深大寺レジデンスってどうですか？【その４】

[匿名さん]

深大寺レジデンスってどうですか？【その４】です。まだ、検討中の方も多いようです
ので立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

過去のスレッド

深大寺レジデンスってどうですか？【その１】
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=tokyo&tn=0166&rn=15
深大寺レジデンスってどうですか？【その２】
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=tokyo&tn=0274&rn=10
深大寺レジデンスってどうですか？【その３】
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=tokyo&tn=0403&rn=10

[43: 匿名さん]

知人に教わった不動産流通機構（ＲＥＩＮＺＴＯＷＥＲ→ＲＥＩＮＳ　ＭＡＲＫＥＴ　ＲＥＳＥＡＲＣＨ）のＨＰみたら、買う気なくなりました。これからがんがん値段下がるでしょう。これから上がるって言う人はこのＨＰ見てください。在庫ふえまくり、取引価格低下中ですね。客観的なデータなので一番信用できます。

[44: 匿名さん]

３７さん

お詳しいですね。それだけお詳しいのになぜ、建材価格が下がっていることをいたずらに強調したいのでしょうか？　Ｈ鋼価格はそれほど下げってませんよね！！

確かにＨ鋼価格はピークをうっています。先週の価格はトン当たり、１２万５千円程度ピーク時の
13万円に較べて、４％程度下落しています。しかし、2007年までの７万円台から較べれば、
５０−６０％のアップです。今年に入ってから急騰しましたからね。これが、この物件の建材が
手配されたと思われる７万円台まで、急落することは考えにくい状況です。

説明すると複雑なのですが、３７さんがおっしゃるとおり、鉄鋼メーカーは新日鉄など、高炉メーカーと東京製鐵など電炉メーカーがあります。高炉は原料炭と鉄鉱石から鉄鋼を製造し、電炉メーカーは鉄スクラップを原料としています。鉄スクラップは相場商品ですので、需給がしまれば急騰しますし、現在のように緩めば急落します。鉄スクラップが高いときは需要も旺盛、現在のように下がってきたときは需要も冷え切っています。

建設用Ｈ鋼は電炉メーカーも高炉メーカーも製造しており、東京製鐵、新日鉄、ＪＦＥなどのシェアが高いです。今後、電炉メーカーがどんどん価格を下げて、Ｈ鋼の価格が急落するかといえば、そんなに単純ではありません。高炉のシェアも高いですからね。
昨日、住友金属工業がＨ鋼の製造を半分にする決定をしました。今後、高炉がいっせいに供給を絞ってくると思われます。

高炉メーカーの原料炭、鉄鉱石の価格は年間契約ですから、来年の7月までコストは決まっています。よって、コストは下げたくても下がらないのです。

電炉メーカーは所詮は鉄スクラップが原料ですから、電炉メーカーが鉄鋼業界のリーダーとなることはありえません。高炉が供給を絞った場合、鉄スクラップの相場もすぐに影響を受けるからです。

Ｈ鋼相場も弱含みですが、年内は11万円ー12万円程度で推移すると思われます。それでも、昨年比５０％のコストアップです。来年の7月以降、原料炭、鉄鉱石の相場が下がれば、弱含む可能性はあります。

状況につきご了解いただけましたでしょうか？　

つまり、現在、仮に土地の値段が同じだとしても、この場所に同じ物件を建てとしても、建材費は５０％アップ、よって、一戸当たり数百万円は軽く値上げ要因となるのです。

だれが建てても今後、２−３年は同じ値段では建ちません。これがデベさんが値引きに対して、強気な理由だと思います。

[45: 匿名さん]

客来なくて暇なのは分かった。痛いほど

[46: 匿名さん]

４３さん

でた！　レインズ。　普通の購入検討者はレインズは知りませんよね。

○マンション研究所さんですか？　この業界の方でしょうね。なぜ、業界の方が
ネガティブな情報を流されるのですか？

更に、多摩南部は価格、下がってませんよ！！

どちらを見ているのですか？？

また、レインズは中古マンションの価格情報ですので、この物件とは関係ありません。

ちなみに多摩南部、京王線、60−80Ｍ2で調べると、㎡単価は３３万円から３６万円と
９月まではこの２年間で１０％の値上りしている状況です。

新築物件の玉不足が不動産価格にも影響しているのではないかと思われます。

[47: 匿名さん]

新築物件の玉不足？
じゃなぜ在庫があるんですか?
「マンション販売伸び率の低下」はガセ?
先日23区以外は落ちてるってニュースで云ってたけど嘘‥‥？
でも私には販売好調になる理由は何も見えない…

[48: 購入検討中さん]

