深大寺レジデンスってどうですか？【その４】

[匿名さん]

深大寺レジデンスってどうですか？【その４】です。まだ、検討中の方も多いようです
ので立ててみました。
活発な情報交換の場としましょう。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

物件データ：
所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
価格：3980万円-6090万円
間取：3LDK・4LDK
面積：72.58平米-95.44平米

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

過去のスレッド

深大寺レジデンスってどうですか？【その１】
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=tokyo&tn=0166&rn=15
深大寺レジデンスってどうですか？【その２】
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=tokyo&tn=0274&rn=10
深大寺レジデンスってどうですか？【その３】
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=tokyo&tn=0403&rn=10

[201: 匿名さん]

では年内完売確定!!
ようやくMRの撤去ですね!!!

[204: 匿名さん]

私は仕事柄、ここのデベさんと話をしますが、売れないので悩まれてましたよ。
少々認識が違うようですね。

[205: 入居済み住民さん]

年内完売って事はないんじゃないでしょうか。だってもう11月ですよ。
この市況でしたら、販売から1年以上物件がだぶついてもしょうがいないくらいの気持ちは売り主さんにもあるんじゃないでしょうか。この全体の不況感の中、売れていないのは誰もが感じていることで、その中にしては動きがあったので業界で噂になったのでは、と私は認識しています。

　ただ、物件探しをしていて思ったことですが、多摩地区でも都心よりの普及価格帯マンションの選択肢は結構少ないことがわかり驚きました。この物件で部屋を案内してもらったときも、MRで希望に合う条件を絞っていったら、案内いただける部屋は３戸しか残っていませんでした。

[206: 匿名さん]

未供給の部屋ってどういう意味なんですか？

[207: 入居済み住民さん]

私も疑問に思って同じ質問を営業さんにしました。
「基本的にお客さんをご案内していないお部屋で価格も掲載していないお部屋です。でもご希望とあれば案内します」
とのことでした。

意味が分かりませんでしたが、どれが未供給なのかはMRで開示してましたので、「残戸数すくないですから戦法」では無いと思います。価格を表示しないことのメリットはなにがしかあるのかもしれません。高い方から売りたいので安いのは隠すとか。それとも、デベさん所有のまま売れれば売るし売れなきゃ塩漬けにしますよってことかなと、かってに思ってました。この辺、業界に詳しい方が教えてくれるとありがたいです。

[208: 匿名さん]

フォレストの南向き棟の1階みたいな事かな？
空いているけどいつも広告には出ていないですよね。

[209: 匿名さん]

他を見せれば必然的に
「ここのお部屋は?」となる。
「お客様がどうしても!!と仰るなら上の者と相談します。が!お値段交渉は致しかねます…」
で定価販売とか？

[210: 匿名さん]

そうすることによって、何かメリットがあるのかないのか…
気になりますね、未供給。

[211: 匿名さん]

全部公開した上で残っていると、なんとなく残り物って感覚になってしまう。
でも、「こちらは未公開で今まで売り出してない物件です」と言われると特別感がある。
実は公開してないわけではなく、他の部屋で商談中が進み、しかし折り合いが悪くなったとき(価格,環境,設備など)
「では!こちらなど如何でしょう」とも使える。
営業もすべて公開してしまうと次の手無くなるから。
売る気はあるけど「隠し玉」的な存在でしょう。

[212: 匿名さん]

というか、今販売してる部屋も含めてここは全て残り物でしょう。
残り物には福が来る・・・かも。
長文さんは文章の特徴からしていつもの人みたい。
どーしても深大寺レジデンスは売れまくっていることにしたいようで。

[213: マンション住民さん]

212さん。
いやそういうことではないですよ。売れまくっているとは別に書いてないし（笑）
というより、まだうっすらとしか考えてないんですけど、この物件が今後もっと安くなってくれるようなら、投資用か仕事用にもう1件くらい買おうかなと思っているんです。

[214: 匿名さん]

この間見に行った物件はもっと酷かった。

公式サイトには残り37戸って書かれてるのに
実際にMRに行ってみたら、まだ100戸近く残ってた。

更に某新築マンション紹介サイトに
「2008年11月発売開始」なんて広告出してた。
7月に竣工ずみなのに。。。

[216: 匿名さん]

