ファインコート市川若宮ってどうですか

[いつか買いたいさん]

住環境が守られそうなファインコート市川若宮について情報交換しませんか。
景観・生活環境を守るために厳しく制限されている風致地区なので、
メリットやデメリットがありそうです。
でも、暮らしやすそうですね。

URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1242/
所在地：千葉県市川市若宮２丁目４１７－２３他（地番）
交通：総武・中央緩行線　下総中山駅　徒歩16分、京成電鉄本線　京成中山駅　徒歩13分
　　　京成電鉄本線　東中山駅　徒歩13分
総区画数：20戸
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工：三井ホーム株式会社

[19: 購入検討中さん]

確かに物件ＨＰを見ると、街区のど真ん中を都市計画道路3-6-31号が通るような破線が書かれています。私も都市計画道路のことはよく分かりませんが、場合によっては将来的に収用される可能性もあるということなんでしょうか。

[20: 匿名さん]

確かに都市計画道路3・6・31（菅野若宮線）線が街区のど真ん中を貫いてますね。避けた方が宜しいです。
http://www.city.ichikawa.chiba.jp/toshikei/map.html

[21: 匿名さん]

こんなど真ん中を道路が貫く可能性があるところを、何で売りに出すのかなあ。

[22: 匿名さん]

市川市は土地の買収もしてないのでしょうか？開通させる気あるんですかね。
ただこの道路、開通するとかなりの交通量になりそうですね。松戸原木線まで繋がるので。

[23: 匿名さん]

三井と市役所に聞いたけど、しばらくは外環関連の道路計画で手一杯で、菅野若宮線の優先順位は相当低いようです。絶対ではないけど、事業決定されるとしても、早くても20年以上先ではないかとのことでした。現地を見ても、本当にこんなところに大金をかけて道を通す意味があるのという感じがするし、万が一の場合も補償はかなりきちんとされるようなので、あまり気にしなくてもいいのかな。

[24: 匿名さん]

何となく話は出ているんだけど～的な感じなんでしょうかね！？現地見る限り、かなり優先順位は低そうに私も思います。ただいつかは出来てしまうのかなあと思うと考えてしまったり。補償が出たとしてもその時の自分の状況では、良いのか悪いのかはわからないですし。ただいずれは出来ると思ってやっていくのであれば覚悟みたいなものは出来る？？

[25: 匿名さん]

仮に20年後に立ち退けって言われた時の補償料って、考えたことある？

建物は原価償却があるので、ほとんどお金がつかないよ。しかも、移転するとなると当然ながら安からぬ建築費が発生する。最初から20年程度で建て替えるつもりなら、いいけどね。
まさか、新築費用出してもらえると思ってないよね？
迷惑料がもらえるとか言う人もいるが、昔とちがってこれからの時代は役所もシビアで世知辛いよ。特に計画道路決定の後から土地を買った場合は、わかってて買ったということでね。

ただ、自営業の人は、営業的な損失補填も有るので、うまく立ち回る自信の有る人はいいかもね。自信がうぬぼれでないことを祈りますが。

最低限、その土地が100%計画道路にかかっているのか、中途半端にかかっているのかだけは押さえておかないとね。
例えば70&しかかかっていないと、補償料もそれに見合ったものしか出ないので、どうしてくれる？となる。

[26: 匿名さん]

道路建設のための立退補償料の算定は「再構築法」で行われるので、築後20年で相場価格がつかなくても、同等の家を建てるのに必要な費用は補償されるのでは。同等となると、本来は20年経過したのと同等な建物となりますが、そんな家を建てることは出来ないから、結局新築費用が補償されると聞きました。最近の事例としては、建物の規模は分かりませんが、築20年の戸建補償に土地代は別で約3000万が出たとのこと（確認出来ませんが、建坪が大きいのかな）。

土地の買取は道路に必要な部分になるので、70%しかかかっていない場合は、残り30%は残地補償になるんでしょうか。この残地補償は算定がよく分からないので、ちょっと嫌ですね。

いずれにしても、この計画ルートは実現可能性は本当にあるんですかね。風致地区を貫通することになるし、ルート上にお寺もあるようだし、船橋市側の接続ルートとなる印内・習志野台線は絶望的に時間がかかりそうだし。何十年も計画を残しておく今の都市計画道路のやり方はどうかと思っちゃいますね。

[27: 匿名さん]

26です

すいません。一部訂正します。
1. 再構築法ではなく「再築補償工法」ですね。
2. 新築価格がそのまま補償額になるわけではなく、現在価格で評価されるけど、
再築という観点から実質新築価格に近い補償となる可能性があるという感じ
でしょうか。曖昧でごめんなさい。

[28: 元周辺住民さん]

今年の３月まで若宮住民だった者です。
６年間居住して気づいた点を書きますので
ご参考にしてください。

①買い物は非常に不便
　この辺りはめぼしい店がありません。
　ＪＲ下総中山駅周辺まで行けば別ですが。
　至近で使える店というとコンコルド（パン店）、
　かどや（スーパー）位です。
　かどやはスーパーといってもコンビニを少し大きくした程度の
　ごく小さい店舗なので、品揃えは非常に少ないです。
　そしてなぜか日曜定休です。
　言えることは、車が無いと非常に不便ということです。