>>44　＝　>>46　さんも懲りないですね(笑)。そのしつこさには正直感激してしまいます。

>Ｈ鋼相場も弱含みですが、年内は11万円ー12万円程度で推移すると思われます。

　そうですか。私が先日見たニュースはまぼろしだったのでしょうか？

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/const/news/20081020/527293/　(図表参照)

なにせ最大手が大幅値下げですからね。これは影響力大きいと思いますよ。

あと、書き込めば書き込むほど痛々しい結果になってますから、そろそろ止めた方がいいと
思いますよ。私もそんなに暇ではないので、あまりお付き合いできませんし...。

[49: 匿名さん]

今の鋼材の価格で、このマンションを建てたら高くなるから今の値段は妥当って話にはならないよね。
このマンションは土地や建設資材が値上がる前に仕込んで作って売り始めた物件なんだから、土地の値上がり分をいれた新価格では割高ということ。実際このあたりの土地の値段はもう下がり初めているし。
それから現状の深大寺南町の不動産価格と比べるという意味ではレインズの情報は参考になるよ。
中古の成約価格と新築の値段が乖離していればしているほど、その新築物件は割高ということだからね。
マンションは玉不足ではなく、購入者がいなくなってデベロッパーが青息吐息なの。
マンションが売れなくなっていることは自明の理なのに、ここだけは売れると思い込みたい長文さん、現実をもっとよく見ようね。

[50: 匿名さん]

>中古の成約価格と新築の値段が乖離していればしているほど、その新築物件は割高ということだからね。

新築の価格には新築プレミアがつくのが普通だと思います。
直接比較することにはかなり難があるのではないでしょうか?

新築プレミアはだいたい20%程度と言われています。

最近、近隣のグランドオペラつつじヶ丘(平成18年築)で
76平米の3LDK(4階/14階建)が4,580万円で売りに出ているようです。
これからみても割高とは言えないと思うのですが。

[51: 物件比較中さん]

市場の動向や建物価格や値下げに対するコメントが多いのですが、
ランニングコストも比較材料として重要な要件です。

管理費
　　　　 1万3300円〜1万7500円／月　
修繕積み立て
　 5320円〜7000円／月
駐車場賃貸料
2500円〜1万1000円／月
サイクルポート使用料(3台可／1区画)
200円／月
バイク置場使用料月額
2000円／月　

投資目的でなく、長く住むのであれば、
立地条件や住環境、アクセス利便性から見て、
魅力的な物件だと思います。

[52: 匿名さん]

Ａ物件がプレミア価格だからＢ物件もプレミア価格！
は無いでしょう‥‥
同じマンション内でもお部屋によって違うし。
しかもまだ売れ残りがあるって言うのにその考え方は無いですよ。
落ち着いて下さい。

[53: 匿名さん]

新築プレミアのことを言っているつもりなのですが。。。
新築物件って入居するとそれだけで2割くらい値段下がりますよね。

こちらは新築で4200万円台中心ですら、
入居して2割下がったとして3400万円。

中古物件として比較しても
H18年築のグランドオペラつつじヶ丘より
3割くらい安いことになりますね。

グランドオペラつつじヶ丘、2LDKの部屋も出てるようです。
こちらは７階部分／１４階建で4480万円だそうです。

[54: 匿名さん]

まあ、物件によって設備やらなんやらで
差があるのは確かなので
周辺の比較的築浅の中古物件をちょっと調べてみました。

具体的に物件名を出すのもなんなので
築年数、最寄り駅、広さ、価格だけですけど。

つつじヶ丘 徒歩13分　1994年築　70平米　3LDK 3,680万円
京王多摩川 徒歩9分　 2006年築　85平米 3LDK 4,300万円
仙川 徒歩18分 2007年築 68平米 3LDK 3,780万円

こんなもんらしいです。

[55: 匿名さん]

中古は売り出し価格と成約価格は別ですから。売り出し価格＝成約価格にはならないの。
だからレインズのデータを見ようねと言っています。
それと新築プレミア20％というけれど、そんなのはデベが勝手に上乗せしているだけで、実際のマンションの価値とは関係なし。

[56: 匿名さん]

No.51 さま

あと固定資産税・都市計画税も安いですよね。
新築の減免を含めて10万円ちょっとだと思います。

駅近のアトラス国領の掲示板では
18万円前後っていう書き込みがありました。

私の知り合いで、同じく国領駅徒歩物件に
2年前に入居した人がいますが
去年は新築の減免を含めて24万だったそうです。

毎年のことですから、結構重要ですよね。

[57: 匿名さん]