レジデンス、年内に買うか、3月まで待って買うか、今考えてます。
未供給について、聞いたら、抽選って言ってました…。本当なんでしょうか？

[217: マンション住民さん]

長文で抽選ってとか言って、
( ; ゜Д゜)マジですか？
そんな余裕がいったいどこにあるの？と言いたい。
抽選って事はどなたかが言っていた定価販売って事か？

[218: 銀行関係者さん]

216様

ここまで売れ残っているは、売主がマーケットの激変を予想できなかっ
たからでしょう。

竣工後、１年経過すれば新築での広告は宅建業法上できなくなります。
この辺が指値する目安と思いますが・・・。
（一昔前なら、売主の上のほうで残戸一括、業者へ売却してしまいま
したが・・・。）

3,000万円台になるとこの価格が予算アッパーの方は多いと思われます
ので、販売好調になる可能性もあるかと思います。

[219: 216です]

なるほど。
抽選住戸を狙うより、年内に決める方が、無難かもしれないですね。

未供給の部屋は人気の南向き、待つか、どうするか…
土地柄は我が家にとってマイナスポイントにならないので、買いたいところなのですが、抽選になるのは考えものです。

[220: 匿名さん]

ここ、抽選と言われて、抽選会場に行ってみると、ライバルが逃げてて抽選じゃなくなってた人多いの知ってますか？

[221: 匿名さん]

>>220
前のマンション買った時に、そう言う目に遭った人いたよ。
どこでも有る話しなんだね。
早く売ったらいいのに。

[222: 匿名さん]

>>220
詳しく。

[223: 匿名さん]

抽選の方が聞こえは良いからね。メンタル的にお客も逃げにくいだろうし。
ここの幹事デベが抽選なんかやってる余裕は無いよ。

[224: 匿名さん]

だいたい、ほんとに抽選物件なら、いまどき売れ残っていないだろ。
売り出して１年半近くになるんだぞ。

[225: 匿名さん]

抽選日いつ？来年の３月くらい？

[226: 匿名さん]

自作＊＊＊

[231: 匿名さん]

こういうところに値引き額を書くとそれが上限になることがある。
モラルの意味でも、交渉のためにも、こんなとこにはっきりと額を書くべきでない。

営業はその価格を伝えているお客が誰か、簡単に特定できる。ご愁傷様。
営業との信頼関係が崩壊したら交渉もできないって何故わからないんだ？

[232: 匿名さん]

227がおもしろがって書いている可能性もあるな。

反応しないほうが。

[233: 匿名さん]

俺は書いてくれたほうがありがたいが。。限界値じゃないにしろ、値引き交渉が下手な人には役に立つ。

[234: 匿名さん]

みんな釣られすぎ(笑)

[235: 匿名さん]

真剣に答えちゃった人かわいそう。

[236: 匿名さん]

武蔵野タワーズなんか，値引きの話題から掲示板が荒れに荒れたから，
こういうことは慎重にすべきだ。
掲示板で話題にすべきことと，そうではないことがあると思う。

[237: 匿名さん]

スレチで悪いんだけど、武蔵野タワーズってもう値引きあるの？？
びっくり。

[238: 匿名さん]

値段って一番重要な要素だから、
値段のことが議論できないなんておかしいでしょ。

[239: 匿名さん]

値引きを書かれると損する人ぐらいしか、反対しないよね。

[240: 匿名さん]

値引きは他言禁止なの。
それでも書き込めと言うの？
倫理的にどうかなと思う。

[241: 匿名さん]

ここだけのこととして知らされている値引き額を公開する行為がモラル欠如。
規制のかかってないネット＝公共、という意識がない。

交渉が上手い人からみれば、こんなところで変に額が出ることは迷惑きわまりない。
交渉が下手な人は、掲示板で教えてもらったから、と言ってゴネるの？そんなことをしたら、逆に心証が悪くなります。

