

[284: 匿名さん]

シティタワー品川の案件が落ち着けば、多摩地区にも好影響があるかもしれませんね。

なんといっても品川で３ＬＤＫ（８０平米）で２８００万円からという物件です。
都内では大騒ぎです。８００戸もありますから。
もっとも、所有権ではなく、定期借地権ですが。

８００戸に対して、何件申し込んだんでしょうかね。
いよいよ今週の金曜日に抽選結果が発表です。