これだけマンション不況が謳われてて、積極的に買いを勧める人がいるんですねぇ。
本当に消費者の為を思っているのでしょうか？
買いを勧める人が書く数値みたいなものは、一般の人では分からないものも含まれていますね。

詳細なことは言えませんが、現場に近い場所にいる私に言わせれば、まだまだ不動産は下がりますよ。本当に売れてないんですから。

[58: ご近所さん]

No.56 さま

固定資産税は物件価値を勘案して設定されます。安いということは、そういうことです。

[59: 匿名さん]

No.58 さま

国領駅前の公示地価は深大寺周辺の約2倍ですが。

さらに新築の場合、建物の評価額に対する課税は1/2に減免されるので、
税額に対する建物の比率は低いのですが。

なので、地価の差がそのまま課税額に出てるだけだと思うのですが。

[60: 匿名さん]

>買いを勧める人が書く数値みたいなものは、一般の人では分からないものも含まれていますね。

レインズとかいう一般の人が知らないデータを引っ張りだしてきたのは
買うなと言ってる人たちですね。

[61: 匿名さん]

６０さん
あなたは本気で消費者のためを思って、買いと言ってるんですか？
不動産に携わったことありますよね？
どう考えても、今の業界内は、価格破壊の状況ですよね？
この中で本気で買いを推奨するのは、いかがなものですかね？

[62: 匿名さん]

No.61さま

残念ながら不動産関係者ではありません。

私が出してるデータはネットで普通に検索すれば
出てくるものばかりですよ。

それに私は買いを推奨しているわけではありません。
事実としてデータを並べているだけです。

まあ、買うなと言ってる人たちが
都合のいいデータだけを並べているのを見て
不公平だなと思ったのもありますが。

いろいろなデータを出して
検討者さんの判断材料にしていただければ
いいだけの話じゃないですかね。

[63: 匿名さん]

レインズって普通にネットで見れるし、少し詳しい人であれば知っているでしょ。
ネットがあるので、昔と違い消費者に都合の悪い情報を隠せる時代を終わってますよ。

[64: 匿名さん]

固定資産税。うちは戸建てだから違うのかな？
土地は土地。建物は建物で別で計算されて、建物に至ってはガラスの格子模様や畳かフローリングかなどなど税務署の人が査定に来たよ。
細かい部分でも金額が変わるんだって。

[65: 匿名さん]

４６さんへ　４３です。

私は不動産関係者ではありませんよ。ただ不動産屋さんに行ったときにそういったサイトがあると聞いたもので、家で検索していたらデータを見つけただけです。

「業界の方がネガティブな情報を流されるのですか？」とのご質問ですが、業界にネガティブなことは購入検討者にとってはポジティブだったりします。業界の方はそんなことをいわずに、表面的にでも購入者のためになることをしようといった気持ちを持つことが商売の基本と考えますが。いかがでしょうか？

[66: 匿名さん]

↑
レインズ、見てみましたよ。

マンション・多摩南部

直近２年間の平均㎡単価・平均占有面積の推移（レインズより）

　　　　　２００８年１−３月　　　　４−６月　　　　　　７−９月　
　
万円/㎡　　　３５．５７　　　　　　３５．０４　　　　　３６．０４

㎡　　　　　７１．４３　　　　　　７０．１１　　　　　６７．６３

下がってないじゃん。ていうか、上がっているじゃん。

マンション不況って、中古マンションは結構、売れているんですね。

[67: 匿名さん]

４８さん

購入検討中なのにＨ形鋼の価格まで調べてらっしゃるのですね。すごいですね！
もしかして、業界の方ですか？

おっしゃる通り、電炉メーカーはすぐに値段を下げます。原料の鉄スクラップが急落していますので。値段が下げやすいのです。高炉メーカーはこのような対応には困っています。

参照されている価格は、東京製鐵の１１月契約分の店売り価格です。これは先物ですから、まだ、現在の価格とはいえません。しかし、おそらく大和工業など電炉メーカーはこの価格に追随してくるでしょうね。でも高炉はもう少し高い値段を出すと思いますよ。高炉メーカーはは９−１０万円台でいったところでしょうか。

それでも、１０月の価格は１２万５千円（東鉄は11万円台）と昨年の７万円台にくらべ、
６０−７０％割高、１１月で８万３０００円と、昨年に較べると２０％高いですよね。
重要なポイントは、こんなに相場が急落しているのに、昨年に較べれば、まだ、２０％程度高いということですね。

ということは、来月マンションを建設する計画を立てて、３年後に刊行するとしても、Ｈ型鋼だけをとっても、まだ昨年より割高なんですね。おまけにセメント価格も随分高いようですし。
デベロッパーさんもたいへんなんですね。