227は削除されたようですが、「○○円しか引いてもらえない」、としてもそれがあなたの実力と納得して、いやなら買わない方が良いと思います。不動産を購入されるのなら、適価を自分で、もしくはお金を払って専門家に相談して決め、指値を入れるべきです。そのための検討板であって、値引き額のさらし板ではないですよね。

[242: 匿名さん]

他言禁止が守られるわけ無いじゃないですか！
デベだって分かってますよ。
モラル違反？だったら値引きするなと言いたい。値引きするほうがモラル違反。
参考値なんだから、書き込みたい人は書き込めばよいと思う。
要は、カカクコムと同じでしょ？

[243: 匿名さん]

値引きはモラル違反ではありませんよ。

[244: 匿名さん]

値引き価格は物件、部屋、条件で違うはず
人に聞いてもそれは参考価格で「自分も同じだけ値引いて!」と言ってもそれは無理
もしくはもっと値引けるのにそこで止まるか…
ただ、「情報」として知るには良いんじゃないの？
購入済みの方々は面白くないだろうけど…
悪い事ではないと思う
事実なんだし、残り物なんだし、どうにかして捌くしかないし。

[245: 匿名さん]

面白くないとかいうことではなく本当に他言禁止なの。
購入前だって、他言しないように言われているの。
倫理の問題ですし、口約束だって法的に有効な事なの。

227（＝242？）は約束を守れない人
244は倫理と約束を知らない人

不動産を検討するくらいの年齢になっているのでしょうから、社会人らしくしましょうよ。
それにね、こんな匿名掲示板に値引き情報を書いたところで、実際何の参考になるのかと・・・

[246: 匿名さん]

２４５さんにすこぶる同感！

社会人らしくしましょう。その一言に尽きる！

[247: 匿名さん]

値引き情報が出ると、みんな狂ったように書き込みするね。
それこそ社会人らしくないのでは？スルーしとけばいいのに。

[248: 匿名]

スルー出来ないよ。倫理的に指摘する必要がありますし

[249: 匿名さん]

「倫理、倫理」ってうるさい奴が一番倫理を守ってないんだよ。
必死の反撃はみっともないから、少しは遠慮したら？

[250: 匿名さん]

正しいことを言っているのに素直に聞けないのが不思議

[251: 匿名さん]

だからみんな釣られすぎじゃない？
今はちらほらしかいない契約者が、値引き額なんかここに書いたら営業にバレちゃうじゃん。

[252: 匿名さん]

車で通りますが毎週賑わってるみたいにしか思いませんが…

[253: 匿名さん]

えー!!場所はトップの前の所ですよ？賑わってはいないでしょう...と思うけど。
感覚の違いですか？
賑わってるのにまだ在庫がある？

[254: 匿名さん]

にぎわってるかどうかは、中に入ってみないと分かりませんよ。

[255: 匿名さん]

賑わっているとまでは言えない感じに見えますけど、土日にトップに買い物に行くついでにMRの駐車場をのぞくと、ほぉ、って思うくらい車が止まっていることもあります。平日はほぼゼロに近い様ですけど。

[256: 匿名さん]

確かにあのMRはお客いないですよねぇ。土日は営業マンの車なのか、開店前から車が止まっていますね、

[257: 近所をよく知る人]

残１００くらいあって、抽選って・・・。売主が販売戦略なってないですね。

当初、高めの価格帯で条件良い部屋からの売却が進んだので、売主は安心したのでしょうか？
昨今の不動産市況悪化の中、真剣に購入を検討しているのであれば、ここは、「待ち」だと
思います。⇒特にお急ぎでない方に限りますが・・・

不動産市況が上昇傾向のときは、相場＋プレミア価格での売却は進みますが、値下がり傾向の
ときは、突っ込んだ価格で購入する方はいらっしゃらないのでは？

来年、売主が切羽詰まってきたら、指値してみようと思っております。

[258: 匿名さん]

ここにこんだげ書き込みがあるってことは、ますます売り主は値下げしないよ。検討者がたくさんいることがはっきりしてますし。　時期がくれば購入者もあせって決断するしね。

[259: 匿名さん]