②道路が狭い・下総中山駅まではアップダウンあり
　都内では一方通行道路間違いなしの幅の道がこの辺りでは
　普通に相互通行です。軽自動車やコンパクトカーでないと苦労します。
　下総中山駅までの道はフラットではなく途中法華経寺の参道となっており、
　沿道には店舗もあるため常に歩行者や自転車通行者がいて、運転に苦労が伴います。

③一番近いバス停が「若宮入口」ですが、木下街道という慢性渋滞の道路が
　ルートのためおそらくダイヤ通りの運行は難しいでしょう。
　また、車両がミニバスなので、時間帯によっては乗車できるかどうかも？と思われます。

自家用車があり、専業主婦（夫）に駅まで送迎してもらえるご家庭なら特に問題はないと思われます。

[29: 匿名さん]

28さん詳しくありがとうございます
一見してこの辺りは車社会ですものね…
車通勤されている人も多いのではないかしら？と何となく思いました

買物は基本、車でまとめて買いに行って
あとはかどやさんで足りない物買い忘れた者を足すという形になると
ここでの理想形になるのかなーと思いました

[30: 匿名さん]

大きな買い物をしたい時にはどちらまで皆さん行かれておられるのでしょうか。
車で思い切って遠くまでという感じになりますか？
基本的には駅まで車で行くというのはベストになりそうな感じではあります。
駅周辺に駐車場を借りるのもいいのかもしれません。
ってあるといいのですけれどね。
家族に送ってもらえる人ならばいいのでしょけれど。

[31: 匿名さん]

庭の手入れは、外構工事次第かな？と考えています。
草が生えない様に、コンクリートを流し込んでしまえば、
ほとんど手入れをしなくても済みますし、木などを植えたいのであれば、
防草シートを使って、木を植える部分だけくり抜いておくこともできます。
木の根元は日陰になることが多いので、それ程草も生えません。
方法次第では、緑のある草の生えにくい庭もできますよ。

[32: 匿名さん]

産まれてから３０年間近隣に住んでいました。
その間に、近くの商店街はどんどん寂れていきました。
昔は七夕祭りとか開催されていたのですが、子どもが激減していますね。

買い物は下総中山駅orかどやです。
あとは、若宮小学校の近くの木下街道沿いにコンビニがあるくらいです。
バスに乗るくらいなら駅まで歩いた方が早く下総中山駅に着きますよ。

競馬場は近いですが、大きなレースのとき（有馬記念のような）しか来場者は歩きません。
木下街道は激混みになりますね。

土地ですが、ずっと駐車場でした。
ただ、道路沿いに何か水道関係のものが地下に埋まっていたときがあった記憶があります。

[33: 匿名さん]

競馬場の存在はけっこうこの辺りに越されてくる方は気になるのでは？と思っていましたが
あまり普段は影響はないですか。
木下街道が混むのは、競馬場に行くバスが多く出るから、なのでしょうか。
レースの開催日は競馬に興味が無くても頭に入れておいてもいいのかもしれないですね。

[34: 金のなる木]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[35: 金のなる木]

分譲だった中の一件が早速売りに出た。もともと4600万円の物件だから、やはりローンが払いきれないのだろう。内覧に、ポツリポツリ来るが、価格が高過ぎて売れない。あと、近隣住人でなければわからないが、近くに銭湯が2件あって、朝から煙が凄い。風向きに関係なくきな臭さが漂う。ベランダは、すすだらけになる。また、建築中から見ているが、土台を作るとき、ちょうど雨が多かった年度で、水がたまっているのをかんそうさせずに木材を積み、やはり分譲という作り方だった。モルタルのひびをペイントして隠していたり、見えないところで充分手を抜いていた。知らぬが仏だろう。こちらの土地は計画道路に面しており、今のところスレスレに避けているが、道幅変更や1メートル以上のズレは生じると、以前市川市から説明もあった。高い買い物にならない為にも、充分検討した方が良い。

[36: 物件捜索中]

この近隣で戸建てを検討中のものです。現在売りに出ている物件は元々4600万だったのですね。現在売りに出ている価格は上乗せしているのですね。ここをチェックして良かったです。情報ありがとうございます。

[37: 匿名さん]

去年見学しました。西陽が強く入る家でしたね。夏はかなり暑そうですね。エアコン効かなさそうでした。他の不動産の新築物件と比べていましたが、他の不動産社員いわく、若宮は土地が本来、安いらしく、こちらの中古物件は、かなり高額でボッタクリだそうです。実際、他の若宮の新築物件と比べて2000万円ほど高いです。これなら本八幡駅近くの新築物件も買える感じでした。ので、私はそっちにしました。こちらの中古物件にしなくて、本当に良かったです。

[38: 匿名さん]

新築時に検討したことがありますが、売りに出ていた物件は4600万ではなく、確か丁度5000万に乗っていた記憶があります。
セットバック分とか開発道路分を勘案しても高いですね。でももう売れたのかな。ネットの売り物件から消えてました。