いろいろと詳しく教えていただき、ありがとうございました！！

[68: 匿名さん]

マンションの中古はお買い得だと思いますよ(勿論物によりますが)
物の善し悪しも分かりやすいし、交渉によりお値段も魅力的な物が多い

[69: 購入検討中さん]

>>67

> いろいろと詳しく教えていただき、ありがとうございました！！

もうやけくそですね(笑)　ちょっとかわいそうになってきました...。

でも、H型鋼の値下げのニュースは、日経新聞を読んでる人なら誰でも
知ってると思いますよ。私としては、マンション購入を検討してる人は
各種原料価格(少なくてもWTI)ぐらいは見ておいて欲しいと思っています。

>これは先物ですから、まだ、現在の価格とはいえません。

　「先物」の言葉の意味を間違えていますよ(笑)。大事なことは、今から土地を
仕入れて、トンあたり８万円のH型鋼を使えば、相当安いマンションが完成
するということです。(建材価格はこの先もっと下がるかもしれませんね)

その売出しが２年後ぐらいですかね。今からすごく期待しています。

>高炉メーカーはは９−１０万円台でいったところでしょうか。

　通常の低中層マンションであれば、別に高炉の鉄を使う必要はないでしょう。
安い電炉の鉄を使えば十分です。

[70: ご近所さん]

58です。

固定資産税ですが、早速に、詳しい情報ありがとうございます。

なるほど、「地価の差がそのまま出てる」のですね。ん？。と言うことは、「固定資産税が安い」ということは、どういう事なんですか？

国領の方が地価が２倍なのに税額が２倍でないと言うことは、そうか、深大寺の方が建物評価が高いからそうなるのですね。うんうん、なるほど、いい物件なんですね。おや、そうすると、結局「相応の税額」となってきますね。じゃあ、別に「固定資産税が安い」ってわけではないのですね。

そもそも、「固定資産税が安い」などということで物件を押し売りするのはどうかと思います。不動産税制のことまで（不動産に）詳しいあなたならば、もっとも本質的なことで物件をＰＲしてはどうですか。真面目な検討者が引きますよ（と言うより、腹が立ってきます）。

さて、今度は何分後にレスいただけるのかな。まだ、営業時間じゃないし、今日は水曜日だし・・・。そうそう、私は通りすがりの「ご近所さん」ですので、本件についてはもうレスしません。あしからず。

[71: 匿名さん]

そりゃあ相応の額でしょうな、固定資産税。

ただ絶対額として安いですよってことですよ。
駅前と比べて地価が安いんですから。
それも駅遠物件のメリットですよ。

>もっとも本質的なことで物件をＰＲしてはどうですか。

過去スレに住民さんがまとめたのがあります。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43010/res/361-370

No.361あたりから、この物件のメリット・デメリットを住民さん、周辺住民さんが
いろいろ挙げてます。検討者さんは参考になさってみてください。

[72: 匿名さん]

建物にかかる固定資産税の中には床材が高級品なら税額up。部屋を仕切るドアが高級品なら税額upなどクオリティでかなり違ってきますよ。
土地,上物の比率がどのくらいか解りませんが
もし半々だとして、土地は二倍で上物が同等なら25%安ければ相場(利不便の差)それ以上差が有ればクオリティの差によるものって事じゃないですか？
いずれにせよ固定資産税が高いと云うのはそれだけの価値があるとゆうこと。

[73: 匿名さん]

固定資産税が安いことをメリットにあげますかねぇ？
駅遠物件のメリットと言われても、当たり前の話であるし、苦し紛れにしか聞こえませんね。

とにかく今は変なＰＲしても無駄ですよ。バブル崩壊以来のマンション不況なんですから、抜本的な対策をしないと。

[74: 匿名さん]

No.69さま

不動産の価格は原材料費だけで決まるものでは
ないのではないかと思います。

そのときの景気、消費者心理による影響のほうが
大きいのではないでしょうか。

安く作れても、売れるのであれば高く売るというのは
不動産に限らず、多くの経済活動で行われていることは
十分承知されているとは思いますが。

不動産は投機的要素も強いので
特にその影響が出るのではないでしょうか?