なんかここの営業は余裕なんですよね。他がきりきりしているのに。
>>257さんの意見が良い判断と私も思いますが、そうとも言い切れない雰囲気がここの営業にはあります。
とりあえずどんな条件の部屋でもいいやというなら、やはり「待ち」でしょうか？
でもその間も自分の家賃の支払いは毎月あるし、悩みどころです。

質問なのですが、年末というのは、例えば税金対策などで駆け込みで住戸を買う人が増えたりするんでしょうか？

[260: 匿名さん]

家賃もったいないですよね〜。　
本心を言えば早く判を押して踏ん切りをつければどれだけ気持ちが軽くなることか…

[262: 匿名さん]

家賃を払うより、含み損になる値段で買った方が損になるよね。

[263: 匿名さん]

ホント、ココ狙っている人多いんですね〜早くしないと希望の間取りがなくなっちゃう！って思わせる自作自演の書込みとも疑ってしまうマンションコミュニティー。

[265: 匿名さん]

今日はMRお休みですよ。

[268: 匿名さん]

営業マンじゃないのに営業マンと言われて心外です。なんで前向きな意見を書いたら業者なのですか？　
ここは絶対買うなと書かなければいけないのですか？

[269: 匿名さん]

希望の間取り？
そんなもんとっくに無いよ。(笑)
売り出しから1年以上も経ってるのに叩くところでは無いですね。
必死に叩きたいのも分かるけど。


未供給&残り合わせて20ちょっとでした。
ソースはMRへ行き自分で確認してきました。
未供給の抽選日は濁されました。


憶測で不毛な討論を繰り返す方々に失笑なので、突撃してみました。

私同様、お暇な方！
次回突撃報告願います。

[270: 匿名さん]

住民板にありましたが食洗器の音でさえも響くんですか？ここ。
食洗器なんて夜まわすのが普通でしょう常考

[271: 匿名さん]

270

必死だね。

[272: 匿名さん]

私も先週末突撃？して来ました。
ＨＰがほぼ正しいと言われましたが。。

[273: 匿名さん]

>>271
住民板見ろって。
マジなら構造的問題？ありえん。

[275: 匿名さん]

>>273
住民板の食洗機の質問主です。
端的にお答えしますと、部屋の中にいるととても静かなんです。だから気になっちゃうんですよ、小さな音でも。

ところで、スレチな質問で皆様にはすいませんが、食洗機を深夜まわすのが当然なのは何故ですか？
（273は夜とお書きですがあちらでは深夜にまわすことが問題となっていますので、そういう意味での夜とお書きになったと解釈しています）

特にこのマンションはオール電化でもありませんし、深夜に使う利点がよくわかりません。
うちでは主に昼、夜遅くても10時前に使ってます。

こちらにご迷惑がかかりますので、あちらの板にお答えいただけるとありがたいです。

[276: 匿名さん]

275さん

あちらに誘導するのはお止め下さい。
あちらは住民板です。

[277: 匿名さん]

そういえば、そうですね。
では質問は無しにということで、失礼いたしました。

[278: 匿名さん]

共働きの家だったらご飯食べてゆっくりして風呂に入ってそれからまわすと11時とか12時くらい？

普通食洗器の音なんて聞こえないと思うんだけど…気になります。
何か欠陥があるのでしょうか？それとも長谷工仕様ってそんなもんなんでしょうか？

[279: 匿名さん]

物件の環境は良いですが、既存不適格・バス便・価格高し・ＨＫ仕様・・・。
知人が住んでいるのですが、空き室は９０戸以上あるとの事。

新築の時、苦戦した物件は、例えば１０年後売却する時の価格にも影響される
のでしょうか？

妻が環境が良いと検討している物件の一つなんですが、ここまで、人気がない
と、今後、何かの事情で売却する場合の影響が・・・。
⇒計画道路ができれば、せっかくの静かな環境も悪化してしまうのでしょうか？

[280: 匿名さん]

>279
そこまで心配なら止めた方が良いんじゃないですか。
おたくに取って検討する要素が有りませんよね。
他にマンションはたくさんありますよ。

検討しているなんて書いて、ツラツラ嫌味を並べたかった様にしか見えません。(笑)