2年後の景気がどうなっているか、
それも考慮に入れる必要があると思います。

[75: 匿名さん]

このマンションが建っている場所にこだわりがないなら、
2007年くらいまでに引き渡されたマンションの中古を狙うのも賢い選択だね。
ここより駅近で建物や設備の仕様が良くて、お値段はここと同等か、ちょっと高いくらいの
物件が見つかるかも。
ただし建設が長谷工なら建物のスペックはどこも一緒だけど（野村・積水物件を除く）。

[76: 匿名さん]

２年待てですか。その予想は当たるんですか、競馬場とかの予想屋よりも。まさかいつまでたっても、「待て」じゃないでしょうね？もしくは、あの時がよかった、とか言わないでしょうね？　　そんなことより、もっと近々の、この物件が、いつ、具体的にどのくらい値下がりするかを、１ヶ月単位ぐらいの精度で予想してもらえませんかね。

[77: 匿名さん]

競馬場の予想やとはまたスゴいですね…
じゃここは競馬場で消費者(購入者検討者)が博打うちって事ですね。

みなさん万馬券当たると良いですね♪

[78: 匿名さん]

>>74

> 不動産の価格は原材料費だけで決まるものでは
> ないのではないかと思います。

散々、原材料費の事を言っておいて、
そうきます？

[79: 購入検討中さん]

>>78 まあまあ、既に支離滅裂な相手に厳しい突っ込みをしちゃだめですよ。

多分、「原材料費の高止まりでこれ以上安いマンションは二度と建設されません」
というデベ営業さんの謳い文句が唯一の心の支えだったのでしょう。

「見たくない現実を見ない」というのも幸せになる一つの秘訣だと思います。

[80: 匿名さん]

率直に言うと２００７年度に購入した人が結果的に損してるね。資産価値に限定した話だけど。

[81: 匿名さん]

マンションの購入は損得勘定だけではないと思います。

もちろん経済性はとっても大切ですけれど、相場から大きく外れておらず自分で納得できればいいのではないでしょうか？
まったく納得できないという人はこの板をご覧にならないと思いますが。

むしろ、どのようなコミュニティーが形成されるのか？

周辺環境はどうか？

自分が購入するタイミングかどうか？

といったファクターを重要に思う方が多いのではないでしょうか？

先行き不透明な時代、損得だけで考えると後で後悔するかもしれません。

このマンションは２０−３０−４０代の子育てファミリー層、特に３０代が中心。
また、すでにリタイヤした世代の方の二つの層が多いようです。

いずれも自然環境と適度な利便性を重視した結果ですかね。
便利さや将来の転売のしやすさでいえばここより有利なマンションはたくさんあるでしょうが、
空気がきれいなことでは、都内・多摩地区では抜群だと思います。

[82: 匿名さん]

＜空気がきれいなことでは、都内・多摩地区では抜群だと思います。＞
すぐ側に中央高速道が走っていてですか？

[83: 匿名さん]

> マンションの購入は損得勘定だけではないと思います。

もちろんそうですが、損するのは嫌ですから、
じっくり考えていくわけで。


ジムがあるのが魅力・・・

[84: 匿名さん]

ジム結構使える。
私はジョーバが好きです。

[85: 匿名さん]

ＭＲ閉めるのかな。
回りにシートをかける準備をしていた。
そろそろ解体するんでしょうね。

[86: 匿名さん]

外壁のメンテかなにかでは?

まだ中に荷物があったりする状態で
解体の準備にかかったりはしないんじゃない?

今日、明日とMRはお休みなので
そのあいだになにか作業をするつもりなのでしょう。

[87: 匿名さん]

>>すぐ側に中央高速道が走っていてですか？

マンションより10メートル以上低いところを通っているし
道路はまわりを壁で囲われているような形状なので
影響はほとんどないのではないでしょうか。

高速に面している西側の棟以外を選べば
意識することはないでしょう。

私自身は南向きの棟に住んでいますが
普段、高速道路の存在が気になることはないですよ。

ちなみに西側はほぼ完売らしいです。

[88: 匿名さん]

空気のきれいなことは都内、多摩地区で抜群。
と、ほとんど影響はない。が同じとは思えないのです。
っていうかどっち？
区内から越してくれば静かだし、空気もきれいに感じられるかな？

[89: 匿名さん]

>空気のきれいなことは都内、多摩地区で抜群
こういう客観的な事実に基づかないことは自分の心の中で思うだけにしておこう。
そうすれば余計な突っ込みは入れられないで済むよ。

[90: 匿名さん]

空気がきれいと言うのは、明らかに言い過ぎでしょう。
あんなにたくさん車が通っているのに、あの周辺の空気がきれいとはとても思えないです。
音は大丈夫だと思いますよ。
MRからマンション行く途中に橋を通りますので、覗いて見てはいかがですか？

[91: 購入検討中さん]

>こういう客観的な事実に基づかないことは自分の心の中で思うだけにしておこう。
>そうすれば余計な突っ込みは入れられないで済むよ。

確かに、最近は、

→思い込みを書く

→客観的な事実(統計データ・各種指標・ニュース記事)を突きつけられる

→必死で反論

→さらにデータを追加される

→いつの間にか逃亡(笑)

という展開が多いな。まあ、何事も思い込みはよくないってことだね。

[92: 匿名さん]

公式HPによれば販売戸数63戸。
購入検討者の選択肢がまた増えました？

[93: 匿名さん]

↑
この前まで５２、３戸だったような気がするのですが..今見たら６３戸でした。
不思議ですねえ。

[94: 匿名さん]

どうせ、いろいろな理由を言うんですよ。
モデルルームを販売に回したとか。。
売れてないマンションの情報なんてこんなもんです。

[95: 匿名さん]

確かに高速道路の音は全く聞こえません。
橋の上に行かない限り聞こえません。

[96: 匿名さん]

音は防音壁とかあるので普通の車が走ってるぶんには静かですよ。
空気は見えないから‥‥
風向きや交通量(渋滞)などで違ってきますよね。でもまだ今は、
環境が悪い！と言うほどではないのかな？
狛江通りから延びて来る道が心配です。(ずっと先の事でしょうけどね)

[97: 匿名さん]

南向きの棟にいくつか未発売の部屋があるようなので
それを売り出すってことですかねぇ。。。

最近は東向きの棟もだいぶ埋まってきました。
毎週2組くらい引越がありますよ。
上層、中層階はほぼ入居済みといった感じです。

[98: 匿名さん]

竣工１０ヶ月経つのに未販売の部屋があるわけないですよね。
販売戦略とはいえ、こういうことの積み重ねが、信用を無くしていくのでしょうね。

だいぶ埋まってきているのに、販売戸数は増える。。
この矛盾は理解できません。

[99: 匿名さん]

中から見てると、実際埋まってきてますよ。
毎週、引越しもあるし。

夜、明かりが点ってる部屋も増えてるので
外からみても分かるとは思いますが。。。

南向きはまだ空きがあるようです。

[100: 匿名さん]

商談中だった部屋が成約に至らず
再び売り出されるって話はよくあるのでそれではないかな?

そういう部屋をあるタイミングで販売戸数に反映させてるとか。

他の物件の話だけど、ある部屋の間取りが気に入ったので
それを見たいといったら「こちらはご紹介できません」って言われた。

が、後日電話がかかってきて「ご覧いただけるようになりました」
っていうことがあったよ。

[101: 匿名さん]

普通のデベであれば、販売戸数に商談中のものを入れますが。。
ここだけの計算方法なんですかね？

[102: 匿名さん]

No.97->No.98 7分後にレス
No.100->No.101 14分後にレス

お仕事ご苦労様です。

[103: 匿名さん]

あなたもご苦労様です。
MR閉鎖ですか？

[104: 匿名さん]

>98さん
モデルルームに行って聞いてきてください。
HP見ながら矛盾があるとか言っても、解決しませんよ。

私が昔、MRに行った時は、値段のついてない部屋がたくさん残っていました。

[105: 匿名さん]

デベさんもここ見てるらしいので、説明してくれませんかねぇ。。

[107: 匿名さん]

まあこんな状況なので、細かいことつっこまずに、大目に見てあげましょう。買い手と違ってデベさんも大変なんでしょ。

[108: 匿名さん]

ここって営業さんらしき書き込みが多い…

でも、逆に言えば顧客の不満もとりあえず調べていてくれているという事かな。

そういう営業活動も有りでしょう。

[109: 匿名さん]

そうですね。
正確な情報をくれるなら、本当にいいことだと思います。

デベの営業さん、よろしく！

[110: 匿名さん]

96さん

狛江通りの延長は、そんなに心配しなくても大丈夫のようですよ。

都市計画道路として、狛江通りと原山通りを結ぶ計画があります。一旦は、都市計画から消えそうになったのですが、東京都の方針で復活しています。

都はまずは佐須街道の甲州街道（国道２０号）八雲台、柴崎駅付近から、武蔵境通り（都道１２号）御塔坂付近までの拡大工事を進めていますが、柏野小学校より西側の立ち退きと用地買収が進んでいません。神代中学校を南に下った地点から甲州街道までは手付かずです。

狛江通りの拡大は佐須街道と原山通り交差点から、狛江街道の国領駅付近を結ぶ計画ですが、都市計画の図面には載っていますが、用地買収などまったくしていないようですし、野川に橋をかける必要もあるので、立ち退きだけでも２０−３０年はかかりそうな話です。

狛江通りは甲州街道から八雲台通り、祇園寺通り、佐須街道が整備されると一応、原山通りにつながります。いずれにせよ、甲州街道の北側をどのように延ばすから難しいポイントです。
また、原山通りの整備も神代中学と上ノ原公園の間が切り通しになっていますので、拡張するとなるとかなり大工事で、中学と公園の面積を減らすとなると反対する人もいるでしょうから、なかなか手がつけづらいでしょうね。