[281: 匿名さん]

計画道路は沙汰ヤミ方向でうごいているらしいですよ。確定ではないのでお約束ではないそうですが。バスはここの場合あまりデメリットになってないです。

売却が念頭にあって先がよめないなら、どんな物件でも購入なんかしないことです。住むだけなら賃貸で十分です。

とりあえず現在は不況でだぶついているわけで、買うにはいいけど、売るには適さない時期です。
10年後がもし好景気で不動産も活況を呈していれば、良い値段で売れるかもしれません。
でも、先はよめませんし、自己責任です。

奥様とよくお話をして意見をまとめられることをおすすめします。

[282: 匿名さん]

少しでも不安ならやめたらいかが？
納得した上での後悔と
妥協した上での後悔。
夫婦喧嘩の元ですよ!

納得すれば後悔も少ないと思います。

[283: 匿名さん]

売却については期待しないほうがいいよ。
これといってウリのない大規模はよほど安くしなければ中古では売れないから。

[284: 匿名さん]

２７９さん、

そんなにネガティブなポイントが目に付くのであれば、この物件を検討される意味がありませんよね。世の中には、物件はたくさんありますから。

この物件は、投資を目的とした将来の売却を考えるよりも、子育て層を中心としたファミリーや
ご年配の層にぴったりだと思います。

この物件の周りは公園がとっても多く、小学校、中学校は目の前、バスを利用すれば、つつじヶ丘のみならず、調布、三鷹、吉祥寺がそれぞれ２０−３０分程度と利便性も高いですしね。
１１月後半ともなると神代植物公園や動物園もある井の頭公園は紅葉で素晴らしいと思いますが、そういった自然環境に価値を見出すかどうかは、人それぞれですから。

さいきんはやりのI-Banker（投資銀行の高収入の銀行員さんのことらしいです）が投資目的で購入するには、あまり向いていないかもしれませんね。

[285: 匿名さん]

１９８さん

貴重なコメントありがとうございます。私が三井不動産の営業の方から聞いた話では、総合地所・長谷工が中心となってこの物件を開発したそうです。

でも、三井も名前が出るので、設計段階からがんがん注文を付け、三井さんとしても納得のいく仕様・物件となったとのことです。

三井の看板で変な物件は絶対に出しませんから、安心してくださいといわれました。
もちろん、総合地所や長谷工さんが問題あるというイメージはありませんでしたが。

某パークホームズとここで比較をして悩んでいたら、その営業さんはパークホームズは地震が来るとゆれる前にエレベーターが止まることや、セキュリティが極めて高いことなどからそちらを強く勧めながらも、小学生より小さい子供がいたら、深大寺と確かに迷いますよね、あっちは子育て環境は都内でも抜群ですから、とおっしゃっていました。

[286: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
万が一、総合地所が倒産したら、三井他のディベロッパーが責任を持ってくれると考えていいんですよね？
最近、ディベロッパーの倒産が多いので念のためお聞きしました。

[287: 匿名さん]

>三井他のディベロッパーが

他のデベも飛んじゃうかもしれないから、全然安心できないよね。

[288: 匿名さん]

>>285
198です。こちらこそ、貴重なお話、ありがとうございます。
この物件に決めるに当たり三井の名前が入っていたことは、とても重要な材料でした。
その三井さんの持ち分は25/100だそうです。

この3連休はさすがにたくさんのお客さんがお見えのようです。
昨日も、前の車が遅いなーと思っていたらＭＲに入っていかれました。
もう夕方であったにもかかわらず、駐車場には随分な数の車がありました。
年内を見込んでいる方はやはりこの3連休が勝負所なのでしょうね。

既住人としては早く売れるのは嬉しいことですが、できたら格安をもう1件と考えてもいる
身としては、悩ましいところです。別物件も漁っているのですが、最後の1戸という
ところでも、よだれがでるほどの格安にはならないですね。むずかしいものです。

[289: 匿名さん]

ここの資産性がどうのという意見が多いですが、売却時のことを考慮するなら都内の６０００万円以下の物件は全て対象外ですね。

一般の方でも「資産が・・・」「売却時が・・・」というご意見が多いですが、６０００万円以上のある程度の母体が大きい物件がなければ資産性は低いですよ。

資産性を語るなら、６０００万円以上の物件を独力で購入できるくらいでないと意味がありません。

庶民物件で比較検討して、どうのこうのではレベルが低すぎます。

資産運用自体、母体が大きくないと意味がありません。

[290: 匿名さん]

検討者です。
だれかの質問にもありましたが、三井以外のデベが倒産した場合、三井が全面的に保障してくれるのでしょうか？
デベが民事再生を行うと、瑕疵債務も免除されると聞いたことがあります。三井が付いていてくれると安心なのですが。。

[291: 銀行関係者さん]

それぞれの持分に関しては、債権者が押さえるか、あるいは破産管財人が物件を裁判所の指示をまちながら売却し、現金化〜債権者に配当として分配。その過程で、三井がつぶれていなければ、委託契約で対象持分の物件を、一度は三井に相談し、依頼してみるのが筋でしょう。

　売却の際の値付けはその時の時価になるはず。手続きの時期で大きく遅れていれば、現在の三井が販売している価格よりも安い値付けになることも「可能性」としてはある。ただ、他社の物件を引きついで、自分の顧客から突き上げを受けるリスクを犯すことを嫌うかもしれない。（つまり値下げできない。）こうなると、三井としても自分で自分の首を絞めることになるリスクを取るよりも、委託を辞退する可能性もある。

　破産管財人が、三井以外の会社に委託する場合は、自分の顧客リストの中から、買取のありそうな人に直接アプローチして、三井の販売価格の相当値引きで販売する（それも、通常の流通情報に載らないように）。その場合は、実質的な値上げ販売＋既購入者に全く知られることなく、大幅値下げ〜完売というシナリオもあり。どっちのシナリオの可能性が高いか？これは考えてみれば良く分かります。

[292: いつか買いたいさん]

晃華学園に娘を通わせているので、検討しましたが、止めました。

[293: 匿名さん]

なぜ止めたのですか？

[294: 匿名さん]

別に6000万以上の物件でなくても資産性は語れます。
たとえば4000万で買って、売却時に限りなく4000万に近い価格、もしくはそれに上乗せの価格で売れれば資産性が高いことになるわけで。
ここは販売価格が市場の評価価格を上回っていますから、新築プレミア分を可能な限り減らした価格で買えれば、資産性が高い買い物ができたことになりますね。
感情的な資産価値は別の話しとしてですが。

[295: 匿名さん]

実際、デベの民再申請には１ヶ月以上時間かかりますからね・・・。
ノエル（破産でしたが・・・）さんの場合は、ＪＶ案件のノエルさんの持分を他の共有者が
購入してました。

本物件では、三井さんが他社持分を購入するのでは・・・？と思います。

[296: 匿名さん]

ざざっと、こちらの掲示板拝見させて頂きましたが、「今は待ち」の方が
多いのでしょうか？
ＭＲは賑わっていたような感じもしますが・・・。

検討している部屋をネットで査定依頼してみました。結果、アップ致しま
す。予想では新築未入居・３月末引渡しで、分譲価格の６〜７割くらいで
しょうか？（査定の趣旨：査定金額が一般的なマーケット価格であろう金
額を推定するのに参考とするためです。）

[297: 匿名はん]

1000万、2000万円値引き　首都圏マンション大暴落始まる
http://www.j-cast.com/2008/11/17030432.html

[298: 匿名さん]

深大寺レジデンスの売れ行きについて、ＩＲに記載ありました。
http://www.kksnt.co.jp/ir/pdf/ir2009/081119_q2_report.pdf

平成２０年７月１日〜平成２０年９月３０日までの３ヶ月で、８件との事。
きっ厳しい・・・。

[299: 匿名さん]

それは衝撃的な情報だね。
四半期報告書に載る数字が事実だろうから、いかに厳しいかよく分かるよね。

[300: 匿名さん]

298さん
これは、どう見ればいいんですか？
新日本建物の持ち分として、8件ということですか？