[111: 匿名さん]

このペースだと年度内には完売となりそうですね。

ガイアの夜明けによると、多くのマンションが１０００万円以上も大幅値引きをしているのに大苦戦しているのに、ここは着実に販売が進んでいるのは価格がリーズナブルだからでしょうかね。

[112: 匿名さん]

お値引きの話は止めた方が良いと思うよ。

[113: 匿名さん]

ここは着実に販売が進んでいる？？？？？？？？

[114: 購入検討中さん]

また　根拠の無い話→袋叩き　のパターンかな？

[115: 匿名さん]

今の値引き額どれくらい提示されてますか

[116: 匿名さん]

前に、一度モデルルーム見に行きました。設備が魅力的で、忘れられず、明日、現地を見に行く予定です。
まだ売れ残りあるようですし、値引きありますでしょうか？

[117: 匿名さん]

値引きするわけけなかろう

値引きの話題大反対！

[118: 匿名さん]

値引きされたら困るのか？

[119: 物件比較中さん]

値引きがあるかどうかは分からないが、値引きしないなら
買わないだけの話。聞くだけ聞いてみれば？はっきり単刀直入に
聞くのがよいと思うよ。

[120: 匿名さん]

そんなに値引きしてほしいんなら、さっさとＭＲに行って、５００万でも１０００万円でも引いてください、って言えばいいのに（引いてくれるかどうかは別だが）。来年度のローン減税大盤振る舞いで、早くしないとなくなっちゃうよ。

[121: 匿名さん]

なくならないよ(笑)
今、更に「待ち」でしょ。可決されてからの方が良いんじゃない？

ちょっと動向が落ち着いてからの方が良いよ。

[122: 匿名さん]

住宅ローン減税で６００万控除されるためには、７０００万くらい借りないとだめだね。
このクラスのマンションだと購入者は年収６００〜８００位の層だから所得税は１７〜２５万くらいでしょ。ローンは２、３千万だろうから、現行の制度とほとんど変わりないね。住民税からも控除してローン残高の２．０％控除しますとかいうなら話は別だけど。
住宅取得控除の勉強したほうがよいですよ。
住宅ローン減税は購入者のためというより、借金たくさんさせて銀行を儲けさせるため
のものだから。だから現金購入者にはなんの控除もないでしょ。

[123: 匿名さん]

↑同意だわ。(笑)
ちゃんと勉強した方が良いよ。
ローン残高が5000万円以上なければ、今回決まった減税は関係ないよね。
庶民にとっては現行と変わりなしってとこですかね。
それより消費税が気になるな。
上がったら大きい買い物がなかなかできなくなります…。

[124: 物件比較中さん]

消費税が5%上がっても、せいぜい100万円の値上がりでしょ。
これから500万-1000万近く地価が下がるんだから、消費税
払っても、待った方が得でしょう。

[125: 匿名さん]

住宅ローン減税ですが、上限額が拡大されることより、延長されることが重要なんじゃないですか？
ローン残高うんぬんじゃなくて、払った所得税が戻ってくると考える方が普通だと思うんですが。

地価が下がると売りたいと思う人も減るので、必ずしもマンション事情が良くなるとは言いにくいですね。

[126: 匿名さん]

しかし、その100万の値引きを待っている人もいるわけですから「たかが100万」とは言えないなぁ。
私には。

[127: 匿名さん]

５年後に消費税が５％から１０％に上がれば、４千万のマンションの購入に消費税だけで２００万円多くかかるようになる。

[128: 匿名さん]

ここで５年後の話してどうする？

[129: 匿名さん]

土地代には消費税がかからないので、たぶん
2,000万円（土地代）＋2,000万円（建物価格）x 1.05 という計算で、
これが、10％になると、100万円上がるということでしょう。

[130: 匿名さん]

物件比較検討中さんは5年ごしの構えみたいだから、ついね…。

[131: 匿名さん]

麻生さんは、3年後に上げたいと言ってます。
3年後にしろ5年後にしろ、先のことを考えるのは賢明だと思います。

[132: 匿名さん]

さすがにここは３年後には売れてるだろ？３年後の話するには遅すぎるのでは？

[133: 匿名さん]

消費税の話題に関して、3年後、5年後と言っているんじゃないですか？
この先3年間の新築マンションの動向を考えると、今買ってもいいかどうかという話。

[134: 匿名さん]

ここは深大寺レジデンスの板だぞ。別の板作れば？

[135: 匿名さん]

深大寺レジデンスについて語ってる人なんていないじゃん。

[136: 匿名さん]

そんなにカッカするなよ〜。
前のような酷い荒らしが居る訳じゃないんだから、のんびりやろうよ。
検討板なのだから市場の事や、経済のこと話題になってたっていいじゃないですかー。

[137: 匿名さん]

とりあえず、>>127はもっと消費税について学んだ方がいいぞ。あと、今回の不動産暴落は
結構ひどいので、値下がりは100万とか200万の単位じゃすまないよ。

[138: 匿名さん]

じゃ、値引き期待できるって結論？

[139: 匿名さん]

販売が順調かどうかは知りませんが、少なくとも入居はどんどん進んでいますね。

夏ごろには東向きと西向きの棟に、価格と金額が張り出してあり、まだ、半分も入居していないようでしたが、先日みたら、広告は取り去られてあり、８割程度は入居済のようでした。

南向きも着実に入居が進んでいるようですし、販売は着実に進んでいるんでしょうかね。
売行きの止まっているマンションは、ピタッと動かないそうですからね。

１１月より、住宅ローン金利も、０．１％から０．１５％、下がったようですし、年度内どころか年内に完売する可能性もありますね。

[140: 匿名さん]

値下がりするって、調布市の７２ｍ２の３９８０万円がどこまで下がりますかね？
ここ１０年では、これまで一番下がったときでも３０００万円台後半だったと思います。
新築で７０ｍ２以上で、３５００万円を切った物件って少ないんじゃないですか？

土地が下がるっていっても、現在は下がる気配はあるけれど、まだ、本格的な下げとはなっていません。ご存知の通り、土地が下がると売る人もどんどん減りますから、取引は極端に細ります。
デベさんも多摩地区で物件を開発する意欲は相当薄れています。大京も結局、柴崎の開発案件をあきらめて土地を売却したようですし。

企業や学校はバブルが崩壊したときに厚生施設やグランドをどんどん売却しましたので、企業は売れる土地はほとんど売ってしまって、もう２３区や多摩地区にめぼしい大型の土地はほとんど残ってないですね。企業から今後、この地区で投売りがでてくる可能性は少ないです。

長谷工さんが企業からグランドなどを買い取り、開発プラン付で、総合地所など中堅のデベさんに売却するビジネスが得意ですが、最近はもっぱら、神奈川、埼玉で物件を開発中です。

もう少し待てば下がるといっても、多摩地区で同じような物件が出てくる保証はありませんし、現在の所、新しい物件といえば武蔵野タワーズと吉祥寺レジデンシアといった高額物件だけです。
神奈川・埼玉・千葉など地域を変えれば、格安物件は今後出てくると思います。そのような物件の設備や環境がどうかという問題はありますし、中古として売却のし易さという問題もありますが。

[141: 匿名さん]

140番さんは、どこからの情報ですか？

[142: 匿名さん]

>値下がりするって、調布市の７２ｍ２の３９８０万円がどこまで下がりますかね？
売れる値段まで下げるしかないのでは？
数年前は調布市内の駅近新築物件で70m2が3500万くらいの物件もあったわけだから、
駅から遠いここはそれよりもう少し下がるかもよ。

>デベさんも多摩地区で物件を開発する意欲は相当薄れています。
そりゃ売れない物をわざわざ作る必要はないですから。
消費者の購入意欲も冷え込んでるし、再び売れる時期が来るまでは様子見でしょう。

>もう２３区や多摩地区にめぼしい大型の土地はほとんど残ってないですね。
デベは今、官庁がもってる官舎の土地が売り出されるのを待っている時期だから、
今後はこれまでよりもっといい土地がマンション用地として出てくるよ。

>もう少し待てば下がるといっても、多摩地区で同じような物件が出てくる保証はありません
同じような物件である必要はないでしょう。大規模で共用施設充実って、もう流行じゃないし。
いろいろ妥協してここでもいいかなくらいのスタンスで、もう少し待てるなら
本当に気に入ったマンションがでるまで待った方がいいと思うけど。

>そのような物件の設備や環境がどうかという問題
良くここの仕様や設備がいいと書いてますが、建物は他の長谷工と同じで特別すぐれた構造じゃないし、
設備面ではペアガラスや食洗機が標準でついてるくらい。ウォシュレットも中途半端。
数十万円のオプションや後付で何とかなる物ばかり。床暖房が標準だったり、給湯器がエコジョーズなら
他と比べてアドバンテージもあったのにね。
それと環境も特別いいわけじゃないよね？

ここが第一希望で欲しい人はすでに買ってしまって、立地や設備に魅力を感じる人が少なくなった現状では、
残り60部屋の売れ行きは価格次第じゃないかな？